Trạng Thái Vận Động Của Giá Đất Và Những Tác Động Đến Kinh Tế, Xã Hội.

điều đó ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án đầu tư vì chi phí tiếp cận đất đai bị đẩy lên vượt xa giá trị thật; tăng thêm tính phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng, tạo nên những bất ổn xã hội. Khi giá đất tăng cao sẽ làm cho những người nắm giữ đất đai càng thêm giàu có, khoảng cách giàu nghèo trong xã hội sẽ càng sâu sắc. Khi giá đất tăng nhanh cùng với tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở tăng cao, người sử dụng đất tự ý thay đổi mục đích sử dụng các loại đất nông nghiệp để đưa đất vào tham gia giao dịch, phổ biến ở Việt Nam là hiện tượng phân lô, bán nền đối với đất nông nghiệp ở các khu dân cư tự phát, ảnh hưởng nghiêm trọng công tác quản lý xây dựng,

đô thị.139

Qua những tác động phân tích nêu trên cho thấy diễn biến của giá đất nhà nước và giá đất thị trường sẽ tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội; là sự ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi của các nhóm lợi ích đối kháng liên quan đến giá đất. Đồng thời, chính trong mối quan hệ giữa hai loại giá đất nên những biến động của giá đất thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá đất nhà nước và ngược lại, giá đất do Nhà nước quyết định sẽ ảnh hưởng đến cơ chế hình thành giá đất thị trường. Vai trò quản lý của Nhà nước giúp điều tiết hiệu quả sự chênh lệch của hai loại giá đất và hạn chế thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển. Điển hình, khi Nhà nước quản lý kém hiệu quả sẽ dẫn đến hiện tượng “bong bóng giá” đối với giá đất trên thị trường gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế và tạo nên một khoảng chênh lệch lớn so với giá đất do Nhà nước quyết định; những hạn chế trong quản lý giá đất nhà nước sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách, quyền lợi của người sử dụng đất, khả năng thu hút đầu tư. Có thể kết luận rằng, vai trò quan trọng của đất đai kết hợp với tầm ảnh hưởng, tác động của giá đất đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và đời sống của con người đã khẳng định sự cần thiết của cơ chế QLNN về giá đất nhằm bảo đảm sự phát triển ổn định, bền vững, phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất trong quản lý, sử dụng đất đai và thực hiện các mục tiêu phát triển; phát huy hiệu quả của giá đất trên các phương diện về kinh tế, hành chính, dân sự và thương mại của đất đai. Những tác động tích cực và tiêu cực đến kinh tế và xã hội qua các trạng thái vận động của giá đất được tác giả luận án khái quát như sau:

139 Lê Hùng (2019), “Cần Thơ: tập trung xử lý dứt điểm các khu dân tự phát”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/can-tho-tap-trung-xu-ly-dut-diem-cac-khu-dan-cu-tu-phat- 294897.html [truy cập ngày 01/11/2019] qua rà soát trên địa bàn 03 quận trong tổng số 9 quận, huyện thì tại thành phố Cần Thơ có 148 khu dân cư tự phát. Hay tại tỉnh Tiền Giang, trên trang thông tin điện tử của UBND tỉnh, http://tiengiang.gov.vn/chi-tiet-tin?/tien-giang-quyet-tam-chan-chinh-trinh-trang-phan-lo-ban- nen/18287261 đưa ra số liệu có 10/11 huyện, thị, thành báo cáo có tình trạng phân lô, bán nền ở các khu dân cư tự phát.

Trạng thái vận động của giá đất

Tác động đến kinh tế	Tác động đến xã hội
Giá đất tăng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế, biểu hiện sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường.	- Tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường đất đai nói riêng. - Tạo động lực thu hút đầu tư và sản xuất. - Đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần phát triển bền vững.	- Công bằng tiếp cận đất đai. - Ổn định thu nhập và việc làm trong lĩnh vực bất động sản và lĩnh vực liên quan. - Hạn chế đầu cơ đất đai, giảm thiểu tranh chấp trong giao dịch quyền sử dụng đất.
Giá đất không tăng trong thời gian dài hoặc thậm chí giảm.	- Hệ quả tiêu cực của nền kinh tế kém phát triển. - Thị trường bất động sản không hấp dẫn nhà đầu tư, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách nhà nước. - Ảnh hưởng đến khả năng chuyển hóa giá trị đất đai thành vốn trong quá trình sản xuất; - Không tạo động lực cho quá trình sản xuất.	- Không tạo ra cơ hội việc làm và tăng thu nhập từ thị trường bất động sản. - Hạ tầng, môi trường xung quanh không có những cải thiện, nâng cấp đáng kể.
Giá đất tăng cao đột ngột, vượt xa thu nhập bình quân đầu người (GDP).	- Hình thành hiện tượng “bong bóng giá”; nguy cơ bất ổn kinh tế vĩ mô. - Ảnh hưởng khả năng thu hút đầu tư và giảm động lực sản xuất. - Không khuyến khích khai thác, sử dụng đất hiệu quả mà chủ yếu là kiếm lợi nhuận từ giao dịch đất đai. - Chênh lệch lớn giá đất nhà nước và giá thị trường, gây nhiều bất cập.	- Hiện tượng đầu cơ lan rộng; tiêu cực, sai phạm trong quyết định giá đất nhà nước có xu hướng tăng. - Ảnh hưởng nhu cầu về chỗ ở, nhất là người lao động thu nhập thấp; phân hóa giàu nghèo sâu sắc. - Giao dịch đất đai bất động sản tăng cao tiềm ẩn rủi ro và tranh chấp, bất ổn xã hội. - Nhiều vi phạm về chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm quy hoạch và khó khăn trong thực hiện dự án công cộng, cải tạo đô thị do

Có thể bạn quan tâm!

• Đánh Giá Tổng Quan Tình Hình Nghiên Cứu Và Vấn Đề Cần Tiếp Tục Nghiên Cứu
• Cơ Sở Lý Luận Và Quy Định Pháp Luật Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất Ở Việt Nam‌
• Các Yếu Tố Tác Động Đến Giá Đất
• Quy Định Pháp Luật Trong Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất
• Xây Dựng Chiến Lược, Kế Hoạch Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất
• Chủ Thể Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất Và Phương Pháp Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

	chi phí giải phóng mặt bằng quá cao.
Giá đất giảm đột ngột.	- Ảnh hưởng nghiêm trọng thị trường tài chính, cụ thể là giá trị bất động sản thế chấp tại các ngân hàng. - Biến động lớn đến giá trị tài sản của cá nhân và các doanh nghiệp, ảnh hưởng nguồn vốn trong quá trình sản xuất.	- Hiện tượng phá sản doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản và liên quan, tăng tỉ lệ thất nghiệp. - Gây hiện tượng hỗn loạn trên thị trường, giới đầu cơ bán tháo để cắt lỗ.

Bảng 2.2. Trạng thái vận động của giá đất và những tác động đến kinh tế, xã hội.

2.2. Cơ sở lý luận trong quản lý nhà nước về giá đất

2.2.1. Khái niệm, đặc điểm quản lý nhà nước về giá đất

Theo Đại từ điển tiếng Việt: “quản lý là việc tổ chức, điều khiển hoạt động của một số đơn vị, một số cơ quan; là việc trông coi, giữ gìn theo dõi việc gì đó”.140 Theo Frederick Winslon Taylor: “quản lý là biết được chính xác điều bạn muốn người khác làm, và sau đó hiểu được rằng họ đã hoàn thành công việc một cách tốt nhất và rẻ nhất”. Theo thuyết quản lý hành chính được đưa ra bởi Henry Fayol thì: “quản lý là một tiến trình bao gồm tất cả các khâu lập kế hoạch, tổ chức điều khiển, phối hợp và kiểm tra”.141 Theo trường phái quan hệ con người thì Mary Parker Follet cho rằng: “quản lý là nghệ thuật đạt mục tiêu thông qua con người, yếu tố then chốt trong quản lý là con người”. Các quan điểm trên cho thấy những điểm chung nhất của quản lý: (i)

