Sửa Đổi Bổ Sung Hoàn Thiện Chính Sách Giá Đất Do Nhà Nước Quy

Thực tế cho thấy, tình trạng sử dụng dư thừa, sai mục đích, “đầu cơ” đất đai, tình trạng được giao, cho thuê đất nhiều năm vẫn chưa được đưa vào sử dụng đã gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai, gây tác động tiêu cực đối với dư luận xã hội. Trong giai đoạn hiện nay, quỹ đất nhà nước có thể giao, cho thuê có hạn và nhu cầu được giao đất, thuê đất từ nhà nước của doanh nghiệp là rất lớn. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 đã đưa ra quy định về "suất đầu tư" được tính bằng tổng vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện tích đất của dự án. Thực chất "suất đầu tư" được coi là tiêu chí về tỷ lệ vốn nhất định để cơ quan Nhà nước xem xét quyết định quy mô giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu quy mô giao đất, cho thuê đất chỉ dựa vào tiêu chí vốn đầu tư thì chưa đủ. Hiện nay để đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhiều địa phương nóng vội trong việc phát triển dự án đầu tư mà ưu ái “trải thảm đỏ” đối với các nhà đầu tư, bỏ qua hoặc xem nhẹ năng lực nhà đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng 1.022 dự án với 130.000 ha đất trên phạm vi cả nước chưa được đưa vào sử dụng (Số liệu đến tháng 6/2006 - Bộ Tài nguyên và Môi trường). Do vậy, để đảm bảo cho diện tích đất đai đai được giao, cho thuê đến đúng được những doanh nghiệp có nhu cầu và khả năng thực sự, đảm bảo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp cần quy định cụ thể các tiêu chí giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp ở từng mức quy mô diện tích. Thực tế cho thấy, mỗi tỉnh, thành phố có những đặc thù riêng về khả năng thu hút đầu tư, diện tích đất đai và các nguồn lực... do đó quy mô giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp không thể đồng nhất trên phạm vi cả nước. Do vậy, tuỳ thuộc vào đặc thù và khả năng thu hút đầu tư, các tỉnh, thành phố quyết định quy mô giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp trên phạm vi địa bàn dựa trên các tiêu chí sau:

- Lĩnh vực, ngành nghề hoạt động (công nghiệp; xây dựng, thương mại, dịch vụ; nông nghiệp)

- Quy mô vốn đầu tư (ví dụ quy mô dưới 10 tỷ; từ 10 tỷ đến 20 tỷ; ...)

- Định mức lao động ( ví dụ sử dụng dưới 100 lao động, từ 100 đến dưới 300 lao động...)

- Địa bàn hoạt động (đồng bằng, trung du, miền núi)

Việc xây dựng bảng tiêu chí cụ thể về quy mô giao đất, cho thuê đất tại các địa phương sẽ hạn chế được tình trạng giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự của doanh nghiệp dẫn đến sử dụng đất lãng phí.

Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước cần ban hành văn bản thống nhất về phương pháp, cách thức xác định quy mô giao, cho thuê đất để trên cơ cở đó các địa phương tự xây dựng bảng tiêu chí về quy mô giao, cho thuê đất phù hợp với địa phương mình.

3.2.1.2. Sửa đổi bổ sung hoàn thiện chính sách giá đất do Nhà nước quy

định.

Theo quy định hiện hành; giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

thuộc Trung ương ban hành và công bố vào ngày 01/01 hàng năm để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Quy định này dẫn đến chính sách giá đất hiện hành chưa phù hợp với bản chất kinh tế - xã hội của các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cụ thể như sau:

Các quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trên đây, xét về bản chất kinh tế - xã hội, có thể chia thành các loại quan hệ sau:

Loại thứ nhất thuộc phạm vi các quan hệ giao dịch đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất bao gồm: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Khi Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia

định, cá nhân có thu tiền sử dụng đất cũng như khi Nhà nước thu hồi đất phải bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi; thực tế đó là các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau; quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó được thực hiện bằng quyết định hành chính của Nhà nước. Việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất của người được Nhà nước giao đất cũng như bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi đều được tính theo giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm giao đất, thu hồi đất là phù hợp với bản chất kinh tế - xã hội của quan hệ chuyển nhượng (mua bán) đất đai. Nhưng giá đất ban hành đầu năm lại áp dụng cho cả năm, sẽ không phù hợp với diễn biến giá đất trong một năm.

Loại thứ hai thuộc phạm vi nghĩa vụ của người kinh doanh đất đai: nộp thuế thu nhập cho Nhà nước từ việc họ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Để xác định thu nhập, người nộp thuế phải tờ khai thu nhập trong đó có giá đất chuyển quyền sử dụng. Nhưng giá đất do Nhà nước ban hành từ ngày 01/01 lại được áp dụng cho cả năm và cá biệt cũng được ổn định cho một vài năm; do đó có nhiều trường hợp kinh doanh đất đai sẽ không phát sinh giá trị gia tăng do việc mua vào (nhận chuyển nhượng), bán ra (chuyển nhượng) chỉ diễn ra trong một năm; vì thế không có cơ sở để xác định thu nhập, dẫn đến Nhà nước thất thu về thuế. Để xác định được thu nhập chịu thuế, giá đất phải được xác định tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Loại thứ ba: thuộc phạm vi nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước (không chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác), bao gồm: thuế sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí trước bạ, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; giá đất áp dụng cho các trường hợp này cần được ổn định trong thời gian dài, ít nhất là 3 năm để đảm bảo dễ làm, dễ hiểu, dễ kiểm tra và cuối cùng là hiệu quả của công tác quản lý. Nếu thay

đổi mỗi năm một lần sẽ tăng khối lượng công việc, tăng chi phí, phức tạp cho người sử dụng đất, thiếu ổn định chi phớ đầu vào về đất của doanh nghiệp... Vấn đề cơ bản ở đây là định một mức thu hợp lý và ổn định mức thu đối với thuế sử dụng đất, lệ phí trước bạ đất, tiền thuê đất,... để giúp phần ổn định và cải thiện môi trường đầu tư.

Từ phân tích trên đây và thực tiễn đó khẳng định: thống nhất một giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, và tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, là chưa phù hợp với bản chất kinh tế - xã hội của từng mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất: cái cần “động” để tránh thất thu thì không được „động”, cái cần ổn định thì mỗi năm phải thay đổi một lần dẫn đến thiếu ổn định, tăng chi phí quản lý, hiệu quả thấp.

Thực tế, giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường, nhiều trường hợp còn thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Do đó, khi dùng để tính thu tiền sử dụng đất thì Nhà nước thất thu; khi dựng để tính bồi thường về đất thì người có đất bị thu hồi bị thiệt thòi quá nhiều và họ không chấp nhận, sinh ra khiếu kiện... ở nhiều địa phương phải áp dụng các biện pháp hỗ trợ thay cho bồi thường về đất. Tình trạng này tác động làm ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản: nhiều nhà đầu tư, người có điều kiện thuận lợi ... xin Nhà nước giao đất, giao dự án... nhưng theo đó, chờ thời cơ bán ra kiếm lời. Từ thực tiễn đó chứng minh chính sách giá đất hiện hành là chưa phù hợp.

Khung giá các loại đất, giá thuê đất chưa phù hợp với thời hạn sử dụng của mỗi loại đất và thực tế hình thành giá đất; cụ thể như sau:

Thứ nhất, một số loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài nhưng cùng chung một khung giá đất, đơn giá thuê đất với đất sử dụng có thời hạn; ví dụ đất nông, lâm nghiệp giao cho hộ gia đình cá nhân có thời hạn sử dụng đất là 20 năm (nếu trồng cây hàng năm) là 50 năm (nếu trồng cây lâu năm), đất nông lâm nghiệp giao cho tổ chức kinh tế có thời hạn sử dụng đất 50 năm và có thể kéo dài thời hạn nhưng không quá 70 năm; trong khi đó rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài lại cùng chung bảng giá đất với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất. Hoặc cũng là đất phi nông nghiệp, nếu dựng vào xây dựng có công trình văn hóa, y tế, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích công cộng không nhằm mục đớch kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài; trong khi đó đất phi nông nghiệp cũng xây dựng các công trình đó nhưng có mục đích kinh doanh thì thời hạn sử dụng đất là 50 năm, tối đa là 70 năm; do đó cùng một loại đất nhưng lại có hai bảng giá riêng là không thực tế.

Thứ hai, thực tế hình thành giá đất của mỗi loại đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, ngay cùng một phường, xã, giá đất phi nông nghiệp dựng vào sản xuất kinh doanh thường thấp hơn đất ở (nếu chỉ tính nền nhà), nhưng nếu tính cả khuôn viên lớn theo quy hoạch khu đất ở thì giá đất bình quân của toàn bộ khuôn viên đất ở cũng chỉ tương đương giá đất bình quân của khuôn viên đất dựng vào sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp. Mặt khác, cũng là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở); trường hợp dựng vào xây dựng công trình công cộng không có mục đích kinh doanh lại có giá cao hơn trường hợp dùng vào mục đích kinh doanh là chưa phù hợp; điều đó cũng có nghĩa giá đất dùng vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có phần trùng khớp với giá thuê đất. Quy định này chưa phù hợp với nội dung vốn có của giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của quyền sở hữu và lợi ích thu được của đất đai theo mục đích sử dụng nhất định, tại một thời điểm nhất định.

