Tính Nhất Quán Trong Các Quy Định Về Giao Đất, Cho Thuê Đất, Thu Hồi Đất

mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng đất tại các khu vực nhạy cảm vùng biên giới.

- Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 121, 122 của Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính.

- Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Mặt khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.

- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ đất “sạch” để tổ chức đấu giá; tổ chức phát triển quỹ đất không được tăng cường tăng cường về tổ chức đủ mạnh để làm nhiệm vụ.

- Việc đo đạc, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, loại đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất khó thực hiện trong thực tế, tình trạng người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo đạc, kiểm đếm.

- Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên.

2.5.3. Tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Có thể khẳng định rằng, đến nay, pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp nhìn chung còn thiếu

nhất quán, giữa các văn bản có nhiều nội dung không thống nhất, thậm chí, mâu thuẫn nhau. Hiện nay, đất đai mặc dù là đối tượng quản lý nhưng được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau (ngoài Luật Đất đai, 4 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và trên 20 văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này được ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất đai năm 2003 với Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Khiếu nại tố cáo năm 2004), làm cho các cơ quan quản lý khó áp dụng pháp luật trong quản lý và gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Một số vấn đề được quy định trong nhiều văn bản đã gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện, một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn và một số vấn đề phát sinh chưa được quy định cụ thể đã gây khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Công tác tự kiểm tra việc ban hành văn bản của địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, còn tình trạng ban hành văn bản chưa kịp thời và chồng chéo không đảm bảo tính thống nhất trong quá trình triển khai.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

Ví dụ, việc khấu trừ tiền sử dụng đất cho khi thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định tổ chức, cá nhân trong nước... tổ chức nước ngoài được Nhà nước ... cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được xét duyệt thì được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Tuy nhiên, tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày

ngày 3/12/2004 của Chính phủ quy định: tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trường hợp đã chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Như vậy cả hai quy định trên cùng còn hiệu lực nhưng lại quy định về mức khấu trừ nghĩa vụ tài chính khác nhau

gây ra khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện.

2.5.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Xét về tổng thể, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nói chung, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp nói riêng đều có hiệu lực pháp lý tương đối cao như Luật Đất đai năm 2003. Trong lĩnh vực về đất đai, ngoài 3 Luật Đất đai, 2 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Luật Đất đai còn có trên 20 Luật và trên 20 văn bản của Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai.

Chương 2 đã đi vào phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp, cụ thể: về căn cứ giao đất, cho thuê đất; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; thời hạn sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp; tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh nghiệp. Qua đó, đánh giá kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp; những ưu điểm, tồn tại của hệ thống pháp luật; tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp. Đây là cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp.

Chương 3

ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT

ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM

3.1. Định hướng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

3.1.1. Định hướng về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp

3.1.1.1. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải dựa trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trong vòng gần 30 năm thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta đề xướng, nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung đang chuyển bước sang vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước 3 lần ban hành Lụât Đất đai trên quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này được coi là nền tảng tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

3.1.1.2. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất xây dựng trên quan điểm bình bẳng, không phân biệt đối xử giữa các doanh nghiệp

Hội nhập kinh tế, toàn cầu hoá kinh tế tác động mạnh mẽ tự do hoá các yếu tố của quá trình sản xuất. Đây là một quá trình dỡ bỏ dần những cản trở đối với hoạt động của doanh nghiệp vận hành theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường, xoá bỏ sự phân biệt đối xử doanh nghiệp giữa các thành phần kinh tế, tạo lập sự cạnh tranh bình đẳng giữa các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế trong việc sử dụng đất đai, tài nguyên, sức lao động, vật tư, nhiên, nguyên vật liệu, năng lượng... tiền vốn, tín dụng, thuế ... tất cả được thực hiện bằng sự tự do hoá thương mại, đó chính là nội dung chủ yếu nhất của hội nhập kinh tế quốc tế, của tổ chức thương mại thế giới

(WTO). Tự do hóa các yếu tố của quá trình sản xuất đòi hỏi mỗi nền kinh tế phải xây dựng các thể chế kinh tế cho phù hợp, mà trước tiên là các thể chế kinh tế có liên quan mật thiết đến các yếu tố đầu vào của sản xuất kinh doanh, đến thị trường như: Việc sử dụng đất đai, tài nguyên khác, hạn ngạch xuất nhập khẩu, thuế, các loại phí v.v... đảm bảo bình đẳng, công bằng và không phân biệt đối xử.

3.1.1.3. Nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp và sự tác động quy hoạch sử dụng đất đối với doanh nghiệp trong thời kỳ Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Hội nhập kinh tế quốc tế ở nước ta hiện nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các loại hình doanh nghiệp tất yếu dẫn đến gia tăng nhu cầu sử dụng đất đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh. Đối tượng sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, tuy nhiên doanh nghiệp với nhiều loại hình (doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp liên doanh...) là đối tượng sử dụng đất sản xuất kinh doanh lớn nhất (sử dụng tới 90% diện tích đất sản xuất kinh doanh). Đối với doanh nghiệp, đất đai là yếu tố đầu vào chủ chốt đầu tiên quan trọng nhất. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, để nâng cao khả năng cạnh tranh, duy trì sự tồn tại và phát triển, đa số các doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng những diện tích đất có quy mô lớn mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Xu hướng này là hoàn toàn phù hợp với nền sản xuất công nghiệp hiện đại, phù hợp với nền kinh tế khu vực và thế giới.

