Thủ Tục Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai

định có hiệu lực có giá trị bắt buộc đối với các bên tranh chấp, là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có những điều chỉnh phù hợp theo nội dung quyết định, bản án. Ngoài ra, TAND được tổ chức, có cơ chế hoạt động độc lập và chỉ tuân theo pháp luật nên các phán quyết của TAND đảm bảo được sự công bằng, khách quan”35. Luật đất đai qua các thời kỳ phản ánh chính sách của Nhà nước ta phù hợp với tình hình chính trị của đất nước, chính vì vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND cũng có sự thay đổi, cụ thể như sau:

Theo quy định tại Điều 22 Luật đất đai năm 1987 thì TAND có thẩm quyền giải quyết đối với trường hợp giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm đó. Còn đối với các tranh chấp đất đai khác thuộc thẩm quyền của UBND.

Đến Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003, TAND đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, theo đó đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết.

Tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, theo đó thì TAND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với các trường hợp:

Thứ nhất, đối với tranh chấp đất đai mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013;

Thứ hai, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;

Thứ ba, tranh chấp đất đai mà đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này mà một trong các

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 97 trang tài liệu này.

35 Minh Tuấn, 2019. Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự. Tạp chí Tòa án nhân dân. <https://tapchitoaan.vn/bai- viet/phap-luat/vuong-mac-bat-cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-ve-tham-quyen-giai-quyet-tranh-chap-dat- dai>, đăng tải ngày 08/11/2019 [truy cập ngày 12/4/2020].

bên tranh chấp lựa chọn khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền mà không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì đương sự còn có quyền khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, so với các văn bản luật đất đai trước đây thì Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của TAND. Theo đó, TAND có thẩm quyền giải quyết đối với cả trường hợp đương sự đã được cấp GCNSQSDĐ và trường hợp đương sự không có giấy tờ. Việc mở rộng quyền là phù hợp và hướng đến việc giao cho TAND giải quyết tranh chấp trong tất cả các vụ việc, xây dựng nền tư pháp mạnh. Quy định này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi phát sinh tranh chấp, giảm áp lực cho cơ quan hành chính và giải quyết dứt điểm tranh chấp đất đai góp phần hạn chế tình trạng khiếu nại, tố cáo kéo dài.

Về thẩm quyền của TAND theo lãnh thổ được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Như vậy, Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với những tranh chấp về đất đai.

1.2.3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

1.2.3.1. Thủ tục hành chính tại UBND

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND các cấp được quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai, theo đó thủ tục giải quyết tranh chấp được thực hiện theo trình tự như sau:

“Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền.

- Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết.

- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. Hồ sơ giải quyết trah chấp đất đai bao gồm:

+ Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;

+ Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;

+ Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.

- Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền, nghĩa vụ liên quan”36.

- Về khiếu nại quyết định giải quyết khiếu nại: Trường hợp nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyện và Môi trường. Một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2013:

36 Điều 89 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai.

“Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”37. Việc bổ sung quy định này vào Luật đất đai là phù hợp, khẳng định giá trị pháp lý của quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền. Cũng giống như một bản án, quyết định của Tòa án thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cũng được đảm bảo thi hành. Việc quy định về cưỡng chế thi hành do UBND cấp tỉnh quy định chi tiết việc cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai và quyết định công nhận hòa giải thành.

Qua các bước tiến hành giải quyết tại UBND cho thấy trình tự tiến hành giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND các cấp đã được quy định ngày càng chặt chẽ.

1.2.3.2. Thủ tục tố tụng tại TAND

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự là việc giải quyết tranh chấp tại TAND được thực hiện theo quy định chung của BLTTDS năm 2015. TAND thực hiện chế độ hai cấp xét xử đối với bản án, quyết định sơ thẩm của Toà án bị kháng cáo, kháng nghị. Theo đó, “xét xử phúc thẩm là việc TAND cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của TAND cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị”38. Ngoài ra, bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật mà phát hiện có vi phạm pháp luật hoặc có tình tiết mới thì được xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm theo quy định tại Điều 325, 351 BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên, trong phạm vi Luận văn, để tập trung nghiên cứu pháp luật thực định qua thực tiễn tại TAND huyện nên chỉ tập trung phân tích các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục tố tụng tại cấp sơ thẩm. Trong phạm vi Luận văn này khi nghiên cứu, phân tích về thủ tục giải quyết tranh chấp tại TAND sẽ tập trung vào 03 nội dung chính sau: Thời hiệu khởi kiện, xác

37 Khoản 4 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

38 Điều 270 BLTTDS năm 2015.

định Tòa án có thẩm quyền giải quyết và thủ tục tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai.

Thứ nhất, về thời hiệu khởi kiện: “Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định”39. Một quy định mới của BLTTDS năm 2015 so với pháp luật tố tụng dân sự trước đây, theo đó quy định về trường hợp Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu khi “đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án”40. Như vậy, thời hiệu khởi kiện không đương nhiên áp dụng mà phải có yêu cầu áp dụng của một hoặc các bên đương sự.

Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luât Dân sự năm 2015 sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Đối với tranh chấp về thừa kế thì “thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người đang quản lý di sản đó. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 3 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế”41.

Đối với các tranh chấp về hợp đồng dân sự nói chung và về giao dịch đất đai nói riêng thì thời hiệu khởi kiện được quy định tại Điều 429 của BLDS năm 2015 theo đó thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

39 Khoản 1Điều 149 BLDS năm 2015.

40 Điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS năm 2015.

41 Điều 623 BLDS năm 2015.

Như vậy, mỗi loại tranh chấp sẽ có thời hiệu khởi kiện nhất định và khi tham gia vào tranh chấp thì cần phải hiểu các quy định của pháp luật trong đó có quy định về thời hiệu khởi kiện để có thể yêu cầu áp dụng thời hiệu khi có lợi cho mình.

Thứ hai, xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án được quy định tại khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Vấn đề phân chia thẩm quyền giữa TAND các cấp và cùng cấp được quy định cụ thể như sau:

- Về phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án:

Theo quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37 và Điều 38 BLTTDS năm 2015thì TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng. Còn về thẩm quyền của TAND cấp tỉnh được quy định tại Điều 37 thì TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp sau đây:

+ Các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, gồm: i) Tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; ii) Tranh chấp đất đai giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam vớinhau.

+ Các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

- Về phân định thẩm quyền của Tòa án cùng cấp:

+ Thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản: “Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản”42. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có điều kiện tốt nhất để thực hiện việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, các cơ quan tại nơi có đất sẽ nắm giữ tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản nên các cơ quan này cung cấp thông tin về nguồn gốc, quá trình quản lý sử dụng của bất động sản tranh chấp một cách nhanh chóng. Do vậy, Tòa án nơi có bất động sản tiến hành xác minh, xem xét thẩm định tài sản tranh chấp cũng như thu thập tài liệu, chứng cứ từ các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai để giải quyết phù hợp với thực tế. Khi thụ lý đơn khởi kiện, Tòa án cần xác định đúng địa điểm, vị trí của bất động sản mà các đương sự đang có tranh chấp có nằm trên địa giới hành chính của Tòa án mình hay không; nếu không thuộc địa giới hành chính của Tòa án thì phải chuyển đơn và hướng dẫn cho đương sự.

- Thẩm quyền của Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn: Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì “Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân, là nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động…”. Như vậy, theo quy định này thì tùy thuộc vào bị đơn là cơ quan, tổ chức hay bị đơn là cá nhân mà thẩm quyền của Tòa án được xác định khác nhau.

- Thẩm quyền giải quyết theo sự thỏa thuận của các đương sự: Theo điểm b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015: “Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân, là nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động...”. Quy định này thể hiện sự linh hoạt của pháp luật trong việc đương sự có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp dân sự, không gò bó ở những

42Điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015.

quy định cứng nhắc mà có quy định mang tính mở để đương sự đảm bảo quyền và lợi ích của mình khi tham gia tố tụng.

- Thẩm quyền giải quyết theo sự lựa chọn của nguyên đơn:Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015 thì nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp:

“+ Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết;

+ Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết;

+ Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết;

+ Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết;

+ Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết;

+ Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết;

+ Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết”43.

43 Khoản 1 Điều 40 BLTTDS năm 2015.