Các Yếu Tố Tác Động Đến Giá Đất

Nhiều kết quả nghiên cứu cho thấy sự ảnh hưởng của các biến vĩ mô đến giá bất động sản như: cung tiền và tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay bất động sản, tăng trưởng GDP, lạm phát, chỉ số chứng khoán, dòng vốn đầu tư nước ngoài.112 Chính sách tiền tệ quyết định lượng cung tiền mặt, ảnh hưởng đến sức mua của đồng tiền, khi mức cung ứng tiền tệ nhỏ hơn mức cần thiết cho quá trình lưu thông hàng hóa thì giá cả bị đóng băng, có xu hướng hạ xuống. Ngược lại, khi tổng lượng tiền trong lưu thông vượt quá mức cần thiết sẽ làm tăng cầu dẫn đến giá cả tăng, sẽ dẫn đến hiện

tượng lạm phát. Bên cạnh đó, bằng công cụ lãi suất ngân hàng, Nhà nước tác động đến cầu của thị trường nhà đất, tạo nên những chuyển biến về giá đất, ví dụ như Nhà nước điều chỉnh tăng mức lãi suất đối với khoản vay bất động sản để ngăn lượng tiền đổ vào thị trường này.113 Đây là nhóm yếu tố ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ, tạo nên những biến động nhanh chóng đối với giá đất thị trường.

(ii) Yếu tố thị trường: các quy luật thị trường như: quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị… có nhiều ảnh hưởng đến biến động của giá đất thị trường. Sự thay đổi, biến động của cung - cầu về đất đai trên thị trường sẽ ảnh hưởng đến giá đất. Bên cạnh đó, điều kiện của các bên giao dịch và phương thức giao dịch ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường. Mục đích tham gia giao dịch, điều kiện tài chính của các bên, kỹ năng thương thuyết giá cả là những yếu tố phụ thuộc vào từng chủ thể trong giao dịch, ảnh hưởng đến giá đất. Ngoài ra, nguồn dữ liệu thông tin giá đất từ thị trường và sự phát triển của thị trường là căn cứ ban hành các quyết định quản lý giá đất, cơ sở vận hành cơ chế QLNN về giá đất.

(iii) Yếu tố pháp lý: tính pháp lý của thửa đất (điều kiện đăng ký, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất…) là yếu tố hình thành và ảnh hưởng giá đất. Quy định pháp luật về phạm vi khai thác, sử dụng đất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lợi của đất, điều này thay đổi sẽ dẫn đến thay đổi giá cả đất đai.114 Bên cạnh đó,

112 Collyns, Charles, and Abdelhak Senhadji (2003), “Lending booms. Real estate bubbles, and the Asian financial crisis”, IMF Working Paper, No. 02/20. Shiller, Robert. J (2007), “Historic turning points in real estate”, Yale University: Cowles Foundation for Research in Economics Working Papers.

113 Yukio Noguchi (1994), “Land Prices and House Prices in Japan”, Chapter title in Housing Markets in the U.S and Japan, ed. by Yukio Noguchi and James Poterba, University of Chicago Press, https://www.nber.org/chapters/c8819.pdf [truy cập ngày 01/7/2017]. Tài liệu nghiên cứu về biến động giá đất ở

Nhật bản trong những năm 1980, nghiên cứu đã chứng minh mối quan hệ giữa biến động giá đất với chính sách tiền tệ. Một trong những tác nhân chính làm tăng giá đất là do thay đổi lãi suất ngân hàng (nhận định này được đưa ra tại trang 18 của tài liệu). Ở Việt Nam, sự tác động của giá nhà đất và tín dụng ngân hàng được chứng minh qua nghiên cứu thị trường giai đoạn 2000 – 2010, cụ thể tại Đoàn Thanh Hà, Lê Thanh Ngọc (2013), “Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất”, Tạp chí Phát triển và Hội nhập, số 11 (21), tr. 51-54, 62.

114 Michal Gluszak, Robert Zygmunt (2017), “Development density, administrative decisions, and land value:

An empirical investigation”, Land use policy, (70), pages 153 – 161 thì hai trong số các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì có 02 yếu tố liên quan đến pháp lý là: quyết định về điều kiện xây dựng (decision on building conditions) và giấy phép xây dựng (Building permit). Hoặc trong một Báo cáo nghiên cứu về kinh tế liên quan đến giá đất tại Auckland - New Zealand của Kirdan Lees công bố tại https://nzier.org.nz/static/media/filer_public/f3/77/f3776bb4-94d6-4098-bffd- 2a5a0bfd9e5d/the_price_is_right_for_treasury_and_mfe.pdf thì một trong 04 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của một số loại đất được nghiên cứu là: quy định hạn chế các hoạt động trong sử dụng đất ở những nơi cụ thể (Land use regulation that restricts activity in particular locations).

hệ thống các quy định pháp luật về tổ chức, hoạt động thẩm định giá đất; PLĐĐ về điều kiện giao dịch và quản lý thị trường sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để quyết định giá đất nhà nước. Vì vậy, yếu tố pháp lý của thửa đất vừa là cơ sở hình thành, vừa là công cụ hiệu quả trong quản lý, điều tiết giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Đặc biệt, đối với giá đất ở Việt Nam thì đây là yếu tố giữ vai trò quyết định trong quá trình hình thành và áp dụng của giá đất nhà nước.

(iv) Yếu tố tâm lý - xã hội: tâm lý kỳ vọng vào việc giá đất sẽ tăng trong tương lai và ngày càng tăng diễn ra rộng khắp, điều này tạo nên hiện tượng tăng giá. Teodor Roosevelt (tổng thống Mỹ, 1901 - 1909) đã phát biểu: “đầu tư vào bất động sản không chỉ là cách tốt nhất, nhanh nhất và an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giàu có”.115 Kết quả khảo sát của “Vietnam Report” cho thấy 61,9% số người được khảo sát mua nhà đất tại Hà Nội là nhằm đầu tư.116 Điều này cho thấy mọi người kỳ vọng rất lớn vào khả năng sinh lợi của đất đai và tin tưởng lợi nhuận khi đầu tư đã làm cho giá đất thị trường có xu hướng tăng. Bên cạnh đó, tâm lý và tập quán sử dụng đất, tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số, thay đổi kết cấu gia đình… làm tăng nhu cầu đất đai, ảnh hưởng giá đất thị trường, nhất là giá đất ở các đô thị và vùng ven đô thị.117 Ngoài ra, sự phát triển của khoa học công nghệ được ứng dụng vào công tác quản lý đất đai, thị trường bất động sản và tính lan tỏa của phương tiện thông tin đại chúng đã làm tăng sự sôi động của thị trường, tạo những ảnh hưởng nhất định đến giá đất.

(v) Yếu tố môi trường: môi trường xung quanh thửa đất/ khu đất như: môi trường sống (không khí, nguồn nước, chất độc hại, chất thải trong khu vực), trình độ phát triển kinh tế, hạ tầng, an ninh trật tự, hàng xóm xung quanh… ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Việc nhập cư của quá trình đô thị hóa gây ảnh hưởng xấu đến môi trường sống của đô thị, làm giảm giá trị của đất đai ở những khu vực nhất định trong đô thị.118 Những tác hại của biến đổi khí hậu ảnh hưởng nhất định đến diện tích đất tự nhiên, điển hình ở Việt Nam, dự báo đến năm 2030, nước biển dâng 17cm sẽ ảnh hưởng đến 20 nghìn hecta đất trồng lúa.119 Điều này ảnh hưởng nhất định đến giá các loại đất nông nghiệp ở khu vực do sự giảm đi của diện tích đất nông nghiệp.

Trong cơ chế hai giá đất ở nước ta, mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất có sự khác biệt nhất định. Những yếu tố nêu trên có yếu tố chỉ ảnh hưởng đến quá

115 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), sđd (47), tr.42. Praveen Kumar (2011), 100 famuos real estate quotes, Smashwords Edition, có trích dẫn phát biểu nguyên văn của Tổng thống Theodor Roosevelt như sau: “Every person who invests in well-selected real estate in a growing section of a prosperous community adopts the surest and safest method of becoming independent, for real estate is the basis of wealth”.

116 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), sđd (14), tr.174, 175.