đều là quá trình hoạt động có tổ chức, định hướng cụ thể; (ii) do chủ thể quản lý tác động lên đối tượng quản lý; (iii) quản lý để đạt được mục đích nhất định.

Khi Nhà nước ra đời, phần cơ bản và quan trọng nhất của quản lý xã hội do Nhà nước thực hiện, đó là QLNN. V.I. Lênin cho rằng: “QLNN là trước hết và trên hết”.142 Vậy, trong phát triển kinh tế thị trường, vai trò quản lý của Nhà nước ra sao? Có quan điểm cho rằng, giá cả hàng hóa nói chung và giá đất nói riêng là một yếu tố hình thành từ thị trường, được quyết định bởi các quy luật kinh tế nên không cần sự can thiệp, quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, quan điểm của John Maynard Keynes được phát triển sau này bởi Paul Anthony Samuelson khẳng định: thực tế không có nền kinh tế nào hoàn toàn là thế giới lý tưởng của bàn tay vô hình,143 do thị trường tự điều tiết mà không có sự can thiệp, quản lý của Nhà nước.

140 Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điển tiếng Việt, NXB Văn hóa thông tin, Hà Nội, tr.1363.

141 Nguyễn Thị Doan, Đỗ Minh Cương, Phương Kỳ Sơn (1996), Các học thuyết quản lý, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.89, 108.

142 Nguyễn Hữu Hải (2014), Quản lý học đại cương, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.67

143 Paul A Samuelson, William D. Nordhaus (2011), Kinh tế học, NXB Tài chính, Hà Nội, tr.84.

Trong khoa học pháp lý, “quản lý nhà nước” là thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong cả lý luận và thực tiễn. QLNN theo nghĩa rộng là hoạt động của tất cả các cơ quan trong bộ máy nhà nước trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình tác động đến đối tượng quản lý, lĩnh vực quản lý nhằm đạt được mục đích đề ra. Trong khi đó, theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ là hoạt động chấp hành, điều hành của các cơ quan nhà nước mà chủ yếu là các cơ quan hành chính nhà nước nhằm tổ chức thực hiện pháp luật và chỉ đạo, điều hành việc thực hiện các nhiệm vụ của Nhà nước.144 Tác

giả đồng tình và kế thừa quan điểm cho rằng: “hành chính nhà nước”, “chấp hành và điều hành nhà nước” và “quản lý nhà nước” (theo nghĩa hẹp) được hiểu như nhau, có thể dùng thay thế nhau.145 Trong phạm vi nghiên cứu luận án, tác giả phân tích QLNN về giá đất dưới góc độ là các hoạt động chấp hành, điều hành việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý giá đất.

Tác giả cho rằng, quản lý không đơn thuần là sự tác động một chiều, sự áp đặt ý chí của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý mà phải dựa trên các quy luật phù hợp, tạo động lực cho đối tượng quản lý phát triển, ngăn chặn những ảnh hưởng tiêu cực đến đối tượng quản lý. Có quan điểm cho rằng: “hiệu quả của quản lý phải được tiến hành trên cơ sở những nguyên lý, nguyên tắc nhất định”.146 Vì vậy, cơ chế quản lý phải là sự dung hòa của tác động hai chiều giữa chủ thể quản lý và đối tượng quản lý.

