Nguyên Tắc Của Pháp Luật Về Quyền Và Nghĩa Vụ Của Hộ Gia Đình, Cá Nhân Sử

thừa kế quyền sử dụng đất mà các chủ thể sử dụng đất khác như tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp không có quyền năng này.

Ba là, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể cơ bản và sử dụng đất ổn định lâu dài nên pháp luật quy định cho họ có quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam lại không được pháp luật đất đai cho hưởng quyền năng này. Họ chỉ được thừa kế quyền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam hoặc được thừa kế giá trị quyền sử dụng đất nếu không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bốn là, hộ gia đình bao gồm các thành viên gắn bó với nhau bởi mối quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng. Việc sử dụng đất của hộ gia đình rất đa dạng, gồm: Sử dụng đất của hộ gia đình, sử dụng đất của vợ chồng; sử dụng đất của cá nhân thành viên; sử dụng đất của nhóm thành viên trong hộ gia đình

… Vì vậy, pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quy định về quyền và nghĩa vụ của vợ chồng sử dụng đất là tài sản chung.

2.2.2. Nguyên tắc của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

2.2.2.1. Nguyên tắc bảo đảm tính công bằng, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Trong nền kinh tế thị trường, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tham gia quan hệ đất đai theo nguyên tắc cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh, công bằng, bình đẳng thể hiện như sau:

- Không có sự phân biệt, đối xử trong các quy định về hình thức sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất; giữa phụ nữ và nam giới trong sử dụng đất; giữa đồng bào dân tộc thiểu số, các nhóm yếu thế trong xã hội với đồng bào dân tộc đa số trong sử dụng đất; giữa hộ gia đình, cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam…

- Không có các quy định bảo hộ, ưu đãi về quyền sử dụng đất; ưu đãi về nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.

- Quy định các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất áp dụng cho mọi chủ thể sử dụng đất ….

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 178 trang tài liệu này.

2.2.2.2. Nguyên tắc bảo đảm tính công khai, minh bạch

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được ban hành phải rõ ràng, cụ thể về nội dung; minh bạch về thông tin và dự liệu được

các tình huống phát sinh trong sử dụng đất. Đồng thời, những quy định này phải được công bố công khai, rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng; trang thông tin điện tử của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cơ sở dữ liệu luật Việt Nam và dễ dàng, thuận lợi cho mọi người dân truy cập, tra cứu, khai thác sử dụng. Bảo đảm công khai, minh bạch về nội dung các quy định của pháp luật thể hiện thông qua việc xác định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung các quy định về hệ thống thông tin, giám sát, theo dõi, đánh giá công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (trong đó có hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất).

2.2.2.3. Nguyên tắc bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được ban hành phải bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ; thể hiện:

- Tính thống nhất của pháp luật đòi hỏi pháp luật phải bảo đảm sự nhất quán. Điều này thể hiện ở chỗ các văn bản pháp luật trong cùng một lĩnh vực, hoặc trong nhiều lĩnh vực khác nhau, đều thống nhất trong việc xác lập mô hình hành vi. Nội dung các văn bản về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không được trái với quy định của Hiến pháp năm 2013 và tuân thủ về hiệu lực pháp lý của văn bản quy phạm pháp luật.

- Tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật được xem xét trong mối quan hệ giữa luật chung và luật chuyên ngành, luật nội dung và luật hình thức, trùng lặp hay chồng chéo, bảo đảm tính tương thích và phù hợp với những quy định của các đạo luật khác có liên quan trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

2.2.2.4. Nguyên tắc bảo đảm tính khả thi trên thực tế

Các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được ban hành phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội; tâm lý, ý thức pháp luật, trình độ dân trí của người dân nói chung và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nói riêng; bảo đảm phù hợp với pháp luật và thông lệ quốc tế trong điều kiện hội nhập. Có nghĩa là khi soạn thảo, xây dựng các quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình sử dụng đất, nhà làm luật phải đánh giá, khảo sát thực tế để nhận biết yêu cầu, đòi hỏi của đối tượng chịu sự tác động của pháp luật, các điều kiện đảm bảo thi hành pháp luật... Có như vậy, thì các quy định này sau khi ban hành, có hiệu lực pháp luật sẽ nhanh chóng đi vào cuộc sống và phát huy tác dụng tích cực của pháp luật.

