Thực Trạng Áp Dụng Pháp Luật Về Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Tại Toà Án

một cách chung nhất trong cùng một điều luật về sở hữu đất đai thì Luật đất đai 2013 đã quy định chi tiết hơn các quyền này bằng cách tách thành từng điều luật riêng biệt. Luật đất đai 2013 cũng tăng cường trách nhiệm của nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin về đất đai cho người dân.

Về nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai như: điều tra, đánh giá tài nguyên đất; xây dựng hệ thống thông tin về đất đai; phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai. Điểm mới này của Luật đất đai 2013 cho thấy nhà nước ta đã có sự quan tâm đặc biệt đối với nguồn tài nguyên đất và công tác phổ biến giáo dục pháp luật về đất đai nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.

Về quyền của Hội đồng nhân dân các cấp đối với đất đai

Luật Đất đai 2013 trao cho Hội đồng nhân dân các cấp nhiều quyền hơn so với Luật Đất đai 2003. Cụ thể, Hội đồng nhân dân các cấp được thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

Đối với căn cứ để xác định loại đất

Luật Đất đai 2013 đã có sự điều chỉnh đáng kể về nội dung này. Nếu như, Luật Đất đai 2003 quy định việc xác định loại đất dựa vào quá nhiều các căn cứ như: hiện trạng sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…. thì Luật Đất đai 2013 đã đưa ra quy định một cách thống nhất, theo đó việc xác định loại đất chỉ căn cứ vào các

giấy tờ hợp pháp về sử dụng đất, đối với những trường hợp không có giấy tờ hợp pháp về sử dụng đất thì Chính phủ sẽ có quy định cụ thể.

Quy định về những hành vi bị nghiêm cấm

Luật quy định rò việc sử dụng đất, thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong những hành vi bị nghiêm cấm. Quy định này tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho việc xử lý đối với những trường hợp vi phạm, đồng thời làm cho công tác quản lý đất đai được thuận lợi hơn. Bên cạnh đó Luật còn bổ sung một số các hành vi bị nghiêm cấm khác như: không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác; cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Luật mở rộng tính dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như: lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp và công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bên cạnh đó Luật có sự điều chỉnh về kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm (theo Luật Đất đai 2003 là 05 năm).

Đối với việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác

Luật Đất đai 2003 [17] quy định việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất thì Luật Đất đai 2013 [18] còn bổ sung thêm điều

kiện “phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng”. Quy định này sẽ hạn chế được các tranh chấp phát sinh trong khi thực hiện thu hồi đất đối với đất đang có người sử dụng để giao cho người khác.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất làm muối, chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm,…

Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Để hạn chế và cũng là để quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích thương mại, dịch vụ, Luật Đất đai 2013 bổ sung quy định đối với trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hecta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

Các trường hợp được giao đất

Luật Đất đai 2013 đã có nhiều đổi mới trong công tác giao đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang hình thức thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Điều này xuất phát từ thực tế nhiều tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nên sử dụng đất lãng phí và thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm.

Các trường hợp thu hồi đất

Luật quy định cụ thể, đầy đủ về các trường hợp bị thu hồi đất. Theo đó, đối với trường hợp thu hồi đất do sử dụng đất không đúng mục đích thì phải kèm theo điều kiện đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này mà tiếp tục vi phạm. Đặc biệt, đối với trường hợp đất dự án chậm triển khai Luật bổ sung quy định chủ đầu tư được gia hạn thêm 24 tháng và trong thời gian này chủ đầu tư phải nộp thêm một khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian này; sau 24 tháng được chậm tiến độ, nếu vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì nhà nước sẽ thu hồi đất và không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng. Đối với trường hợp đất ở trong khu vực ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai đe dọa tính mạng con người cũng thuộc trường hợp thu hồi đất.

Về việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi

Luật bổ sung thêm hai trường hợp được bồi thường về đất: trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhằm bảo đảm sự bình đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trường hợp thứ hai là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải đất do nhà nước giao, cho thuê và có giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp. Quy định này đã khắc phục được những vướng mắc của Luật cũ trong việc thu hồi đối với đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp do được nhận tặng cho hợp pháp.

Thẩm quyền thu hồi đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thu hồi đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi đất.

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai 2013[18] quy định cụ thể đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Bên cạnh đó, để thuận tiện cho người dân trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Luật cho phép việc đăng ký được thực hiện dưới hai hình thức trên giấy hoặc đăng ký điện tử. Hai hình thức đăng ký này có giá trị pháp lý như nhau. Thời hạn đăng ký cũng được ghi nhận trong Luật Đất đai 2013, theo đó thời hạn mà người sử dụng đất phải thực hiện việc đăng ký là 30 ngày kể từ ngày có biến động.

Quy định mới về giá đất

Luật bổ sung quy định về việc xác định giá đất, theo đó Luật giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Về bảng giá đất Luật thay đổi từ việc công bố hàng năm vào ngày 01/01 thành công bố định kỳ 05 năm một lần vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.

Đối với cán bộ địa chính ở xã, phường, thị trấn

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì đối với người làm công tác quản lý đất đai ở xã, phường, thị trấn được gọi là cán bộ địa chính và do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh bổ nhiệm, miễn nhiệm. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 đã có sự điều chỉnh về nội dung này. Theo đó, người làm công tác quản lý đất đai ở địa phương là công chức địa chính theo quy định của Luật Cán bộ, công chức.

Thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức

Nhằm tạo động lực cho đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đảm bảo an ninh lương thực, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững cũng như giúp người nông dân yên tâm gắn bó với ruộng đất thì Luật Đất đai mới đã quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình , cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loaị đất nông nghiệp.

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Ngoài việc kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2003 như: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp,… thì Luật mới còn bổ sung thêm một số các điều kiện khác như: đối với trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì chỉ cần đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đối với trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất thì tài sản phải được tạo lập một cách hợp pháp, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết; điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi trong cùng xã, phường, thị trấn.

Giải quyết tranh chấp về đất đai

Để tăng cường trách nhiệm trong công tác hòa giải các tranh chấp về đất đai, Luật mới đã quy định rò Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình. Thời hạn

hòa giải được nâng lên thành 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 bổ sung thêm thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà các đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với những nội dung sửa đổi, bổ sung quan trọng như đã nêu trên, chắc chắn rằng trong thời gian tới khi Luật Đất đai chính thức có hiệu lực sẽ góp phần hạn chế những vướng mắc, khiếu kiện về đất đai trong thời gian qua và tạo hành lang pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như cơ chế quản lý đối với đất đai được dễ dàng, tránh những xung đột không đáng có liên quan đến nguồn tài nguyên quý giá là đất đai.

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004 trước đây quy định thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp đất đai là 10 năm nhưng Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự đã quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp đất đai, điều này đã góp phần bảo vệ được quyền lợi của người đi kiện. Ngoài ra, Luật sửa đổi một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự còn có những điểm mới như: thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm có thể kéo dài đến 5 năm, quyết định của Hội đồng thẩm phán TANDTC có thể bị xem xét lại nếu có vi phạm…

Như vậy, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng đã có những quy định mới để phù hợp với thực tế và cũng là nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân.

2.2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

2.2.1. Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân tối cao theo trình tự phúc thẩm

Điều 242 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004[27] quy định: xét xử phúc thẩm là việc toà án cấp trên trực tiếp xét xử lại vụ án mà bản án, quyết định của toà án cấp sơ thẩm chưa có hiệu lực pháp luật bị kháng cáo hoặc kháng nghị.

Trong những năm qua, số lượng xét xử vụ việc dân sự nói chung và vụ án về tranh chấp đất đai của Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao nói riêng không ngừng tăng lên với tính chất ngày càng đa dạng, phức tạp, tạo nên một áp lực công việc rất lớn đối với các thẩm phán xét xử phúc thẩm. Tuy nhiên, các thẩm phán về cơ bản đã thực hiện tốt nhiệm vụ của mình, tỷ lệ giải quyết án tranh chấp đất đai ở Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao hàng năm tương đối cao (khoảng 80-90%).[41]

Trong thời gian từ năm 2009 đến năm 2013, trong tổng số án được thụ lý, Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao đã có nhiều cố gắng để đẩy nhanh tiến độ xét xử và nâng cao chất lượng xét xử; giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai trên địa bàn cả nước nên kết quả năm sau cao hơn năm trước, cụ thể: Năm 2009 Tòa đã giải quyết được 126/146 vụ chiếm 86,3%, năm 2010 đã giải quyết được 63/70 vụ chiếm 90%, năm 2011 giải quyết được 65/79 vụ chiếm 82,3%, năm 2012 giải quyết được 82/114 vụ chiếm 71,9%, năm 2013 giải quyết được 125/154 vụ chiếm 81,2%. Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại trong hoạt động áp dụng pháp luật của Tòa nên số lượng án của năm trước vẫn còn tồn sang năm sau. Theo báo cáo của Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao hàng năm thì kết quả giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai của Tòa phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao ở cả ba khu vực (thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Đà Nẵng) được thể hiện trong bảng thống kê dưới đây:

Bảng 2.1: Kết quả xét xử phúc thẩm các vụ án tranh chấp đất đai từ năm 2009 đến năm 2013

Năm

2009	2010	2011	2012	2013
Số vụ án thụ lý	146	70	79	114	154
Số vụ án được giải quyết	126 (86,3%)	63 (90%)	65 (82,3%)	82 (71,9%)	125 (81,2%)
Số vụ án tồn đọng	20	13	14	32	29