Tổng Hợp Đánh Giá Các Chính Sách Điều Tiết Giá Trị Đất Gia Tăng Tại Việt

+ Chính sách thuế đất chậm thay đổi và không phản ánh đúng vai trò điều tiết trong quan hệ đất đai:

“…hệ thống thuế đất ở Việt Nam rất lạc hậu, không có ý nghĩa điều tiết…; …nguồn thu thuế đất Việt Nam là kém, không đáng kể…” (Đáp viên 11);

“… tỷ suất thuế là không thấp, hiện tại thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất và BĐS là 2% nhưng người dân kê giá không đúng, nên tổng thu không cao vì giá thu thuế không đúng… thuế SDĐ phi nông nghiệp là không hiệu quả…” (Đáp viên 10);

+ Chính sách tài chính về thu tiền sử dụng đất bộc lộ hạn chế và làm giảm nguồn thu tài chính đất đai trong dài hạn:

“… tiền sử dụng đất hiện nay chúng ta đang thiên về thu đất 1 lần thì thế hệ sau không còn để thu nữa; …cần chuyển dần cơ chế thu đất 1 lần sang thu đất hàng năm để đảm bảo nguồn thu dài hạn…” (Đáp viên 14);

“… tiền thuê đất 1 lần trong cả thời gian 50 năm là phi thị trường; trong khi giá đất biến động hàng ngày, hàng giờ… thì chính sách [thu tiền sử dụng đất] của ta lại cho thuê cả thời gian dài và tự mặc định giá đất tính 1 lần thuê cả 50 năm…” (Đáp viên 10);

“… Đà Nẵng có thể được đánh giá thu lúc đầu là tốt (thu tiền SDĐ 1 lần) nhưng hiện nay lại giảm, thu thấp hơn các nơi khác; đất đã giao và cho thuê hết rồi; …vào Đà Nẵng chỉ trả 1 lần [trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê] chứ không trả hàng năm; … trước mắt sẽ có lợi là không phải sử dụng ngân sách Thành phố để phát triển hạ tầng mà lấy tiền từ đất; nhưng hệ quả lâu dài là nguồn thu từ đất lại hết – hiện nay thì tổng nguồn thu từ đất của Đà Nẵng là thấp nhất cả nước, do thu 1 lần hết rồi…” (Đáp viên 11).

- Các hạn chế trong quá trình triển khai thực thi chính sách: Việc xác định giá đất trong điều tiết và tính nghĩa vụ tài chính đất đai trong thực tế còn tùy tiện trong vận dụng các phương pháp định giá; thiếu sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai và tài chính đất đai.

“… quá trình triển khai định giá đất trong điều tiết giá trị đất tăng thêm nói riêng và các quy định về tài chính đất đai nói chung là rất tùy tiện, cảm tính của cán bộ quản lý nhà nước tại địa phương; … Cán bộ cảm tính từ về phương pháp định giá áp dụng cũng như giá đất cụ thể xác định…” (Đáp viên 1);

“… công tác định giá đất ở các địa phương do cán bộ quản lý đất đai tham mưu; nhưng ra hội đồng thẩm định và bên ngành Tài chính duyệt lại gặp nhiều vấn đề…” (Đáp viên 2);

“… cơ bản chính sách liên quan đến đất đai … là thay đổi liên tục nhưng thực thi khá kém …” (Đáp viên 4);

“… như chúng tớ làm về mảng giá đất, cứ nói nhiều đến giá thị trường nhưng nói thật là rất khó xác định; đặc biệt, khi gặp và tiếp người dân trong thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng…; nói thật là người dân phản đối lắm; nhưng chúng ta cũng

chưa có cơ sở định giá đúng giá trị trường; khi có thông tin giá đất trên thị trường thì thay đổi liên tục mất rồi; dân cứ đi khiếu kiện đơn thư này nọ để hưởng giá cao” (Đáp viên 5);

“… Nhà nước đang thất bại trong điều tiết địa tô; bản chất vấn đề, đôi khi ko thể nói rõ được; thực sự [… ngập ngừng…] cơ quan quản lý không muốn quản lý hay không [ý đề cập đến việc thực thi kém hiệu quả]; (Đáp viên 8);

“… chúng ta có nhiều chính sách điều tiết nhưng tổ chức thực hiện không tốt; …những chính sách Việt Nam là có nhưng tổ chức triển khai chính sách không thống nhất…” (Đáp viên 14).