Từ những lập luận trên, tác giả đưa ra cách hiểu khái quát sau: QLNN về giá đất là hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đất trong lĩnh vực đất đai trên cơ sở Hiến pháp, pháp luật dựa trên nền tảng thị trường, hiệu quả quản lý đất đai và những nội dung đặc trưng trong quản lý giá đất. Hoạt động quản lý được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước nhằm phát huy tối ưu vai trò của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của đất đai. QLNN về giá đất chỉ là một khía cạnh trong vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động chấp hành, điều hành, không bao trùm tất cả các hoạt động của Nhà nước đối với giá đất. Có thể khẳng định, QLNN về giá đất là một nội dung rất quan trọng trong quản lý đất đai và lĩnh vực kinh tế; bảo đảm hiệu quả kinh tế đất đai và sự phát triển của các thị trường liên quan đất đai. Từ cách hiểu trên cho thấy QLNN về giá đất có những đặc điểm cơ bản sau:

Một là, là hoạt động chấp hành, điều hành việc thực thi các quy định về giá đất trong lĩnh vực đất đai trên cơ sở Hiến pháp và pháp luật. QLNN có thể hiểu bao trùm tất cả hoạt động của các cơ quan nhà nước nhưng trong phạm vi khái niệm QLNN về giá đất đã xác định chỉ giới hạn hoạt động quản lý giá đất của hệ thống cơ quan hành pháp, thực hiện chức năng chấp hành, điều hành các quy định pháp luật về giá đất

144 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (82), tr.18, 51.

145 Nguyễn Cửu Việt (2007), “Bàn về thuật ngữ: “Quản lý hành chính nhà nước””, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, (3), tr.35.

146 Phan Trung Hiền (2017), “Đề xuất bổ sung các nguyên lý quản lý nhà nước trong chương trình đào tạo môn học Luật hành chính ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lý, 8 (111), tr.74.

trong quản lý đất đai. Quá trình chấp hành, điều hành các quy định về giá đất nhằm thực hiện QLNN về giá đất được thể hiện qua những nội dung cơ bản trong hoạt động QLNN, cụ thể: xây dựng chiến lược, kế hoạch quản lý; ban hành quyết định quản lý; quyết định giá đất xây dựng CSDL và dự báo giá đất; đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý giá đất; kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất. Bên cạnh những nội dung đặc trưng của QLNN về giá đất, hiệu quả QLNN về giá đất cần được bảo đảm bởi những nội dung cơ bản trong quản lý đất đai. Cần hiểu rõ bản chất của QLNN về giá đất là thông qua vai trò quản lý của Nhà nước dựa trên nền tảng quy định pháp luật về giá đất thiết lập cơ chế bảo đảm hiệu quả cho sự vận động của giá đất, phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất; không chỉ áp đặt ý chí chủ quan để thực hiện các mục tiêu đề ra.

Hai là, đối tượng quản lý là giá đất - yếu tố then chốt phát triển kinh tế đất đai. Giá đất là yếu tố chuyển hóa giá trị kinh tế của đất đai, quyết định trực tiếp nguồn thu ngân sách từ đất đai; là tín hiệu, công cụ trong điều tiết, quản lý thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế thị trường. Với những đặc trưng của giá đất ở Việt Nam cho thấy sự đa dạng và mối quan hệ tác động giữa các loại giá đất với nhau. Điều đó đặt ra yêu cầu cơ chế QLNN về giá đất phải thể hiện tính phổ quát và đặc thù của các loại giá đất nhằm giữ trạng thái cân bằng hướng đến mục tiêu quản lý dựa trên nền tảng thị trường, bảo đảm hài hòa các nhóm lợi ích liên quan. Vì đặc trưng của giá đất vừa có điểm chung của giá cả hàng hóa trên thị trường vừa có điểm riêng từ tính chất đặc biệt của đất đai và nền tảng thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai nên QLNN về giá đất phải đáp ứng toàn diện các đặc điểm chung và riêng.

Ba là, hoạt động QLNN về giá đất được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước. Với phạm vi nghiên cứu QLNN về giá đất thì hoạt động quản lý giá đất được thực hiện chủ yếu bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước bao gồm cơ quan có thẩm quyền chung, chủ yếu là Chính phủ, UBND cấp tỉnh và hệ thống cơ quan chuyên môn quản lý về giá đất gồm: Bộ TN&MT và Sở TN&MT. Vì yêu cầu chuyên môn cao trong quản lý và mức độ ảnh hưởng của giá đất đến đời sống xã hội nên QLNN về giá đất phải có sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá độc lập và đặc biệt là sự giám sát của Nhân dân. Tính cá biệt, tính khu vực của giá đất và sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước trong quản lý giá đất đặt ra yêu cầu về phân cấp trong QLNN về giá đất, cụ thể: tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan quản lý giá đất phải có sự phân cấp phù hợp, bảo đảm tính khả thi và hiệu quả quản lý; xác định mức độ, phạm vi và phương thức tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước… Đồng thời, để bảo đảm hiệu quả quản lý, kiểm soát hoạt động của cơ quan quản lý, thể hiện tính dân chủ trong quản lý giá đất cần thiết lập cơ chế giải quyết hiệu quả các tranh chấp phát sinh trong QLNN về giá đất.

Bốn là, QLNN về giá đất là sự kết hợp của quyền lực nhà nước và yếu tố thị trường. QLNN về giá đất là sự kết hợp hài hòa của hai yếu tố: QLNN - mang tính hành chính, quyền lực nhà nước và giá đất - bản chất kinh tế, sản phẩm của thị trường. QLNN về giá đất phải dung hòa tính định hướng, áp đặt trong quản lý và các quy luật thị trường; sự tác động của thị trường. Các quyết định quản lý được ban hành dựa trên CSDL thị trường, xem xét các yếu tố tác động từ thị trường, bảo đảm sự hài hòa giữa ý chí của chủ thể quản lý với các quy luật khách quan. Nếu tuyệt đối hóa thị trường trong quản lý giá đất sẽ dẫn đến những hệ lụy cho nền kinh tế nhưng sự can thiệp thái quá, chủ quan của chủ thể quản lý sẽ “bóp méo” bản chất của giá đất, không phát huy hiệu quả của giá đất trong thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, nền tảng thị trường là yếu tố then chốt, là cơ sở thiết lập và vận hành cơ chế quản lý giá đất.

Năm là, hiệu quả QLNN về giá đất được bảo đảm trên nền tảng công tác quản lý đất đai và những nội dung đặc trưng của quản lý giá đất. Mặc dù giá đất nhà nước và giá đất thị trường ở nước ta có những yếu tố ảnh hưởng và cơ sở hình thành khác biệt nhưng đều chịu ảnh hưởng nhất định bởi hiệu quả một số nội dung nền tảng trong công tác quản lý đất đai, cụ thể là tính chính xác của dữ liệu địa chính; tính công khai, minh bạch và chất lượng của quy hoạch sử dụng đất; tính chặt chẽ trong quản lý thị trường bất động sản. Sự hoàn thiện của các nội dung quản lý nêu trên là điều kiện tiên quyết vận hành hiệu quả các nội dung QLNN về giá đất; góp phần giải quyết hài hòa mối quan hệ của hai loại giá đất. Bên cạnh đó, dựa vào đặc điểm của giá đất, chức năng quản lý của Nhà nước để thiết lập những nội dung quản lý khoa học, hiện đại, phù hợp các quy luật thị trường.

