Quy Định Pháp Luật Trong Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất

Sự kết hợp của các yếu tố tác động đến giá đất và các yếu tố tác động đến QLNN về giá đất tạo nên những đặc thù trong cơ chế QLNN về giá đất ở Việt Nam. Yếu tố chính trị và thể chế quản lý đất đai là nền tảng cơ bản thiết lập khuôn khổ trong quản lý giá đất; chính đặc điểm của giá đất, yếu tố tác động đến giá đất và mục tiêu quản lý giá đất đã tạo nên những khác biệt trong khuôn khổ ấy.

2.3. Quy định pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất

2.3.1. Nguyên tắc quản lý nhà nước về giá đất

Nguyên tắc QLNN là nền tảng cho tổ chức và hoạt động QLNN, chi phối toàn bộ quá trình QLNN. Hệ thống các nguyên tắc QLNN được chia thành: các nguyên tắc chính trị - xã hội và các nguyên tắc tổ chức - kỹ thuật.149 Dựa trên những nguyên tắc chung trong QLNN của khoa học luật hành chính, xu hướng phát triển của quản trị tốt trong quản lý đất đai và đặc trưng của giá đất, tác giả xây dựng những nguyên tắc đặc thù trong QLNN về giá đất như sau:

Một là, bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ và công bằng trong quản lý giá đất. Đây là những yêu cầu cơ bản thực thi nguyên tắc dân chủ và sự tham gia của Nhân dân trong QLNN về giá đất. Thông qua việc công khai, minh bạch đầy đủ các thông tin và bảo đảm sự tiếp cận dễ dàng các thông tin là cơ sở để các chủ thể trong xã hội tham gia quá trình quản lý giá đất, thực hiện quyền giám sát và tạo sự đồng thuận đối với các quyết định quản lý. Đặc trưng của tính công bằng trong quản lý giá đất là việc cân bằng lợi ích trong các quyết định quản lý giá đất, cụ thể nhất là kết quả quyết định giá đất của Nhà nước. Vì giá đất do Nhà nước quyết định sẽ tạo nên sự đối kháng về lợi ích của các bên liên quan nên việc công khai, minh bạch là rất cần thiết để bảo đảm công bằng. Nguyên tắc này là yêu cầu trong quy định và thực tiễn triển khai các nội dung quản lý giá đất, pháp luật về giá đất phải thể hiện đầy đủ và có cơ chế bảo đảm việc thực hiện công khai, minh bạch các thông tin, quyền tiếp cận thông tin trong từng nội dung quản lý với mục tiêu nâng cao tính dân chủ và hiệu quả quản lý giá đất.

Hai là, thể hiện tính Nhân dân trong QLNN về giá đất. Giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế của người sử dụng đất và khả năng tiếp cận đất đai của các chủ thể trong xã hội nên quản lý giá đất phải bảo đảm toàn diện tính Nhân dân. Điều này hoàn toàn phù hợp với bản chất nhà nước của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân được khẳng định tại Điều 2 Hiến pháp năm 2013 và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013. Tính Nhân dân trong QLNN về giá đất được thể hiện qua hai phương diện cơ bản là sự tham gia của Nhân dân vào quá trình quản lý và bảo đảm quyền lợi của Nhân dân trong quản lý giá đất. Căn cứ vào từng nội dung quản lý để xây dựng cơ chế tham gia và bảo đảm hiệu quả sự tham gia của Nhân dân trong quản lý giá đất. Bên cạnh đó, các quyết định quản lý được ban hành phải bảo đảm

149 Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), sđd (39), tr.84.

quyền lợi chính đáng của Nhân dân, không chỉ là những người sử dụng đất trực tiếp chịu ảnh hưởng mà còn là lợi ích xã hội, nhất là khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Ba là, kết hợp hài hòa sự quản lý của Nhà nước và các quy luật thị trường. Tính áp đặt, hành chính trong quản lý vốn dĩ đối kháng với sự biến động và tự do của thị trường nên QLNN về giá đất phải là sự dung hòa hai tính chất này. Mặc dù giá đất mang bản chất kinh tế, hình thành từ thị trường nhưng không thể tuyệt đối hóa thị trường loại bỏ vai trò quản lý của Nhà nước, vì khi đó biến động của giá đất sẽ gây ra những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế và phát sinh nhiều hệ lụy trong xã hội. Tuy nhiên, sự can thiệp duy ý chí, áp đặt, bỏ qua các yếu tố, quy luật thị trường sẽ phá vỡ bản chất của giá đất, đi ngược sự phát triển của nền kinh tế thị trường, khi đó giá đất không mang lại hiệu quả trong quản lý, điều hành kinh tế mà còn trở thành tâm điểm phát sinh các bất đồng, mâu thuẫn. Vì vậy, QLNN về giá đất phải thiết lập trên cơ sở đặc điểm của giá đất, các quyết định quản lý phải dựa trên nền tảng thị trường.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

Bốn là, quản lý giá đất phải bảo đảm sự thượng tôn pháp luật. Khoản 1 Điều 8 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Nhà nước được tổ chức và hoạt động theo Hiến pháp và pháp luật, quản lý xã hội bằng Hiến pháp và pháp luật”. Theo đó, toàn bộ quá trình tổ chức bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động quản lý giá đất đều dựa trên pháp luật, không là sự can thiệp tùy tiện, chủ quan duy ý chí. Khi pháp luật về giá đất là sự kết hợp hài hòa định hướng của nhà quản lý trên nền tảng thị trường và đặc điểm của giá đất thì sự thượng tôn pháp luật càng được bảo đảm. Trong QLNN về giá đất, yêu cầu cơ bản nhất của nguyên tắc này là phải bảo đảm tính toàn diện trong quy định về quản lý giá đất của LĐĐ. Nguyên tắc thượng tôn pháp luật chỉ có thể được bảo đảm qua cơ chế giải quyết hiệu quả các tranh chấp trong quá trình quản lý mà hơn hết là cơ

quan quản lý phải chịu sự tài phán của Tòa án.150

Năm là, bảo đảm các nguyên tắc phân cấp và trách nhiệm giải trình trong quản lý giá đất. Giá đất có tính khu vực, tính chuyên môn cao nên yêu cầu phân cấp trong quản lý giá đất rất quan trọng. Phân cấp quản lý giá đất phải bảo đảm các yêu cầu của lý thuyết phân cấp như: bảo đảm quyền lực nhà nước là thống nhất, phân định rõ chức năng quản lý ngành và quản lý theo lãnh thổ, giao nhiệm vụ và thẩm quyền cho cấp có thể giải quyết vấn đề sát với thực tế nhất, phân cấp quản lý gắn liền với tăng cường trách nhiệm.151 Đồng thời, phân cấp quản lý giá đất phải tiếp cận và phát huy những

giá trị hiện đại như: ứng dụng các thành tựu quản lý doanh nghiệp vào cơ quan hành chính (tuyển dụng trên cơ sở thực tài, trả lương theo kết quả, coi công dân là khách hàng); đề cao trách nhiệm giải trình và khuyến khích sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước. Trách nhiệm giải trình phải được bảo đảm gắn liền với từng nội dung, từng

150 Hoàng Thế Liên (2020), “Cần nâng cao hơn nữa hiệu lực của Nhà nước pháp quyền”, http://baochinhphu.vn/Utilities/PrintView.aspx?distributionid=414848 [truy cập ngày 13/5/2021].

151 Đặng Đức Đạm (2002), Phân cấp quản lý kinh tế, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.167-170.

hoạt động quản lý và chủ thể thực hiện, kèm theo đó là cơ chế bảo đảm thực thi trách nhiệm giải trình.

