Cơ Sở Lý Luận Và Quy Định Pháp Luật Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất Ở

Bất cập về giá đất ở Việt Nam thời gian qua có nguyên nhân chính từ những hạn chế trong quy định và thực tiễn vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất; chưa giải quyết hiệu quả quyền quản lý của Nhà nước - đại diện sở hữu toàn dân trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường. Sự chặt chẽ, khoa học trong QLNN về giá đất là nền tảng tạo nên sự phát triển đột phá về kinh tế đất đai, phát huy tối ưu nguồn lực đất đai trong quá trình phát triển ở Việt Nam.

Những giả thuyết nghiên cứu cụ thể khi tiếp cận giải quyết các vấn đề được đặt ra như sau:

Một là, giá đất là yếu tố quyết định giá trị kinh tế của đất đai, là công cụ để Nhà nước tổ chức sản xuất, phân phối đất đai và thực hiện công bằng xã hội; ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất tạo nên những tác động tích cực và tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì tầm quan trọng và những tác động của giá đất thể hiện sự cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.

Hai là, với đặc trưng tồn tại giá đất nhà nước và giá đất thị trường đã cho thấy sự ảnh hưởng mạnh mẽ của Nhà nước đến cơ chế hình thành giá đất ở nước ta. Giá đất nhà nước và giá đất thị trường có mối quan hệ tác động lẫn nhau và được cân bằng bởi vai trò quản lý của Nhà nước. QLNN về giá đất chỉ có thể đạt được hiệu quả tối ưu khi nắm rõ đặc điểm, mối quan hệ giữa các loại giá đất và xây dựng nội dung, phương pháp quản lý phù hợp cho từng loại giá đất.

Ba là, pháp luật và thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam chưa thể hiện toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước, chưa bảo đảm các nội dung cần thiết, hình thức và phương pháp quản lý còn nhiều hạn chế, chủ thể quản lý chưa được tổ chức và phân công nhiệm vụ, quyền hạn phù hợp nên giá đất ở nước ta còn nhiều bất cập và gây ra những hệ lụy đến phát triển kinh tế - xã hội. Bất cập trong QLNN về giá đất có nguyên nhân từ những tồn tại trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam và hạn chế trong yêu cầu của quản trị đất đai hiện đại.

Bốn là, nghiên cứu vận dụng lý thuyết quản trị tốt trong hoàn thiện các thành phần của cơ cấu QLNN về giá đất, cụ thể: hoàn thiện nguyên tắc, mục tiêu, nội dung, hình thức, chủ thể và phương pháp quản lý giá đất là rất cần thiết và phù hợp để xây dựng một cơ chế QLNN về giá đất khoa học, hiện đại, hiệu quả. Nhằm đáp ứng tính toàn diện, hiệu quả và triệt để thì các giải pháp phải được xem xét trong mối quan hệ tương quan giữa quản lý giá đất với các nội dung khác trong quản lý đất đai; giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường.

KẾT CHƯƠNG

Nội dung về tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu giúp tác giả luận án xác định vấn đề nghiên cứu, lựa chọn hướng tiếp cận nghiên cứu nhằm khẳng định tính mới của đề tài QLNN về giá đất. Kết quả nghiên cứu của chương này là nền tảng triển khai nghiên cứu luận án, quyết định tính khả thi và hiệu quả của luận án. Chương này đã mang lại những kết quả cụ thể sau:

Thứ nhất, qua đánh giá các công trình nghiên cứu liên quan cả trong và ngoài nước, đề tài đã xác định được những vấn đề luận án QLNN về giá đất cần tiếp tục giải quyết, thể hiện tính mới của luận án trong nghiên cứu vấn đề giá đất ở Việt Nam. Các nghiên cứu chủ yếu tiếp cận và giải quyết vấn đề giá đất từ góc độ kinh tế - giá cả hàng hóa trên thị trường, chưa nghiên cứu toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất trên nền tảng khoa học luật hành chính.

