Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch
ĐVT: Đồng
Tỉnh/thành | Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định | Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường | Chênh lệch giá thị trường/ giá UBND (lần) | |
1 | TP Hồ Chí Minh | 120.000 | 1.500.000 | 12,50 |
2 | TP Hà Nội | 180.000 | 3.000.000 | 16,67 |
3 | TP Đà Nẵng | 50.000 | 250.000 | 5,00 |
4 | Tỉnh Khánh Hoà | 56.000 | 270.000 | 4,82 |
5 | Tỉnh Quảng Ninh | 15.000 | 250.000 | 16,67 |
6 | Tỉnh BR - VT | 15.000 | 122.000 | 8,13 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Kết Quả Đánh Giá Về Nội Hàm Của Gia Tăng Giá Trị Đất Đai -
Kết Quả Thống Kê “Cho Điểm” Về Các Yếu Tố Tác Động Giá Trị Gia Tăng Đất Đai -
Biểu Đồ Thể Hiện Mức Chênh Lệch Giá Đất Thị Trường Tại Một Số Khu Vực Quy Hoạch Trở Thành Đô Thị Vùng Ven Khi Hà Nội Điều Chỉnh Địa -
Kết Quả Ma Trận Sau Khi Xoay Nhân Tố Lần Cuối Các Biến Độc Lập -
Tổng Hợp Đánh Giá Các Chính Sách Điều Tiết Giá Trị Đất Gia Tăng Tại Việt Nam -
Chính Sách Tài Chính Đất Đai Khác Có Liên Quan
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
Nguồn: Tổng hợp từ Bảng giá đất của các Tỉnh và các Văn phòng giao dịch BĐS.
Đối với các quy hoạch chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp thì mức độ biến động giá đất là rất lớn. Theo bảng tổng hợp phân tích phía kết quả nghiên cứu tại bàn cho thấy, mức giá đất gia tăng từ khoảng hơn 2 – 35 lần tùy thuộc vào mục đích SDĐ trước và sau khi có chính sách chuyển đổi (xem chi tiết phụ lục).
Như vậy, trong nhóm các chính sách SDĐ làm gia tăng giá trị đất đô thị được đánh giá cao nhất là các quy định chính sách về chuyển đổi mục đích và hệ số SDĐ. Trong các chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ, các chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh thương mại và nhà ở, khu đô thị cho thấy mức độ gia tăng giá trị đất lớn nhất. Kết quả nghiên cứu này phù hợp với dữ liệu thu thập qua nghiên cứu tại bàn và diễn biến trong thực tiễn ở Việt Nam.
Ngoài ra, từ những kết quả phân tích trên đây, Luận án tổng hợp được biểu hiện và mức độ của các cơ chế tác động chính làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam khi nhà nước thực hiện can thiệp thông qua quy hoạch, đầu tư CSHT và chuyển đổi mục đích SDĐ theo bảng dưới đây.
135
Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị
Đánh giá tác động | Đánh giá biểu hiện của cơ chế tác động | ||||
Nội dung can thiệp | Mức độ | Cải thiện các tiện ích & khả năng tiếp cận đất đai | Tạo ra cơ hội phát triển | Mức độ thực thi | |
Quy hoạch | Quy hoạch đô thị | +++ | + | ++ | +++ |
Quy hoạch thay đổi, thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính | +++ | ||||
Quy hoạch tổng thể KT-XH | ++ | ||||
Quy hoạch phân khu chức năng | ++ | ||||
Quy hoạch sử dụng đất | + | ||||
Đầu tư CSHT | Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội (trường học, bênh viện v.v.) | ++ | ++ | +++ | + |
Đầu tư làm mới hoặc nâng cấp đường giao thông | +++ | ||||
Đầu tư xây dựng các công viên, khu vực không gian xanh phục vục cộng đồng | + | ||||
Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ | Chính sách chuyển mục đích SDĐ ở, đất nông nghiệp phục vục mục đích phi thương mại | + | + | +++ | ++ |
Chính sách chuyển mục đích SDĐ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở | ++ | ||||
Chính sách chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang làm các khu công nghiệp | ++ | ||||
Chính sách chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp | +++ | ||||
Chính sách chuyển mục đích SDĐ nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị mới | +++ |
Nguồn: Tác giả tổng hợp.