152

Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam

Chính sách

Mean

Mức độ đánh giá

Tần số

Tỷ lệ (%)

Tần số

Tỷ lệ (%)

Tần số

Tỷ lệ (%)

Tần số

Tỷ lệ (%)

Tần số

Tỷ lệ (%)

Chính sách và cơ chế xác định giá đất trong quan hệ

đất đai

3.62

1.6

10.4

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu

hồi đất thực hiện các dự án

3.65

2.4

13.6

14.4

13.6

Chính sách thuế SDĐ phi nông nghiệp

3.66

0.8

15.2

60.8

11.2

Chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ, BĐS

3.67

0.8

15.2

11.2

61.6

11.2

Chính sách về đấu giá

quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ

3.67

1.6

7.2

23.2

58.4

9.6

Chính sách thu tiền SDĐ, tiền thuê đất

3.72

0.8

14.4

12.8

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát. (Ghi chú: Các mức độ đánh giá tương ứng với số điểm là: 1- Hoàn thành không điều tiết →5- Điều tiết rất tốt).

Ngoài ra, kết quả khảo sát (diện rộng với 125 quan sát) đánh giá cụ thể một số chính sách liên quan trong điều tiết giá trị đất gia tăng, cho thấy chính sách về cơ chế xác định giá đất (mean = 3,62), đấu giá đất và đấu thầu dự án có số ý kiến đánh giá ở mức điểm trung bình là nhiều hơn so với các chính sách còn lại. Đây là kết quả góp phần củng cố hơn cho nhận định về chính sách giá đất hiện có nhiều hạn chế khi thực hiện điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Bảng trên).

Thêm vào đó, các ý kiến chuyên gia định hướng việc hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất tăng thêm cần tập trung chủ yếu vào các công cụ cơ bản, đó là: Giá đất và thuế đất. Đồng thời, cần thiết phải thiết lập điều kiện hỗ trợ để xác định của giá đất phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

“…Công cụ thuế là công cụ … quan trọng; thế giới đã khẳng định và chấp nhận [sử dụng] ... thuế ko chỉ điều tiết gia tăng giá trị mà là điều tiết về thị trường BĐS…” (Đáp viên 10);

“… cần thay đổi cơ chế chính sách giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường cho công tác định giá…; … đăng ký giá đất có thể là phương án có thể thực hiện được vấn đề này” (Đáp viên 1);

“… giá đất bồi thường là chính sách phân phối lại nhưng cần phải xác định được chênh lệch giá đất đai trước và sau khi bồi thường; … Nhà nước cần xác định thêm các tiêu chí định giá đất khi bồi thường...” (Đáp viên 6);

“…Về mặt phương pháp [định giá đất], mình nghĩ cần áp dụng phương pháp thu nhập, chứ phương pháp so sánh khó được kết quả chính xác lắm vì thông tin không thống nhất; … ngoài ra, cần có hệ thống thông tin về giá đất để định giá; hiện nay, Tỉnh đang xây dựng vùng giá trị đất đai để làm cở sở điều tiết các quan hệ đất đai, xác định nghĩa vụ tài chính đất đai nhưng chưa hoàn thiện …” (Đáp viên 5);

“… đổi mới Luật đất đai ở Việt Nam cần phải đổi mới song song Luật đất đai và Luật thuế, 02 luật này phải song hành đồng thời khi ta thảo luận [ ... hoạch định, ban hành luật] … cùng với nhau; … không thể để câu chuyện về kinh tế đất [giá đất] thu bằng công cụ thuế lại nằm tách dời quá trình hình thành chính sách đất đai” (Đáp viên 11).

Tóm lại, tổng hợp và phân tích nội dung phỏng vấn sâu, thảo luận nhóm và khảo sát (diện rộng) cho thấy những bất cập về điều tiết giá trị đất đai tại Việt Nam. Ngoài ra, có một số gợi ý về định hướng hoàn thiện các chính sách điều tiết quan trọng như là chính sách giá đất, chính sách thuế đất v.v.

CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Dựa trên những luận điểm cơ bản về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và khả năng tiếp cận trong lý luận địa tô và lý thuyết lựa chọn và SDĐ đô thị (sau này) - được phát triển bởi Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972), Luận án tìm hiểu những biểu hiện và cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam khi có yếu tố do nhà nước can thiệp như là: quy hoạch, đầu tư CSHT và chuyển mục đích SDĐ.

Những hiểu biết về giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà làm chính sách đất đai và các chủ thể khác tham gia vào hoạt động đầu tư, phát triển và SDĐ. Đối với nhà hoạch định chính sách, giá trị đất gia tăng là căn cứ ban hành và tổ chức thực thi chính sách kinh tế đất nhằm điều tiết phần giá trị đất đai. Đây là cơ sở để điều chỉnh các chính sách thuế đất và cải cách chính sách đất đai. Trong khi đó, đối với các bên liên quan khác (nhà đầu tư hoặc người SDĐ), giá trị đất gia tăng cung cấp cho những thông tin để ra quyết định liên quan đến SDĐ, lựa chọn khu vực hay địa bàn mà đất đai có nhiều yếu tố tác động (hay kỳ vọng trong tương lai tác động) làm gia tăng giá trị đất đai. Trong phạm vi của nghiên cứu này, Luận án đề xuất một số khuyến nghị về hàm ý quản trị và hoàn thiện các chính sách khi điều tiết phần giá trị đất gia tăng ở các mục dưới đây.

5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS

Trong thực tế, có thể thấy rằng, các doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS được nhìn nhận như là chủ SDĐ, bên cạnh các chủ SDĐ khác như là cá nhân/ hộ gia đình. Theo đó, doanh nghiệp sẽ có thể là đối tượng được hưởng các lợi ích từ những can thiệp của nhà nước làm gia tăng giá trị đất đai tại khu vực đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT và chuyển mục đích SDĐ.

Bên cạnh đó, trên cơ sở các kết quả phân tích về biểu hiện của gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đai, có thể khẳng định rằng, các doanh nghiệp còn đóng vai trò tổ chức và/hoặc tham gia các hoạt động đầu tư vào đất đai. Chính vì vậy, các doanh nghiệp cần được nhìn nhận là một chủ thể tạo ra và đóng góp vào quá trình gia tăng giá trị đất đai trong những dự án hoặc các hoạt động mà doanh nghiệp tham gia đầu tư, phát triển đất đai/ BĐS.

Khi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS là chủ thể - đóng vai trò là các chủ đầu tư thực hiện các dự án có SDĐ, dự án phát triển BĐS, đồng nghĩa với việc chủ thể này sẽ thực hiện các vai trò trong lựa chọn vị trí, địa điểm đầu tư, tạo lập và phát triển các sản phẩm BĐS. Theo đó, trong quá trình hoạt động SDĐ và phát triển BĐS, chính các doanh

nghiệp cần nhận diện và xác định rõ các biện pháp có thể tác động làm gia tăng giá trị đất và BĐS, nhằm thúc đẩy hiệu quả quá trình hoạt động kinh doanh. Cụ thể, trong quá trình hoạt động thực tiễn, các doanh nghiệp BĐS cần quan tâm và xem xét một số khía cạnh sau đây:

Thứ nhất: Khi doanh nghiệp lựa chọn vị trí & địa điểm đầu tư SDĐ/ phát triển BĐS, các doanh nghiệp cần quan tâm đến xu hướng của những thay đổi có liên quan của các yếu tố do nhà nước can thiệp như quy hoạch và đầu tư CSHT tại các khu vực đô thị/ hoặc sẽ trở thành đô thị. Đây là những yếu tố quyết định quan trọng đến sự gia tăng giá trị đất đai tiềm năng khi đầu tư vào các dự án SDĐ/ phát triển BĐS. Đáng chú ý, doanh nghiệp cần xây dựng các phương án trong việc tận dụng lợi thế do các can thiệp tác động bởi nhà nước tạo ra về khả năng tiếp cận đất đai tại các khu vực có thực hiện dự án đầu tư BĐS;

Thứ hai: Các doanh nghiệp cần nhận thức được vai trò của chính doanh nghiêp trong việc tạo ra và đóng góp vào phần gia tăng giá trị đất/ BĐS khi thực hiện các dự án đầu tư SDĐ, phát triển BĐS.

