Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai - Thực tiễn tại huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương và một số kiến nghị

yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan”67. Cũng theo quy định tại Điều 155 BLTTDS năm 2015 thì số tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản là số tiền mà Tòa án tạm tính để tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ còn Điều 163 quy định tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản là số tiền mà Hội đồng định giá tạm tính để tiến hành việc định giá tài sản theo quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, căn cứ vào đâu, cơ sở nào để Tòa án tạm tính số tiền tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tài sản và Hội đồng định giá tạm tính để tạm ứng chi phí định giá thì luật không quy định dẫn đến tình trạng áp dụng quy định một cách “phiến diện”, ra thông báo nộp tiền chi phí tố tụng mang tính ngẫu nhiên, tùy nghi theo cảm tính của người tiến hành tố tụng.

Thứ năm, sự phối hợp giữa TAND với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai còn chưa thực sự hiệu quả. Khi giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án phải tiến hành xác minh, thu thập tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc, quá trình quản lý và sử dụng đất nhưng cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và các cơ quan chuyên môn còn chậm trễ trong việc cung cấp thông tin làm cho việc giải quyết tranh chấp bị kéo dài hoặc trường hợp cung cấp thông tin nhưng không rõ hoặc cung cấp thông tin bị sai, bị mâu thuẫn với các văn bản khác dẫn đến việc bị hủy, sửa án.

2.5. Một số kiến nghị nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất

đai

2.5.1. Tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai

- Đối với hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 97 trang tài liệu này.

Thứ nhất, cần bỏ quy định thành phần bắt buộc trong Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai là đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất đối với thửa đất tranh chấp theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. Mà chuyển từ việc phải tham gia trực tiếp vào Hội đồng hòa giải

67 Điểm đ khoản 1 Điều 217 BLTTDS năm 2015.

tranh chấp đất đai thì UBND cấp xã khi thực hiện công việc “Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất” thì bổ sung việc xác minh tại một số hộ dân sinh sống lâu đời tại khu vực có đất tranh chấp biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. Như vậy một mặt vẫn đảm bảo có ý kiến của những người dân sống lâu năm tại địa phương về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, một mặt khi tiến hành xác minh sẽ đảm bảo khách quan và tránh việc e ngại khi gặp một bên tranh chấp trong buổi hòa giải, đại diện hộ dân không phải bỏ thời gian, công việc để tham gia hòa giải. Đồng thời, cũng đảm bảo buổi hòa giải được diễn ra mà không phải hoãn vì lý do thiếu thành phần.

Thứ hai, cần sửa đổi đối với quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ:“Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành” thành “Trong thời hạn 10 ngày ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì UBND cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo”. Bỏ quy định đối với việc mở lại cuộc hòa giải vì không cần thiết khi một trong các bên đã không có thiện chí hòa giải trở lại.

Thứ ba, bổ sung quy định về thời hạn thực hiện xác định tình trạng bất động sản không tranh chấp trong trường hợp đã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã mà không thành. Theo ý kiến cá nhân của tác giả thì việc quy định thời hạn này là cần thiết, tháo gỡ khó khăn trên thực tiễn khi phải “tiến thoái lưỡng nan” của UBND xã trong thời gian qua. Điều này không làm hạn chế quyền khởi kiện của các bên nên không làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp của người dân mà quy định để hạn chế tình trạng vì lý do nào đó như có mâu thuẫn trong đời

sống mà làm đơn kiện chứ thực chất không phải tranh chấp đất đai, ví dụ như trường hợp là hàng xóm vì thấy chủ sử dụng đất liền kề chuẩn bị chuyển nhượng đất với giá cao nên làm đơn tranh chấp ranh đất, sau khi UBND cấp xã hòa giải không thành thì người này lại không làm đơn tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Về thời hạn cụ thể thì đề xuất thời hạn là sau 01 tháng kể từ ngày UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành mà không có đơn tranh chấp gửi cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì được xem là tình trạng bất động sản không tranh chấp. Thời hạn này đủ để bên tranh chấp có đủ thời gian để thực hiện việc tranh chấp ở cơ quan có thẩm quyền đồng thời không làm mất đi quyền khởi kiện của các bên.

- Đối với giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện

Thứ nhất, cần bổ sung quy định về công khai minh bạch tài liệu, chứng cứ do các bên thu thập và do cơ quan giải quyết thu thập để việc giải quyết đảm bảo khách quan, các bên tranh chấp được tiếp cận tài liệu, chứng cứ để có ý kiến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình đồng thời theo dõi được tiến độ giải quyết tranh chấp của cơ quan giải quyết.

Thứ hai, cần bổ sung quy định về thẩm quyền kiến nghị, căn cứ, thủ tục xem xét lại quyết định giải quyết tranh chấp, quyết định công nhận hòa giải thành trong trường hợp phát hiện quyết định giải quyết trước đó có vi phạm pháp luật hoặc trường hợp quyết định giải quyết, quyết định công nhận hòa giải thành đã có hiệu lực pháp luật nhưng không thi hành được.

Thứ ba, cần bổ sung quy định về thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai không bao gồm thời gian trưng cầu đo đạc, thẩm định tài sản. Và để việc xác định rõ ràng, chính xác thời hạn được khấu trừ vào thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai thì cần bổ sung quy định về việc tạm đình chỉ giải quyết tranh chấp khi có các lý do: Thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, vụ việc đang được xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định, đo đạc, thẩm định tài sản; khi lý do tạm đình chỉ không còn thì chủ thể giải quyết ban

hành quyết định tiếp tục giải quyết. Thời hạn giải quyết tranh chấp được tính tiếp kể từ ngày được phục hồi giải quyết.

Thứ tư, cần bổ sung quy định về việc ban hành quyết định đình chỉ giải quyết tranh chấp và hậu quả của việc đình chỉ giải quyết khi bên tranh chấp có đơn rút đơn tranh chấp. Việc bổ sung quy định này là cần thiết, khắc phục lỗ hổng của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính.

- Đối với giải quyết tranh chấp đất đai tại TAND cấp huyện

Thứ nhất, cần bổ sung quy định trong BLTTDS đối với loại tranh chấp về giao dịch dân sự phát sinh khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất bất động sản thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nơi có bất động sản. Việc quy định này được xem như là một ngoại lệ, bởi lẽ đối với các tranh chấp đất đai tức là tranh chấp về xác định ai là chủ sử dụng đất thì thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản còn đối với tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất thì bản chất là giao dịch dân sự nhưng vì để đánh giá được tính chất vụ việc phải liên quan đến chính sách đất đai tại nơi có đất, vị trí, diện tích đất tranh chấp qua đó tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp mới đánh giá lỗi của các bên tham gia giao dịch. Do đó, việc quy định về thẩm quyền giải quyết này sẽ khắc phục được bất cập, “đùn đẩy trách nhiệm” khi các Tòa án có cách xác định thẩm quyền khác nhau.

Thứ hai, cần bổ sung quy định về những căn cứ để xác định số tiền tạm ứng chi phí định giá tài sản, tạm ứng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ bởi việc xác định tiền tạm ứng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên đương sự mà trong trường hợp này là bên có yêu cầu xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Trên thực tế, để tạm tính chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ thì các Tòa án thường căn cứ vào Bảng đơn giá đo đạc và bản đồ địa chính do UBND tỉnh ban hành tương ứng với diện tích, vị trí đất tranh chấp để tính. Việc tạm ứng chi phí tố

tụng chỉ mang tính tương đối nhưng cũng phải đảm bảo không quá cao so với chi phí thực tế để người dân có khả năng thực hiện nộp.

Thứ ba, cần xác định việc thực hiện một hồ sơ ủy thác tư pháp của Tòa án khác tương đương với việc giải quyết một vụ án cho Thẩm phán được phân công, loại án giải quyết xác định theo nội dung quan hệ tranh chấp ủy thác và đưa vào một mục riêng để chấm điểm thi đua cuối năm cho Tòa án nhận ủy thác. Có như vậy, việc thực hiện ủy thác tư pháp mới có hiệu quả và đảm bảo về mặt thời gian góp phần đẩy nhanh việc giải quyết tranh chấp. Ví dụ như trường hợp tranh chấp tài sản chung của vợ chồng, bà A là bị đơn ở huyện X còn đất tranh chấp ở huyện K thì khi TAND huyện X thụ lý vụ án và ủy thác cho TAND huyện K tiến hành đo đạc, thẩm định và định giá tài sản thì việc thực hiện công việc ủy thác về bản chất giống như một vụ việc được thụ lý, do đó để xác định công sức của những người tiến hành tố tụng được phân công ở TAND Huyện K thì tính vào số lượng giải quyết theo mục riêng đối với Thẩm phán được phân công và TAND huyện K khi đánh giá hiệu quả thực hiện nhiệm vụ là cần thiết.

2.5.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương

Thứ nhất, nâng cao hiệu quả công tác phối hợp trong giải quyết tranh chấp đất đai.

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai cho thấy những bất cập, hạn chế trong công tác phối hợp giữa Tòa án với các cơ quan hành chính Nhà nước và các cơ quan chuyên môn như Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện,…. Trong khi các cơ quan này thường nắm giữ những tài liệu, chứng cứ liên quan đến vụ án, đặc biệt là quá trình quản lý, sử dụng đất. Khoản 3 Điều 106 BLTTDS năm 2015 đã quy định về xử lý đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân đang quản lý, lưu trữ tài liệu chứng cứ mà không cung cấp. Tuy nhiên, thực tiễn hiện nay, việc xử lý này vẫn chưa được áp dụng do chưa có hướng dẫn cụ thể. Vì vậy, cần có cơ chế xử lý thích hợp đối với các trường hợp cá nhân, cơ

quan, tổ chức đang nắm giữ tài liệu mà thiếu sự hợp tác hoặc không cung cấp tài liệu, chứng cứ của vụ án. Trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên hiện nay, cần thành lập Hội đồng tư vấn cho UBND huyện trong việc cung cấp giấy tờ, hồ sơ chứng minh liên quan cho Tòa án để làm rõ nội dung các vụ tranh chấp đất đai. Đồng thời có sự phân công cho cụ thể cán bộ, công chức có trách nhiệm cung cấp để từ đó mới có căn cứ xác định trách nhiệm cá nhân hay của cơ quan, tổ chức trong việc chậm hoặc không cung cấp chứng cứ.

Đồng thời, giữa Tòa án huyện, UBND huyện và các cơ quan chuyên môn đã ký quy chế phối hợp trong việc thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, cần có báo cáo đánh giá thường xuyên về việc thực hiện quy chế phối hợp từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình phối hợp để hoàn thiện, nâng cao hiệu quả công tác phấn đấu vì nhiệm vụ chính trị chung.

Thứ hai, thường xuyên bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ làm công tác tham mưu giải quyết tranh chấp và đội ngũ Thư ký, Thẩm phán

TAND tối cao và TAND tỉnh thường xuyên tổ chức các buổi tập huấn nghiệp vụ, trong đó có bồi dưỡng nghiệp vụ về giải quyết tranh chấp đất đai, do vậy, toàn bộ cán bộ công chức đang làm việc tại TAND huyện Bắc Tân Uyên thường xuyên cập nhật kiến thức và kỹ năng giải quyết theo hướng dẫn của Tòa án cấp trên. Bên cạnh đó, tại đơn vị cũng cần thường xuyên trao đổi nghiệp vụ chuyên môn và nêu rõ khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết án lồng ghép trong các cuộc họp giao ban để kịp thời được giải đáp. Trường hợp không có sự thống nhất ý kiến thì có văn bản gửi Ủy ban Thẩm phán TAND tỉnh và TAND tối cao để được hướng dẫn. Thực hiện song song nhiều giải pháp sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc và hạn chế án hủy sửa do lỗi chủ quan của Thẩm phán.

Đối với các cán bộ được phân công nhiệm vụ tham mưu giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND huyện thì cần xây dựng quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng cán bộ làm công tác tham mưu theo hướng chuyên nghiệp, có chuyên môn về luật, đồng thời được tổ chức các buổi tập

huấn nghiệp vụ và kỹ năng trong giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính để năng cao trình độ và hiệu quả trong công tác tham mưu.

Thứ ba, cần nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với đất đai của UBND

huyện

Tiếp tục rà soát và cấp GCNQSDĐ đối với đất chưa được cấp GCNQSDĐ;

đẩy nhanh tiến độ xử lý đất Nông lâm trường chiến khu Đ, trong đó tập trung hoàn thành công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đã được UBND tỉnh phê duyệt đối với các trường hợp thuộc quy hoạch đất theo Quyết định 6072, 6073; đồng thời đẩy mạnh việc thực hiện đo đạc thực tế lại đối với các thửa đất cấp theo diện cấp đại tràtrước đây. Khi hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐthì khắc phục được nguyên nhân và hạn chế được tình trạng tranh chấp đất đai tại địa phương.

Thứ tư, cần tăng cường công tác tuyên truyền, bồi dưỡng kiến thức pháp luật về đất đai

Những tranh chấp đất đai kéo dài trong thực tế một phần xuất phát từ sự thiếu hiểu biết về pháp luật đất đai của người dân. Do đó, TAND huyện cần phối hợp với UBND huyện có các hình thức tuyên truyền pháp luật đất đai một cách sâu rộng trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc các buổi tuyên truyền, trợ giúp pháp luật cho người dân. Trong đó, người tuyên truyền là các Thẩm phán, cán bộ Tòa án là những người làm công tác thực tiễn trực tiếp giải thích, hướng dẫn để người dân biết và hiểu được các quy định của pháp luật về đất đai từ đó có những cách xử lý khi tham gia vào các quan hệ đất đai một cách phù hợp, đúng pháp luật và góp phần hạn chế tình trạng tranh chấp mà không có căn cứ.

Tiểu kết luận chương 2

Chương 2 của Luận văn đã làm rõ tình hình giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương theo hệ thống từ hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã đến việc giải quyết tranh chấp ttheo thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND huyện Bắc Tân Uyên và giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự tại TAND huyện Bắc Tân Uyên. Qua thực tiễn thụ lý, giải quyết tranh chấp tại huyện Bắc Tân Uyên, tác giả phân tích những nguyên nhân chủ yếu, mang tính chất điển hình dẫn đến tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên. Đó là việc cấp GCNQSDĐ đại trà, không qua đo đạc thực tế mà sử dụng đo không ảnh dẫn đến việc cấp GCNQSDĐ không đúng diện tích sử dụng, sai lệch về vị trí đất, cấp sai đối tượng dẫn đến tranh chấp cùng với đó là việc xuất phát từ nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng của một huyện mới thành lập đã đẩy giá đất tại địa phương tăng cao là nguyên nhân phát sinh tranh chấp về giao dịch dân sự như tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…

Trên cơ sở thực tiễn thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Bắc Tân Uyên, tác giả đã có những phân tích, đánh giá về cả những mặt đạt được và những tồn tại, hạn chế trong từng hình thức giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Bắc Tân Uyên, song song với đó là phân tích những hạn chế, thiếu sót trong quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai để đưa ra một số kiến nghị, hoàn thiện về pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai.