Nghiên Cứu Về Đặc Điểm Của Giá Đất Và Các Yếu Tố Tác Động Đến Giá

Việt Nam hiện nay, tác giả Nguyễn Cảnh Quý chủ biên.42 Bằng những số liệu cụ thể, tác giả đã chỉ ra những hạn chế về mức độ hiểu biết PLĐĐ, mức độ quan tâm PLĐĐ và thực trạng thực hiện PLĐĐ ở các cấp. Qua đó, giá đất được xác định là vấn đề nóng và rất phức tạp trong thực thi LĐĐ. Về chủ thể quản lý đất đai và nội dung quản lý đất đai cũng được phân tích qua các thời kỳ LĐĐ trong nghiên cứu: Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay do tác giả Nguyễn Quang Tuyến chủ biên.43 Nghiên cứu đã

khái lược về bộ máy quản lý đất đai Việt Nam qua các thời kỳ, trong đó ghi nhận những chuyển biến tích cực trong tổ chức bộ máy, cụ thể là vai trò ngày càng cao của các tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, công tác quản lý đất đai dần chuyển sang quản trị đất đai hiện đại. Nghiên cứu về Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam của tác giả Nguyễn Đình Bồng (chủ biên) đã trình bày kinh nghiệm quản lý giá đất tại Úc, Thụy Điển, Trung Quốc, Malaysia, qua đó xác định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất chủ yếu là hoàn thiện các thể chế cần thiết như: pháp lý, tổ chức, đặc biệt là hệ thống tổ chức thẩm định giá đất; quy trình, phương pháp định giá và thông tin đất đai bảo đảm cho phát triển của công tác định giá đất.

Nhận định cụ thể về phương pháp quản lý giá đất, tác giả Nguyễn Thế Chinh44

cho rằng: Nhà nước chỉ có thể định hướng, điều tiết để giá đất vận hành theo một trong ba hướng sau: một là, bám sát giá đất thị trường, theo hướng “nước nổi, bèo nổi”; hai là, bám sát giá đất thị trường nhưng giá đất nhà nước quy định luôn bảo đảm giữ một khoảng cách nhất định đối với giá đất thị trường; ba là, phục vụ chính sách quản lý của Nhà nước và thoát ly giá đất thị trường. Về vấn đề này, tác giả Lưu Quốc Thái đã đánh giá:45 Nhà nước đang điều tiết giá đất theo quy định hiện nay là rất lý tưởng. Pháp luật cho phép tồn tại giá thị trường và có cơ chế để giá đất nhà nước “tiệm cận” với giá thị

trường. Tuy nhiên, sự lý tưởng mang tính nguyên tắc này lại thiếu các yếu tố hỗ trợ để thành hiện thực; vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước đi ngược lại yếu tố thị trường và ảnh hưởng đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.

Những công trình nghiên cứu chủ yếu đánh giá thực trạng tổ chức và hoạt động của hệ thống cơ quan quản lý đất đai, chưa có sự đánh giá chi tiết và toàn diện về chủ thể quản lý giá đất, nhất là sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước. Vì vậy, cần đổi mới mạnh mẽ về chủ thể quản lý giá đất trong xu hướng phát triển của quản trị đất đai hiện đại và đẩy mạnh phân cấp quản lý giá đất. Bên cạnh đó, các nghiên cứu về

42 Nguyễn Cảnh Quý (2012), Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

43 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội.

44 Nguyễn Thế Chinh (chủ nhiệm, 2014), Báo cáo tổng hợp Kết quả khoa học công nghệ đề tài “Nghiên cứu ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và đề xuất giải pháp để giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”, Viện chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - Bộ TN&MT, Hà Nội.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

45 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (3).

phương pháp quản lý chỉ dừng lại ở việc khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất chưa thể hiện tính đặc thù và yêu cầu trong phương pháp quản lý giá đất.

(ii) Nghiên cứu về đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất

Qua phân tích vai trò, tác động của giá đất và ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất ở Việt Nam, tác giả Lưu Quốc Thái46 cho rằng giá đất chính là yếu tố trung tâm của kinh tế hàng hóa. Sự bình ổn của giá đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và đời sống xã hội nói chung. Tăng giá là xu hướng tất yếu của hàng hóa đất đai. Từ những phân tích trên, tác giả kết luận: “để hoàn thành

nhiệm vụ trên chức năng QLNN là những yếu tố mang tính quyết định”. Qua đánh giá thực tế những lần sốt giá và đóng băng trên thị trường bất động sản, các tác giả Hoàng Việt và Hoàng Văn Cường47 đã khẳng định sự cần thiết quản lý của Nhà nước đối với giá đất để khắc phục tình trạng đầu nậu đẩy giá đất lên cao, tạo sự mất ổn định, hỗn độn trong thị trường, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận đất đai.