Ghi chú: Nội dung các đánh giá về mức độ tác động gia tăng giá trị đất đô thị: Cao (+++); Trung bình (++); Thấp (+).
Tóm lại, trên cơ sở nội dung các phân tích và đánh giá về thực trạng các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị (trong Mục 4.2), Luận án rút ra một số điểm chính sau đây:
- Một là: Nhóm yếu tố do nhà nước tác động gia tăng giá trị đất đai tại khu vực đô thị là mạnh nhất so với nhóm các yếu tố khác như đầu tư của chủ sử dụng đất, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế, quá trình đô thị hóa v.v.);
- Hai là: Nhóm yếu tố là các hoạt động đầu tư từ chủ sử dụng đất cũng được ghi nhận có tác động gia tăng giá trị đất đai. Tuy nhiên, phần giá trị đất gia tăng được nhìn nhận và đánh giá xuất hiện chủ yếu do các hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS.
Trong khi đó, các bằng chứng liên quan đến việc người sử dụng đất là các cá nhân/ hộ gia đình đóng góp phần giá trị đất gia tăng là chưa được phản ánh và ghi nhận rõ ràng. Cụ thể, giá trị đất gia tăng được biểu hiện cả về giá trị kinh tế và phi kinh tế khi các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án BĐS thông qua quá trình đầu tư xây dựng CSHT trong dự án khu đô thị, thực hiện quy hoạch phát triển các sản phẩm dự án BĐS;
- Ba là: Trong nhóm các yếu tố do nhà nước thực hiện tác động gia tăng giá trị đất đô thị, yếu tố liên quan đến các quy định chính sách chuyển mục đích sử dụng đất tác động nhiều nhất so với các yếu tố liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ. Đáng chú ý, khi phân tích chi tiết hơn từng biểu hiện của mỗi yếu tố do nhà nước thực hiện thì mức độ tác động của các biểu hiện của mỗi nhóm yếu tố (thuộc 03 yếu tố do nhà nước can thiệp) là có sự khác biệt;
- Bốn là: Có 03 cơ chế tác động chủ yếu làm gia tăng giá trị đất đô thị được biểu hiện, khi nhà nước thực hiện các can thiệp về quy hoạch, đầu tư CSHT và chuyển mục đích sử dụng đất đó là: Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra các cơ hội phát triển; và Mức độ thực thi các can thiệp;
- Năm là: Trong 03 cơ chế tác động đến giá trị đất đô thị, cơ chế “Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai” và “Tạo ra các cơ hội phát triển” có tác động gia tăng mạnh nhất khi nhà nước thực hiện đầu tư CSHT và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó, cơ chế “Mức độ thực thi can thiệp” lại cho thấy tác động gia tăng giá trị đất đô thị lớn hơn so với 02 cơ chế còn lại, khi nhà nước can thiệp thông qua các quy hoạch có liên quan đến SDĐ.
4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị - qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ
4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường
Trên cơ sở kết quả phân tích tổng quan tài liệu, nghiên cứu đề xuất các giả thuyết cần kiểm định thông qua kỹ thuật phân tích trước sau (before – after analysis) hồi quy Hedonic như sau:
H1: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình của mỗi khu vực? H2: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình theo thời gian?
H3: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình theo thời gian tại mỗi khu vực?
Kết quả thống kê mô tả cho thấy, giá trị các thửa đất được thu thập đạt giá trị cao nhất 180 triệu/m2, giá trị thấp nhất là 8.4 triệu/m2, giá trị trung bình đạt 34.6 triệu/m2.
Bảng 4.10. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic
N | Minimum | Maximum | Mean | Std. Deviation | |
Thời điểm giao dịch (Phase) | 338 | 1 | 3 | 2.09 | .801 |
Phạm vi thửa đất tọa lạc (Area) | 338 | 1 | 2 | 1.50 | .501 |
Landprice | 338 | 8.4 | 180.0 | 34.587 | 29.6095 |
Diện tích thửa đất (Plotarea) | 338 | 30 | 300 | 82.02 | 55.287 |
Chiều dài mặt tiền (Widthfacade) | 338 | 2.00 | 21.00 | 5.4864 | 2.90062 |
Chiều dài mặt tiền (Shape) | 338 | 1 | 2 | 1.84 | .370 |
Nhà ở trên đất (Housing) | 338 | 0 | 2 | .57 | .502 |
Loại đường phố (Strtype) | 338 | 1 | 2 | 1.28 | .450 |
Đặc điểm đường phố (Strcharacteristics) | 338 | 1 | 4 | 2.69 | 1.066 |
Khoảng cách đến trung tâm thành phố (Discitycenter) | 338 | 9.00 | 18.80 | 14.7219 | 2.38660 |
Khoảng cách đến trung tâm Quận (Disdistrictcenter) | 338 | .80 | 5.00 | 2.4660 | .81797 |
Khoảng cách đến công viên gần nhất (Dispark) | 338 | .25 | 3.60 | 1.8227 | .75325 |
Khoảng cách đến chợ gần nhất (Disbazaar) | 338 | .15 | 2.60 | 1.4466 | .53355 |
Khoảng cách đến chợ gần nhất (Disshopping) | 338 | .4 | 2.8 | 1.796 | .6969 |
An ninh (Security) | 338 | 1 | 3 | 1.83 | .642 |
Môi trường (Environment) | 338 | 1 | 3 | 2.11 | .502 |
Mật độ tập trung dân số (Density) | 338 | 1 | 3 | 1.86 | .707 |
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
Về đặc điểm các thửa đất, các thửa đất diện tích tối thiểu của các thửa là 30 m2 và tối đa là 300 m2, với chiều rộng mặt tiền thửa đất trung bình khoảng 5.5 m (chiều rộng mặt tiền tối thiểu là 2m và tối đa là 21 m). Trong khi đó, khoảng cách đến Trung tâm Thành phố (được xác định Bưu Điện Bờ hồ Hoàn Kiếm) trung bình khoảng 14.7
km, Trung tâm Quận (được xác định Bưu Điện Hà Đông) khoảng 2.5 km; khoảng cách trung bình đến công viên, chợ dân sinh và trung tâm mua sắm gần nhất lần lượt là 1.8 km, 1.5 km và 1.8 km.
Kết quả phân tích giá đất trung bình cho thấy, về cơ bản, giá đất ở khu vực tác động trong cả 03 giai đoạn đều cao hơn giá đất trung bình ở khu vực kiểm soát. Đáng chú ý, sau giai đoạn dự án đầu tư được hoàn thành và đi vào vận hành, giá đất trung bình tại khu vực tác động tăng đột biến (từ mức 26.74 triệu đồng/ m2 lên đến 76.26 triệu đồng/ m2) so với khu vực kiểm soát (tăng nhẹ từ 21.69 triệu đồng/ m2 lên 22.06 triệu đồng/ m2).
Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
Kết quả kiểm định các giả thuyết: Với giả thuyết đề xuất, Luận án thực hiện việc kiểm định T-test và kỹ thuật phân tích Anova (phân tích phương sai thay đổi). Về cơ bản, giá đất được phân tích khác biệt theo hai thành tố đó là: Theo khu vực và Theo thời gian (giai đoạn đầu tư). Theo đó, các giả thuyết kiểm định về sự thay đổi giá trị đất trung bình qua kiểm định Independent Samples T-test (đối với giả thuyết 1), phân tích phương sai một yếu tố (đối với giả thuyết 2) và phân tích phương sai hai yếu tố (Khu vực và Thời gian - đối với giả thuyết 3). Các giả thuyết đều được kiểm định và kết quả thống kê khẳng định có có sự thay đổi về giá đất trung bình tại các khu vực theo giai đoạn thực hiện của dự án đầu tư CSHT (chi tiết xem phụ lục).
Kết quả phân tích hồi quy: Sau khi thực hiện các phân tích kiểm tra giả định của cá mô hình hồi quy, tác giả xác định mô hình Hedonic đánh giá tác động (không có hiện tượng về tự tương quan và đa cộng tuyến) có ý nghĩa thống kê với hệ số R2 điều chỉnh
= 0,938, có nghĩa là các biến trong mô hình đã giải thích được 93,8% sự thay của giá đất (R2 điều chỉnh = 0,938, F của mô hình 426,61, p < 0.001).
Kết quả hồi quy cần đáng quan tâm và được tập trung trong nghiên cứu là sự tác động của đầu tư CSHT đến thay đổi giá đất, được thể hiện qua biến giả thời gian. Cụ thể, kết quả hồi quy cho thấy cả ba (03) biến giả là: cyear1, cyear2 và cyear3 đều có ý nghĩa thống kê trong mô hình phân tích. Như vậy, điều này có nghĩa là, có sự tương tác thời gian và khu vực thửa đất tác động lên sự thay đổi giá đất ở trong các giai đoạn. Nói cách khác, các quan sát trong mẫu nghiên cứu này cho thấy tác động của đầu tư đường Tố Hữu – Yên Lộ làm thay đổi giá trị đất tại khu vực tác động trong các giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%.
4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất
Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định
Kỳ vọng dấu | |
H1: Khoảng cách đến trung tâm có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H2: Thời gian di chuyển có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H3: Cơ hội phát triển tại khu vực có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H4: Thay đổi trong sử dụng đất có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
Nguồn: Tác giả đề xuất.
- Kết quả thống kê mô tả về mẫu khảo sát: Tổng số có 216 quan sát được sử dụng để phân tích sau khi xử lý số liệu. Các đối tượng khảo sát hiện đang sinh sống tại các Quận Hà Đông, Nam Từ Liêm và Thanh Xuân.
Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất
Tiêu chí | Giới tính | |||||
Nam | Nữ | |||||
Số lượng | Tỷ lệ (%) | Số lượng | Tỷ lệ (%) | |||
1 | Đơn vị hành chính cấp Quận | Hà Đông | 38 | 43,2 | 47 | 36,7 |
Nam Từ Liêm | 27 | 30,7 | 54 | 42,2 | ||
Thanh Xuân | 23 | 26,1 | 27 | 21,1 | ||
2 | Thời gian sử dụng đất | Sau năm 2014 | 38 | 43,2 | 57 | 44,5 |
Trước 2010 | 10 | 11,4 | 13 | 10,2 | ||
Từ năm 2010 – 2014 | 40 | 45,5 | 58 | 45,3 | ||
3 | Trình độ học vấn | Đại học | 41 | 46,6 | 52 | 40,6 |
Sau đại học | 10 | 11,4 | 6 | 4,7 | ||
THPT | 37 | 42,0 | 70 | 54,7 | ||
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu.
Trong tổng số các đáp viên, có 88 nam (chiếm 40,7%) và 128 nữ (chiếm 59,3%). Về trình độ học vấn, có 93 người tham gia khảo sát đã tốt nghiệp đại học (chiếm 43,1%), số người có bằng sau đại học là 16 người (chiếm 7,4%), số còn lại là những người tốt nghiệp THPT (chiếm 49,5%). Trong mẫu khảo sát, có 19,9% làm việc trong lĩnh vực cơ quan nhà nước (công chức, viên chức), 18,1% là người nghỉ hưu và phần lớn những người còn lại là nhân viên kinh doanh, nghề nghiệp tự do (chiếm khoảng 60%).
- Kết quả kiểm định hệ số tin cậy thước đo: Kết quả phân tích hệ số tin cậy thước đo được thể hiện bảng dưới. Theo đó, thang đo của các biến đáp ứng độ tin cậy cần thiết để thực hiện bước phân tích tiếp theo (phân tích EFA) (Hair & etal., 2010).
Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1)
Trung bình thước đo nếu loại biến | Phương sai thước đo nếu loại biến | Hệ số tương quan biến tổng | Cronbach's Alpha nếu loại biến | |
Cronbach’s Alpha DIS = .826 | ||||
DIS1 | 7.68 | 1.651 | .714 | .728 |
DIS2 | 7.71 | 1.519 | .741 | .698 |
DIS3 | 7.85 | 1.838 | .598 | .839 |
Cronbach’s Alpha TIME = .722 | ||||
TIME1 | 8.94 | 1.297 | .575 | .659 |
TIME2 | 8.66 | 1.170 | .605 | .621 |
TIME3 | 8.61 | 1.266 | .538 | .701 |
Cronbach’s Alpha OPT = .804 | ||||
OPT1 | 15.09 | 2.540 | .477 | .687 |
OPT2 | 15.05 | 2.268 | .562 | .651 |
OPT3 | 15.03 | 2.548 | .475 | .688 |
OPT4 | 14.97 | 2.520 | .435 | .703 |
OPT5 | 15.03 | 2.325 | .498 | .679 |
Cronbach’s Alpha LUC = .874 | ||||
LUC1 | 15.48 | 5.200 | .794 | .825 |
LUC2 | 15.59 | 5.834 | .676 | .855 |
LUC3 | 15.51 | 5.004 | .822 | .817 |
LUC4 | 15.54 | 5.078 | .816 | .819 |
LUC5 | 15.42 | 6.226 | .437 | .909 |
Cronbach’s Alpha LVU = .904 | ||||
LVU1 | 7.75 | 1.828 | .839 | .837 |
LVU2 | 7.71 | 1.928 | .711 | .943 |
LVU3 | 7.82 | 1.690 | .882 | .797 |
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu.
- Kết quả phân tích EFA: Kết quả phân tích EFA (lần 1) cho kết quả là biến LUC5 tải 02 nhân tố và không tải vào đúng nhân tố cần đo. Tác giả thực hiện việc loại biến thành phần LUC5 và kiểm tra độ tin cậy thước đo trước thực hiện phân tích EFA lần tiếp theo. Tác giả thực hiện việc phân tích EFA lần lượt cho biến độc lập và biến phụ thuộc.
Kết quả phân tích EFA biến độc lập cho thấy có 15 biến quan sát của các nhân tố đều có hệ số 0 < KMO < 1, Sig. <0,05, các biến tương quan với nhau và dữ liệu phù hợp để EFA (Hair và cộng sự, 2010). Tổng phương sai trích (là 66,397%) nói lên mức độ giải thích sự biến thiên của dữ liệu đều lớn hơn 50%, điều này cho thấy các thang đo đạt yêu cầu và sử dụng các phân tích tiếp theo.
Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained)
Initial Eigenvalues | Extraction Sums of Squared Loadings | Rotation Sums of Squared Loadings | |||||||
Total | % of Variance | Cumulative % | Total | % of Variance | Cumulative % | Total | % of Variance | Cumulative % | |
1 | 5.082 | 33.877 | 33.877 | 5.082 | 33.877 | 33.877 | 3.126 | 20.841 | 20.841 |
2 | 1.840 | 12.269 | 46.146 | 1.840 | 12.269 | 46.146 | 2.482 | 16.544 | 37.385 |
3 | 1.758 | 11.722 | 57.868 | 1.758 | 11.722 | 57.868 | 2.282 | 15.216 | 52.601 |
4 | 1.279 | 8.529 | 66.397 | 1.279 | 8.529 | 66.397 | 2.069 | 13.795 | 66.397 |
Extraction Method: Principal Component Analysis. | |||||||||
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu
Kết quả EFA của các biến độc lập cũng cho thấy, các biến quan sát đều tải về đúng nhân tố gốc với hệ số tải thấp nhất là 0,610 và cao nhất là 0,864 đảm bảo yêu cầu trong phân tích nhân tố.
Kết quả phân tích EFA của biến phụ thuộc cho thấy có 03 biến quan sát của nhân tố đều có hệ số 0 < KMO < 1, Sig. <0,05 (trong đó, các hệ số các biến quan sát LVU1, LVU2 và LVU3 lần lượt là 0,873; 0,737; và 0,911); và tổng phương sai trích (là 84,053%). Như vậy, dữ liệu các biến quan sát của biến phụ thuộc đảm bảo yêu cầu phân tích tiếp theo.