Sáu là, QLNN về giá đất phải đáp ứng yêu cầu về tính khoa học, hiện đại và hiệu quả. Tính khoa học trong QLNN về giá đất là sự bảo đảm những yêu cầu trong khoa học luật hành chính, tuân thủ các quy luật thị trường và phù hợp bản chất của giá đất. Tính hiện đại là yêu cầu cần thiết trong xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại và công cuộc xây dựng Chính phủ kiến tạo ở nước ta. Cụ thể, trong QLNN về giá đất tính hiện đại là yêu cầu cả trong quy định và thực tiễn ứng dụng các công nghệ tiên tiến, phát huy sức mạnh các nguồn lực trong xã hội thực hiện các nội dung quản lý giá đất. Hiệu quả QLNN về giá đất không chỉ mang lại những lợi ích kinh tế mà phải bảo đảm hiệu quả toàn diện, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững. Cân bằng lợi ích trong quá trình ban hành các quyết định quản lý giá đất là điều kiện cơ bản bảo đảm hiệu quả quản lý.

Một cơ chế quản lý hiệu quả phải được thiết lập trên cơ sở các nguyên tắc khoa học, đáp ứng đặc thù của đối tượng quản lý và bảo đảm mục tiêu quản lý. Các nguyên tắc là trụ cột quan trọng của cơ chế QLNN về giá đất, cần được đảm bảo xuyên suốt trong quá trình quản lý. Quy định đầy đủ các nguyên tắc quản lý trong LĐĐ là yêu cầu cơ bản bảo đảm sự thượng tôn pháp luật trong nhà nước pháp quyền, là nền tảng thiết lập hệ thống các quy định pháp luật về quản lý giá đất.

2.3.2. Đối tượng quản lý và mục tiêu quản lý nhà nước về giá đất

2.3.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất

QLNN về giá đất có đối tượng quản lý là giá đất. Ở Việt Nam, dựa trên sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thực hiện quyền quyết định giá đất; đồng thời người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng thực hiện các giao dịch chuyển quyền nên hình thành giá thị trường. Vì thế, cần nắm rõ đặc điểm, mối quan hệ của các loại giá đất khi thiết lập cơ chế QLNN về giá đất. Giá đất nhà nước là giá trị bằng tiền của một đơn vị diện tích đất được Nhà nước quy định, quyết định thông qua thủ tục hành chính do chủ thể có thẩm quyền ban hành, gồm: khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Có thể thấy chính giá đất do Nhà nước đưa ra cho một thửa đất/ khu đất tại một thời điểm cũng có nhiều mức giá khác nhau phụ thuộc vào mục đích định giá. Giá đất thị trường là giá hình thành thông qua giao dịch của thị trường quyền sử dụng đất. Khái niệm về giá đất thị trường trong PLĐĐ nước ta có sự thay đổi phù hợp từ thuật ngữ “giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” của thời kỳ LĐĐ năm 2003 sang sử dụng thuật ngữ “giá đất phổ biến trên thị trường” trong LĐĐ năm 2013. Bởi không thể có được giá đất đúng nghĩa, thỏa mãn các đặc điểm được nêu ra với khái niệm về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP. Hiện nay, khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định: “giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá

xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”. Quan niệm giá đất thị trường hiện nay ở nước ta phù hợp với giá thực tế giao dịch trên thị trường hơn là giá trị thị trường152 của đất đai và tồn tại hai khó khăn

nhất định: một là, chúng ta chưa có CSDL giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nên rất khó để minh chứng cho giá đất phổ biến trên thị trường; hai là, khi các giao dịch trên thị trường có dấu hiệu bất thường, sự biến động của giá đất dẫn đến hiện tượng “bong bóng giá”153 thì giá đất phổ biến trên thị trường ở thời điểm đó không phù hợp với giá trị cơ bản của nó, với các yếu tố cấu thành. Khi đó, chúng ta điều tiết theo giá đất phổ biến trên thị trường vô hình chung lại cộng hưởng cho hiện tượng “bong bóng giá”, ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến nền kinh tế. Những khó khăn trên làm hạn chế

hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, nhất là bất cập về dữ liệu giá đất thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình triển khai các nội dung quản lý giá đất. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở tự do thỏa thuận giữa các chủ thể trong giao dịch nên vai trò quản lý của Nhà nước đối với loại giá này chủ yếu thể hiện thông qua quản lý thị trường bất động sản, những nội dung cốt lõi trong quản lý đất đai tác động đến quá trình hình thành giá thị trường và thông qua các phương pháp kinh tế. Trong khi đó, giá đất nhà nước được hình thành theo thủ tục hành chính bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên vai trò quản lý của Nhà nước chi phối mạnh mẽ và quyết định loại giá này. Đồng thời, thông qua mối quan hệ tác động của hai loại giá đất sẽ ảnh hưởng đến diễn biến của giá đất trên thị trường.