Quản trị đất đai hiện đại là xu hướng phát triển của việc vận dụng lý thuyết quản trị tốt trong đổi mới quản lý đất đai. Xu hướng này tác động mạnh mẽ đến nhận thức về đổi mới quản lý đất đai bao gồm quản lý giá đất ở Việt Nam. Nghiên cứu về vấn đề này, tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã chỉ ra những hạn chế cụ thể về quản lý giá đất như:48 Nhà nước độc quyền quyết định giá đất trong phân phối đất đai và khi thu hồi đất, những bất cập về xác định giá đất cụ thể. Một yêu cầu cấp bách được đặt ra là phải chuyển đổi từ quản lý đất đai truyền thống sang quản trị đất đai hiện đại với

việc chú trọng đến các đặc trưng: dân chủ, công khai minh bạch, tham vấn người dân, trách nhiệm giải trình, bình đẳng… Từ góc độ nghiên cứu phòng chống tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, các chuyên gia của Ngân hàng thế giới đã công bố kết quả nghiên cứu: Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam.49 Các tác giả cho rằng, tham nhũng trong quản lý đất đai được mô phỏng qua một phương trình giản đơn: Tham nhũng = Độc quyền + Quyền tự quyết định – Trách nhiệm giải trình – Tính minh bạch. Theo đó, nguyên nhân chính trong

tham nhũng đất đai và những hạn chế, yếu kém trong quản lý đất đai bao gồm quản lý giá đất là những hạn chế trong công khai, minh bạch và độc quyền quyết định. Điều này hoàn toàn đúng trong thực trạng pháp luật về quản lý giá đất ở Việt Nam, khi Nhà nước độc quyền quyết định giá đất nhà nước trong một quy trình hành chính khép kín.

Những thay đổi về vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói chung và giá đất nói riêng là rất cần thiết, quản trị đất đai tốt là điều kiện tiên quyết

46 Lưu Quốc Thái (2011), “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (3), tr.39-44.

47 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

48 Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên, 2018), Pháp luật đất đai Việt Nam từ năm 1945 đến nay, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội, tr.143, 144.

49 Ngân hàng thế giới (2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

cho sự phát triển bền vững.50 Đã có những công trình nghiên cứu điển hình cho việc ứng dụng những đặc trưng của quản trị tốt trong khảo sát, đánh giá công tác quản lý đất đai ở Việt Nam được Ngân hàng thế giới công bố như: Báo cáo tổng hợp công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam;51 Dự án “Cải thiện quản trị đất đai ở Việt Nam - triển khai khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF)” được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới.52 Nghiên cứu vận dụng các chỉ số đánh giá theo khung LGAF về thực trạng quản lý đất đai ở nước ta và đưa ra những khuyến nghị cho hoàn thiện quản lý đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, bài viết: “Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) và kết quả nghiên cứu ở Việt Nam” của tác giả Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng trên Tạp chí Kinh tế và phát triển,53 đã đánh giá thực trạng quản lý đất đai ở nước ta trên cơ sở khung đánh giá quản trị đất đai và có những khuyến nghị về công tác quản lý đất đai với ba nội dung cụ thể: ban hành quy định, thực thi quy định và cơ chế giám sát.

Những nghiên cứu về đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai ở nước ta cho thấy xu hướng của việc vận dụng lý thuyết quản trị tốt đổi mới quản lý đất đai ở Việt Nam, đây là cơ sở cho những thay đổi trong QLNN về giá đất. Nhưng những nghiên cứu chỉ dừng lại ở khơi mở vấn đề, chưa đánh giá, đối chiếu thực tế quản lý giá đất ở Việt Nam trong yêu cầu của một thể chế quản trị đất đai hiện đại, từ đó tìm ra những giải pháp phù hợp cho một cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại.