117 Báo cáo hiện trạng môi trường quốc gia năm 2016, tr.9 http://cem.gov.vn/Portals/0/quynh/2017/BC_SOE_2016/2.%20Chuong%201.pdf?ver=2017-07-25-160147-573

[truy cập ngày 17/7/2020]. Tính đến năm 2016 dân số đô thị ở Việt Nam chiếm 35,2% dân số cả nước, dân cư ở 05 thành phố trực thuộc trung ương chiếm 41,29% tổng dân số đô thị.

118 Lê Khương Ninh (2009), “Đô thị hóa và giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng Sông Cửu Long”, Tạp chí nghiên cứu kinh tế, 5(372), tr.28-39.

119 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia - sự thật, Hà Nội, tr.182.

trình hình thành giá đất như yếu tố tự nhiên nhưng có những yếu tố vừa đóng vai trò hình thành giá đất vừa ảnh hưởng đến sự vận động của giá đất như: yếu tố thị trường, yếu tố pháp lý, yếu tố tâm lý - xã hội. Bản chất kinh tế của giá đất và định hướng quản lý giá đất theo cơ chế thị trường nên những yếu tố thuộc phạm trù kinh tế, thị trường là nguyên nhân chủ yếu gây ra những biến động của giá đất. Với đặc điểm của hai loại giá đất ở nước ta thì những yếu tố ảnh hưởng đã phân tích tác động trực tiếp đến quá trình hình thành và vận động đối với giá đất thị trường nên thông qua những yếu tố này Nhà nước sẽ thực hiện sự can thiệp, điều tiết đến giá đất thị trường. Trong khi đó, giá đất Nhà nước chủ yếu chịu sự chi phối bởi ý chí của chủ thể quản lý, sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng nêu trên chỉ là gián tiếp. Sự can thiệp của Nhà nước thông qua các yếu tố ảnh hưởng tạo nên những tác động đến giá đất được tác giả mô tả qua bảng sau:

Yếu tố

ảnh hưởng

Phương thức can thiệp của Nhà nước	Hiệu ứng kinh tế	Tác động đến giá đất
Chính sách tiền tệ	Tăng, giảm lượng cung tiền mặt.	Tác động đến lượng tiền trong lưu thông -> ảnh hưởng đến yếu tố cầu trong thị trường.	Giá đất thay đổi tỉ lệ thuận theo độ co giãn của cầu.
Chính sách tiền tệ	Điều chỉnh lãi suất ngân hàng.	Tăng, giảm lãi suất ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư vào đất đai.	Sự thay đổi cung - cầu tác động đến giá đất.
Chính sách tài chính	Hệ thống thuế và mức thuế suất.	Tác động đến cả cung và cầu trong thị trường. Chống đầu cơ hiệu quả.	Giá đất tăng/ giảm tùy thuộc vào thay đổi từ chính sách thuế liên quan đất đai, thị trường bất động sản.
Chính sách phát triển kinh tế, thu hút đầu tư	Quy hoạch phát triển kinh tế; chính sách ưu đãi, chiến lược phát triển các thị trường đầu tư…	Tăng khả năng sinh lợi của thửa đất/ khu đất trong tương lai. Tác động đến cung - cầu; tạo tính cạnh tranh giữa các thị trường đầu tư.	Giá đất ở khu vực được đầu tư phát triển có xu hướng tăng. Giá đất thay đổi khi có sự tác động từ các thị trường đầu tư khác.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