Theo quy định pháp luật hiện hành, giá đất nhà nước bao gồm khung giá đất do Chính phủ ban hành, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành với chu kỳ 05 năm/lần và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại từng thời điểm, áp dụng cho các trường hợp cụ thể. Ba loại giá đất nêu trên có tính độc lập tương đối trong mối quan hệ tác động lẫn nhau và cùng chịu sự ảnh hưởng của giá đất thị trường.

Khung giá đất là mức giá đất tối thiểu, tối đa của các loại đất theo khu vực do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần, là cơ sở để UBND cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương. Hiện nay, khung giá đất đang có hiệu lực được ban hành tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định khung giá các loại đất thay thế khung giá đất tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP. Khung giá nhằm tạo sự cân bằng, không quá chênh lệch giữa giá đất tại các địa phương, giữa giá các loại đất khác nhau.

152 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), sđd (47), tr.28, 29: Theo Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The international Assets Valuation Standards Committee) thì giá trị thị trường của đất đai là giá trị thị trường khi đất đai được đem ra bán công khai, cạnh tranh trên thị trường, trong điều kiện cả người bán và người mua đều có ứng xử hợp lý, tự nguyện, được thông tin đầy đủ và không bị tác động bởi các tác nhân bên ngoài

153 Có thể hiểu bong bóng giá bất động sản nói chung và bong bóng giá đất nói riêng là hiện tượng giá gia tăng nhanh, liên tục, vượt xa giá cơ bản và thu nhập bình quân với tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng trong tương lai.

Bảng giá đất là mức giá đất chi tiết đến từng vị trí hoặc từng thửa đất do UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 năm đầu kỳ, được xây dựng dựa trên nguyên tắc định giá đất, phương pháp định giá, khung giá đất, các thông tin từ thị trường. Bảng giá đất phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được quy định áp dụng trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 114 LĐĐ năm 2013, chủ yếu là cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Mặc dù khoản 2 Điều 5 Nghị định số 96/2019/NĐ-CP và khoản 3 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh được phép quy định bảng giá đất vượt mức giá tối đa trong khung giá đất cùng loại nhưng vẫn giới hạn trong một tỉ lệ nhất định tùy trường hợp. Vì vậy, bảng giá đất chịu sự khống chế từ khung giá đất, không thể là kết quả quyết định theo giá đất thị trường. LĐĐ năm 2013 với xu hướng thay đổi mạnh mẽ trong quản lý giá đất theo cơ chế thị trường, Luật đã quy định và áp dụng rộng rãi giá đất cụ thể nhằm cá biệt hóa các trường hợp, bảo đảm mức giá đất được quyết định phù hợp với thị trường.