Sáu là, hiệu quả QLNN về giá đất là tiền đề tạo sự đột phá về kinh tế đất đai, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Chính vì tầm quan trọng của giá đất trong phát triển kinh tế đất đai và tác động của giá đất đến phát triển kinh tế, đời sống xã hội nên hiệu quả QLNN về giá đất tạo tiền đề cơ bản cho sự phát triển của kinh tế đất đai nói riêng và sự phát triển bền vững nói chung. Giải quyết tốt vấn đề giá đất sẽ mang lại hiệu quả trong bảo đảm quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, góp phần giải quyết an sinh xã hội, điển hình là vấn đề chỗ ở. Vì thế, một cơ chế quản lý kém cỏi đối với giá đất sẽ gây ra những hậu quả khôn lường cho sự phát triển và đời sống của con người. Tuy nhiên, hiệu quả QLNN về giá đất không chỉ đơn thuần là lợi ích kinh tế mà phải là sự cân bằng các nhóm lợi ích liên quan.

2.2.2. Các yếu tố tác động đến quản lý nhà nước về giá đất

Trên cơ sở khoa học quản lý và đặc điểm của QLNN về giá đất, tác giả xác định những yếu tố cơ bản tác động đến hiệu quả QLNN về giá đất như sau:

Một là, yếu tố chính trị là nền tảng thiết lập cơ chế QLNN về giá đất. Cơ chế quản lý đất đai là một trong những yếu tố quyết định nền tảng kinh tế, bảo đảm sự tồn tại của Nhà nước, sự lãnh đạo của giai cấp thống trị. Giá đất là yếu tố cốt lõi quyết

định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ quan trọng trong tài chính đất đai nên đây là nội dung không thể thiếu trong các chủ trương, đường lối về quản lý đất đai của giai cấp cầm quyền. Có thể thấy rằng, dù đất đai ở bất kỳ chế độ sở hữu nào thì yếu tố chính trị luôn khẳng định vai trò quan trọng của Nhà nước trong quản lý đất đai, bao gồm giá đất. Các chủ trương, đường lối là định khung thiết lập cơ chế QLNN về giá đất, là cơ sở xây dựng hệ thống quy định pháp luật về quản lý giá đất. Sự tác động của yếu tố chính trị đến QLNN về giá đất ở Việt Nam được thể hiện qua các các chủ trương, Nghị quyết và thể chế hóa thành pháp luật như sau:

TT

Chủ trương của Đảng	Nội dung liên quan giá đất	Chuyển biến trong pháp luật
1	Nghị quyết số 02- NQ/TW ngày 04/12/1991 Hội nghị lần thứ hai Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa VII.	Hoàn thiện cơ chế quản lý giá, chuyển sang hệ thống giá theo cơ chế thị trường.	LĐĐ năm 1993 lần đầu tiên quy định về giá đất, xác định giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế thị trường nhưng chỉ thể hiện bản chất giá đất hành chính.
2	Nghị quyết số 26- NQ/TW ngày 12/3/2003 tiếp tục đổi mới chính sách, PLĐĐ trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.	Xác định cụ thể nhiệm vụ các cơ quan quản lý giá đất. Tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế quản lý giá đất.	LĐĐ năm 2003 quy định chi tiết về nguyên tắc, phương pháp, hệ thống tổ chức định giá đất; sự chi phối mạnh mẽ của giá đất nhà nước.
3	Nghị quyết số 19- NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị lần thứ sáu BCH Trung ương khóa XI	Giá đất phải bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khuyến khích phát triển tổ chức tư vấn định giá độc lập.	LĐĐ năm 2013 giá đất nhà nước có nhiều thay đổi theo cơ chế thị trường. Quy định sử dụng phổ biến giá đất cụ thể, thể hiện sự tác động mạnh mẽ của giá đất thị trường.

Bảng 2.3. Sự tác động của yếu tố chính trị đến QLNN về giá đất ở Việt Nam.

Định hướng chính trị là nền tảng thiết lập cơ chế QLNN về giá đất, sự thay đổi trong quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất phải xuất phát từ yếu tố chính trị. Có thể nhận thấy sự chuyển biến rất chậm trong tư duy và định hướng về giá đất trong các chủ trương, đường lối đã không tạo nên sự thay đổi nhảy vọt trong pháp luật về quản lý giá đất ở nước ta. Những quan điểm nêu trên chưa thể hiện tính đột phá trong

nhận thức về vai trò của đất đai, giá đất và mối quan hệ tương quan giữa Nhà nước và đất đai để tạo nên những thay đổi về chất trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam.

Hai là, thể chế quản lý đất đai là khuôn khổ bao quát QLNN về giá đất. Trong tác phẩm Tại sao các quốc gia thất bại,147 cho thấy tầm quan trọng của thể chế quản lý trong sự phát triển của các quốc gia. QLNN về giá đất là khía cạnh quan trọng trong thể chế quản lý đất đai và điều này đã được khẳng định tại khoản 10 Điều 22 LĐĐ năm 2013 khi quy định giá đất là một trong những nội dung QLNN trong lĩnh vực đất đai. Sự phù hợp của thể chế quản lý đất đai là tiền đề cơ bản giải phóng giá trị kinh tế của đất đai, tạo sự phát triển đột phá về kinh tế đất đai. Điều này được minh chứng cụ

thể trong quản lý đất đai ở Việt Nam, khi LĐĐ năm 1987 chưa thừa nhận giá đất và chưa quy định về giá đất đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả khai thác giá trị của đất đai. LĐĐ năm 1993 đã tạo nên những thay đổi tích cực về vấn đề này khi thừa nhận và quy định về giá đất, giá trị kinh tế của đất đai được chuyển hóa mạnh mẽ vào quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường.

Ba là, chất lượng pháp luật là điều kiện cơ bản của quản lý giá đất hiệu quả. Pháp luật cụ thể hóa đường lối, chủ trương QLNN về giá đất, là cơ sở thực thi công tác quản lý giá đất. Việc tuân thủ nguyên tắc pháp quyền và tăng cường pháp chế trong quản lý tác động tích cực đến hiệu quả quản lý; thể hiện tính dân chủ, minh bạch và hiện đại. Điều này chỉ có thể thực hiện trên cơ sở một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về giá đất toàn diện, thống nhất, đồng bộ và khả thi. Quy định QLNN về giá đất phải phản ánh đúng bản chất của giá đất, tuân thủ các quy luật khách quan, không là sự áp đặt ý chí chủ quan của chủ thể quản lý. Những hạn chế trong quy định pháp luật là nguyên nhân phát sinh những sai phạm, bất cập trong quản lý giá đất, minh

chứng là những bất cập trong quy định về định giá đất ở nước ta hiện nay.148

Bốn là, yếu tố con người và tổ chức quyết định hiệu quả quản lý giá đất. Con người là nhân tố xây dựng và vận hành cơ chế QLNN về giá đất. Năng lực, kỹ năng và đạo đức của đội ngũ quản lý mang tính quyết định thành bại của quản lý, nhất là đối với giá đất, một đối tượng đặc thù, có tính chuyên môn cao. Với thực trạng những khoảng trống pháp lý trong QLNN về giá đất thì năng lực và đạo đức của đội ngũ quản lý là giải pháp lấp đầy những khoảng trống ấy. Tuy nhiên, dù nhân tố con người đạt yêu cầu nhưng không được tập hợp, tổ chức và phân công nhiệm vụ một cách khoa học, hợp lý thì cũng rất khó để đạt được kết quả mong muốn. Vì vậy, trình độ, năng lực đội ngũ quản lý và yếu tố tổ chức tác động qua lại lẫn nhau và cùng quyết định hiệu quả QLNN về giá đất.

147 Daron Acemoglu & James A. Robinson (Trần Thị Kim Chi – biên dịch, 2013), Tại sao các quốc gia thất bại,

NXB Trẻ, Tp. Hồ Chí Minh.

148 Thùy Anh (2019), “Nhiều bất cập trong vấn đề định giá đất”, http://baokiemtoannhanuoc.vn/bat-dong- san/nhieu-bat-cap-trong-van-de-dinh-gia-dat-140600 [truy cập ngày 11/5/2021].