Kết quả nghiên cứu của Luận án đã củng cố thêm về mặt lý thuyết và ủng hộ các nghiên cứu thực nghiệm trước đây về kết luận, người SDĐ (doanh nghiệp phát triển BĐS) góp phần gia tăng giá trị đất đai thông qua quá trình đầu tư và SDĐ đô thị - Đây chính là phần địa tô chênh lệch 02 được phản ánh vào giá trị đất đai. Chính vì vậy, thông qua hoạt động thực tiễn của doanh nghiệp như đầu tư CSHT trong các khu đô thị, đầu tư phát triển sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu và thị hiếu thị trường cũng có thể góp phần gia tăng giá trị đất đai.

Thứ ba: Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai không chỉ là giá trị kinh tế mà còn có sự gia tăng về các giá trị phi kinh tế khác như là gia tăng giá trị về xã hội, cảnh quan môi trường v.v. Chính vì vậy, các doanh nghiệp phát triển BĐS cần chú ý khai thác khía cạnh này khi lựa chọn phương án đầu tư, tạo lập phát triển các sản phẩm BĐS (đất và công trình gắn liền đất) nhằm thỏa mãn khách hàng (nhà đầu tư/ tiêu dùng BĐS) cả về phương diện giá trị kinh tế và phi kinh tế. Theo đó, các doanh nghiệp cần triển khai các hoạt động nghiên cứu thị trường đúng mức để nghiên cứu, xác định và lựa chọn phát triển các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của thị trường trong đầu tư SDĐ và phát triển BĐS.

5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước

5.2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng

Trên cơ sở các kết quả phân tích về thực trạng chính sách và các gợi ý rút ra trong phỏng vấn sâu, thảo luận nhóm tập trung, Luận án xác định một số định hướng nhằm hoàn thiện chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai trong thời gian tới như sau:

- Việc điều chỉnh, sửa đổi và hoàn thiện các quy định chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất cần đảm bảo cân đối giữa mục tiêu quản lý và mục tiêu phát triển khi điều tiết và huy động nguồn lực tài chính đất đai vào trong các hoạt động đầu tư, phát triển và SDĐ;

- Chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai cần đảm bảo cơ sở điều tiết căn cứ trên quá trình thay đổi và biến động của giá đất thị trường. Nói cách khác, quá trình điều tiết giá trị đất gia tăng cần thực hiện theo quá trình hay giai đoạn của các can thiệp do nhà nước thực hiện, chứ không chỉ thực hiện việc điều tiết dựa và giá đất biến động, thay đổi tại một thời điểm;

- Triển khai đồng thời việc sử dụng công cụ thuế đất và giá đất phù hợp trong điều kiện phát triển của thị trường đất đai và BĐS. Trong đó, chính sách giá đất đóng vai trò trung tâm của quá trình điều tiết và chính sách thuế đất căn cứ dựa trên giá trị đất và phần gia tăng giá trị đất. Ngoài ra, các chính sách thu tiền SDĐ cần điều chỉnh theo hướng gia tăng bền vững nguồn thu. Theo đó, tiếp tục và ưu tiên triển khai các hình thức thu tiền SDĐ hàng năm khi thực hiện thu tiền SDD. Về dài hạn, cần nghiên cứu thay đổi chính sách thu tiền SDD chuyển đổi sang chính sách thuế đất;