Giá đất cụ thể là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất cho từng loại đất, theo từng vị trí, tại một thời điểm xác định do UBND cấp tỉnh quyết định dựa vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, áp dụng cho một hoặc một số trường hợp cụ thể. Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 114 LĐĐ năm 2013 thì giá đất cụ thể được áp dụng phổ biến trong cả quyền và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Với quy định tại khoản 3 Điều 114 LĐĐ năm 2013 và trình tự xác định giá đất cụ thể tại Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì quá trình xác định giá đất cụ thể mở rộng sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá. Bên cạnh đó, quy định hiện hành cũng không có sự ràng buộc về kết quả quyết định giá đất cụ thể, không bị khống chế bởi khung giá đất, bảng giá đất và cũng không trình Hội đồng nhân dân hay thường trực Hội đồng nhân dân thông qua. Có thể nói, giá đất cụ thể là kết quả của quyền quyết định mang tính hành chính trên nền tảng thị trường, với nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, qua quy định về trường hợp áp dụng và phương pháp xác định giá đất cụ thể tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì giá đất cụ thể vẫn chịu sự ảnh hưởng, ràng buộc nhất định của khung giá đất và bảng giá đất. Điển hình, quy định về trường hợp áp dụng giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP: “giá đất cụ thể được áp dụng tính tiền sử dụng đất khi giá trị của thửa đất/ khu đất theo giá đất trong bảng giá đất từ 30 tỷ đồng trở lên; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại…”. Như vậy, giá đất trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh đã ảnh hưởng đến việc quyết định áp dụng giá đất cụ thể. Ngoài ra, quy định tại Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá cho thấy bảng giá đất là cơ sở để tính giá đất cụ thể với hệ số k do UBND cấp tỉnh quyết định. Vì vậy, QLNN về giá đất cần

nắm rõ bản chất và mối quan hệ giữa khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể để có những phương thức quản lý phù hợp, phát huy tối ưu hiệu quả của các loại giá đất.

Nghiên cứu QLNN về giá đất ở Việt Nam dù xác định đối tượng quản lý là giá đất nhà nước nhưng sẽ không toàn diện và không thể đạt được hiệu quả tối ưu trong quản lý nếu chỉ nghiên cứu tách biệt giá đất nhà nước mà không xem xét về mối quan hệ và tác động của giá đất thị trường đến quá trình quản lý. Qua mối quan hệ tác động giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường, hiệu quả QLNN về giá đất sẽ tạo nên những tác động tích cực đến quá trình hình thành và vận động của giá đất thị trường; hạn chế những tác động không mong muốn do biến động giá đất, góp phần phát triển ổn định các thị trường liên quan đến đất đai. Đồng thời, thông tin giá đất thị trường là cơ sở ban hành các quyết định trong quản lý giá đất nhà nước. Ngoài ra, tính ổn định, bền vững của thị trường là nền tảng vững chắc trong quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam. Vì vậy, ngoài đối tượng nghiên cứu chính yếu là giá đất nhà nước, tác giả cũng tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và vận động của giá đất thị trường, những giải pháp can thiệp, điều tiết của Nhà nước đến giá đất thị trường để tạo những tác động tích cực đến công tác QLNN về giá đất; tạo nền tảng vững chắc trong định hướng quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam.

2.3.2.2. Mục tiêu quản lý nhà nước về giá đất

Mục tiêu QLNN là những lợi ích cần đạt được trong quá trình quản lý. Quản lý giá đất cũng vậy cần được xây dựng mục tiêu chiến lược, định hướng lâu dài và có sự lan tỏa. Chính vì tầm quan trọng của đất đai và ảnh hưởng của giá đất đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội nên mục tiêu chung nhất có thể nhận thấy khi thiết lập vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất đó là phát huy tối ưu hiệu quả kinh tế của đất đai, góp phần thực hiện hiệu quả các mục tiêu kinh tế; tạo những tác động tích cực đến sự phát triển ổn định của nền kinh tế. Thông qua quản lý giá đất tạo sự công bằng trong tiếp cận đất đai, duy trì sự phát triển ổn định của xã hội góp phần thực hiện mục tiêu phát triển bền vững.

Ở Việt Nam, sự tồn tại cơ chế hai giá đất và tác động của nền kinh tế thị trường đến vai trò quản lý của Nhà nước trong chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã tạo nên những mục tiêu riêng biệt phản ánh đặc thù của từng loại giá, mối quan hệ của giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Với đặc điểm của giá đất và đặc trưng của QLNN về giá đất ở Việt Nam đã hình thành những mục tiêu quản lý cụ thể sau: (i) phát huy tối ưu nguồn lực kinh tế đất đai và thu hút đầu tư. Giá đất là cơ sở tính các khoản thu ngân sách từ đất đai, là công cụ phân phối đất đai theo cơ chế thị trường, quyết định giá trị khai thác nguồn đất công. Vì vậy, quản lý giá đất hiệu quả sẽ quyết định trực tiếp giá trị kinh tế của đất đai; góp phần thực hiện các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển kinh tế. Ngoài ra, giá đất nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến thu hút đầu tư, thực hiện các dự án bởi chi phí tiếp cận đất đai luôn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư dự án. (ii) Giải quyết bất ổn từ chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Với cơ