2.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

2.2.3.1. Nội dung quy định pháp luật xác định tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật

Công cuộc đổi mới ở Việt Nam khởi đầu bằng các chính sách đất đai trong nông nghiệp, nông thôn được đánh dấu từ Chỉ thị 100, năm 1981 của Ban Bí thư hay còn gọi là “Khoán 100” với mục đích là khoán sản phẩm đến nhóm lao động và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp. Nghị quyết 10/1988 của Bộ Chính trị “ Khoán 10” đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận tư cách các hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ. Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân gọi là người sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình và cá nhân quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Đối với những loại đất nông nghiệp không thể giao cho từng hộ gia đình và cá nhân thì cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Đối với giao đất ở cho hộ gia đình, điều 35 Luật Đất đai năm 1987 quy định: Việc sử dụng đất khu dân cư ở nông thôn phải theo quy hoạch thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân và quản lý xã hội. Phải tận dụng những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp. Chỉ được giao đất ở trong khu dân cư cho những hộ chưa có nhà ở. Việc giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình và cá nhân được quy định và thừa nhận trong Luật Đất đai năm 1993, năm 2003, Luật Đất đai năm 2013. Việc xác nhận tư cách pháp lý của Hộ gia đình sử dụng đất thông qua các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc ghi trong Sổ địa chính. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời gọi là “Sổ trắng”. Sổ trắng được cấp theo Nghị định 02-CP ngày 04/01/1979 của Hội đồng Chính phủ về ban hành điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã, thị trấn và Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 của Hội đồng Nhà nước. Trong đó diện tích đất được cấp căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người dùng đất được UBND xã, phường, UBND huyện, thị xã xác nhận thì diện tích đất ghi trong giấy chứng thực quyền sở hữu nhà ở là ghi nhận trạng thái sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng thực. Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất; Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu cho người đó. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được tiếp tục khẳng định và hoàn thiện trong Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quyền được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; quyền được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; quyền được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai; quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Các quyền này gắn liền với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nhưng không tách rời vai trò của Nhà nước trong việc xác lập và công nhận tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, pháp luật xác lập và công nhận tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Về việc xác lập và công nhận tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, trước tiên phải đề cập đến quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mới được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này xuất phát, gắn liền và bị chi phối bởi mối quan hệ giữa sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Để bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, Nhà nước xác lập tư cách pháp lý cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, pháp luật quy định cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền được hưởng các thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao, cho thuê... Đây là những lợi ích mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thu được khi khai thác các thuộc tính có ích của đất hoặc đã đầu tư vào đất đai trong quá trình sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhận được sự giúp đỡ của Nhà nước trong việc bồi bổ, cải tạo đất hoặc được hưởng các lợi ích từ các công trình công cộng do Nhà nước đầu tư về bảo vệ, cải tạo đất mang lại; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ ba, pháp luật công nhận quyền tự bảo vệ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quyền tự bảo vệ thông qua việc hòa giải, thương lượng, sử dụng quyền khiếu nại; quyền khởi kiện vụ việc tranh chấp đất đai ra tòa án nhân dân để giải quyết .

2.2.3.2. Nội dung quy định pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gồm cả cá nhân là người nước ngoài

Luật Đất đai năm 2013 coi đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người đang sử dụng đất; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có đều giá trị pháp lý như nhau. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký; Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi về chủ sử dụng hoặc thay đổi về diện tích thửa đất. Mục tiêu của đăng ký đất đai là nâng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời bảo hộ quyền của người sử dụng đất, trước hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ thì vẫn được cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo các quy định pháp luật hiện hành. Tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có những điều kiện khác nhau, sử dụng ở các thời điểm khác nhau, nguồn gốc đất khác nhau, nếu đất phù hợp với quy hoạch chi tiết đã công bố, đất không có tranh chấp và phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Luật Nhà ở năm 2014 quy định rõ người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam. Do đó, người nước ngoài sau khi mua nhà tại Việt Nam được sở hữu nhà với thời gian tối đa là 50 năm và có thể gia hạn tiếp tục sau khi đã hết hạn. Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam, hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được toàn quyền sở hữu. Cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức: Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật; Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở

riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Pháp luật đã quy định cụ thể 4 bước để người nước ngoài làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bước thứ nhất, Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nộp một bộ hồ sơ hợp lệ tại Sở Xây dựng nơi có căn hộ. Người tiếp nhận hồ sơ sẽ lập phiếu tiếp nhận hồ sơ, trong đó ghi rõ ngày, giờ, địa điểm trả kết quả; Bước thứ hai, sau khi tiếp nhận hồ sơ, Sở Xây dựng thể hiện các nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật nhà ở. Đồng thời trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Bước thứ ba, Sau khi ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chuyển lại cho Sở Xây dựng để giao cho chủ sở hữu. Người đến nhận giấy chứng nhận phải xuất trình phiếu tiếp nhận hồ sơ, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận và ký nhận vào Sổ đăng ký quyền sở hữu nhà ở; Bước thứ tư, cá nhân người nước ngoài phải gửi cho Bộ Xây dựng thông tin về họ tên, số hộ chiếu, nơi cấp, ngày cấp, địa chỉ căn hộ mua, số giấy chứng nhận và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Các thông tin này giúp cho Bộ Xây dựng đưa thông tin lên trang Web của Bộ để quản lý tình trạng mua nhà của người nước ngoài và giới hạn số lượng sở hữu theo quy định của pháp luật.

2.2.3.3. Nội dung các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

Pháp luật liên quan đến giao dịch sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân rất rộng, chỉ xét riêng các văn bản đề cập đến hộ gia đình, cá nhân khoảng 60 văn bản luật, trong đó liên quan trực tiếp đến giao dịch sử dụng đất phải kể đến bao gồm Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, thậm chí cả Luật Trách nhiệm bồi thường nhà nước…

Các quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch về quyền sử dụng đất gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền tặng cho, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Việc thực hiện các quyền này theo Luật Đất đai năm 2013 với các điều kiện : Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp do pháp luật quy đinh; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;Trong thời hạn sử dụng đất”38.

38 Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Việc giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự đều được thông qua hợp đồng. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Trường hợp, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình, các con đều có tên trong sổ hộ khẩu thì các con cũng là một trong các đồng chủ sử dụng thửa đất đó. Việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật đất đai và Luật dân sự, vì vậy, khi chuyển nhượng thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên, kể cả gia đình có người con đang ở nước ngoài. Trong trường hợp người con đang ở nước ngoài không thể về nước để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được thì có thể ủy quyền cho một người trong hộ gia đình thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

Theo quy định của Luật công chứng năm 2014, cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài có thể công chứng hợp đồng ủy quyền. Sau khi nhận được văn bản ủy quyền từ nước ngoài gửi về, người được ủy quyền sẽ làm thủ tục thụ ủy tại một tổ chức công chứng tại Việt Nam.

Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Người sử dụng đất là hộ gia đình có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật dân sự về chế độ sở hữu, thì đối với tài sản chung của hộ gia đình, mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt tài sản chung cần có sự đồng ý của các thành viên đã thành niên trong gia đình. Tài sản chung của hộ gia đình theo điều 212 Bộ

luật dân sự năm 2015: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.” Quyền sử dụng đối với diện tích đất được nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng cũng là tài sản chung của các thành viên trong gia đình; việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.

Trong giao dịch đất đai, người sử dụng đất được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho cả thời gian thuê. Theo quy định của pháp luật đất đai thì quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân được thể hiện dưới các khía cạnh: Một là, hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Hai là, được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất.

Giao dịch quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai. Giao dịch sử dụng đất là loại hình giao dịch phức tạp, liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân sự, việc giao dịch sử dụng đất còn được điều chỉnh bằng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản…

2.2.3.4. Nội dung quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong nhóm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là một trong những loại đất đặc thù tại Việt Nam. Trong một thời gian dài nó được giao cho người dân có nhu cầu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, nhóm đất nông nghiệp gồm đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm bao gồm cả đất lâm nghiệp.

Chỉ thị số 100/CT -TW, năm 1981 của Ban Bí thư, với mục đích là khoán sản phẩm đến người lao động đã tạo ra sự chuyển biến tích cực trong sản xuất nông nghiệp làm cho xã viện hợp tác xã gắn bó với ruộng đất. Nghị quyết 10/NQ -TW năm 1988 của Bộ Chính trị đã có bước đột phá quan trọng khi lần đầu tiên thừa nhận