Nâng cao tính cạnh tranh và hiệu quả đầu tư trong các lĩnh vực.	Phân bổ hợp lý nguồn vốn đầu tư.	Cân bằng giá đất phù hợp với thị trường.
Quản lý thị trường đất đai, thị trường bất động sản	Duy trì sự cân bằng cung - cầu của đất đai. Khắc phục những khiếm khuyết của thị trường (thông tin, phương thức giao dịch, theo dõi giá giao dịch, dự báo thị trường…).	Nâng cao tính minh bạch, hiệu quả, tạo động lực cho thị trường phát triển ổn định, phù hợp chiến lược phát triển và góp phần hoàn thiện xây dựng kinh tế thị trường.	Định hướng giá đất phản ánh đúng bản chất thị trường và có sự tương tác hiệu quả với thị trường.
Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai	Thông qua các công cụ quản lý như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, thông tin đất đai…	Bảo đảm lượng cung đất đai hiệu quả. Minh bạch trong giao dịch, giảm thiểu rủi ro giao dịch, tác động tích cực đến thị trường.	Giá đất phản ánh đúng bản chất giá trị kinh tế của đất đai và cung - cầu trên thị trường.
Pháp lý	Quy định về phạm vi khai thác, sử dụng đất, giao dịch đất đai. Quy định về tổ chức, hoạt động thẩm định giá đất mức độ can thiệp của Nhà nước trong quá trình thẩm định giá, quyết định và áp dụng giá đất.	Điều tiết giá thông qua khả năng sinh lợi của đất (lượng quyền hàm chứa trong đất đai - quy định pháp luật về quyền giao dịch, quyền khai thác thửa đất); chính quy thị trường.	Tùy thuộc vào thay đổi của quy định sẽ tạo ra xu hướng tăng/giảm giá đất và phản ánh bản chất của giá đất.

Tâm lý - xã hội

Kiểm soát tốc độ đô thị hóa, phát triển đô thị. Xây dựng các kênh thông tin chính thức về thị trường đất đai.

Điều tiết nhu cầu đất đai thông qua cân bằng cung - cầu tác động đến giá đất.

Kiểm soát mức độ tăng của giá đất, ngăn ngừa hiện tượng “bong bóng giá bất động sản”. Giá đất vận động phù hợp thị trường trước biến

động về nhu cầu nhà ở.

Môi trường

Đầu tư cải thiện, đảm bảo môi trường và phát triển hạ tầng đồng bộ.

Thay đổi những yếu tố xung quanh nâng cao giá trị của đất đai và khả năng sinh lợi của đất. Mở rộng lượng cung và cầu khi cần thiết để điều chỉnh giá đất tại một khu vực

nhất định.

Giá đất có xu hướng tăng theo giá trị của nó. Tránh hiện tượng giá đất tăng đột biến ở một khu vực.

Bảng 2.1. Các yếu tố tác động đến giá đất

2.1.3. Những tác động của giá đất

Giá đất tăng tạo sự hấp dẫn cho các nhà đầu tư vào thị trường bất động sản, cụ thể: năm 2017, có 5.065 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 62% so với năm 2016. Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2017 tăng gần gấp đôi so với năm 2016, từ 1,68 tỷ USD lên 3,05 tỷ USD.120 Bên cạnh đó, những biến động bất thường của giá đất cũng gây ra những ảnh hưởng nặng nề cho nền kinh tế, cụ thể như cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ ở Thái Lan năm 1997 - 1998, khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ năm 2007 - 2008;121 điều tương tự cũng xảy ra ở Việt Nam, gây những hệ quả đáng kể về kinh tế, xã hội. Với đặc thù cơ chế hai giá đất ở Việt Nam thì giá nhà nước và giá thị trường có những tác động khác biệt nhất định đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội.

(i) Tác động của giá đất nhà nước đến phát triển kinh tế - xã hội

Giá đất nhà nước là căn cứ quyết định mức thu ngân sách nhà nước từ đất đai. Ở Việt Nam, nguồn thu từ đất đai chiếm tỉ lệ trung bình 9,6% tổng thu nội địa giai đoạn 2006 - 2011, tăng lên 11,6% giai đoạn 2012 - 2014 và giai đoạn 2016 - 2018 là

120 VietNam Report (2018), Báo cáo thị trường bất động sản - xây dựng Việt Nam từ bước tiến năm 2017 đến triển vọng năm 2018, https://cms.vietnamreport.net/source/BC%20Bat%20dong%20san%202018.pdf [truy cập ngày 19/4/2019], tr.16, 17.

121 Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh - thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.57.