- Đẩy mạnh thực hiện cơ chế dịch chuyển đất đai tự nguyện giữa nhà nước và người SDĐ trong các giao dịch đất đai. Trong đó, việc chuyển dịch đất đai từ người SDĐ cho nhà nước sẽ áp dụng cơ chế thỏa thuận thay vì áp dụng cơ chế thu hồi đất bắt buộc; những dự án SDĐ nhằm phục vụ mục đích lợi ích công cộng, an ninh – quốc phòng, cần áp dụng “cơ chế mua ưu tiên” đối với nhà nước. Đối với quá trình chuyển dịch đất từ nhà nước cho người SDĐ, cần áp dụng triệt để cơ chế đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ;

- Với mục tiêu huy động nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng đô thị, bên cạnh các công cụ huy động và điều tiết trực tiếp từ phần gia tăng của giá trị đất đô thị do các quy hoạch, đầu tư CSHT giao thông và chuyển mục đích SDĐ đô thị mang lại, cần nghiên cứu xem xét việc thực hiện công cụ điều tiết gián tiếp – đó là các công cụ phí áp dụng cho với những chủ thể, các bên liên quan trực tiếp hưởng lợi do công trình hạ tầng giao thông mang lại.

5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng

5.2.2.1. Chính sách về giá đất

Chính sách giá đất được coi là công cụ quan trọng, đóng vai trò trung tâm trong thực hiện điều tiết giá trị đất gia tăng. Thời gian qua, chính sách giá đất tại Việt Nam đã có những điều chỉnh và bổ sung, tuy nhiên, các quy định chính sách giá đất còn nhiều yếu kém và bất cập. Để hạn chế tình trạng trên, cần thực hiện một số điều chỉnh như sau:

i) Thứ nhất: Sửa đổi nguyên tắc xác định giá đất trong các quan hệ SDĐ đai, trong đó có việc thực hiện điều tiết phần giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra. Chính sách hiện hành có quy định xác định giá đất “phù hợp” với giá thị trường là không rõ ràng, thiếu cơ sở khoa học và thực tiễn. Theo đó, cần sửa đổi nguyên tắc theo hướng “giá đất được xác định phải phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai". Giá trị thị trường là mức giá phản ánh đầy đủ lợi ích kinh tế đất đai mang lại và được xác định dựa trên các yếu tố cấu thành giá trị đất.

Về mặt lý thuyết, đất đai có đặc điểm mang tính cá biệt, do mỗi thửa đất có một vị trí và đặc điểm mang tính duy nhất, riêng biệt không thể so sánh tương đương với thửa đất khác như các hàng hóa thông thường. Theo đó, giá cả đất đai trên thị trường cũng mang có tính cá biệt và phụ thuộc nhiều vào yếu tố chủ quan như tâm lý của người giao dịch, khó có được mức giá chung phổ biến chung cho tất cả các thửa đất như mức giá chung so với các loại hàng hoá thông thường khác.

Theo đó, cơ quan định giá có thể sẽ gặp khó khăn trong xác định giá trị thị trường của đất đai; do các mức giá đất (giá cả đất đai) trong các giao dịch cụ thể trên thị trường là mức giá cá biệt và phụ thuộc vào các yếu tố cá nhân của người tham gia giao dịch. Chính vì vậy, các chính sách quản lý Nhà nước về giá đất cần căn cứ và quy định rõ các tiêu chí khi dựa vào giá cả giao dịch trên thị trường của đất đai, BĐS để xác định giá trị thị trường của đất đai. Đồng thời, khi xác định giá trị đất thị trường cần thực hiện loại bỏ các yếu tố cá biệt của giá đất trong các giao dịch cụ thể.

ii) Thứ hai: Bỏ các quy định về Khung giá đất và Bảng giá đất, sử dụng thống nhất cơ chế một giá đất là giá đất cụ thể. Trong đó, giá đất cụ thể phản ánh đúng giá trị thị trường của đất đai.

Theo quy định, Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm 01 lần (quy định mức giá tối đa và tối thiểu). Đây là “điểm neo giá” khi các địa phương xác định bảng giá đất. Theo đó, Bảng giá đất của các địa phương bị khống chế bởi Khung giá đất của Chính phủ. Trong khi đó, về lý luận, giá đất là phạm trù mang tính cá biệt và thay