Những Bất Cập, Hạn Chế Của Pháp Luật Về Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai

dụng đất giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị Đoan Trinh và bà Huỳnh Thị Thu Hồng được tạm đình chỉ giải quyết vụ án từ ngày 11/9/2018 để chờ kết quả rà soát đất lâm phần theo Quyết định số 6072 và 6073 ngày 12/12/1996 của UBND tỉnh Bình Dương nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả rà soát nên vụ việc chưa được phục hồi giải quyết. Tuy đây là lý do khách quan làm ảnh hưởng đến thời gian giải quyết tranh chấp tuy nhiên các cơ quan cần đẩy nhanh hơn nữa trong công tác rà soát, phân loại, điều này không chỉ ảnh hưởng đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân mà còn kéo dài tranh chấp dẫn đến tính chất vụ việc cũng ngày càng phức tạp hơn, khả năng các bên tranh chấp hòa giải thành là điều rất khó thực hiện.

2.4. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương và quá trình công tác của bản thân, tác giả chỉ ra một số bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành cụ thể như sau:

2.4.1. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về hòa giải tại UBND cấp xã

Thứ nhất, tại điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về những thành phần bắt buộc trong Hội đồng hòa giải tranh chấp. Tuy nhiên, đối với thành phần là đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với thửa đất tranh chấp là khó khăn và hầu như vắng mặt, bởi lẽ “thành phần này là những người không có trách nhiệm công vụ, việc họ không tham gia hay từ chối tham gia vì sợ mất lòng, ngại va chạm sẽ không có chế tài bắt buộc”62. Bên cạnh đó, việc xác định hộ dân sinh sống lâu năm cũng gặp nhiều khó khăn, có

62 Dương Tấn Thanh và Trần Kim Yến, 2019. Pháp luật về hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã và một số kiến nghị. Tạp chí Tòa án nhân dân. <https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/phap-luat-ve-hoa-giai-tranh-chap-dat-dai-tai-uy-ban-nhan-dan-cap-xa-va-mot-so-kien-nghi>, đăng tải ngày 01/11/2019, [truy cập ngày 17/4/2020].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 97 trang tài liệu này.

trường hợp có người dân sinh sống lâu năm xác định cho người A nhưng có người dân khác lại xác định cho người B làm ảnh hưởng đến công tác hòa giải.

Thứ hai, trường hợp trong thời hạn 10 ngày kể từ khi hòa giải thành nhưng có một trong các bên thay đổi ý kiến không đồng ý với kết quả hòa giải thành thì việc tiếp tục hòa giải theo quy định tại khoản 3 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là không cần thiết, chỉ làm kéo dài thời gian, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

Thứ ba, trường hợp sau khi hòa giải thành nhưng một bên tranh chấp không thực hiện hay trường hợp hòa giải không thành nhưng không có quy định về thời gian thực hiện việc nộp đơn tại cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp đất đai. Nên có trường hợp dù đã có biên bản hòa giải không thành 01 năm nhưng không có ai nộp đơn tranh chấp tại Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền, trong khi có một bên nộp đơn đề nghị xác định tình trạng bất động sản không có tranh chấp thì UBND cấp xã gặp lúng túng, nhất là đối với tranh chấp đất đai không quy định về thời hiệu khởi kiện nên làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Việc quy định thời hạn để các bên thực hiện việc nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền (Cơ quan hành chính Nhà nước hay TAND) để giải quyết tranh chấp là cần thiết.

Thứ tư, về trình độ chuyên môn của thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai tại cấp xã còn chưa cao nên trong quá trình hòa giải xảy ra nhiều lỗi sai như Biên bản hòa giải không thể hiện đầy đủ, cụ thể yêu cầu tranh chấp của người yêu cầu, từ đó không xác định được yêu cầu đó đã được hòa giải hay chưa; hòa giải khi chưa tiến hành các bước thẩm tra, xác minh về nguồn gốc, quá trình quản lý sử dụng đất tranh chấp và tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp; trường hợp một bên tranh chấp (thông thường là người bị yêu cầu) vắng mặt, Hội đồng hòa giải lập biên bản không thành ghi nhận sự vắng mặt, có mặt nhưng không cung cấp được biên bản giao nhận giấy mời cho chính đương sự vắng mặt dẫn đến việc lập biên bản hòa giải thành không hợp lệ. Có trường hợp nội dung biên bản ghi nội dung trình bày của các đương sự là không đồng ý phương án hòa giải nhưng kết quả hòa

giải thành và biên bản hòa giải thành nhưng không có đủ chữ ký của các bên tham gia hòa giải, ví dụ như vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Hai và bà Huỳnh Thị My63. Điều này gây khó khăn cho việc thi hành trên thực tế, làm cho tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp.