chế hình thành và những đặc điểm khác nhau nên sự chênh lệch của hai loại giá đất là điều tất nhiên. Mức chênh lệch lớn giữa hai loại giá đất gây ra nhiều hệ lụy đến quản lý đất đai và phát triển kinh tế. Vì vậy, để duy trì một mức chênh lệch hợp lý trong bối cảnh giá đất thị trường thường xuyên biến động đòi hỏi một cơ chế quản lý hiệu quả đối với giá đất nhà nước. (iii) Giải quyết hài hòa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Giá đất nhà nước là cơ sở tính các nghĩa vụ tài chính và cả trong chi trả các quyền lợi của người sử dụng đất. Quản lý giá đất hướng đến bảo đảm công bằng, thỏa đáng và phù hợp trong xác định quyền và nghĩa vụ tài chính đất đai. Giải quyết tốt mục tiêu này sẽ góp phần tích cực khắc phục hệ lụy chênh lệch của cơ chế hai giá đất ở nước ta.

(iv) Góp phần thực hiện công bằng xã hội và phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Giá đất là công cụ thực hiện phân phối đất đai trong cơ chế thị trường nên hiệu quả quản lý giá đất sẽ bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai và cân bằng lợi ích trong quản lý, sử dụng đất đai. Thực tiễn bất đồng về giá đất ở nước ta thời gian qua cho thấy giải quyết tốt công tác quản lý giá đất tạo hiệu ứng tích cực cho sự phát triển ổn định trong xã hội. Đồng thời, quản lý giá đất hiệu quả góp phần phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Ngoài những mục tiêu chung mang tính chiến lược nêu trên thì tùy thuộc vào tình hình cụ thể, diễn biến của giá đất và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, định hướng đổi mới thể chế quản lý đất đai trong từng thời kỳ mà chủ thể quản lý đề ra những mục tiêu cụ thể, nhất định. Điển hình như trước những bất cập về phương pháp định giá đất, Nghị quyết số 82/2019/QH14 xác định mục tiêu đổi mới phương pháp xác định giá đất theo hướng hiệu quả, bền vững.

Mục tiêu QLNN về giá đất cụ thể hóa đường lối, chủ trương của Đảng, gắn kết trong mục tiêu chiến lược quản lý đất đai, phù hợp đặc điểm của giá đất. Nguyên tắc, mục tiêu quản lý là những nội dung không thể thiếu trong QLNN về giá đất, phải thể hiện rõ ràng, cụ thể trong các quyết định quản lý.

2.3.3. Nội dung quản lý nhà nước về giá đất

Nội dung QLNN về giá đất là vấn đề trọng tâm trong cơ chế quản lý giá đất; giải quyết câu hỏi QLNN về giá đất là Nhà nước sẽ làm gì? Những công việc cụ thể Nhà nước cần thực hiện để đạt được các mục tiêu đề ra. Trên nền tảng khoa học luật hành chính, đặc điểm, mục tiêu và đối tượng trong QLNN về giá đất, tác giả trình bày cơ sở lý luận để hình thành những nội dung QLNN về giá đất.

Bàn về nội dung QLNN tác giả Nguyễn Cửu Việt nêu ra ví dụ cụ thể về nội dung quản lý kinh tế bao gồm: xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển, tổ chức bộ máy quản lý, ban hành quyết định quản lý, triển khai thực hiện các nhiệm vụ quản lý, dự báo xu hướng phát triển, kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm.154 Từ ví dụ trên có thể hiểu khái quát nội dung QLNN là các công việc Nhà nước cần thực hiện nhằm thể hiện đầy đủ các chức năng quản lý để đạt được mục đích quản lý, thông qua

154 Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh (2018), sđd (82), tr.23.

các phương pháp quản lý, trên cơ sở các nguyên tắc quản lý phù hợp. Vì vậy, có thể khẳng định chức năng QLNN là cơ sở xây dựng nội dung QLNN; đồng thời đặc điểm của đối tượng quản lý, nhiệm vụ và mục tiêu quản lý sẽ tạo nên những khác biệt về nội dung quản lý, phương pháp quản lý giữa các đối tượng, lĩnh vực khác nhau. QLNN về giá đất cũng vậy, để xác định được nội dung quản lý phải dựa vào nền tảng chính yếu là chức năng của QLNN đối với giá đất. Có thể nói, nội dung QLNN về giá đất là những công việc cần triển khai nhằm thực hiện chức năng quản lý của Nhà nước bằng những phương pháp thích hợp để đạt được các mục tiêu đề ra.

Các chức năng cơ bản trong QLNN gồm: chức năng kế hoạch hóa, chức năng tổ chức, chức năng điều chỉnh, chức năng lãnh đạo, chức năng điều hành, chức năng phối hợp và chức năng kiểm tra.155 Có quan điểm cho rằng, chức năng của hành chính nhà nước gồm: chức năng định hướng - hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển; chức năng điều chỉnh - ban hành thể chế, chính sách; hướng dẫn và tổ chức thực hiện; chức năng kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm.156 Theo B.M. Lazarép, trong QLNN hiện đại còn có chức năng thu thập, tổng hợp, phân tích và cung cấp thông tin và chức năng khuyến nghị.157 Kết hợp các quan điểm trên và đặc điểm của quản lý giá đất, tác giả nhận thấy những nhóm chức năng cơ bản là cơ sở xây dựng nội dung QLNN về giá đất bao gồm: (i) chức năng định hướng, kế hoạch: xác định các nhiệm vụ, mục tiêu cụ thể và xây dựng chiến lược thực hiện. (ii) Chức năng tổ chức, lãnh đạo, điều chỉnh, điều hành quá trình thực hiện: căn cứ vào nhiệm vụ, mục tiêu và đặc điểm của đối tượng quản lý để xây dựng nội dung công việc cụ thể triển khai quá trình quản lý; đồng thời là hoạt động thu thập, tổng hợp và cung cấp các thông tin liên quan đến hoạt động quản lý, đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ làm công tác quản lý. (iii) Chức năng kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm: xem xét, đánh giá kịp thời phát hiện những hạn chế trong công tác quản lý để xử lý và hoàn thiện quá trình quản lý.

Thực tiễn pháp luật quy định về nội dung QLNN ở Việt Nam cho thấy chức năng QLNN là căn cứ chính yếu ban hành quy định nội dung QLNN và tính đặc thù trong từng lĩnh vực/ từng đối tượng tạo nên sự khác biệt của nội dung công việc cụ thể. Điển hình như: nội dung QLNN về giá tại Điều 7 Luật Giá năm 2012 gồm: (i) nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật trong lĩnh vực giá phù hợp với đường lối, chính sách phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ. (ii) Ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực giá. (iii) Định giá hàng hóa, dịch vụ thuộc Danh mục hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá; thẩm định giá tài sản của Nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được pháp luật quy định. (iv) Thu thập, tổng hợp, phân tích và dự báo giá thị trường trong nước và thế giới để xây dựng cơ sở

155 Phạm Hồng Thái, Đinh Văn Mậu (2009), sđd (32), tr.12-14.

156 Học viện Hành chính (2010), Lý luận hành chính nhà nước (giáo trình đại học), Hà Nội, tr.56-65.

157 B.M. Lazarép (1972), Thẩm quyền của các cơ quan quản lý, NXB Pháp lý, Matxcơva, tr.32-38. [Trích theo Nguyễn

Cửu Việt (2005), “Các yếu tố cấu thành và tính hệ thống của thẩm quyền”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc Hội, 9 (59), tr.3-11].