Thứ hai, nội dung của chương đã thể hiện rõ ràng, mạch lạc các nội dung về tính cấp thiết của đề tài, mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu của luận án. Qua đó, thể hiện sự gắn kết, liền mạch và tính khả thi của nội dung nghiên cứu.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

Thứ ba, với khuôn khổ về định hướng nghiên cứu luận án QLNN về giá đất được thể hiện qua mục đích nghiên cứu, nhiệm vụ nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu, tác giả đã tìm hiểu và lựa chọn, phân tích những lý thuyết nghiên cứu phù hợp, là nền tảng nghiên cứu và giải quyết các vấn đề đặt ra.

Thứ tư, dựa trên mục đích nghiên cứu luận án, tác giả đã xây dựng những câu hỏi nghiên cứu của luận án gồm câu hỏi nghiên cứu tổng thể và những câu hỏi nghiên cứu chi tiết nhằm giải quyết các mục đích cụ thể.

Thứ năm, tác giả đã xây dựng những giả thuyết nghiên cứu tương thích với từng câu hỏi nghiên cứu. Kết cấu của luận án được thiết lập để trả lời những câu hỏi nghiên cứu thông qua việc chứng minh những giả thuyết được xây dựng.

Kết quả nghiên cứu của chương này là nền tảng thiết lập nội dung tổng thể của luận án từ xác định vấn đề cần nghiên cứu, hướng tiếp cận nghiên cứu, nhiệm vụ, phạm vi và phương pháp nghiên cứu của luận án.

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM‌

2.1. Khái quát về giá đất

2.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giá đất

William Petty (1623-1687) đã nhận định: “lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải”.97 Ủng hộ vai trò to lớn của đất đai đối với đời sống xã hội, Các Mác cho rằng: “đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp”.98 Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên quý giá nhất đối với con người.99 Những nhận định trên đã khẳng định vai trò không thể thiếu của đất đai trong đời sống và sự phát triển của con người.

Đất đai được hiểu khái quát là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt nó.100 Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã khẳng định: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt”.101 Quyền sử dụng đất ở đây không được hiểu tách rời như quyền sử dụng trong quyền sở hữu mà quyền sử dụng đất là tổng thể các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, gồm cả các quyền giao dịch như một tài sản hữu hình. Việc xác định đối tượng chuyển giao trong thị trường sẽ ảnh hưởng đến khái niệm, bản chất của giá đất. Trong bối cảnh nước ta khi quyền sử dụng đất được xác định là hàng hóa, vậy giá cả của hàng hóa gọi là giá quyền sử dụng đất hay giá đất? Về bản chất kinh tế, C.

Mác cho rằng, giá đất là một hình thức của tư bản hóa địa tô; giá cả đất đai là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh trên đất đó và cả những trường hợp không thực hiện sản xuất kinh doanh (C. Mác cho rằng đây là trường hợp không có giá trị nhưng có giá cả).102 Điều này cho thấy, giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền giá trị của đất đai nhưng không đồng nghĩa với việc giá cả chỉ được quyết định bởi giá trị của nó mà giá đất còn được hình thành và chịu tác động của nhiều yếu tố.

97 Mai Ngọc Cường, Trần Việt Tiến, Mai Ngọc Anh (2016), Lịch sử các học thuyết kinh tế, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.75.

98 Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr.5.

99 Wang Chenguang and Zhang Xianchu (1997), Introduction to Chinese law, Sweet & Maxwell Asia, Hong Kong, tr.541.

100 Chu Văn Thỉnh (chủ nhiệm, 2000), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Tổng cục địa chính - Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội, tr.181.

101 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương khóa IX, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.61.

102 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh (2006), Tổng quan khoa học đề tài cấp Bộ: Lý luận Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về vấn đề ruộng đất và vận dụng nó vào hoàn thiện Luật đất đai ở Việt Nam, Hà Nội, tr.7.

Từ góc độ Luật học, giá đất là “số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất”.103 Các tác giả Đinh Thị Nga và Bùi Văn Huyền cho rằng: “giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại. Khi đất đai được mua bán, chuyển nhượng, giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, gọi là giá đất”.104 Tác giả Lưu Quốc Thái cho rằng, “giá đất chính là giá cả của đất đai, là thước đo giá trị để loại hàng hóa này được lưu thông trên thị trường”.105 Theo đó, các quan điểm đều hướng đến giá đất chính là giá trị trao đổi của đất đai, hay nói cách khác giá đất chính là giá cả của đất đai. Dù có cách tiếp cận khác nhau nhưng các quan điểm trên đều cho thấy: giá đất là biểu hiện giá trị bằng tiền của đất đai, hình thành trong quá trình trao đổi của thị trường, giá đất thể hiện đặc tính vốn có của đất đai và các yếu tố xung quanh tác động.

Thuật ngữ “giá đất” lần đầu tiên được đề cập trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII ngày 04/12/1991 về nhiệm vụ và giải pháp ổn định, phát triển kinh tế - xã hội trong những năm 1992 - 1995. Trên cơ sở đó, LĐĐ năm 1993 đã chính thức thừa nhận và quy định về giá đất.106 Điều 12 LĐĐ năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối

với từng vùng và theo từng thời gian”. Quy định đầu tiên định nghĩa giá đất là Điều 4 LĐĐ năm 2003: “giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Khái niệm này đã thừa nhận cơ chế hai giá đất ở nước ta, gồm: giá nhà nước và giá thị trường. Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Để hiểu rõ hơn về giá trị quyền sử dụng đất thì khoản 20 Điều 3 LĐĐ năm 2013 giải thích “giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Với quy định nêu trên, khái niệm giá đất phải thông qua định nghĩa về giá trị quyền sử dụng đất nhưng về bản chất là có sự khác biệt giữa hai thuật ngữ này. Vì giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của một diện tích xác định, trong khi đó giá đất

chỉ tính trên một đơn vị diện tích đó là m2. Vì vậy, cụm từ “giá trị quyền sử dụng đất”

được đề cập trong khái niệm giá đất tại khoản 19 Điều 3 LĐĐ năm 2013 chỉ nhằm

103 Bộ Tư pháp - Viện khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.238.

104 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), sđd (14), tr.48.

105 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (3), tr.39-44.

106 Trước đó, Luật Đất đai năm 1987 quy định đất đai không có giá, không cho phép thực hiện các giao dịch. Quan niệm đất đai là tặng vật của thiên nhiên và Nhà nước chỉ phân phối đất đai thông qua một hình thức duy nhất là giao đất không thu tiền sử dụng đất. Tờ trình dự án Luật Đất đai sửa đổi trình tại kỳ họp thứ 3, Quốc Hội

khóa IX, ngày 24 tháng 6 năm 1993 nêu rõ: “Thừa nhận giá trị kinh tế của đất đai, quy định về giá đất, giá đất được xác định là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế thị trường”.

mục đích xác định đây là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần có sự phân biệt giữa khái niệm giá đất và giá quyền sử dụng đất. Tác giả cho rằng, với những quốc gia đa dạng sở hữu đất đai, nhất là thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai sẽ có sự phân hóa rõ ràng giữa hai khái niệm trên. Trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam, khi đất đai chỉ duy nhất được xác định thuộc sở hữu toàn dân thì: “đất đai có thể coi là hàng hóa và thị trường đất đai vẫn tồn tại dưới hình thức biểu hiện là thị trường quyền sử dụng đất”.107 Vì vậy, thuật ngữ giá đất và giá quyền sử dụng đất trong PLĐĐ

nước ta được hiểu tương đồng nhau. Qua những phân tích trên thấy rằng, khái niệm giá đất trong LĐĐ năm 2013 khá lòng vòng, chưa nêu lên đặc điểm của giá đất, chưa phản ánh đúng bản chất của giá đất với yêu cầu phát huy tối ưu nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Từ những phân tích trên, tác giả luận án đưa ra cách hiểu khái quát về giá đất như sau: giá đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm xác định. So với khái niệm của LĐĐ năm 2013 thì khái niệm được tác giả đưa ra có những điểm khác cơ bản: (i) xây dựng định nghĩa trực tiếp về giá đất, không phải thông qua khái niệm giá trị quyền sử dụng đất như Luật hiện hành; (ii) giá đất được xác định tại một thời điểm cụ thể, bởi tác giả cho rằng ở những thời điểm khác nhau giá đất sẽ có những biến động nhất định, yếu tố này cũng thể hiện sự ảnh hưởng của thời hạn sử dụng đất đến giá đất. Khái niệm trên thể hiện trực tiếp tính chất hàng hóa của đất đai trong khái niệm giá đất, đặc điểm luôn biến động và tính cá biệt của giá đất. Giá đất có những đặc điểm cơ bản sau:

Một là, giá đất là giá cả hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển của con người; đất đai là hàng hóa đặc biệt trên thị trường. Vì vậy, giá đất cũng mang những đặc điểm cơ bản của giá cả hàng hóa trên thị trường, chịu sự ảnh hưởng và chi phối của các quy luật thị trường. Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của loại hàng hóa này đã tạo nên những ảnh hưởng nhất định đến quá trình hình thành và vận động của giá đất, điển hình là sự tác động và can thiệp của Nhà nước đối với giá đất. Với những hình thức sở hữu khác nhau, quan niệm khác biệt về vai trò của đất đai trong quá trình phát triển mà hình thành nên những nét đặc trưng về sự can thiệp, quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở những quốc gia khác nhau.

Hai là, giá đất phản ánh đặc tính của từng thửa đất riêng biệt và chịu nhiều ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài. Các yếu tố tự nhiên, pháp lý và những yếu tố xung quanh tạo nên tính độc nhất của mỗi thửa đất, những điều này được thể hiện qua giá đất. Những yếu tố cấu thành giá đất được chia thành 02 nhóm cơ bản gồm: những yếu tố mang tính cố định, không thay đổi như: vị trí, hình thể, điều kiện thổ nhưỡng… và những yếu tố có thể thay đổi, điển hình: mục đích sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất,

107 Lưu Quốc Thái (2016), sđd (4), tr.46.

yếu tố pháp lý, điều kiện hạ tầng… Chính sự tác động của con người qua công tác quản lý, hoạt động đầu tư đã làm thay đổi các yếu tố nêu trên, làm tăng khả năng sinh lợi của đất nên tạo ra những thay đổi, biến động nhất định của giá đất.

Ba là, giá đất có xu hướng tăng theo thời gian và khó đảo ngược. Với bản chất đất đai không có hàng hóa thay thế, tổng cung về đất đai là một giới hạn và đường cung ít biến động trong khi nhu cầu về đất đai có xu hướng gia tăng liên tục. Vì thế giá đất vận động theo chiều hướng luôn tăng, thậm chí tạo nên hiện tượng giá đất tăng cao đột ngột trong thời gian ngắn. Minh chứng, theo thống kê của Bộ Xây dựng và nhiều tổ chức nghiên cứu bất động sản, mặc dù ảnh hưởng của đại dịch covid- 19 nhưng trong quý I năm 2021 giá đất ở nhiều nơi tăng gấp 02 - 03 lần so với cùng kỳ năm trước; mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 05% - 10% so với quý IV

năm 2020.108 Mặc dù thị trường có nhiều biến động nhưng thống kê từ năm 1993 đến

2013, giá nhà đất ở nước ta bình quân tăng khoảng 100 lần và trong giai đoạn từ 2003 đến 2013 tăng khoảng 10 - 12 lần.109

Bốn là, giá đất là một trong những cơ sở quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế. Thông qua giá đất xác định giá trị các giao dịch đất đai, là căn cứ tính các khoản thu cho ngân sách nhà nước; quyết định giá trị khai thác tài sản công. Giá cả đất đai là tín hiệu của thị trường, là công cụ quản lý tài chính đất đai, phân phối đất đai hiệu quả trong nền kinh tế thị trường. Diễn biến giá đất trên thị trường, giá đất trong phân phối đất đai là những yếu tố mang tính quyết định đến chiến lược đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư. Vì vậy, giá đất là một trong những cơ sở xây dựng chiến lược phát triển kinh tế nhà nước và kinh tế tư nhân.

