Biểu Đồ Thể Hiện Mức Chênh Lệch Giá Đất Thị Trường Tại Một Số Khu

(i) Khu vực ngoại vi ii) Khu vực cận trung tâm; (iii) Khu vực trung tâm. Kết quả đánh giá về giá đất thị trường, trong giai đoạn 2011 – 2015, cho thấy tác động của quy hoạch làm gia tăng giá đất đô thị ở vùng ngoại vi của Hà Nội. Đặc biệt, các thông tin liên quan đến quy hoạch đầu tư phát triển CSHT nhận được nhiều sự quan tâm nhất và ảnh hưởng mạnh đến giá đất ở khu vực phía Đông (khu vực Đông Anh, Sóc Sơn) và Phía Tây (Từ Liêm, Hà Đông) Thành phố. (chi tiết xem phụ lục).

 Quy hoạch chuyển cấp độ hành chính làm thay đổi giá đất tại đô thị:

Các quy hoạch liên quan đến chuyển cấp độ hành chính có thể đề cập đến như là: (i) Quy hoạch chuyển vùng dân cư nông thôn thành vùng dân cư đô thị; đô thị cấp thấp lên đô thị cấp cao hơn v.v. hoặc (ii) các quy hoạch về các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt.

- Trường hợp Hà Nội mở rộng địa giới hành chính Thủ đô: Ngày 01/8/2008 (Theo Nghị quyết 15/2008/QH12), Thành phố Hà Nội mở rộng địa giới hành chính bao gồm toàn bộ diện tích Tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, 4 xã của huyện Lương Sơn chuyển về. Sau khi thực hiện điều chỉnh hành chính, giá đất đai đã biến động tăng đáng kể cả về mức giá đất do UBND công bố và mức giá đất trên thị trường. Ngoài ra, giá đất thị trường biến động tăng rõ rệt và xuất hiện hiện tượng sốt giá các loại đất theo thông tin về quy hoạch. Biểu hiện rõ rệt đó là khi mà quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi thì giá đất tất cả các huyện có quy hoạch đô thị vệ tinh đều tăng giá cao và tăng nhiều lần. Hiện tượng giá đất tăng theo “thông tin” quy hoạch không chỉ xảy ra ở vùng ven (tiềm năng trở thành đô thị) mà cả các quận khu vực trung tâm có các quy hoạch và triển khai quy hoạch đầu tư CSHT.

90Lần 80

78.29

28.67

24.62

25.64

18.77

10.57

Ba Vì Đan Phượng Hoài Đức Phú Xuyên Mê Linh Quốc Oai Thường Tín

Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả nghiên cứu tại bàn.

- Trường hợp quy hoạch thành lập 3 đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc: Sau thời điểm Nghị quyết số 103/NQ-CP của Chính phủ (tháng 12 năm 2016) quyết định đưa Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc trở thành 3 đặc khu kinh tế theo dự thảo về Luật Đặc khu đã thu hút được sự quan tâm và kỳ vọng của giới đầu tư. Giá đất giao dịch tại các khu vực dự kiển trở thành đặc khu liên tục biến động tăng, cá biệt đến thời điểm tháng 4/2018, giá đất tăng bị giới đầu cơ đẩy lên rất cao và hình thành các cơn sốt giá trong những khoảng thời gian ngắn.

Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế

STT

Đặc khu kinh tế	Mức chênh lệch giá (lần)
Đặc khu kinh tế	Tối thiểu	Tối đa
1	Vân Đồn (Quảng Ninh)	1,2-1,5	7-15
2	Phú Quốc (Kiên Giang)	2,5-3	26- 75
3	Bắc Vân Phong (Khánh Hòa)	1,4-1,8	35,3 - 100

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo của Hội MG BĐS Việt Nam và Trung tâm môi giới.

*Ghi chú: Lấy giá so sánh tổng hợp tại tháng 4/2018 và T12/ 2016, T6/2017.

d) Kết quả đánh giá về cơ chế tác động của quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đô thị (kết quả điều tra 125 quan sát):

Quy hoạch giúp cải thiện các tiện ích trong khu vực sẽ làm gia tăng giá trị đất đai

Quy hoạch làm gia tăng giá trị đất đai do những cải thiện về khả năng tiếp cận của đất đai

Các thời điểm khác nhau của quá trình quy hoạch (Lập quy hoạch, công bố và triển khai)…

Quy hoạch tác động thay đổi cung – cầu đất đai trên thị trường qua đó làm gia tăng giá trị đất đai

Quy hoạch giúp mang lại tiềm năng phát triển, hình thành các trung tâm sẽ làm gia tăng giá…

Khả năng thực thi quy hoạch sẽ tác động đến gia

tăng giá trị đất đai

3.66

3.71

3.75

3.78

3.82

3.92

3.50 3.55 3.60 3.65 3.70 3.75 3.80 3.85 3.90 3.95

Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Qua khảo sát, cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng mạnh nhất là khả năng hiện thực thi của các quy hoạch (có giá trị điểm đánh giá trung bình lớn nhất

– đạt 3,92), sau đó là tác động quy hoạch giúp mang lại tiềm năng phát triển, thay đổi cung – cầu đất đai trên thị trường (mean lần lượt là 3,81 và 3,78). Trong khi đó, những cải thiện liên quan đến tiện ích, khả năng tiếp cận và thời điểm khác nhau do quy hoạch được đánh giá đóng góp làm giá đất gia tăng là thấp nhất (mean = 3,66; 3,71; và 3,75).

Như vậy, kết quả phân tích tác động về quy hoạch liên quan đến giá trị đất tại đô thi cho thấy: quy hoạch đô thị và chuyển đổi hành chính tác động giá trị đất rõ rệt nhất. Cơ chế tác động của quy hoạch làm thay đổi giá trị đất biểu hiện là khả năng thực thi các quy hoạch, tiềm năng sự phát triển và thay đổi cung – cầu đất đai trên thị trường.

4.2.2.3. Tác động của đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị

a. Kết quả đánh giá tác động của đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị từ khảo sát chuyên gia:

Kết quả đánh giá tác động của đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị cho thấy, việc đầu tư làm mới hoặc nâng cấp đường giao thông có tác động mạnh nhất (với Mean = 3,88) so với nhóm các công trình kết cấu hạ tầng khác như bệnh viện, công viên, khu vực không gian sinh hoạt công cộng v.v. Có điểm đánh chú ý, giá trị yếu vị của cách đánh giá về tác động CSHT đều bằng nhau và đạt mức giá trị Mode = 4 (có tác động lớn đến giá trị đất gia tăng). Như vậy, các ý kiến đánh giá chung về sự tác động của đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đai là tương đối đồng nhất.

Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT

Chỉ tiêu

Đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội (trường học, bênh viện v.v.)	Đầu tư làm mới hoặc nâng cấp đường giao thông	Đầu tư XD các công viên, khu vực không gian xanh phục vục cộng đồng	Đánh giá chung về tác động của đầu tư CSHT đến gia tăng giá trị đất đô thị
N	Valid	125	125	125	125
N	Missing	0	0	0	0
Mean		3.86	3.88	3.62	3.91
Mode		4	4	4	4
Std. Deviation		.910	.779	.868	.852
Minimum		1	1	2	1
Maximum		5	5	5	5
Sum		483	485	453	489

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) càng lớn thì mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng càng nhiều.

b. Đánh giá cơ chế tác động của yếu tố CSHT đến giá trị đất gia tăng:

Kết quả đánh giá cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT do sự tập trung hoạt động kinh tế tại khu vực là mạnh nhất (đạt mean = 4,13), tiếp theo do sự cải thiện gia tăng về khả năng tiếp cận của đất đai (mean = 3,93) và triển vọng về lợi ích kinh tế trong SDĐ (mean = 3,82). Trong khi đó, khả năng thực hiện dự án đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đai do được đánh giá ở mức thấp nhất (mean = 3,66).

Khả năng thực hiện dự án đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai

Đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai do triển vọng về lợi ích kinh tế trong đầu tư và phát triển đất đai

Đầu tư cở sơ hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai

do gia tăng khả năng tiếp cận của đất đai

Đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông đường bộ mang lại gia tăng giá trị đất đai tại khu vực do sự tập trung hoạt động kinh tế tại khu vực

3.40

3.66

3.82

3.93

4.13

3.50 3.60 3.70 3.80 3.90 4.00 4.10 4.20

Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

c. Một số bằng chứng thực tiễn về đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị:

CSHT đặc biệt các CSHT giao thông là yếu tố cơ bản tác động gia tăng giá trị đất đai do bởi CSHT làm thay đổi khả năng tiếp cận của đất đai cũng như mang lại lợi ích kỳ vọng trong sử dụng và phát triển đất đai.

Tại Hà Nội, trong những năm qua, việc đầu tư CSHT là yếu tố quan trọng tác động làm thay đổi cơ bản nguồn cung và giá cả đất đai (riêng lẻ và dự án). Tại các khu vực gần trung tâm và ngoại vi, có một số quận ghi nhận mức giá tăng nhẹ khi mà các điều kiển CSHT được đầu tư tốt như Hà Đông, một số Huyện phía Tây Hà Nội. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ ghi nhận giá BĐS nhà đất riêng lẻ tăng đặc biệt khu nhà biệt thự dành cho người nước ngoài thuê khu phố Tô Ngọc Vân nhờ sự hoàn thiện của CSHT (chi tiết xem phụ lục).