Xuất phát từ thực tiễn trên đây, định hướng hoàn thiện cơ chế, chính sách giá đất như sau:

Một là, Nhà nước ban hành khung giá các loại đất và ổn định trong thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Hai là, thực hiện định giá đất tại thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất, Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Thực hiện cơ chế này đòi hỏi phải phát triển các tổ chức định giá; đồng thời nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động của các tổ chức này đảm bảo kết quả định giá được minh bạch, khách quan, trung lập theo đúng quy định của pháp luật.

Ba là, bố trí lại khung giá các loại đất cho phù hợp. Việc xây dựng khung giá các loại đất theo hướng đơn giản, đảm bảo thống nhất một loại đất có một khung giá. Chính phủ quy định chặt chẽ nguyên tắc, phương pháp định giá; giao quyền quyết định giá đất cụ thể cho địa phương.

3.2.1.3. Xoá bỏ sự phân biệt trong giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp

Thứ nhất, phân biệt về hình thức, nguồn gốc sử dụng đất

Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tiền trả không có nguồn gốc ngân sách), doanh nghiệp được nhà nước giao đất có tiền (tiền nộp không có nguồn gốc ngân sách) và doanh nghiệp do người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam có quyền và nghĩa vụ tương tự nhau. Tuy nhiên, 3 đối tượng này lại có quyền và nghĩa vụ được quy định phân biệt tại 3 Điều luật (Điều 110, Điều 112, Điều 119 Luật Đất đai năm 2003) là không hợp lý, gây khó khăn cho việc áp dụng trong thực tiễn.

Thứ hai, phân biệt về quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất từ nhà nước

Doanh nghiệp trong nước được lựa chọn giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Đối với trường hợp giao đất có thu tiền mức thu 100% giá đất nếu sử dụng trong thời hạn 70 năm.

Doanh nghiệp nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc 1 lần cho cả thời gian thuê. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê 1 lần có các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như trường hợp giao đất có thu tiền vơí mức tiền thuê rất thấp (thường bằng 0,5% giá đất một năm tương đương mức thu 35% giá đất nếu sử dụng trong thời hạn 70 năm)

Sự khác biệt này đang tạo ra bất lợi cho doanh nghiệp trong nước khi đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. doanh nghiệp trong nước (được giao đất nộp tiền sử dụng 100% giá đất) thực hiện nghĩa vụ tài chính lớn hơn so với doanh nghiệp nước ngoài (thuê đất 70 năm nộp tiền thuê 1 lần) song quyền sử dụng đất của 2 đối tượng này là tương đương nhau.

Thứ ba, phân biệt về phương thức thanh toán tiền thuê đất đối với nhà

nước;

Doanh nghiệp trong nước khi thuê đất từ Nhà nước chỉ được lựa chọn hình

thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm (nhưng không được chuyển quyền sử dụng đất và không được thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất); trong khi đó doanh nghiệp nước ngoài khi thuê đất được lựa chọn phương thức thanh toán trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê (có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như trường hợp giao đất có thu tiền: được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất) hoặc trả tiền thuê hàng năm. Do sự khác biệt này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong nước khi muốn tiếp cận với giá trị vốn vay từ tổ chức tín dụng thì gặp ”trở ngại” từ chính quy định pháp luật.

Thứ tư, phân biệt về hình thức sử dụng đất đối với các loại đất khác nhau;

Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, thực hiện dự án xây dựng kết cấu hạ tầng, sử dụng sản xuất nông nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất

hoặc thuê đất của nhà nước. Riêng bãi bồi ven sông, ven biển chỉ được nhà nước cho thuê thu tiền thuê hàng năm. Phân biệt đối xử theo từng loại đất dẫn đến phức tạp trong tổ chức thực hiện và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tiếp cận vốn vay từ các tổ chức tín dụng để mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh (do hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm không được thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất).

Thứ năm, thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính trong giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp.

Theo quy định hiện hành, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người khác giao cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp doanh nghiệp ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì được trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê phải nộp; Thực tế đang diễn ra như sau:

Đất Nhà nước thu hồi là đất do cơ quan đơn vị hành chính sự nghiệp công, đất do tổ chức, cá nhân thuê của Nhà nước thì doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; do đó, nộp tiền sử dụng đất, thuê đất bình thường. Trường hợp thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì doanh nghiệp không phải chi phí về đất đai, nếu được giảm thì chi phí cũng được giảm theo.

Đất Nhà nước thu hồi là đất mà Nhà nước đã giao cho hộ gia đình cá nhân, giao cho tổ chức kinh tế có thu tiền sử dụng đất; thì doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; do đó, số tiền bồi thường hỗ trợ đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê phải nộp. Nếu thuộc đối tượng miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì xẩy ra 2 trường hợp: