Chính Sách Tài Chính Đất Đai Khác Có Liên Quan

đổi thường xuyên rất khác nhau theo từng vị trí và từng thửa, sự thay đổi của quan hệ, cung cầu trên thị trường cũng như sự thay đổi của điều kiện phát triển KT-XH tại khung nơi thửa đất tọa lạc. Chính vì vậy, việc phải tuân thủ Khung giá đất Chính phủ nên bảng giá đất của các địa phương luôn luôn lạc hậu và thấp hơn nhiều so với giá trị thi trường của đất đai (Theo báo cáo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá đất trên Bảng giá các địa phương công bố thì thấp, bằng khoảng 30 -50% giá đất thị trường).

Thêm vào đó, việc sử dụng giá đất thấp trong Bảng giá để tính các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai như thuế, phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính khác của người SDĐ đã làm thất thoát phần lớn nguồn thu bền vững từ đất đai. Đồng thời đây cũng là cơ sở để nảy sinh tiêu cực tham nhũng khi thực hiện tính tiền SDĐ khi giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích SDĐ.

Trong khi đó, khi nhà nước thực hiện thu hồi đất, nhà nước quy định giá đất được xác định trong trong trường hợp này là giá đất cụ thể - Đây là mức giá đất được định giá dựa vào các thông tin thị trường. Chính quy định đã phát sinh vấn đề là không cân bằng giữa quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người SDD: Khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì căn cứ tham chiếu theo Bảng giá đất để có giá thấp; Khi nhận bồi thường thì tham chiếu và áp dụng ở mức giá đất cao hơn - theo giá thị trường. Mặc dù, quy định khi xác định giá đất bồi thường được căn cứ vào mức giá đất phù hợp với giá thị trường nhưng người dân có đất bị thu hồi vẫn không thoả mãn vì giá thực tế trên thị trường biến động thường xuyên, nên khó có căn cứ đánh giá như thế nào là phù hợp.

Chính vì vậy, quy định sử dụng thống nhất một cơ chế giá đất để thực hiện tất cả các quan hệ tài chính về đất đai giữa Nhà nước và người SDĐ sẽ đảm bảo bình đẳng giữa quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ về SDD cũng như điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Do giá đất cụ thể được xác định theo giá trị thị trường của đất đai nên sẽ khắc phục được tình trạng thất thoát các nguồn thu từ đất và khắc phục được tình trạng người dân khiếu kiện về giá đất.

iii) Thứ ba: Bổ sung quy định về việc thực hiện đăng ký giá và quản lý giá đất cụ thể. Một trong những nội dung của quản lý kinh tế đất là quản lý được thông tin về các quan hệ kinh tế của từng thửa đất, trong đó trọng tâm là giá cả giao dịch - giá trao đổi thị trường đất đai. Do vậy, đăng ký các quan hệ kinh tế về đất đai như đăng ký giá trong quá trình giao dịch đất đai cần được xác định là những thông tin đăng ký bắt buộc và được cập nhật thường xuyên, kịp thời. Để tránh tình trạng kê khai đăng ký không trung thực, cần áp dụng một số biện pháp mạnh như cơ chế về quyền ưu tiên mua của Nhà nước đối với giao dịch đất đai và thu hồi đất khi cố tình vi phạm pháp Luật Đất đai. Việc quy định này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng người SDĐ cố tình kê khai giá chuyển nhượng đất thấp để trốn thuế;

Quy định về đăng ký giá đất của người sử dụng đất sau khi chuyển nhượng hoặc có sự thay đổi về giá đất của các thửa đất sẽ giúp cơ quan quản lý thường xuyên giá của từng thửa đất. Qua đó, cơ quan quản lý sẽ thực hiện quản lý giá của những thửa đất cùng loại, cùng vị trí trong khu vực. Đây cũng là giải pháp đóng vai trò then chốt, quyết định khả năng đo lường, phân tích và đánh giá sự thay đổi, chênh lệch của mức giá đất gia tăng.

iv) Thứ bốn: Hoàn thiện các phương pháp định giá đất.