Năm là, giá đất thể hiện sự tương tác mạnh mẽ với chính sách điều hành kinh tế vĩ mô. Không như các giá cả hàng hóa thông thường khác mà xuất phát từ vai trò quan trọng của đất đai và ảnh hưởng của giá đất trong thị trường bất động sản mà những biến động của giá đất ảnh hưởng nhất định đến chính sách điều hành kinh tế vĩ mô và ngược lại những thay đổi trong chính sách đó tác động mạnh mẽ đến diễn biến của giá đất trên thị trường và cả quyền quyết định giá đất nhà nước. Điển hình, những điều chỉnh nhất định trong chính sách tiền tệ, tỷ giá hối đoái và mức lãi suất của các tổ chức tín dụng sẽ quyết định lượng cung tiền mặt đầu tư vào thị trường bất động sản, qua đó tác động đến giá đất thông qua quy luật cung - cầu và giá cả. Đồng thời, để bảo đảm sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản thì giá đất là tín hiệu để Nhà nước thiết lập, điều chỉnh những chính sách nêu trên.

Đặc điểm sở hữu toàn dân về đất đai và quy chế pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai đã tạo nên những nét đặc trưng đối với giá đất ở Việt Nam:

108 Nguyễn Mạnh (2021), “Tiết lộ loạt nơi gây choáng váng vì giá đất tăng gấp đôi”, https://dantri.com.vn/bat- dong-san/tiet-lo-loat-noi-gay-choang-vang-vi-gia-dat-tang-gap-doi-20210509091600437.htm [truy cập ngày 10/5/2021].

109 Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh, tr.80.

Thứ nhất, sự tồn tại của cơ chế hai giá: giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Giá đất nhà nước được hình thành do quyền quyết định giá đất của Nhà nước; trong khi đó, giá đất thị trường là giá cả quyền sử dụng đất được hình thành do các giao dịch trên thị trường. PLĐĐ qua các thời kỳ đều thừa nhận sự tồn tại song song giá đất nhà nước và giá đất thị trường với nguyên tắc Nhà nước quyết định giá đất phải phù hợp giá thị trường nhưng thực tế có sự chênh lệch lớn và đa phần giá đất nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường. Giá đất nhà nước ở Việt Nam chỉ chính thức được quy định từ thời kỳ LĐĐ năm 1993, trong khi đó giá đất trên thị trường đã xuất hiện từ trước đó trong các giao dịch thực tế. Giá đất thị trường tăng nhanh và có nhiều chuyển biến đã tạo nên sự hấp dẫn trong đầu tư vào thị trường bất động sản ở Việt Nam nhưng tạo nên khoảng chênh lệch lớn với giá đất nhà nước; điều này ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của giá đất trong quản lý, khai thác giá trị của đất đai. Vì vậy, để QLNN về giá đất hiệu quả không chỉ là cơ chế quản lý đối với giá đất nhà nước mà cả những nội dung quản lý cùng tác động đến giá đất nhà nước và giá đất thị trường cũng cần được xem xét, hoàn thiện.

Thứ hai, giá đất bị chi phối mạnh mẽ bởi vai trò quản lý của Nhà nước thông qua yếu tố pháp lý. Với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân, Nhà nước có quyền quyết định giá đất áp dụng trong thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) và cả khi xác định giá trị bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, giá đất nhà nước được xem là giá cả đầu vào của giá đất thị trường thứ cấp. Đồng thời, thông qua việc ban hành các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy định về công tác thẩm định giá và quản lý đất đai, vai trò quản lý của Nhà nước đã tác động quá trình hình thành và vận động của giá đất. Yếu tố pháp lý là công cụ chính yếu thể hiện ý chí chi phối của Nhà nước trong quản lý giá đất ở Việt Nam. Vì thế, giá đất ở nước ta vừa được hình thành dựa trên bản chất giá trị kinh tế của đất đai vừa chịu sự chi phối mạnh mẽ của Nhà nước thông qua yếu tố pháp lý. Điển hình, khi PLĐĐ chính thức thừa nhận giá đất, thông qua yếu tố pháp lý đã cho ra đời và áp dụng rộng khắp giá đất nhà nước. Giá đất này chịu ảnh hưởng toàn bộ bởi quy định pháp luật về quy trình, phương pháp và giới hạn để đưa ra mức giá đất theo ý chí của chủ thể quản lý với những nguyên tắc được cho là dựa trên nền tảng thị trường.

Thứ ba, giá đất nhà nước được áp dụng rộng rãi trong quản lý, sử dụng đất đai. Từ LĐĐ năm 1993 khi bắt đầu quy định về giá đất thì PLĐĐ đã thừa nhận cơ chế hai giá đất ở nước ta và áp dụng rộng rãi bảng giá đất trong tài chính đất đai. Đến nay, LĐĐ năm 2013 đã xuất hiện và áp dụng phổ biến giá đất cụ thể - đây vẫn là giá đất nhà nước nhưng có tính linh hoạt, cá biệt và thể hiện cơ chế thị trường rõ nét hơn. Với sự chênh lệch lớn giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường và việc áp dụng giá nhà nước cả trong xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã gây ra những bất đồng gay gắt về xác định và áp dụng giá đất ở Việt Nam.

Như vậy, những đặc điểm của giá đất và đặc trưng của giá đất ở Việt Nam cho thấy mối quan hệ tác động trực tiếp giữa Nhà nước - giá đất - phát triển kinh tế đất đai mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước là rất quan trọng. Giá đất với vai trò trung gian tác động thì một cơ chế quản lý khoa học, hiện đại và hiệu quả sẽ thể hiện đầy đủ mục đích của Nhà nước trong phát triển kinh tế đất đai, thực hiện các mục tiêu kinh tế

- xã hội. Nhận thức toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước kết hợp với đặc điểm của giá đất, nhất là đặc trưng cơ chế hai giá đất ở Việt Nam là nền tảng cơ bản thiết lập cơ chế QLNN về giá đất.

2.1.2. Những yếu tố hình thành và ảnh hưởng đến giá đất

Trên cơ sở các lý thuyết về kinh tế và đặc điểm của giá đất, tác giả cho rằng những yếu tố cơ bản hình thành nên giá đất, bao gồm: (i) yếu tố tự nhiên của đất đai: yếu tố tự nhiên của mỗi thửa đất là cơ sở hình thành giá cả đất đai, bao gồm: vị trí, kích thước, hình thể, diện tích và địa hình, đặc điểm bề mặt và dưới lòng đất. Những yếu tố tự nhiên này đều là cơ sở để hình thành giá đất nhà nước và giá đất thị trường.

(ii) Khả năng sinh lợi của đất đai. Khả năng thu được lợi nhuận từ việc khai thác, sử dụng đất tỉ lệ thuận với giá đất. Khả năng sinh lợi này bao gồm khả năng mang lại lợi ích hiện tại và trong tương lai. Xuất phát từ tính riêng biệt của các yếu tố tự nhiên cấu thành giá đất đã phản ánh khả năng sinh lợi khác nhau của mỗi thửa đất, khu đất, tạo nên sự khác biệt về giá đất ở những vị trí khác nhau. Qua tác động của con người có thể làm thay đổi những yếu tố xung quanh, làm tăng khả năng sinh lợi của đất đai, ví dụ: Nhà nước đầu tư mở rộng lộ, xây dựng các hạ tầng xung quanh… Những thay đổi đó ảnh hưởng cả đến giá đất do Nhà nước quyết định và mức giá thỏa thuận trong giao dịch trên thị trường. (iii) Tác động của quy luật cung - cầu trên thị trường. Với bản chất kinh tế của giá cả hàng hóa được quyết định bởi cung - cầu trên thị trường nên sự biến động của cung, cầu về đất đai là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành của giá đất thị trường và cơ sở quyết định giá đất nhà nước.

Bên cạnh những yếu tố hình thành, giá đất còn chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi sự tác động của các yếu tố xung quanh. Tác giả Trần Thị Minh Châu cho rằng giá đất hình thành trên thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu, thông tin về giá, một phần phụ thuộc vào ý thích, tâm lý của các bên giao dịch, vị trí thửa đất và nhiều yếu tố khác.110 Tác giả Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường chia các yếu tố ngoại biên tác động đến giá đất gồm: yếu tố vật lý của đất đai, yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý và yếu tố môi trường xung quanh.111 Với cơ chế đặc thù hai giá đất ở nước ta thì mức độ ảnh hưởng, tác động của các yếu tố đến từng loại giá đất có sự khác biệt. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được khái quát như sau:

(i) Chính sách điều hành kinh tế của Nhà nước

110 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia - sự thật, Hà Nội, tr.30.

111 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), sđd (47), tr.49.