Theo quy hoạch sử dụng đất cả nước, giai đoạn 2011-2015 sẽ đầu tư đồng bộ để hoàn thiện các khu công nghiệp hiện có, thành lập mới một cách có chọn lọc các khu công nghiệp với tổng diện tích tăng thêm khoảng 70.000 ha - 75.000 ha; nâng tổng diện tích các khu công nghiệp đến năm 2015 lên khoảng 150.000 ha - 155.000 ha. Phấn đấu đạt tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp bình quân trên toàn quốc khoảng trên 60%; Giai đoạn đến năm 2020 sẽ hoàn thiện về cơ

bản mạng lưới khu công nghiệp trên toàn lãnh thổ với tổng diện tích các khu công nghiệp đạt khoảng 270.000 ha vào năm 2020, quản lý, chuyển đổi cơ cấu đầu tư phát triển các khu công nghiệp đã được thành lập theo hướng đồng bộ hóa. Đến năm 2020, cả nước có 343 khu công nghiệp, diện tích đất công nghiệp của cả nước có 272 nghìn ha (kể cả đất bố trí cho các cụm công nghiệp địa phương, đất công nghiệp trong các khu kinh tế), trong đó tập trung nhiều ở các vùng Đông Nam Bộ 85 nghìn ha, Đồng bằng Bắc Bộ 65 nghìn ha, Đồng bằng sông Cửu Long 49 nghìn ha [9, tr.55].

Quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp gắn liền với quy hoạch vùng, ngành nhằm phát huy lợi thế so sánh của từng vùng, miền, địa phương và phù hợp với cơ cấu nguồn lao động, sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai và các nguồn tài nguyên khác. Theo dự báo, đến năm 2020 số lượng doanh nghiệp có thể sẽ lên tới con số trên 500.000 doanh nghiệp (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Do vậy, nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp trong giai đoạn tới là rất lớn, việc hoạch định trước các quỹ đất sẽ khắc phục được tình trạng khan hiếm đất sản xuất kinh doanh, góp phần giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp khi tiếp cận với quyền sử dụng đất.

Đáp ứng yêu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp cho thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những biện pháp quan trọng. Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở cho việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, bền vững ở các doanh nghiệp. Với các đặc thù về tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô, tính dài hạn, việc sử dụng đất của doanh nghiệp trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất sẽ tránh được những biến động gây bất lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Thực tế cho thấy, việc sử dụng đất tự phát, rải rác không dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của một số doanh nghiệp đó dẫn đến tình trạng hàng loạt các doanh nghiệp phân bố trong khu dân

cư phải di dời ra vùng ven đô gây nhiều khó khăn, tốn kém cho Nhà nước và doanh nghiệp.

Quy hoạch sử dụng đất tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể tiến hành sản xuất kinh doanh trên những quy mô lớn, cho hiệu quả kinh tế cao, phù hợp với nền sản xuất hiện đại. Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở cho việc hình thành mạng lưới các khu, cụm công nghiệp hiện đại, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Đến nay, tính trên địa bàn cả nước, vẫn còn khoảng 20% xã, phường, thị trấn chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Báo cáo giám sát của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội). Tình trạng thiếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tất yếu sẽ gây ảnh hưởng đến việc bố trí quỹ đất đáp ứng yêu cầu phát triển của các loại hình doanh nghiệp trong thời kỳ hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế.

Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp cũng phải dựa trên chiến lược phát triển kinh tế, xã hội địa phương, vùng, đảm bảo cho việc hoạch định quỹ đất sản xuất kinh doanh, đất khu công nghiệp phù hợp với khả năng thu hút đầu tư và nhu cầu sử dụng đất của các doanh nghiệp. Thực tế cho thấy, việc thành lập quá nhiều khu, cụm công nghiệp ở cùng một vùng trong khi khả năng thu hút đầu tư hạn chế dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất (tỷ lệ lấp đầy các khu cụm công nghiệp thấp, không phát huy được hiệu quả của vồn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu công nghiệp ...).

Do vậy, nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoạch định quỹ đất sản xuất kinh doanh hợp lý sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giúp phần tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững nền kinh tế xã hội.

3.1.1.4. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải ổn định chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

Đất đai được coi là điều kiện vật chất đầu tiên để doanh nghiệp hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh và tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh. Do

vậy, việc quy định các chính sách tài chính đất đai hợp lý sẽ góp phần quan trọng giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp.

3.1.1.5. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, trên nguyên tắc bảo vệ môi trường.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản vô giá của quốc gia, là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội có ý nghĩa quyết định đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, đất đai là tài sản hữu hạn, do vậy việc sử dụng đất của doanh nghiệp phải đảm bảo tiết kiệm, hiệu quả, gắn liền với việc giải quyết các vấn đề xã hội và môi trường để bảo đảm mục tiêu phát triển bền vững.

3.1.2. Định hướng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định của pháp luật thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền.

3.2. Các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

3.2.1.1. Xây dựng các căn cứ, tiêu chí giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp ở từng mức quy mô diện tích đối với mỗi loại lĩnh vực, ngành nghề hoạt động, địa bàn hoạt động, quy mô vốn đầu tư, định mức lao động.