- Việc định giá đất cụ thể hiện tại đang thực hiện theo 05 phương pháp (Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) và được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể. Trong đó, phương pháp hệ số điều chỉnh là không phù hợp, thiếu căn cứ khoa học, mang nặng tính chủ quan và phi thị trường. Do đó, cần phải bỏ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

- Tiếp tục nghiên cứu và vận dụng các tiêu chuẩn định giá, thẩm định giá quốc tế về đất đai, BĐS phù với điều kiện, sự phát triển của thị trường Việt Nam. Bổ sung thêm các quy định về xác định giá trị theo thời hạn SDĐ. Đây là cơ sở và căn cứ xác định tiền thuê đất khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền SDĐ đất thuê. Thời gian tới, cần xác định, chuẩn hóa và định lượng các chỉ tiêu cơ bản trong định giá đất, qua đó đảm bảo được việc xác định giá đất và áp dụng các phương pháp định giá đất khách quan và minh bạch;

- Nghiên cứu xây dựng và triển khai một số phương pháp hiện đại trong xác định giá đất như là: Xây dựng vùng giá trị đất đai, hình thành bản đồ giá đất và định giá đất nhằm hỗ trợ cho quá trình quản lý, rút ngắn thời gian và nâng cao hiệu quả trong xác định giá đất thực hiện quyết định điều tiết giá trị đất gia tăng;

- Bổ sung thêm quy định về các chế tài khi thực hiện xác định giá đất theo hướng quy định chặt chẽ các bước trong quá trình áp dụng các phương pháp định giá đất, quy trình – các bước trong xác định giá đất, quy định rõ trách nhiệm và vai trò của các đơn vị tư vấn giá đất, cơ quan xác định giá đất.

vi) Thứ năm: Một số quy định và giải pháp khác có liên quan trong quá trình triển khai các quy định chính sách giá đất:

Cần có quy định và tổ thức lại cơ quan định giá/ thẩm định giá đất độc lập:

- Xem xét lại vai trò của Hội đồng thẩm định giá đất tại các địa phương. Định giá đất là một nghiệp vụ phức tạp, khó khăn đòi hỏi cần có các chuyên gia với các nghiệp vụ chuyên sâu. Phần lớn các thành viên tham gia Hội đồng là những người đại diện cho

các cơ quan ban ngành có liên quan, không phải là người có chuyên môn nghiệp vụ và am hiểu chuyên sâu về định giá đất nên khó có thể có ý kiến xác đáng trong quá trình thực hiện đúng chức năng thẩm định;

- Hình thành cơ quan tư vấn giá và định giá đất độc lập với cơ quan quản lý nhà nước giá đất. Trong đó, cơ quan định giá đất độc lập có trách nhiệm xây dựng bảng giá đất cho các địa phương, định giá đất cụ thể cho từng thửa đất, cập nhật thông tin thường xuyên định hướng thị trường phục vụ cho các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các chính sách kinh tế đất đai. Cơ quan định giá đất này phải chịu toàn bộ trách nhiệm về tính chính xác, phù hợp về giá đất trong việc thực hiện các chính sách tài chính, chính sách bồi thường cho người có đất bị thu hồi nếu người dân khiếu nại hoặc chịu trách nhiệm nếu để thất thoát khi xác định giá thu tiền SDĐ của nhà nước;

Khi đó, việc hình thành cơ quan định giá độc lập chịu hoàn toàn trách nhiệm về xác định giá đất nên không cần Hội đồng thẩm định giá và Uỷ ban nhân dân tỉnh không phải thực hiện trách nhiệm định giá đất mà sử dụng trực tiếp thông tin giá đất trong bảng giá và cơ sở dữ liệu đất đai do cơ quan định giá cung cấp để thực hiện các quyết định quản lý.

Nâng cao năng lực định giá đất: Cần có những giải pháp trong đào tạo nhằm nâng cao năng lực đội ngũ thẩm định giá và định giá viên về giá đất, đầu tư xây dựng và cập nhật hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường phục vụ quá trình xácđịnh giá đất.

Xây dựng và cập nhật hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS):

- Đẩy nhanh quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu. Trong đó, chú ý xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai nhằm đảm bảo việc đưa thông tin giá đất vào hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai; thực hiện cập nhật dữ liệu trong hệ thống hàng năm cho từng thửa đất và có các thông tin liên quan đến giá đất;

- Tích cực triển khai quá trình tin học hoá trong xây dựng, cập nhật, lưu trữ và số hoá các dữ liệu và thông tin đất đai.Cần đảm bảo tất cả các thửa đất (kể cả thửa đất đã đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ và các thửa đất chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) đều phải thực hiện đăng ký thông tin đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước.

Đây là bước đóng vai trò cung cấp thông tin đầu vào để đánh giá thay đổi giá đất theo quá trình trước, trong và sau khi có các can thiệp tác động làm thay đổi giá trị đất đai. Từ đó, chúng ta mới có thể thực hiện ước lượng và điều tiết phần giá trị đất gia tăng.

5.2.2.2. Chính sách về thuế đất đai

Các quy định về chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đang áp dụng một số sắc thuế như: Thuế SDĐ phi nông nghiệp; Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ; Thuế SDĐ nông nghiệp v.v. Luật Đất đai năm 2013 (điều 19) có quy định Nhà nước thực hiện điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất không do đầu tư của người SDD mang lại. Tuy nhiên trong thực tế triển khai, việc điều tiết giá trị gia tăng từ đất qua công cụ thuế chưa được thực hiện nên đã tạo nên những bất cập gây thất thoát nguồn thu ngân sách, tham nhũng và khiếu kiện về đất đai. Để khắc phục tình trạng trên, các giải pháp cần thực hiện đó là:

i) Một là: Bổ sung các nguyên tắc về thuế đất đai trong đạo Luật Đất đai để đảm bảo sự thống nhất về mặt pháp lý khi sử dụng các công cụ kinh tế đất trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng.

Về mặt lý thuyết, quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường tất yếu phải sử dụng các công cụ tài chính là Giá và Thuế để điều tiết. Luật Đất đai hiện hành mới chỉ quy định về Giá đất mà chưa có quy định các nguyên tắc đánh Thuế đất. Theo đó, có thể thấy rằng, hiện đang có những “khoảng trống pháp lý” mang có tính nguyên tắc về thuế đất trong Luật Đất đai. Nói cách khác, Luật Đất đai mới chỉ sử dụng một phần về công cụ thị trường trong quản lý Nhà nước về kinh tế đất – sử dụng công cụ giá đất.

Chính việc đưa các quy định mang tính nguyên tắc về thuế đất vào Luật Đất đai không phải là chồng chéo hay thay thế các quy định về thuế đất trong Luật Thuế SDĐ. Những quy định mang tính nguyên tắc về thuế đất trong Luật Đất đai chính là cầu nối tạo nên sự nhất quán, thống nhất giữa các công cụ kinh tế trong Luật Đất đai với các chính sách cụ thể về thuế trong Luật Thuế SDĐ.

ii) Hai là: Nghiên cứu bổ sung thêm quy định về Thuế điều tiết giá trị gia tăng giữa giá mua và giá bán giữa các lần giao dịch đất đai.

- Căn cứ thực tiễn của đề xuất: Tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các quy hoạch, các dự án đầu tư SDĐ đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi. Chính các hành vi này đã làm sai lệch thị trường đất đai, đẩy giá đất tăng lên không phù hợp với giá trị thị trường của đất đai.

- Nguyên tắc đề xuất: Thuế điều tiết giá trị đất gia tăng sẽ dựa vào tỷ suất tính thuế và giá trị của mảnh đất. Trong đó, tỷ suất tính thuế sẽ căn cứ vào thời gian chiếm giữ đất của người SDĐ. Theo đó, đánh thuế luỹ tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tuỳ theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: khi thời gian giữa

hai lần giao dịch càng ngắn thì tỷ suất thuế điều tiết càng cao nhằm điều tiết phần giá trị gia tăng tập trung cho ngân sách và hạn chế tình trạng đầu cơ nắm giữ đất đai.

- Nội dung của đề xuất: Thực hiện thu thuế trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán trong các lần giao dịch của đất đai, dựa theo khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch: thời gian giữa hai lần giao dịch càng ngắn thì tỷ thuế suất càng cao và tỷ suất thuế giảm dần theo độ dài thời gian giữa hai lần giao dịch.

Như vậy, với cơ chế thuế này, khi mảnh đất đưa vào giao dịch, Nhà nước sẽ điều tiết được phần giá trị gia tăng của đất do sự thay đổi về quy hoạch, sự phát triển của điều kiện kinh tế xã hội và phát triển hạ tầng mang lại. Thêm vào đó, chính sách này sẽ có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư đã mua trước đất đai để đầu cơ chờ khi quy hoạch thay đổi hoặc các dự án được triển khai làm giá đất tăng để kiếm lợi. Qua đó, góp phần bình ổn giá cả và lành mạnh hoá thị trường đất đai - BĐS, tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi cho những người thực sự có nhu cầu SDĐ.

iii) Ba là: Thực hiện việc sửa đổi cơ sở tính thuế của sắc thuế SDĐ hiện hành theo hướng là: Cơ sở tính thuế SDĐ cần dựa trên giá trị đất đai và phần giá trị đất đai gia tăng do thay đổi các điều kiện của đất đai.

Chúng ta biết rằng, các dự án đầu tư hạ tầng đô thị tốn kém rất nhiều tiền từ ngân sách nhà nước, người dân trong diện giải toả phải di dời đi nơi khác sinh sống gặp nhiều khó khăn do thay đổi cuộc sống trong khi đó những người dân liền kề với dự án được hưởng toàn bộ giá trị gia tăng của đất đai. Tình trạng này không chỉ tạo ra bất bình đẳng giữa những người dân phải di dời để triển khai dự án với người không phải di dời, thậm chí cả những người di dời sau so với những trường hợp di dời trước thuộc các giai đoạn khác nhau của dự án.

Theo đó, để điều tiết giá trị tăng lên, cần áp dụng thu thuế SDĐ tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất người sử dụng đang chiếm giữ để điều tiết phần giá trị địa tô chênh lệch I mang lại do nhà nước đầu tư phát triển CSHT làm giá trị của các mảnh đất liền kề tăng lên. Phần thuế tăng lên hàng năm người SDĐ chưa nộp được có thể sẽ thực hiện việc ghi nợ nghĩa vụ tài chính đất đai, cho đến khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng về đất sau này sẽ phải thanh toán bằng tiền thu được từ chuyển nhượng đất.

Đối với những trường hợp người SDĐ không có khả năng khai thác có hiệu quả đất đai có giá trị cao, ở những vị trí đắc địa, có khả năng sinh lợi cao buộc phải chuyển giao đất đai cho người SDĐ có hiệu quả để có nguồn thu nộp thuế đất. Đây chính là biện pháp kinh tế thúc đẩy người dân phải đưa đất đai vào sử dụng một cách có hiệu quả.

Về dài hạn, nghiên cứu xây dựng và ban hành Luật thuế tài sản (có quy định về thuế BĐS) thay thế cho sắc thuế SDĐ (thuế SDĐ nông nghiệp và thuế SDĐ phi nông nghiệp) hiện hành.

5.2.2.3. Chính sách tài chính đất đai khác có liên quan

a. Chính sách thu tiền SDĐ:

Cần thực hiện áp dụng cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với đất sản xuất kinh doanh, không áp dụng cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đất. Trong đó, thực hiện đổi mới cơ chế thực hiện thu tiền SDĐ theo hướng xác định các khoản thu dựa vào khả năng sinh lời của thửa đất trong các trường hợp thực hiện chuyển mục đích SDĐ. Ngoài ra, cần thực hiện phân loại (chia nhỏ) đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng sản xuất công nghiệp, đất làm mặt bằng thương mại, dịch vụ... và khi chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất này phát sinh chênh lệch về nghĩa vụ tài chính thì phải nộp ngân sách nhà nước bổ sung, nhằm SDĐ có hiệu quả và điều tiết nguồn thu cho ngân sách.

Trong thời gian tới, cần đổi mới chính sách thu tiền SDĐ theo hướng: Chỉ áp dụng hình thức tiền thuê đất trả hàng năm tương ứng với mức giá trị mang lại từ đất cho hoạt động SDĐ. Đối với hình thức SDĐ khác, áp dụng cơ chế thuế đối với đất đã giao ổn định lâu dài cho người SDĐ. Đây là nguồn thu mang tính ổn định có tác dụng điều tiết hành vi SDĐ hiệu quả. Do bởi, phương thức thu này có tác dụng giảm áp lực về tiền vốn đầu tư phải trả tiền thuê đất một lần khi bắt đầu bước vào đầu tư kinh doanh. Đồng thời khắc phục được tình trạng nhà đầu tư lợi dụng cơ chế trả tiền một lần với giá đất thấp để kiếm lợi thông qua việc cho thuê lại hoặc thế chấp ngân hàng để huy động vốn nhiều hơn giá trị tiền thuê đất đã nộp khi giá đất tăng cao.

b. Chính sách về đấu giá và đấu thầu liên quan đến quyền SDĐ trong các dự án đầu tư CSHT, dự án đầu tư có SDĐ:

Về nguyên tắc, các chính sách đấu giá và đấu thầu liên quan đến đất đai nhằm mục đích khai thác và thu hồi giá trị đất đai có được từ những lợi thế do quá trình đầu CSHT, đầu tư dự án phát triển mang lại. Cần thực hiện một số biện pháp sau đây:

 Tạo quỹ đất và thực hiện đấu giá đối với phần quỹ đất phụ cận tại các dự án đầu tư phát triển CSHT:

Các dự án đầu tư CSHT làm thay đổi điều kiện tiếp cận đối với đất đai liền kề dự án, hình thành địa tô chênh lệch cho đất đai liền kề dự án. Phần đất đai liền kề nếu không được khai thác tập trung thì một mặt các lợi thế sẽ bị phân tán do sự chia cắt của từng hộ SDĐ, đồng thời tạo ra bất bình đẳng giữa những người phải di dời và người ở lại được hưởng thụ.

Theo đó, để khai thác được tối đa các ảnh hưởng lan tỏa của các dự án đầu tư và điều tiết giá trị đất gia tăng từ các công trình đầu tư CSHT mang lại, cần phải tính toán thu hồi toàn bộ diện tích đất nằm trong vùng ảnh hưởng lan tỏa để quy hoạch lại một cách đồng bộ, tạo mặt bằng tái định cư cho người dân tại chỗ, tạo quỹ đất sạch để đấu giá lựa chọn các hoạt động khai thác có hiệu quả nhất các lợi thế mang lại của công trình, dự án đầu tư.

Thực tiễn ở Việt Nam thời gian qua cho thấy, cơ chế tạo quỹ đất thông qua giải tỏa kép là cách tiến hành giải tỏa thêm diện tích đất hai bên đường dự kiến thu hồi để xây dựng các công trình CSHT giao thông đô thị tại một số địa phương đã cho thấy 1 số ưu điểm trong huy động nguồn lực tài chính đất cho phát triển đô thị. Tuy nhiên, cơ chế này sẽ phù hợp khi xây dựng các tuyến mới hoặc chỉnh trang xây dựng đô thị ở khu vực còn có quỹ đất mở rộng. Do vậy, thay vì chỉ thu hồi giải phóng mặt bằng đủ diện tích làm đường, nhà nước sẽ giải tỏa rộng diện tích 02 bên dọc trục đường mới hình thành, tạo quỹ đất dự trữ. Đây là phần quỹ đất có giá trị gia tăng cao vì có lợi thế kinh doanh thương mại lớn. Quỹ đất này có thể được sử dụng để dữ phòng mở đường trong tương lai, hoặc quỹ đất này được sử dụng đem đấu giá để tạo nguồn tài chính cho chính đầu tư công trình CSHT đó.

Trong thời gian tới, việc triển khai và nhân rộng cơ chế này có thể sẽ không phù hợp với bối cảnh quỹ đất đất đô thị ngày càng khan hiếm. Theo đó, cần thiết phải nghiên cứu và áp dụng một số công cụ phí liên quan đến quyền phát triển không gian hoặc phí sử dụng hạ tầng trong khu vực phụ cận tại các dự án đầu tư phát triển CSHT. Ngoài ra, ở những khu vực đô thị phụ cận mà sau khi dự án CSHT đầu tư xong, khi cấp phép đầu tư xây dựng công trình BĐS trên đất có thể xem xét kinh nghiệm quốc tế về quy định yêu cầu các chủ đất tư/ nhà phát triển BĐS nộp phí sử dụng/ kết nối hạ tầng của khu vực đó. Đây được xem là khoản tiền phí sử dụng để duy trì, cải tạo chính CSHT của khu vực đó hoặc được chính quyền địa phương bố trí xây dựng các công trình CSHT phụ trợ trong khu vực/ địa bàn.

 Đối với các dự án đầu tư có SDĐ:

Đối với các dự án đầu tư có SDĐ có thu hồi đất nông nghiệp, bồi thường giải phóng mặt bằng và nộp tiền SDĐ theo giá thấp nhưng khi thực hiện dự án chuyển đổi mục đích sang đất kinh doanh phi nông nghiệp nên giá đất tăng lên nhiều lần là do thay đổi mục đích SDĐ mang lại, chứ không phải do đầu tư tạo ra. Thêm vào đó, khi dự án triển khai thì nhiều công trình hạ tầng liền kề cũng được đầu tư phát triển, làm thay đổi lợi thế và gia tăng giá trị đất đai. Như vậy, toàn bộ phần giá trị đất gia tăng này đang rơi vào tay của những người SDĐ (nhà đầu tư có dự án), gây thất thoát nguồn thu ngân

sách. Nguyên nhân tồn tại tình trạng trên là do việc xác định mức tiền SDĐ nhà đầu tư phải nộp chưa tương xứng với giá trị thực của đất dự án đã sử dụng.

Ngoài ra, trên thực tế triển khai các dự án luôn tồn tại phần chênh lệch giá rất lớn giữa giá đất trước khi triển khai dự án với giá đất sau khi dự án đã hoàn thành bắt đầu đưa vào kinh doanh, đó chính là giá trị gia tăng của đất sau phát triển dự án.

Như vậy, để điều tiết được giá trị gia tăng từ đất khi triển khai các án có SDĐ, cần phải xác định được cơ chế đo lường phần chênh lệch giá đất giữa trước và sau khi triển khai dự án. Điều này là khá phức tạp, do bởi việc xác định giá đất sau khi triển khai dự án (hiện chưa thực hiện đầu tư) là dựa vào các giả định phát triển của dự án và tình hình phát triển của khu vực đất đai tọa lạc. Theo đó, Luận án đề xuất để việc xác định giá đất của các dự án có SDĐ thông qua đấu thầu dự án SDĐ và định giá đất sau khi dự án hoàn thành như sau:

+ Thực hiện việc đấu thầu dự án có SDĐ để chọn nhà đầu tư thực hiện dự án, với đơn giá dự tính các loại đất sau khi dự án hoàn thành (dựa vào các giả định phát triển), số tiền SDĐ tối thiểu mà nhà đầu tư cam kết sẽ nộp cho ngân sách nhà nước để được triển khai dự án;

+ Sau khi dự án hoàn thành, Nhà nước chủ trì tổ chức thực hiện việc xác định lại mức giá các loại đất (việc định giá đất cụ thể sẽ do cơ quan định giá đất độc lập tiến hành) của dự án theo giá trị thị trường tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào kinh doanh và giá đất sau khi hoàn thành cùng loại liền kề bên ngoài dự án. Bước này nhằm mục đích xác định giá trị đất gia tăng sau khi dự án hoàn thành mà không phải do nhà đầu tư tạo lại – Đây là phần giá trị phải điều tiết vào ngân sách nhà nước.

c. Chính sách bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất:

Về nguyên tắc, nội dung quy định chính sách liên quan đến bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đóng vai trò là công cụ điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng trước và sau khi thu hồi đất đối với người SDĐ. Theo đó, người SDĐ phải bình đẳng khi thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất đai. Điều này có nghĩa là, người SDĐ khi đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai như thế nào thì sẽ được hưởng quyền lợi tài chính đất đai như tương đương thế khi nhà nước thu hồi đất.

Do đó, giá bồi thường về đất phải căn cứ vào giá đất cụ thể của từng thửa đất làm căn cứ khi tính thuế và được ghi trong cơ sở dữ liệu thửa đất. Giá tính thuế đã được quy định là giá trị thị trường của đất đai nên giá bồi thường sẽ tương đương giá thị trường. Trong trường hợp tại thời điểm thực hiện thu hồi, giá đất trên thị trường biến động tăng bất thường thì giá bồi thường tính theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi nhưng phần