1.1.2. Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài

1.1.2.1. Nghiên cứu về đặc điểm của giá đất và các yếu tố tác động đến giá đất

Qua các phương thức tiếp cận nghiên cứu khác nhau đã có những kết luận về sự đa dạng của các yếu tố hình thành, ảnh hưởng đến giá đất, điển hình như nghiên cứu của Ling-Hin Li: “Những thay đổi giá đất trong sự tiến triển của thị trường đất đai Bắc Kinh” (Land price changes in the evolving land market in Beijing)54 các biến tác động đến giá đất gồm: tổng dân số, tổng thu nhập bình quân đầu người (GDP), doanh thu tài chính của địa phương, tổng giá trị đầu tư vào tài sản cố định, tổng doanh số bán lẻ

hàng tiêu dùng, tổng số nhân viên, mức lương trung bình của nhân viên. Trong khi đó, Yu Qin, Hongjia Zhu và Rong Zhu55 đã chứng minh ba yếu tố hàng đầu tác động dẫn đến sự thay đổi của giá đất là: các phương thức giao dịch đất đai tăng tính rõ ràng,

50 Ngân hàng thế giới (2013), “Cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam – Triển khai khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF)”, https://data.vietnam.opendevelopmentmekong.net/vi/dataset/improving-land-administration-in- vietnam-draft-report [truy cập ngày 10/3/2020].

51 Ngân hàng thế giới (2014), Báo cáo tổng hợp công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam, NXB Hồng Đức, Hà Nội.

52 World Bank (2013), Improving land sector governance in Vietnam – Implementation of Land Governance

Assessment Framework, https://data.opendevelopmentmekong.net/vi/dataset/f5c3655b-a19b-451e-9daa- 11c077f635ab/resource/5a5f196f-22c1-49b7-9518-a8fc6886f1f9 [truy cập ngày 01/7/2019].

53 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng (2014), “Khung đánh giá quản trị đất đai (LGAF) và kết quả nghiên cứu ở Việt Nam”, Tạp chí Kinh tế và phát triển, (202).

54 Ling-Hin Li (2009), “Land price changes in the evolving land market in Beijing”, Property Management,

Vol.27, No.2.

55 Yu Qin, Hongjia Zhu and Rong Zhu (2016), “Changes in the Distribution of Land prices in Urban China during 2007 - 2012”, Regional Science and Urban Economics, Elsevier, vol. 57(C), pages.77-90.

minh bạch; hệ số sử dụng đất (floor area ratio) tăng; tăng trưởng kinh tế cao trong khu vực lân cận. Kết quả cho thấy sự ảnh hưởng từ vai trò quản lý của Nhà nước đến các yếu tố tác động sẽ tạo nên những thay đổi của giá đất.

Nghiên cứu về: “Sự phát triển tỷ trọng, quyết định hành chính và giá trị đất đai: khảo sát kiểm nghiệm” (Development density, administrative decisions, and land values: An empirical investigation) của Michal Gluszak và Robert Zygmunt56 thể hiện mức độ tác động của các nhân tố: diện tích, tỉ lệ diện tích nền (floosr-area-ratio), hình dạng thửa đất, mặt đường tiếp giáp, người mua, quy hoạch sử dụng đất, quyết định điều kiện xây dựng, giấy phép xây dựng. Trong đó, quy hoạch và giấy phép xây dựng là hai nhân tố ảnh hưởng nhiều nhất. Bên cạnh đó, nghiên cứu của Kirdan Lees đề trình đến Chính phủ New Zealand qua tìm hiểu giá đất tại thành phố Auckland57 đã chứng minh mối quan hệ giữa giá đất và quy định sử dụng đất của chính quyền, cụ thể

giá đất khu dân cư chịu nhiều ảnh hưởng từ quy định về giới hạn mật độ sử dụng đất (Land use restrictions limit density). Đồng thời, nghiên cứu cho thấy sự khác biệt về giá đất có thể phát sinh từ bốn nguồn chính: (i) năng suất của các công ty trong khu vực, (ii) tiện nghi trong khu vực tạo sự hấp dẫn đáng để sống, (iii) kết nối giao thông thuận lợi, (iv) quy định hạn chế hoạt động sử dụng đất ở những địa điểm cụ thể.

Qua nghiên cứu biến động giá đất ở khu vực đô thị của Nhật bản tại Tokyo và Osaka từ năm 1981 đến 1991. Asao Ando, Ryuichi Uchida đã kết luận rằng, sự biến động của giá đất có sự lan tỏa hai chiều và có xu hướng lan tỏa nhanh về khu vực đang phát triển.58 Việc tồn tại hai giá đất cũng là điểm tương đồng giữa Việt Nam và Nhật Bản. Nghiên cứu thực nghiệm ở Nhật Bản cũng cho thấy sự ảnh hưởng của thông tin

giao dịch đến giá đất qua bài viết: “Độ lệch trong thông tin giá đất thẩm định: trường hợp Nhật Bản” (Biases in appraisal land price information: the case of Japan) của tác giả Chihiro Shimizu, Kiyohiko G. Nishimura.59

Những nghiên cứu trên cho thấy sự đa dạng của các yếu tố tác động đến giá đất qua các góc độ tiếp cận khác nhau nhưng chủ yếu là sự tác động đến giá đất thị trường, xem xét giá đất với bản chất là giá cả hàng hóa trên thị trường. Hầu hết các công trình nghiên cứu, phân tích góc độ kinh tế của giá đất, xác định các biến số tác động đến giá đất mà trong đó vai trò quản lý của Nhà nước được xem xét như một yếu tố tác động.

56 Michal Gluszak, Robert Zygmunt (2017), “Development density, administrative decisions, and land value: An empirical investigation”, Land use policy, (70), pages.153-161.

57 Kirdan Lees (2015), The Price is right - Land prices can help guide land use regulation, New Zealand Institute of economic research.

58 Asao Ando, Ryuichi Uchida (2004), “The space - time structure of land prices in Japanese metropolitan areas”,

The Annals of Regional Science, Vol.38, issue: 4, pages.655-674.

59 Chihiro Shimizu, Kiyohiko G. Nishimura (2006), “Biases in appraisal land price information: the case of Japan”, Journal of Property Investment & Finance, vol.24, No.2, 2006, pages.150-175.

1.1.2.2. Nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước về giá đất

Trên cơ sở đối tượng nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu luận án, các nghiên cứu liên quan đến QLNN về giá đất được xử lý theo hai nhóm vấn đề cơ bản: một là, những nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất; hai là, những nghiên cứu về đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất.

(i) Nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất

Do sự khác biệt trong chế độ chính trị và sở hữu đất đai nên vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở các quốc gia là khác nhau. Các công trình nghiên cứu nước ngoài về vai trò của Nhà nước đối với giá đất chủ yếu giải quyết những vấn đề đối với giá đất thị trường, xử lý các hiện tượng về giá đất nói riêng và giá bất động sản nói chung. Vì thế trong nội dung tổng quan các nghiên cứu về thực trạng quản lý giá đất, tác giả chủ yếu hệ thống các công trình nghiên cứu về kinh nghiệm xử lý những biến động, điều tiết, phương thức can thiệp của Nhà nước đối với giá đất. Những kinh nghiệm này là cơ sở đề xuất các giải pháp hoàn thiện sự điều tiết của Nhà nước đối với giá đất thị trường ở Việt Nam, qua đó tạo những hiệu ứng tích cực đến giá đất nhà nước và vận hành hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở nước ta.

Nghiên cứu của Jipeng Zhang, Jiangyong Fan và Jiawei Mo về “Sự can thiệp của Chính phủ, thị trường đất đai và sự phát triển đô thị: nghiên cứu từ những thành phố của Trung Quốc” (Government intervention, land market, and urban development: evidence from Chinese cities) đã chứng minh Nhà nước điều tiết giá đất thị trường chủ yếu qua mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả. Những kinh nghiệm trong quyết định giá đất khi chuyển giao đất đai từ Nhà nước sang nhà đầu tư ở Trung Quốc được trình bày trong nghiên cứu của Ling Hin Li và Anthony Walker: “Hành vi giá chuẩn trong cải cách đất đai ở Trung Quốc” (Benchmark pricing behaviour of land in China’s

reforms).60 Từ năm 1988, ở Trung Quốc quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng

và phân phối theo cơ chế thị trường, điều này đặt ra vấn đề phải định giá đất để tính nguồn thu khi chính quyền trao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư. Định giá chuẩn ở Trung Quốc gồm 03 bước của quá trình định giá: (i) định giá chuẩn (benchmark price

- BMP) - giá này được thiết lập bởi chính quyền địa phương và Hội đồng định giá nhà nước (the state valuation committee) trong một khoảng thời gian xác định, cho từng loại đất dựa trên dữ liệu giao dịch và doanh thu dự kiến. Giá này mang tính tham khảo cho các bên, là giá trung bình ở những nơi khác nhau. (ii) Định giá cơ sở giao dịch (the land transaction base price - LTBP). Giá này được đưa ra bởi các bên trong giao dịch, định giá mang tính cụ thể cho phần đất giao dịch, dựa vào cung - cầu trên thị trường, doanh thu đất đai, quy hoạch, chính sách đất đai. Giá này được thiết lập từ các bên tham gia giao dịch là cơ sở để thỏa thuận đi đến bước định giá để chuyển giao. (iii) Định giá đất chuyển giao (the transaction price - TP) khi cả hai bên đã có giá cơ sở

60 Ling Hin Li, Anthony Walker (1996), “Benchmark pricing behaviour of land in China’s reforms”, Journal of Property Research, 13:3, pages.183-196.

giao dịch thì tiến hành đàm phán và thống nhất giá đất chuyển giao. Giá này sẽ được đăng ký và là cơ sở điều chỉnh BMP trong tương lai.

Kinh nghiệm điều tiết giá đất thông qua quyết định nguồn cung đất đai được trình bày trong nghiên cứu của Liang Peng, Thomas G. Thibodeau: “Sự can thiệp của Nhà nước và sự khiếm khuyết của thị trường đất đai Trung Quốc” (Government interference and Efficiency of land market in China).61 Bài viết cho thấy kể từ tháng 8 năm 2004, chính quyền địa phương ở Trung Quốc đã thiết lập sự can thiệp trực tiếp về cung cấp đất đai bằng cách yêu cầu tất cả người mua và người bán phải thực hiện: đấu thầu, đấu giá hoặc niêm yết giá. Sự can thiệp của Nhà nước vào phương thức giao dịch

sẽ giúp Nhà nước theo dõi, kiểm soát được biến động thị trường và có nguồn thông tin đầy đủ trong quá trình ban hành các quyết định quản lý.

Một trong những kinh nghiệm nổi bật về kết quả xử lý biến động giá đất ở Nhật Bản trong những năm 1980 là nghiên cứu: “Phân tích quy định quyền sử dụng đất ở Nhật Bản và vấn đề giá đất” (An Analysis of Japanese Land - Use regulation and Land price problems) trên Tạp chí The urban lawyer.62 Bài viết chia sẻ các giải pháp đồng

loạt đã được Chính phủ Nhật Bản triển khai nhằm khắc phục và ngăn ngừa biến động giá đất như: chính sách thuế, giám sát và xử lý tình trạng đóng băng bất động sản, chính sách tiền tệ với Ngân hàng, công khai thông tin, chuyển đổi đất nông nghiệp và công tác quy hoạch phát triển đô thị. Bên cạnh đó, qua so sánh giữa thị trường nhà ở tại Mỹ và Nhật Bản cho thấy ảnh hưởng của giá đất và những giải pháp trong quản lý

giá đất đã được chỉ ra trong nghiên cứu của Yukio Noguchi, James Poterba: “Thị trường nhà ở tại Mỹ và Nhật Bản” (Housing markets in the U.S. and Japan).63 Chính phủ Nhật bản đã thực hiện các giải pháp cơ bản gồm: chính sách tiền tệ, chính sách thuế sở hữu đất đai, tự do hóa theo hướng mở rộng quy định về cho thuê đất, chứng khoán hóa đất đai. Ngược lại, giai đoạn 1972 - 2006 giá đất ở tại Nhật Bản giảm,

Chính phủ đã triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy giá đất, tạo động lực để phát triển thị trường nhà ở thông qua các biện pháp như: chính sách lãi suất bằng 0, chính sách tiền tệ dễ dàng nhằm kích thích nguồn vốn đầu tư vào thị trường, đẩy cầu về đất ở. Bên cạnh đó, Chính phủ thực hiện giảm các loại thuế trong đầu tư dự án nhà ở, cụ thể trong bài viết: “Cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Nhật Bản - Cái gì đã sai? Tại sao? Bài học nào được rút ra?” (Japan’s real estate crisis - What went wrong? Why? What lesson can be learned?).64

61 Liang Peng & Thomas G. Thibodeau (2012), “Government interference and Efficiency of land market in China”, Journal Real estate finance and economic, vol. 45.

62 Stephen J. Sussna (1993), “An Analysis of Japanese Land - Use regulation and Land price problems”, The urban lawyer, Vol.25, No.2 Spring (1993), pages. 309-333.

63 Yukio Noguchi, James Poterba (1994), Housing markets in the U.S. and Japan, University of Chicago Press, ISBN: 0-226-59015-1.

64 Yuchiro Kawaguchi (2009), "Japan’s real estate crisis - What went wrong? Why? What lesson can be learned?”,

http://www.kif.re.kr/KMFileDir/128879580904070000_HKIMR%20Japans%20Real%20Estate%20Crisis.pdf [truy cập ngày 17/7/2019].

Vai trò quản lý giá đất rất tiêu biểu ở Hàn Quốc trong công tác thiết lập hệ thống định giá đất và ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ trong xây dựng hệ thống thông tin giá đất và định giá đất. Những kinh nghiệm đó được trình bày trong nghiên cứu của Mie Oak Chae và Inhyuk Kwon: “Sử dụng công nghệ thông tin trong hệ thống định giá đất hàng loạt của Hàn Quốc để đánh thuế” (Korea’s mass assessment system of land pricing for taxation, utilizing ICT).65 Việc định giá đất hàng loạt ở Hàn Quốc

trên nền tảng của hệ thống thông báo công cộng về giá đất được thiết lập từ năm 1989 và việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lựa chọn lô tham chiếu và đánh giá đặc điểm lô đất. Hệ thống định giá đất ở Hàn Quốc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế bền vững. QLNN về giá đất mang lại hiệu quả cao qua việc thiết lập hệ thống cơ quan định giá đất và xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ định giá đất.

Điều tiết giá đất trên thị trường qua công cụ thuế là một trong những giải pháp hiệu quả được áp dụng ở nhiều quốc gia. Điển hình là chính sách thuế liên quan đến đất đai ở Đài Loan được trình bày trong nghiên cứu: “Chính sách và cơ chế về thu hồi giá trị đất đai: nghiên cứu điển hình ở Đài Loan” (Policies and Mechanism on Land value Capture: Taiwan case study).66 Với mức thuế sử dụng đất lũy tiến khá cao theo giá trị đất tính trên mức giá đất do người sử dụng khai báo, thuế giá trị tăng thêm của

đất đai khi giao dịch nhằm tạo sự phát triển ổn định của thị trường. Bên cạnh đó, thuế đất trống (Vacant Land Tax) đã từng được áp dụng để chống đầu cơ.

(ii) Nghiên cứu về đổi mới vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất

Chế độ chính trị, sở hữu đất đai và sự phát triển nền kinh tế ở mỗi quốc gia đã tạo nên sự khác biệt trong thể chế quản lý đất đai. Tuy nhiên, dù khác biệt nhưng phải hướng đến những mục tiêu chung trong quản lý đất đai, đó là tính tất yếu của toàn cầu hóa. Xu hướng phát triển hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai ở các quốc gia đều hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, thực hiện các mục tiêu thiên niên kỷ thông qua việc ứng dụng quản trị tốt trong quản lý đất đai hình thành thể chế quản trị đất đai hiện đại. Nhiều nghiên cứu chứng minh sự cần thiết cho việc ứng dụng quản trị tốt trong cải thiện hệ thống quản lý đất đai ở các quốc gia, điển hình nghiên cứu của Tổ

chức lương thực và nông nghiệp Liên hiệp quốc.67 Về vấn đề này, tác giả Keith

Clifford Bell đã khẳng định trong tham luận tại phiên họp toàn thể thứ III của Ngân hàng thế giới vào năm 2007: “quản trị tốt là nền tảng mang lại những lợi ích cho việc

65 Mie Oak Chae, Inhyuk Kwon - Officer of Korea Appraisal Board, “Korea’s mass assessment system of land pricing for taxation, utilizing ICT”, Paper for presentation at the “2018 World bank conference on land and poverty”, Washington DC, March 19-23, 2018. https://www.conftool.com/landandpoverty2018/index.php/05- 08-Chae-306_paper.pdf%3Fpage%3DdownloadPaper%26filename%3D05-08-Chae- 306_paper.pdf%26form_id%3D306%26form_version%3Dfinal+&cd=1&hl=vi&ct=clnk&gl=vn&client=firefox- b-d [truy cập ngày 15/8/2019].

66 Alven H.S. Lam and Steve Wei-cho Tsui (1998), “Policies and Mechanisms on Land value Capture: Taiwan Case Study”, Lincoln Institute of Land Policy, https://www.lincolninst.edu/sites/default/files/pubfiles/144_lamtsui98.pdf [truy cập 01/8/2019].