Bên cạnh đó, khi đánh giá theo giai đoạn của quá trình đầu tư CSHT, có thể thấy rằng, với quy hoạch đầu tư phát triển CSHT ở tại các thời điểm khác mức độ gia tăng giá trị của đất đai là khác nhau. Thông thường, giá trị đất biến động gia tăng đáng kể tại các thời điểm có thông tin quy hoạch và công bố quy hoạch và thực hiện đầu tư xây dựng. Ngoài ra, bằng chứng thị trường thời gian gần đây cho thấy, khi có các thông tin và công bố quy hoạch dự án CSHT đã làm cho giá đất đai các khu vực dự án tăng lên (xem bảng dưới).

130

Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị

Đơn vị tính giá đất: Triệu đồng/m2

Địa phương

Dự án	Thông tin đất đai	Thông gian giá đất ban đầu		Có thông tin quy hoạch		Công bố quy hoạch và đầu tư xây dựng		Hoàn thành dự án đầu tư		Biến động giá (-/+)
Dự án	Thông tin đất đai	Năm	Giá đất (P0)	Năm	Giá đất (P1)	Năm	Giá đất (P2)	Năm	Giá đất (P3)	P1-P0	P2-P1	P3-P2
Hà Nội	Đường Lê Văn Lương (kéo dài)	Đất ở (vị trí 2)	2006	4 -5,5	2008	11.5	2010	19,8	2011	31,5	6 -6,5	8,3	11.7
	Cầu Đông Trù	Đất ở (vị trí 2)	N/a	N/a	2010	7,8	2012	13,5	2016	21	N/a	5,7	7,5
	Cầu Vĩnh Tuy	Đất ở	N/a	N/a	2006	10	2014	30	30	55	N/a	20	25
	Đường Trần Đại Nghĩa	Đất ở (ví trí 1)	N/a	N/a	N/a	N/a	2010	150	2013	180	N/a	N/a	30
Tp. HCM	Dự án cầu Thủ thiêm	Đất ở	1996	0,3 -0,8	1998	2,1 - 6,0	2003 & 2004	6 – 20	2005 & 2008	20- 25	1,7 – 5,2	3,9 -14	5 - 14
Bắc Ninh	Đường Đấu Mã	Đất ở	2010	3,1	2013	10,5	104	13,5	2015	17,4	7,4	3	3,9
	Hồ sinh thái Phúc Ninh (đường Phương Vĩ)	Đất phi nông nghiệp	2013	2,5	2017	22,2	Đang thực hiện đầu tư				19,7	N/a	N/a
	Đường Lãm Làng, Vân Dương	Đất ở	2014	3,5	2015	9,5	2017	14,5	2018	17,6	6	5	3

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu giao dịch của các Văn phòng môi giới BĐS và giá rao bán.

Như vậy, tác động của đầu tư CSHT giao thông được xác định làm gia tăng giá trị đất đô thị. Trong đó, sự đóng góp nhiều làm gia tăng giá trị khi đầu tư CSHT là sự tập trung hoạt động kinh tế tại khu vực và cải thiện khả năng tiếp cận của đất đai.

4.2.2.4. Tác động chính sách chuyển mục đích SDĐ làm gia tăng giá trị đất đô thị

a. Kết quả đánh giá tác động của chính sách SDĐ đến sự thay đổi giá trị đất đô thị từ khảo sát chuyên gia:

Trước khi phân tích tác động chính sách SDĐ đến giá tăng giá trị đất đô thị, Luận án thực hiện xem xét một số đánh giá tác động của chính sách SDĐ đến sự thay đổi của giá trị đất. Cụ thể, kết quả đánh giá chung về chính sách SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị có giá trị (mean = 4,06) là lớn nhất. Trong đó, với bốn (04) nhóm các quy định chính sách được thăm dò khảo sát, các quy định chính sách liên quan đến chuyển mục đích SDĐ và hệ số SDĐ được đánh giá có tác động mạnh nhất đối với giá trị đất gia tăng. Ngoài ra, các quy định liên quan đến diện tích thửa đất tối thiểu và hạn mức về SDĐ cho kết quả tác động đến giá trị đất gia tăng thấp hơn. Đây là một kết quả giúp khẳng định và bổ sung thêm cho các phân tích rút ra trong phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm.

Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ

Các chính sách

N	Minimum	Maximum	Sum	Mean	Std. Deviation
Đánh giá chung về tác động của chính sách sử dụng đất đến gia tăng giá trị đất đô thị	125	1	5	508	4.06	.632
Quy định chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất	125	1	5	478	3.82	.833
Quy định, chính sách hệ số sử dụng đất (Diện tích sàn/ Diện tích xây dựng lô đất)	125	1	5	461	3.69	.865
Quy định tối thiểu về diện tích thửa đất	125	1	5	453	3.62	.830
Quy định về hạn mức sử dụng đất	125	1	5	445	3.56	.893
Valid N (listwise)	125

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) càng lớn thì mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng càng nhiều.

b. Kết quả đánh giá tác động của các chính sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị:

Trong các quy định chính sách liên quan đến chuyển mục đích SDĐ, chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị mới và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tác động đến giá trị đất gia tăng cao nhất (mean = 3,91). Ngoài ra, các quy định chính sách chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm các khu công nghiệp, và chính sách chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở tác động giá trị đất tăng tăng ở mức độ thấp hơn so với hai chính sách trước đó (với giá trị đánh giá tác động trung bình lần lượt là 3,88 và 3,86. Cuối cùng, các quy định chính sách có liên chuyển mục đích sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phục vục mục đích phi thương mại (công viên, làm đường, xây dụng công trình công cộng v.v.) làm giá trị đất đô thị gia tăng thấp nhất trong nhóm các chuyển đổi mục đích SDĐ (mean = 3,83).

Quy định chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở

Quy định chuyển mục đích sử dụng đất ở, đất nông nghiệp phục vục mục đích phi thương mại (công viên, làm đường, xây dụng công trình công cộng v.v.)

3.86

3.83

Quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm đất ở, phát triển dự án nhà ở, khu đô thị mới

3.91

Quy định chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang làm các khu công nghiệp

3.88

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

3.91

3.75

3.80

3.85

3.90

3.95

Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

c. Đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị: Cơ chế tác động của các chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ vào mức độ gia tăng giá trị đất đô thị được đánh giá cao nhất đó là thông việc các quyết định chính sách sẽ mang lại các tiềm năng phát triển (mean = 3,91) và khả năng thực thi các chính sách (mean = 3,86). Trong khi đó, mức độ tác động do những thay đổi có liên quan đến địa tô chênh lệch và cung – cầu đất đai trên thị trường và tiện ích tại khu vực lần lượt là 3,79; 3,78; và 3,59.

Quy định, chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm gia tăng giá trị đất đai do sự thay đổi về địa tô

3.79

Quy định, chính sách chuyển mục đích sử dụng đất góp phần gia tăng tiện ích của khu vực sẽ làm tăng giá trị đất đai tại khu vực đó

3.59

Khả năng thực thi các quy định, chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tác động đến gia tăng giá trị đất đai

3.86

Quy định, chính sách sử dụng đất tác động thay đổi cung – cầu đất đai trên thị trường qua đó làm gia tăng giá trị đất đai

3.78

Quy định, chính sách chuyển mục đích sử dụng đất mang lại các tiềm năng phát triển sẽ làm gia tăng giá trị đất đai

3.91

3.403.453.503.553.603.653.703.753.803.853.903.95

Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

d. Một số bằng chứng thực tiễn về tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ đến gia tăng giá trị đất đô thị:

Các mục đích SDĐ cụ thể của đất đô thị trong thực tế thường được đề cập đến như là các mục đích: đất công trình công cộng, khu thương mại, khu ở v.v. Ngoài ra, trong sử dụng đất, bên cạnh mục đích SDĐ thì các quy định liên quan đến khả năng phát triển các công trình trên đất như là hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng cũng có những tác động đáng kể đến giá trị của đất đai. Trong đó, khi xem xét các về các mục đích sử dụng đất thấy rằng, phần diện tích đất sử dụng cho các mục đích thương mại thường có giá cao nhất, tiếp đến là diện tích đất dùng cho nhà ở và sau đó là diện tích đất phục vụ cho hoạt động công nghiệp, nông nghiệp v.v. Thêm vào đó, quy định và thực thi các quy hoạch liên quan đến chuyển mục đích SDĐ có tác động làm thay đổi lớn đến giá trị đất đai của loại đất được chuyển mục đích sử dụng và loại đất cùng mục đích SDĐ (không được chuyển). Cụ thể, bảng dưới tổng hợp giá đất nông nghiệp khi có quy hoạch SDĐ tại một số địa phương dưới đây cho thấy: Các quy hoạch SDĐ liên quan đến chuyển đổi mục đích SDĐ và mục đích các loại đất sau quy hoạch không thay đổi - đất nông nghiệp nhưng giá đất trên thị trường đã gia tăng đáng kể, trung bình khoảng 4 – 26 lần tùy thuộc vào từng vị trí đất và địa phương.