13,8%.122 Sự thay đổi trong quy định về giá đất của LĐĐ năm 2013 đã góp phần tăng nguồn thu từ đất đai, cụ thể: năm 2014 là 55.138 tỷ đồng, năm 2015 là 84.810 tỷ đồng, năm 2016 là 115.290 tỷ đồng, năm 2017 là 104.400 tỷ đồng,123 năm 2018 là 142.000 tỷ đồng124 và năm 2019 là 172.000 tỷ đồng chiếm trung bình 12% thu ngân sách nội địa.125 Bên cạnh đó, giá đất nhà nước còn ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác tài sản công, là căn cứ thực hiện các loại hình đầu tư đổi đất lấy hạ tầng - khía cạnh phát sinh nhiều bất cập, sai phạm trong quản lý đất đai ở nước ta. Vì vậy, QLNN về giá đất hiệu quả là nền tảng phát huy tối ưu giá trị kinh tế của đất đai trong quá trình phát triển đất nước.

Giá đất nhà nước là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư. Vì tầm quan trọng và giá trị của đất đai nên giá đất là yếu tố ảnh hưởng lớn đến tổng vốn đầu tư của hầu hết các loại dự án. Trong trường hợp này giá đất tác động đến hai nhóm lợi ích đối kháng, cụ thể quyết định giá đất cao sẽ mang về nguồn thu lớn cho ngân sách nhưng ảnh hưởng đến khả năng thu hút đầu tư vì nâng cao chi phí tiếp cận đất đai. Ngược lại, quyết định giá đất thấp có thể giảm chi phí đầu tư dự án nhưng ảnh hưởng hiệu quả khai thác giá trị kinh tế của đất đai.

Những phân tích trên cho thấy, tác động của giá đất nhà nước đến khía cạnh kinh tế chủ yếu là những tác động đến kinh tế nhà nước, hiệu quả khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai; tác động gián tiếp đến giá đất thị trường, điều đó chỉ xảy ra thông qua mối quan hệ giữa giá đất nhà nước với giá đất thị trường.

Giá đất nhà nước là cơ sở lượng hóa giá trị của đất đai trong xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, cả đối với chủ thể quản lý và người sử dụng đất. Vì vậy, kết quả quyết định giá đất nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả xử lý các vi phạm, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai.

Bên cạnh đó, giá đất nhà nước được áp dụng phổ biến trong cả quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, điển hình là quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Bởi sự áp dụng rộng rãi của giá đất nhà nước cho thấy không phải lúc nào, bất kỳ ai cũng mong muốn Nhà nước quyết định giá đất cao, bằng với giá đất thị trường. Trong bối cảnh nước ta hiện nay thì giá đất cao hay thấp là đánh giá cảm tính vì không có chuẩn, không có dữ liệu tin cậy đối chứng. Giá đất luôn là nguyên nhân phổ biến phát sinh bất đồng trong quá trình thu hồi đất, phân phối đất đai và thực hiện các khoản thu tài chính đất đai. Chính vì sự tác

122 Hà Lan (2019), “Đất và Ngân sách”, Báo điện tử Đại biểu nhân dân,

http://www.daibieunhandan.vn/ONA_BDT/NewsPrint.aspx?newsId=418264 [truy cập 15/4/2019].

123 Chính phủ (2018),”Báo cáo số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 của Chính phủ báo cáo tình hình quản lý đất đai tại kỳ họp thứ 5, Quốc Hội khóa XIV”, tr.5.

124 Minh Thư (2019), “Đấu thầu để tăng nguồn thu đất đai”, Báo Đấu thầu (Bộ Kế hoạch và Đầu tư),

https://baodauthau.vn/dau-thau-de-tang-nguon-thu-tu-dat-dai-post82393.html [truy cập ngày 15/7/2020].

125 Anh Phương (2020), “Nguồn thu từ đất hàng năm chiếm trung bình 12% thu ngân sách nội địa”, Báo Sài gòn

giải phóng, https://www.sggp.org.vn/nguon-thu-tu-dat-hang-nam-chiem-trung-binh-12-thu-ngan-sach-noi-dia- 659954.html [truy cập ngày 08/10/2020].

động kép của giá đất nhà nước (vừa ảnh hưởng quyền, vừa tác động đến nghĩa vụ) nên cá biệt hóa giá đất nhà nước trong các trường hợp áp dụng sẽ nâng cao tính công bằng và giải quyết được xung đột giữa các nhóm lợi ích đối kháng.

Giá đất nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, là công cụ hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai. Trước những tác động của giá đất nhà nước cho thấy sự cần thiết về vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất trong phát huy nguồn lực kinh tế của đất đai, góp phần phát triển xã hội ổn định.

(ii) Tác động của giá đất thị trường đến phát triển kinh tế - xã hội

Tác động của giá đất đến thị trường bất động sản được khái quát qua nhận định sau: “những biến động về giá cả bất động sản trên thị trường chủ yếu từ những thay đổi trong giá đất”.126 Đánh giá về vai trò của giá đất trong phạm trù này, tác giả Chu Văn Thỉnh đã kết luận: “đối với thị trường bất động sản giá đất đóng một vai trò rất quan trọng là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện toàn bộ tiềm năng kinh tế của đất”.127 Ở Việt Nam, thị trường bất động sản là một trong 05 loại thị trường cơ bản: thị trường hàng hóa và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường bất động sản, thị trường sức lao động, thị trường khoa học và công nghệ.128 Như vậy, giá đất ảnh hưởng quyết định đến quá trình xây dựng nền kinh tế thị trường thông qua sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, biến động giá đất ảnh hưởng đến chính sách kinh tế vĩ mô,129 đặc biệt là nguồn vốn cho nền kinh tế và hoạt động của hệ thống ngân hàng. Với vai trò là tín hiệu của thị trường, giá đất là một trong những căn cứ quan trọng để Nhà nước thực hiện sự quản lý, điều tiết thị trường bất động sản bằng các phương pháp kinh tế như: chính sách tín dụng, chính sách tiền tệ nhằm bảo đảm sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường. Ngoài ra, giá đất còn ảnh hưởng đến giá trị vốn hóa của đất đai, điển hình ở các nước phát triển, lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay.130 Vì vậy, diễn biến của giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế thị trường.

Bên cạnh đó, diễn biến của giá đất thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến thu hút đầu tư và động lực sản xuất. Những chuyển biến tích cực của giá đất là tín hiệu thu hút đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Điển hình ở Việt Nam, trước sự sôi động của thị trường bất động sản trong những năm 2016, 2017, thì năm 2018 nguồn vốn đầu tư trực

126 Davis, M. A., and J. Heathcote (2007), “The Price and Quantity of Residential land in the United States”,

Journal of Monetary Economics, 54, pages.2595 – 2620.

127 Chu Văn Thỉnh (chủ nhiệm, 2000), Báo cáo tổng hợp kết quả nghiên cứu đề tài độc lập cấp Nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Tổng cục địa chính – Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội, tr.168.

128 Võ Thị Hoa (2012), Vai trò của Nhà nước đối với việc thực hiện công bằng xã hội trong điều kiện kinh tế thị

trường ở nước ta hiện nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.175.

129Zheng Liu, Pengfei Wang, Tao Zha (2013), “Land-Price dynamics and Macroeconomic Fluctuation”, Econometrica - Journal of the econometric society, Volume 81, Issue 3, pages.1115 - 1145. Nghiên cứu đã phân tích cuộc khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ với biến động thay đổi của giá đất để thấy được sự thay đổi của giá đất ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, hoạt động của ngân hàng… ảnh hưởng đến chính sách kinh tế vĩ mô.

130 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), sđd (14), tr.20.

tiếp từ nước ngoài vào thị trường bất động sản khoảng 30 tỷ USD,131 lượng kiều hối trong năm 2018 cũng đạt gần 16 tỷ USD, với kênh đầu tư chủ yếu cũng là thị trường bất động sản.132 Bên cạnh đó, FDI đầu tư vào bất động sản luôn chiếm tỉ trọng đáng kể, điển hình năm 2019 FDI đầu tư vào bất động sản là 3,88 tỷ USD, chiếm 17,8% tổng giá trị, chiếm vị trí thứ 02 trong 19 lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài.133 Tuy nhiên, khi giá đất quá cao, vượt xa thu nhập của người lao động sẽ không tạo được động lực phấn đấu trong sản xuất vì thu nhập không thể tích lũy mua được nhà, đất.134

Khi giá đất tăng cao, lợi nhuận đầu tư đất đai lớn tạo cơ hội việc làm và nâng cao thu nhập cho người lao động. Ngược lại, khi hiện tượng bong bóng giá bị vỡ sẽ dẫn đến hiện tượng mất việc hàng loạt, ví dụ tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2011 có 250 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và 442 doanh nghiệp xây dựng trên địa bàn thành phố phải ngừng hoạt động hoặc phá sản. Năm 2012, con số này tăng vọt với doanh nghiệp bất động sản là 312 doanh nghiệp và 958 doanh nghiệp xây dựng. Tương

ứng là tỉ lệ việc làm trong lĩnh vực này cũng giảm, năm 2011 giảm 18% và năm 2012 là 24%.135 Ngoài ra, biến động giá đất tăng cao tác động đến tâm lý lo lắng về chỗ ở, dẫn đến phụ nữ không muốn sinh con, điều này được minh chứng qua nghiên cứu tại Nhật Bản.136 Đồng thời, Davis and Heathcote đã chứng minh biến động về giá nhà là do ảnh hưởng của giá đất hơn là chi phí xây dựng.137

Giá đất thị trường ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai, công bằng xã hội và trật tự quản lý đô thị, xây dựng. Khi giá đất tăng quá cao so với mức thu nhập bình quân đầu người thì người lao động không thể có được đất đai, chỗ ở.138 Đồng thời,

131 Nguyễn Đình Luận (2019), “Xu hướng mới trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019”, Tạp chí Tài chính (Bộ Tài chính), http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/xu-huong-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san- viet-nam-nam-2019-305135.html [truy cập ngày 22/4/2019].

132 Nguyễn Phú Trọng (2019), “Thu hút nguồn lực kiều bào để phát triển đất nước”, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, http://dangcongsan.vn/tieu-diem/thu-hut-nguon-luc-kieu-bao-de-phat-trien-dat-nuoc-512146.html [truy cập ngày 25/3/2019].

133 Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2020), “Tình hình thu hút đầu tư nước ngoài năm 2019”,

https://dautunuocngoai.gov.vn/tinbai/6318/Tinh-hinh-thu-hut-dau-tu-nuoc-ngoai-nam-2019 [truy cập ngày 01/7/2020].

134 Giá đất ở Việt Nam liên tục tăng cao, so với Nhật Bản, Việt Nam có diện tích đất sinh hoạt hoạt bình quân đầu người lớn hơn, thu nhập thấp hơn Nhật Bản 50 lần nhưng giá đất hai nước lại tương đương. Việt Nam có thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000 USD/ năm nhưng có giá đất vượt xa nhiều thành phố có thu nhập bình quân đầu người ở mức 10.000 USD/ năm. [trích theo Lê Quốc Hội (chủ nhiệm, 2015), “Đầu tư nước ngoài vào

bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô: khung khổ lý thuyết và áp dụng thực tiễn ở Việt Nam”, Báo cáo tổng hợp Đề tài nghiên cứu khoa học được tài trợ bởi quỹ phát triển khoa học và công nghệ quốc gia, Mã số đề tài II.2- 2011.13, Hà Nội, tr.94, 95].

135 Lê Thanh Ngọc (2014), Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận án tiến sĩ kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng thành phố Hồ Chí Minh, tr.157-159.

136 Stephen J. Sussna (1993), “An analysis of Japanese Land - Use regulations and Land price problems”, The Urban Lawyer, Vol.25, No.2, P.315.

137 Davis, M. A., and J. Heathcote (2007), “The Price and Quantity of Residential land in the United States”,

Journal of Monetary Economics, 54, 2595 - 2620: “We focus on land prices because most of the fluctuations in house prices are driven by land prices rather than by the cost of structures”.

138 Nguyễn Mạnh (2020), “Vì sao giá nhà đã đắt đỏ lại miệt mài tăng”, Báo điện tử của Bộ Xây dựng, https://baoxaydung.com.vn/vi-sao-gia-nha-da-dat-do-lai-miet-mai-tang-288975.html [truy cập ngày 17/12/2020].

Theo đó, giá bất động sản ở Việt Nam đã tăng vọt 50%, 100% thậm chí là 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng thu nhập bình quân đầu người chỉ ở mức 7% - 8%/năm.