Thực Tiễn Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Tại Huyện Bắc Tân Uyên, Tỉnh Bình

Thứ ba, về thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND. Thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng thông qua TAND được quy định tại BLTTDS năm 2015. Theo đó, có thể tóm tắt về trình tự, thủ tục tiến hành như sau:

- Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông quan người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.

- Sau khi nhận được đơn khởi kiện thì trong thời hạn 05 ngày làm việc Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định:Tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết vụ án nếu thuộc thẩm quyền; chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền, nếu không thuộc thẩm quyền thì báo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của Tòa án (khoản 3 Điều 191 BLTTDS năm 2015). Tuy nhiên, một điểm mới của BLTTDS năm 2015 đó là việc “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng”44. Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi và đảm bảo tối đa quyền lợi của các đương sự khi xảy ra tranh chấp vì thực tiễn cuộc sống luôn thay đổi từng ngày và pháp luật nhiều trường hợp không kịp thời điều chỉnh tạo “lỗ hổng” của pháp luật.

- Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án thì người khởi kiện phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết vụ án (Điều 195 BLTTDS năm 2015).

- Kể từ thời điểm Tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với vụ án và 02 tháng đối với việc dân sự; nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự (Điều 203, 366 BLTTDS năm 2015).

44 Khoản 2 Điều 4BLTTDS năm 2015.

- Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc trừ những vụ án không được hòa giải hoặc hòa giải không được. Thủ tục hòa giải phải tuân thủ theo quy định của BLTTDS. Trong quá trình hòa giải nếu các đương sự thỏa thuận được toàn bộ các vấn đề cần giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành và sau thời hạn 07 ngày kể từ thời điểm lập biên bản hòa giải mà các đương sự không thay đổi ý kiến thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Nếu các đương sự không thỏa thuận được thì Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.

Sau khi xét xử sơ thẩm vụ án mà các đương sự không đồng ý với bản án, quyết định của Tòa án thì có thể kháng cáo để Tòa án cấp trên giải quyết theo thủ tục phúc thẩm. Đương sự phải gửi đơn kháng cáo có đầy đủ các nội dung theo yêu cầu tại Điều 272 BLTTDS năm 2015. Kèm theo đơn kháng cáo là các tài liệu, chứng cứ bổ sung (nếu có) để chứng minh cho kháng cáo của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Như vậy, so với thủ tục hành chính thì thủ tục tố tụng có thời hạn giải quyết dài hơn, nếu như trong thủ tục hành chính thì cơ quan hành chính đi thu thập các tài liệu, chứng cứ để giải quyết vụ việc. Trong khi đó, tại thủ tục tố tụng thì người khởi kiện chính là người có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình. Như vậy, để giải quyết vụ việc triệt để thì trường hợp bên không có giấy tờ cần có sự cân nhắc để lựa chọn thủ tục đơn giản, tiết kiệm thời gian, chi phí đi lại.

Tiểu kết luận chương 1

Chương 1 của Luận văn đã trình bày cơ sở lý luận về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai. Đầu tiên, chương 1 đã trình bày những quan điểm khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai, tìm hiểu, phân tích nguyên nhân xảy ra tranh chấp đất đai bao gồm cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Tiếp đến, đưa ra khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai và các nguyên tắc khi giải quyết tranh chấp đất đai. Khi đã có nền tảng lý luận, nhận diện rõ đâu là tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai, Luận văn tiếp tục phân tích những quy định của pháp luật để trả lời câu hỏi cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như thế nào. Bên cạnh việc phân tích các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, tại chương 1 của Luận văn còn có sự so sánh với quy định của pháp luật đất đai qua các thời kỳ để đánh giá mức độ hoàn thiện pháp luật. Từ những vấn đề mang tính lý luận, thực trạng quy định của pháp luật về tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai và trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai sẽ giúp cho việc phân tích, đối chiếu với thực tiễn giải quyết, từ đó có những đánh giá về những mặt tích cực, những bất cập, thiếu sót để đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả, chất lượng giải quyết tranh chấp được trình bày trong chương tiếp theo của Luận văn.

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI HUYỆN BẮC TÂN UYÊN, TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

2.1. Đặc điểm về tự nhiên, kinh tế - xã hội ở huyện Bắc Tân Uyên

Huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương được thành lập theo Nghị quyết số 136/NQ-CP ngày 29/12/2013 của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Tân Uyên để thành lập thị xã Tân Uyên và huyện Bắc Tân Uyên. Theo đó, huyện Bắc Tân Uyên được chính thức bắt đầu hoạt động từ ngày 01/4/2014. Sau khi thành lập huyện Bắc Tân Uyên có 10 đơn vị hành chính cấp xã gồm: thị trấn Tân Thành, xã Tân Lập, xã Tân Thành, xã Tân Định, xã Tân Mỹ, xã Tân Bình, xã Bình Mỹ, xã Thường Tân, xã Lạc An và xã Hiếu Liêm. Diện tích tự nhiên 40.087 ha (trong đó tổng diện tích đất trồng cây lâu năm là 23.806,7ha, đất trồng cây hàng năm là 2.825ha)45, dân số hiện nay 66.820 người (tính đến tháng 11/2019)46. Về cơ cấu kinh tế: nông nghiệp - công nghiệp - dịch vụ với tỷ lệ tương ứng là 46.08% - 30.40% - 23.52%47. Như vậy, nông nghiệp chiếm tỷ trọng cao và là nguồn thu nhập chính của người dân trong huyện, trong đó cây ăn trái như bưởi, cam, quýt đã được đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tập thể “Cam Bắc Tân Uyên”, “ Bưởi Bắc Tân Uyên” và các loại cây công nghiệp như cao su, điều, tràm cũng là thế mạnh của huyện.

Là một huyện mới được thành lập, cơ sở hạ tầng cũng ngày càng được đầu tư, mở rộng. Các tuyến đường giao thông trọng điểm của tỉnh đầu tư trên địa bàn huyện như dự án đường Thủ Biên – Đất Cuốc và tuyến đường tạo lực Bắc Tân Uyên – Phú Giáo – Bàu Bàng48 đã tạo huyết mạch nối huyện Bắc Tân Uyên với các

45 Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2019 và một số nhiệm vụ trọng tâm năm 2019 của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tr.2.

46 Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2019 và một số nhiệm vụ trọng tâm năm 2019 của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tr.10.

47 Trang thông tin điện tử huyện Bắc Tân Uyên

<Http://bactanuyen.binhduong.gov.vn/Default.aspx?tabid=595>, [truy cập ngày 02/4/2020].

48 Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2019 và một số nhiệm vụ trọng tâm năm 2019 của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tr.7.

đô thị phát triển như nối liền thành phố Biên Hòa với đường ĐT 741 đi các tỉnh Tây Nguyên. Đồng thời, các dự án Khu công nghiệp VSIP III với quy mô diện tích 1.000ha, dự án Khu công nghiệp Tân Lập I, Khu công nghiệp Đất Cuốc, Khu công nghiệp Tân Bình, Cụm công nghiệp Tân Mỹ49,… đã làm cho huyện Bắc Tân Uyên từ một huyện thuần nông chủ yếu trồng cây lâu năm như cao su, điều nay đã trở thành vùng đất vàng với nền kinh tế đa ngành nghề và ngày càng năng động. Kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu về đất cũng ngày càng tăng cao kéo theo đó giá đất tăng nhanh, giao dịch về đất cũng ngày càng phổ biến khiến các tranh chấp đất đai cũng ngày càng tăng cao.

Những đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội nêu trên của huyện Bắc Tân Uyên đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình tranh chấp đất đai cũng như quá trình giải quyết tranh chấp đất đai ở địa phương.

2.2. Những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương

Trước khi đi vào phân tích tình hình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai tại địa phương, cần tìm hiểu, phân tích và nắm rõ nguyên nhân phát sinh tranh chấp để từ đó có giải pháp hạn chế tranh chấp và giải quyết tranh chấp một cách có hiệu quả. Cũng giống như các địa phương khác, tranh chấp đất đai xảy ra ở huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương cũng xuất phát từ nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan như đã phân tích tại chương 1. Bên cạnh đó, cũng có những nguyên nhân mang tính chất đặc thù của địa phương như sau:

Thứ nhất, các tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân Uyên xuất phát từ “lỗi” trong cơ chế quản lý đất đai. Trong đợt đăng ký kê khai cấp GCNQSDĐ đại trà lần đầu năm 1999 – 2000, cơ quan quản lý đất đai không tổ chức đo đạc thực tế mà cấp GCNQSDĐ căn cứ theo bản đồ địa chính chính quy được thành lập bằng phương pháp chụp không ảnh, ảnh vệ tinh để lập nên thể hiện không chính xác ranh giới các

49Báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh năm 2017 và một số nhiệm vụ trọng tâm năm 2018 của UBND huyện Bắc Tân Uyên, tr.3.

thửa đất50. Do đó, diện tích các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định không đúng với diện tích được cấp GCNQSDĐ, diện tích đang sử dụng đã được cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân khác. Khi các bên có nhu cầu chỉnh lý biến động diện tích, tiến hành đo đạc thực tế lại thì phát hiện phần đất cấp cho mình nhưng người khác sử dụng nên phát sinh tranh chấp. Đây là nguyên nhân chính và mang tính chất đặc thù nhất trong phát sinh tranh chấp đất đai tại địa bàn huyện Bắc Tân Uyên. Hiện nay, UBND huyện đang tiến hành rà soát, kiểm kê, đo đạc thực tế lại đất đai trên cơ sở nhu cầu của người dân trong việc chỉnh lý biến động về đất, song song với đó, các tranh chấp đất đai tại địa bàn cũng phát sinh.

Thứ hai, GCNQSDĐ ghi cấp cho hộ gia đình nhưng chính cơ quan quản lý, cấp GCNQSDĐ không biết những ai trong hộ có quyền đối với diện tích đất này, nguồn gốc ban đầu là đất của thành viên trong hộ nhưng khi cấp GCNQSDĐ ghi hộ gia đình, song hồ sơ không thể hiện rõ việc chuyển từ đất của cá nhân sang đất của hộ gia đình. Khi có nhu cầu giao dịch về đất thì chỉ cần một thành viên trong hộ không đồng ý ký tên thì giao dịch không thực hiện được. Do đó, phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Thứ ba, chủ sử dụng đất là người ngoài địa phương, việc chuyển nhượng đất chỉ tiến hành sang tên mà không đo đạc thực tế, không có ranh giới rõ ràng nên trong quá trình quản lý, sử dụng đất không quản lý được khu đất để xảy ra trường hợp lấn, chiếm đất xảy ra trong thời gian dài nhưng không biết.

Thứ tư, giá đất tăng mạnh do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, điều này dẫn đến một bộ phận người dân cố tình thay đổi ranh đất dẫn đến tranh chấp và những anh em trong gia đình tranh chấp về thừa kế tài sản.

Thứ năm, nhận thức của người dân còn hạn chế, không chấp nhận hoặc cố tình không chấp nhận hướng hòa giải của Hội đồng hòa giải, tâm lý muốn được cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

50 Xem phụ lục số 02.

2.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân

Uyên

2.3.1. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Từ năm 2016 đến 6 tháng đầu năm 2019, tổng số đơn tiếp nhận và tổ chức hòa giải tại UBND các xã trong huyện Bắc Tân Uyên là 393 đơn, trong đó, hòa giải thành là 304 đơn (chiếm tỷ lệ 77,35%), hòa giải không thành là 89 đơn (chiếm tỷ lệ 22,65%), cụ thể như sau:

Bảng 2.1. Thống kê số liệu hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên

Năm

Tổng số	Hòa giải thành	Hòa giải không thành	Tỷ lệ hòa giải thành
2016	113	77	36	68,14%
2017	115	91	24	79,13%
2018	110	90	20	81,82%
6 tháng đầu năm 2019	55	46	9	83,64%

Đơn vị	Tổng số đơn	Hòa giải thành	Tỷ lệ	Hòa giải không thành	Tỷ lệ
1	Bàu Bàng	177	148	83,62%	29	16,38%
2	Dầu Tiếng	353	272	77,05%	81	22,95%
3	Dĩ An	914	672	73,52%	242	26,48%
4	Thuận An	112	89	79,46%	23	20,54%
5	Thủ Dầu Một	442	359	81,22%	83	18,78%
6	Bắc Tân Uyên	393	304	77,35%	89	22,65%
7	Bến Cát	373	268	71,85%	105	28,15%
8	Tân Uyên	480	420	87,50%	60	12,5%
9	Phú Giáo	356	216	70,23%	106	29,77%