67 Wael Zakout, Babette Wehrmann, Mika-Petteri Törhönen (2007), Good governance in land administration - principles and good practices, http://www.fao.org/3/a-ak375e.pdf [truy cập ngày 18/12/2019].

bảo vệ quyền đối với bất động sản, sự phát triển hiệu quả, hiệu quả của đất đai và thị trường bất động sản”.68

Đổi mới quản lý đất đai, thay đổi vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai là nhu cầu cho sự phát triển bền vững, đây là nội dung được khẳng định trong Tuyên bố Bathurst năm 1999 về quản lý đất đai vì sự phát triển bền vững.69 Ian, Williamson và Don Grant đã khẳng định: “phát triển bền vững chỉ là cách sử dụng từ hoa mỹ nếu không có hệ thống quản lý đất đai thích hợp”.70 Khi phân tích 20 khuyến nghị của Tuyên bố Bathurst (UN-FIG 1999), Williamson, Ian, Lisa Ting, and Don Grant đã tổng kết rằng: “cần nắm rõ mối quan hệ giữa quản trị tốt và quản lý đất đai để cải thiện hệ thống quản lý đất đai, trong sự cần thiết về trách nhiệm và các chỉ số hiệu quả của hoạt động quản lý”.71 Các đặc trưng của quản trị tốt được nhiều tác giả nghiên cứu để hình thành những nguyên tắc, chuẩn mực trong quản lý đất đai, điển hình trong các nghiên cứu: Keith Clifford Bell (2007), “Quản trị tốt trong quản trị và quản lý đất đai” (Good governance in land administration and management), Conference international of federation of surveyors Working week, Hong kong. Mansberger, R., et al (2012), “Có quản trị tốt không trong phương pháp đo lường và so sánh trong quản lý

đất đai” (Is good governance in land administration measurable and comparable), Journal of Land Management, Food and Environment, 63 (1). Những nghiên cứu của các tác giả nước ngoài về đổi mới quản lý đất đai ở Việt Nam điển hình như: nghiên cứu của Ngân hàng thế giới: “Sửa đổi LĐĐ để tạo khả năng phát triển bền vững tại Việt Nam” (Revising the Land law to enable sustainable development in Viet Nam);72 gần đây nhất là khuyến nghị của Ngân hàng thế giới về sửa đổi LĐĐ năm 2013: World Bank (May, 2019), “Kiến nghị sửa đổi LĐĐ 2013 để phát triển bền vững”

(Recommendations on revision of the Land Law 2013 for sustainable development)

cho rằng quản trị đất đai hiện đại là chuẩn mực cần hướng đến.

68 Keith Clifford Bell, “Good governance in land administration”, Plenary Session III - Responding to the Global Agenda - Policies and Technical Aspects, Hong Kong, China SAR, May 13-17, https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/papers/ps_03/ps03_01_bell_2219.pdf , [truy cập ngày 15/11/2019]: “Good governance is fundamental to achieving the benefits of the protection of property rights and the development of efficient and effective land and property markets”.

69 Tuyên bố Bathurst năm 1999 (The UN – FIG 1999) Bathurst Declaration on Land Administration for Sustainable Development là kết quả của Hội thảo quốc tế tại Úc, do United Nations và International Federation

of Surveyors (FIG) tổ chức với sự tham gia của 40 chuyên gia từ 23 quốc gia. Xem thêm tại https://www.fig.net/resources/publications/figpub/pub21/figpub21.asp [truy cập 16/8/2019].

70 Ian Williamson, Don Grant (2000), “The United Nations - International Federation of surveyors Declaration on Land administration for sustainable development”,

https://unstats.un.org/unsd/geoinfo/RCC/docs/rccap15/E_CONF_92_BP.4.pdf [truy cập 17/6/2019]: “Sustainable development is just rhetoric without appropriate land administration systems”.

71 Williamson, Ian, Lisa Ting, and Don Grant (1999), "The Evolving Role of Land Administration in Support of Sustainable Development: A review of the United Nations–International Federation of Surveyors Bathurst Declaration for Sustainable Development." Australian surveyor 44.2, pages. 126-135.

72 World Bank (2012), Revising the land law to enable sustainable development in Viet Nam,

http://documents.worldbank.org/curated/en/767051468321532265/pdf/707260WP0REPLA0aw0Final0Eng012O ct12.pdf [truy cập ngày 13/9/2018].