2.4.2. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện

Thứ nhất, hạn chế trong việc thu thập tài liệu, chứng cứ: Do số lượng vụ việc tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân nộp đơn tại UBND huyện Bắc Tân Uyên chỉ có 02 đơn (Từ năm 2016 đến 2019); kết quả giải quyết có 01 trường hợp rút đơn và 01 trường hợp hòa giải thành nên quá trình giải quyết không phát sinh nhiều thiếu sót. Tuy nhiên, quá trình giải quyết gặp khó khăn do hậu quả của công tác quản lý đất đai trước đây, hồ sơ địa chính thiếu sót, thất lạc nên không có căn cứ giải quyết mà căn cứ qua kết quả xác minh tại người dân sinh sống lâu năm, nhiều trường hợp còn cho ý kiến còn phiến diện, không khách quan. Điển hình như vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bên tranh chấp: Bà Nguyễn Thị Chín và bên bị tranh chấp: Các đồng thừa kế của ông Uông Văn Nam, bà Lê Thị Gái đối với thửa đất số 950, tờ bản đồ số 33 tại xã Lạc An, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương64. Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì khi giải quyết tranh chấp đất đai phải tiến hành thu thập các tài liệu, chứng cứ gồm:

- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đưa

ra;

- Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng;

- Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang tranh chấp với quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

63Xem phụ lục số 06.

64Xem phụ lục số 07.

đất.

- Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng

Việc thu thập đầy đủ các tài liệu, chứng cứ nêu trên là chìa khóa để giải

quyết tranh chấp. Tuy nhiên, vụ việc này có liên quan đến đất được đưa vào Tập đoàn kinh tế theo chính sách của Nhà nước nhưng việc thu hồi đất của người dân và sau đó giao lại đất cho người dân nhưng không có hồ sơ, sổ sách quản lý nên khi xảy ra tranh chấp, cơ quan giải quyết phải tiến hành xác minh ý kiến cộng đồng dân cư tại những người lớn tuổi, sinh sống lâu năm tại địa phương. Hơn nữa, các bên tranh chấp từ năm 2003, UBND xã Lạc An đã tiến hành hòa giải và cho rằng phần đất này thuộc đất công của xã và kiến nghị sẽ trình UBND huyện thu hồi đất nhưng đến nay vẫn không có văn bản nào gửi UBND huyện cũng không thiết lập khu đất vào quỹ đất công của xã mà vẫn để cho người dân tiếp tục sử dụng mà không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ tài chính nào đối với Nhà nước. Từ việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, hồ sơ địa chính không đầy đủ nên việc thu thập tài liệu, chứng cứ khi giải quyết tranh chấp đất đai gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian.

Thứ hai, tại Điều 61 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Thời gian thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục được tăng thêm 15 ngày và thời gian giải quyết không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định”. Tuy nhiên, việc xác định thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định tính từ thời điểm nào đến thời điểm nào. Có phải tính từ thời điểm có quyết định trưng cầu giám định đến khi có kết luận giám định hay từ khi có đơn trưng cầu đến khi có kết quả. Ngoài ra, khi giải quyết tranh chấp đất đai thì tất cả các vụ việc đều phải tiến hành đo đạc, thẩm định tại chỗ tài sản tranh chấp, thời gian này thường khá dài nhưng không được quy định để khấu trừ thời hạn. Cũng trong

vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bên tranh chấp: Bà Nguyễn Thị Chín và bên bị tranh chấp: Các đồng thừa kế của ông Uông Văn Nam, bà Lê Thị Gái, trong quá trình giải quyết tranh chấp, cơ quan giải quyết phải tiến hành trưng cầu đo đạc diện tích đất tranh chấp để xác định thửa đất, vị trí, diện tích đất, thời hạn này trên thực tế cũng khá dài nhưng đối chiếu với quy định tại Điều 61 Luật Đất đai năm 2013 thì thời gian chờ kết quả đo đạc không được khấu trừ. Vụ việc này, bên tranh chấp có đơn tranh chấp gửi UBND huyện từ ngày 28/5/2019 nhưng đến ngày 24/9/2019, UBND huyện Bắc Tân Uyên mới ban hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự (Thời gian giải quyết là 04 tháng). Do đó tính đến khi giải quyết thì vụ việc này UBND huyện đã giải quyết quá thời hạn. Do vậy, thực tế giải quyết phát sinh bất cập trong việc quy định về thời gian khấu trừ thời hạn mà cụ thể là về thời gian chờ kết quả đo đạc đất tranh chấp có được khấu trừ hay không.

Thứ ba, việc thu thập các tài liệu, chứng cứ để làm căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về cơ quan giải quyết tranh chấp nên quy trình giải quyết tranh chấp còn mang tính “khép kín”, không có quy định về việc công khai các tài liệu, chứng cứ cho các bên tranh chấp nên khi ban hành quyết định giải quyết tranh chấp còn mang tính mệnh lệnh.

Thứ tư, pháp luật hiện hành còn chưa có quy định đối với trường hợp chủ thể ban hành quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật nhưng sau đó phát hiện việc giải quyết là có vi phạm hoặc trường hợp quyết định có hiệu lực pháp luật nhưng không thể thi hành được thì phải xử lý như thế nào, cơ quan cấp trên có được quyền xem xét, giải quyết lại hay chỉ khi có đơn khiếu nại của các bên tranh chấp mới được giải quyết.

Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn đều không có hướng dẫn trong trường hợp người có đơn yêu cầu tranh chấp rút đơn trong quá trình giải quyết thì chủ thể có thẩm quyền giải quyết xử lý như thế nào, có ban hành quyết định đình chỉ giải quyết tranh chấp hay không, hậu quả của việc đình chỉ giải

quyết như thế nào, người rút đơn có được quyền nộp đơn tranh chấp lại hay không. Đó là thiếu sót của pháp luật làm cho thực tiễn áp dụng pháp luật gặp nhiều lúng túng.

Thứ sáu, bộ máy và đội ngũ cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp đất đai chưa được kiện toàn. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện có chức năng và nhiệm vụ tham mưu cho UBND huyện trong công tác quản lý đất đai tại địa phương và công tác giải quyết đơn tranh chấp về đất đai chỉ là một mảng nhiệm vụ của phòng. Trong khi đó, các chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường chưa được bố trí cán bộ chuyên môn về luật chỉ có chuyên môn về quản lý đất đai nên chưa đáp ứng được nhiệm vụ giải quyết tranh chấp.

2.4.3. Những bất cập, hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND cấp huyện

Thứ nhất, trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai phát sinh nhiều người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có nơi cư trú ở nhiều nơi nên TAND huyện Bắc Tân Uyên phải tiến hành ủy thác tư pháp cho Tòa án khác theo quy định tại Điều 105 BLTTDS năm 2015. “Thời hạn để thực hiện ủy thác là 01 tháng, kể từ ngày nhận được quyết định ủy thác và thông báo kết quả bằng văn bản cho Tòa án đã ra quyết định ủy thác; trường hợp không thực hiện được việc ủy thác thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho Tòa án đã ra quyết định ủy thác”65. Tuy nhiên, thực tế các Tòa án thực hiện việc ủy thác không hiệu quả, nhiều trường hợp thực hiện chậm trễ hoặc không thực hiện, điển hình như vụ án tranh chấp về thừa kế tài sản giữa nguyên đơn ông Huỳnh Văn Mến và bị đơn ông Huỳnh Văn Lên tạm đình chỉ giải quyết vụ án từ ngày 15/11/2019 để chờ kết quả trả lời ủy thác của TAND huyện Vĩnh Cửu, tỉnh Đồng Nai nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Việc thực hiện ủy thác tư pháp trên thực tế còn tồn tại nhiều hạn chế nhưng vẫn chưa có biện pháp xử lý dẫn đến việc giải quyết vụ án bị kéo dài.

65Khoản 3 Điều 105 BLTTDS năm 2015.

Thứ hai, theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự không có sự phân biệt với thẩm quyền giải quyết của các tranh chấp về hợp đồng có đối tượng là quyền sử dụng đất. Do đó, thực tiễn thi hành có sự lúng túng khi thụ lý, giải quyết vụ án tranh chấp về các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất như tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất,… trong việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi cư trú của bị đơn (như đối với các loại hợp đồng dân sự nói chung) hay Tòa án nơi có bất động sản (tranh chấp có đối tượng là bất động sản). Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp, khi người dân khởi kiện, các Tòa án có cách hiểu khác nhau dẫn đến tình trạng chuyển hồ sơ qua lại làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Trước sự lúng túng của TAND ở các địa phương, ngày 06/12/2019, TAND tối cao ban hành Công văn số 493/TANDTC về việc trao đổi nghiệp vụ về xác định thẩm quyền giải quyết vụ án. Theo đó, TAND tối cao đã có ý kiến về việc xác định tranh chấp về các giao dịch của người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nơi có bất động sản. Tuy nhiên, đây cũng chỉ là văn bản nội bộ, chỉ mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ chứ không phải một văn bản quy phạm pháp luật nên thực tiễn vẫn tồn tại tình trạng các Tòa án “đá qua đá lại” một vụ việc như trường hợp đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của Công ty TNHH GFS Việt Nam66.

Thứ ba, theo quy định tại Điều 39 BLTTDS năm 2015 khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo lãnh thổ thì ưu tiên xác định thẩm quyền theo nơi cư trú của bị đơn. Đối với trường hợp có nhiều quan hệ pháp luật trong cùng một vụ án thì xác định Tòa án có thẩm quyền theo quan hệ tranh chấp

66 Thế Phong, 2020. Bình Dương: “Chóng mặt” vì Tòa liên tiếp chuyển đơn khởi kiện.

<https://dantri.com.vn/ban-doc/binh-duong-chong-mat-vi-toa-lien-tiep-chuyen-don-khoi-kien-20200515074303623.htm>, đăng ngày 18/5/2020, [truy cập ngày 23/5/2020].

chính. Cụ thể như đối với vụ án yêu cầu chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất thì thẩm quyền xác định theo nơi cư trú của bị đơn mà không phải là nơi có đất hay như trong vụ án chia thừa kế là quyền sử dụng đất thì thẩm quyền xác định theo nơi cư trú của bị đơn. Trong khi đó theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của những người sử dụng đất trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất”, như đã phân tích khái niệm tranh chấp đất đai tại chương 1 thì tranh chấp đất đai chính là tranh chấp để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, trong đó có quan hệ tranh chấp về thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất và tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng, do đó khi xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ phải xác định tại nơi có bất động sản mà không phụ thuộc vào tranh chấp chính là tranh chấp gì. Hay nói cách khác thẩm quyền theo lãnh thổ tại nơi có bất động sản phải được ưu tiên áp dụng trước. Đây chính là điểm không thống nhất trong việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo BLTTDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013.

Thứ tư, trong quá trình giải quyết vụ án tranh chấp về đất đai việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là rất cần thiết trong việc xác định vị trí, tứ cận, số thửa, số tờ thửa, tài sản trên đất tranh chấp và giá trị đất tranh chấp bởi tranh chấp đất đai là một loại tranh chấp đặc thù, đối tượng tranh chấp là loại tài sản đặc biệt, có giá trị và trải qua nhiều biến động cùng với chính sách pháp luật đất đai. Do đó, người yêu cầu phải nộp tạm ứng chi phí theo quy định tại Điều 156, 164 BLTTDS năm 2015. Nếu không thực hiện nghĩa vụ thì Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án trong trường hợp “nguyên đơn không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này. Trường hợp bị đơn có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập không nộp tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản và chi phí tố tụng khác theo quy định của Bộ luật này thì Tòa án đình chỉ việc giải quyết yêu cầu phản tố của bị đơ,