Chính Sách Điều Tiết Lại Phần Gia Tăng Giá Trị Đất

thể, thuế suất xác định theo hạng đất và ổn định hạng đất 10 năm, gồm 2 biểu thuế: biểu thuế cho cây hàng năm, đất cây hàng năm được chia làm 6 hạng, khung thuế suất từ 50- 550 kg/1ha; biểu thuế cho cây lâu năm, đất cây lâu năm được chia thành 5 hạng, khung thuế suất từ 80 - 650 kg/ha. Trong quá trình thực hiện chính sách, Nhà nước áp dụng các quy định về miễn, giảm thuế theo Nghị quyết số 51/2001/QH10, Nghị quyết số 15/2003/QH11 về việc miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp (giai đoạn 2003 – 2010); Nghị quyết 55/2010/QH12 và Nghị định 20/2011/NĐ-CP (Giai đoạn 2011 – 2020).

Như vậy, thuế SDĐ nông nghiệp hiện chỉ có mang tính hình thức về mặt pháp lý. Trên thực tế, việc miễn thuế SDĐ nông nghiệp được áp dụng với các đối tượng SDĐ khá rộng và thời gian miễn thương đối dài. Trong đó, việc miễn giảm áp dụng thực hiện hầu hết với các đối tượng trực tiếp SDĐ nông nghiệp.

Về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng lần đầu là Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991 sau này được sửa đổi vào năm 1992 và 1994. Về bản chất, đây là chính sách thuế điều tiết vào việc SDĐ phi nông nghiệp, thuế tính bằng thóc theo số lần thuế suất chuẩn là thuế SDĐ nông nghiệp và thu bằng tiền tính theo giá thóc. Theo đó, mức độ điều tiết (mức thuế suất) là rất thấp và mức thu thuế là tương đối ổn định như thuế đất nông nghiệp. Từ ngày 01/01/2012, cả nước thực hiện Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH12), Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Thuế SDĐ phi nông nghiệp đã thực hiện điều chỉnh vào đối tượng chịu thuế là đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá tính thuế và thuế suất. Trong đó, giá tính thuế được xác định theo giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh/ Thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Thuế suất được áp dụng theo biểu lũy tiến từng phần.

(b) Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đất đai và BĐS: Chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng đất đai và BĐS có sự khác nhau giữa tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân.

Đối với tổ chức kinh tế áp dụng từ năm 2004 sẽ thực hiện thuế thu nhập doanh nghiệp. Khi Đối tượng nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất là tổ chức sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ có thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất. Thu nhập từ hoạt động chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất phải chịu thuế thu nhập bao gồm các trường hợp như chuyển quyền SDĐ chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất; chuyển quyền SDĐ cùng với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. Hiện nay, thu nhập từ chuyển nhượng đất đai và BĐS phải nộp thuế thu nhập doanh ngihepej theo mức thuế suất phổ thông là 20%.

Đối với hộ gia đình, cá nhân áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ năm 2009: Có 02 phương án tính: (i) Thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế và (ii) đối với hộ gia đình, cá nhân trường hợp không xác định được hoặc không đủ điều kiện xác định thu nhập chịu thuế thì tính thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy định hiện hành được thực hiện theo Luật số 71/2014/QH13 và các văn bản dưới luật, thuế suất tính chung đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với đối tượng SDĐ thuộc nhóm này là 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Có thể thấy rằng, về cơ bản các công cụ chính sách thu tài chính đất đai nhằm điều tiết giá trị đất gia tăng hiện nay vẫn còn khá phân tán (Nguyễn Thanh Lân, 2019).

3.1.2.3. Chính sách điều tiết lại phần gia tăng giá trị đất

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện hành áp dụng theo Luật Đất đai 2013 và các các văn bản hướng thực hiện như là: Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Thông tư 37/2014/TT-BTNMT, Quyết định 63/2015/QĐ-TTg Về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất.

Theo đó, người SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được: (i) Bồi thường về đất (Điều 75 của Luật) thì được bồi thường; Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền; (ii) Bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh, thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất, bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi và bồi thường chi phí di chuyển; (iii) Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất; (iv) Các khoản về hỗ trợ, tái định cư; (v) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ.

Đáng chú ý, cơ chế xác định giá đất khi thực hiện bồi thường theo giá đất cụ thể (giá thị trường) của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Đồng thời, quá trình tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam

Giai đoạn

Biện pháp chuyển dịch đất đai

Cơ chế quản lý giá đất

PP định giá đất

Cơ chế giá đất bồi thường trong điều tiết giá trị đất gia tăng

Trước 14/10/1993

Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất của người không còn nhu cầu

Đất không có giá trị và không có giá trên thị trường

Không có quy định

Người bị Nhà nước thu hồi đất được giao đất khác nếu có nhu cầu SDĐ

15/10/1993 đến

31/12/1998

Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư

Đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định (thường chỉ bằng khoảng 10%-20% giá đất trên thị trường)

Hệ số K

Đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định (thường chỉ bằng khoảng 10%-20% giá đất trên thị trường)

01/01/1999 đến

31/06/2004

Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu và thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư

Đất có giá và giá đất do Nhà nước quy định (được điều chỉnh cao hơn trước đó)

Hệ số K

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất khác cùng loại hoặc được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất do Nhà nước quy định nhân với hệ số K cho phù hợp hơn

với giá đất trên thị trường

Từ 01/07/2004 đến 30/06/2014

Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu theo quyết định hành chính hoặc theo cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Nhà nước hạn chế áp dụng cơ chế thu hồi đất trong một số loại dự án đầu tư, các dự án khác phải thực hiện theo cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện

Đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường

4 phương pháp

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất khác hoặc được bồi thường bằng tiền theo giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường.

Từ 01/07/2014 đến 31/12/2019

Nhà nước giao đất cho người có nhu cầu theo quyết định hành chính hoặc cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện; Nhà nước chỉ thu hồi đất theo cho các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng

Đất có giá, giá đất khi nhà nước thu hồi đất tính theo giá đất thị trường

5 phương pháp

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất khác hoặc được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể (mức giá đất phổ biến trên thị trường) – giá đất thị trường tại thời điểm quyết định thu hồi đất;

Người SDĐ được bồi thường giá trị đầu tư vào đất còn lại.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Như vậy, có thể khẳng định rằng, Nhà nước đã ban hành các chính sách nhằm điều tiết một phần giá trị đất gia tăng khi nhà nước thu hồi đất trong quá trình thực hiện các quy hoạch, chuyển mục đích SDĐ để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất để ổn định sản xuất và đời sống, đào tạo nghề, giải quyết việc làm và tái định cư.

Chính sách phát triển và tạo quỹ đất nhằm huy động tài chính cho phát triển CSHT đô thị

Bên cạnh các chính sách điều tiết thông qua bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, ở góc độ quản lý, cơ quan quản lý nhà nước còn trực tiếp tổ chức đầu tư và phát triển đất đai ở các dự án CSHT, dự án khu đô thi mới, khu công nghiệp

v.v thông qua cơ chế chính sách tạo quỹ đất, bên cạnh các nguồn vốn đầu tư trực tiếp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Theo đó, đối với những dự án đầu tư xây dựng và phát triển đất đai – BĐS, nhà nước tổ chức và cấp phát vốn cho việc quá trình phát triển quỹ đất thông qua các Tổ chức phát triển quỹ đất (bằng một loạt các công việc như quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, BTGPMB, phát triển thành “đất sạch” có kết cấu hạ tầng cấp I, v.v...) và thực hiện cung cấp đất sạch ra thị trường thông qua các cơ chế đấu giá hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Ngoài ra, đối với những dự án đầu tư, xây dựng hệ thống giao thông, cơ quan quản lý nhà nước thực hiện phương pháp tạo quỹ đất hai bên đường (hay còn được gọi là “phương pháp lấy dư đất hai bên đường” hoặc “phương pháp giải tỏa kép”). Sau đó, sử dụng quỹ đất dôi dư này như là nguồn lực trong huy động vốn cho ngân sách nhà nước, thông qua đấu giá, đấu thầu các nền đất sau đầu tư CSHT.

3.2. Thiết kế nghiên cứu

Tại mục này, luận án sẽ trình bày các nguồn dữ liệu thu thập và các phương pháp nghiên cứu được sử dụng để đạt mục tiêu nghiên cứu.

3.2.1. Quy trình nghiên cứu

Trên cơ sở kết quả tổng quan nghiên cứu tiền nhiệm (được trình bày tại phần nội dung của các chương trước), có thể thấy rằng, hiện có khá ít các nghiên cứu đề cập đến đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam.Trong phạm vi nghiên cứu này, luận án tập trung khai thác khía cạnh là các yếu tố do nhà nước thực hiện tác động làm gia tăng giá trị đất tại đô thị tại Việt Nam. Nghiên cứu được thực hiện hướng đến 03 mục tiêu nghiên cứu chính đó là: 1) Xác định được các biểu hiện cụ thể của giá trị đất gia tăng tại đô thị; 2) Phân tích tác động của các yếu tố chính (do nhà nước thực hiện) làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam; 3) Đánh giá một số công cụ chính sách của nhà nước trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, mô hình dưới đây trình bày quy trình nghiên cứu của luận án.

Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị

Xác định các biểu hiện cụ thể của gia tăng giá trị đất đai

Nội hàm của gia tăng giá trị đất đai;

Căn cứ xác định giá trị đất gia tăng

Tiêu chí phản ánh sự gia tăng giá trị đất đô thị.

Phân tích sự tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất

Đánh giá sự điều tiết giá trị đất gia tăng của một số công cụ chính sách đất đai

 Biểu hiện của các cơ chế tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam;

 Xác định khả năng tác động gia tăng giá trị đất đô thị của các yếu tố;

 Đo lường gia tăng giá trị đất ở tại đô thị do đầu tư mở đường giao thông (a

Đánh giá thực thi các công cụ chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng;

Xác định công cụ chính sách quan trọng ưu tiên trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng.

Mục tiêu 1

Mục tiêu 2

Mục tiêu 3

Hàm ý và khuyến nghị hoàn thiện chính sách

Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả đề xuất.

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu

Để đạt mục tiêu nghiên cứu, luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, trọng tâm chính của luận án là sử dụng phương pháp định tính nhằm tìm hiểu biểu hiện và thăm dò cơ chế tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị. Trong nghiên cứu này, bên cạnh phương pháp nghiên cứu tại bàn (desk research)1, phương pháp nghiên cứu định tính (phỏng vấn bán cấu trúc, thảo luận nhóm, nghiên cứu tình huống) được sử dụng chủ yếu là phù hợp vì một số lý do:

Thứ nhất, giá trị đất gia tăng do các yếu tố tác động sẽ phụ thuộc vào bối cảnh khác nhau, cơ chế tác động của các yếu tố chưa được kiểm định thống nhất. Để có được sự đánh giá về cơ chế tác động cần dựa trên sự đánh giá, ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học và các chủ thể khác liên quan đến đất đai. Theo đó, phương pháp nghiên cứu định tính sẽ cho phép tác giả thu thập các nhận xét, đánh giá từ các chuyên gia, nhà hoạt đọng thực tiễn có sự am hiểu về các nguyên lý kinh tế đất;

Thứ hai, đây là chủ đề được bàn luận nhiều song chưa có nghiên cứu một cách hệ thống ở Việt Nam. Các mô hình, thước đo chưa được chuẩn hóa cho nghiên cứu định lượng. Chính vì vậy, cách tiếp cận định tính là phù hợp;

Thứ ba, để phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước thực hiện (như là quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất) ảnh hưởng đến gia tăng giá trị đất đô thị cần thiết sử dụng các phương pháp nghiên cứu định lượng. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là cần có các dữ liệu về giá đất được thu thập một cách hệ thống và đảm bảo tin cậy. Điều này là rất thách thức đối với các nước đang đang phát triển; khi thị trường đất đai – BĐS đang trong quá trình hình thành, phát triển; hệ thống cở sở dữ liệu liên quan đến thị trường (đặc biệt là các dữ liệu về giá đất) chưa được tổ chức thu thập đầy đủ, khoa học (Thakur & Choi, 2012). Theo đó, trong phạm vi của nghiên cứu này, Luận án thực hiện nghiên cứu tình huống nhằm tìm hiểu và phân tích thực nghiệm tác động của đầu tư CSHT (xây dựng mở đường giao thông đô thị) đến giá trị đất ở tại một dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội dựa trên cơ sở nguồn dữ liệu về giá đất đai có thể thu thập được (giá trị đất được định giá và giá đất giao dịch)2.

1 Mục tiêu của nghiên cứu tại bàn nhằm tìm hiểu về thực trạng thay đổi về giá đất và gia tăng giá trị đất tại một số khu vực đô thị của Việt Nam. Báo cáo phân tích được trình bày vắn tắt trong phụ lục.

2 Theo thiết kế ban đầu, Luận án sẽ hành nghiên cứu đa tình huống (để đảm bảo ít nhất mỗi 1 yếu tố tác động là 01 tình huống). Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, các tình huống khác (tác động của quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và Bắc Ninh) gặp rủi ro trong khi tiếp cận, tác giả không thể triển khai tiếp các tình huống nghiên cứu này.

3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu

3.2.3.1 Phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm

a. Phỏng vấn sâu chuyên gia:

Mục tiêu của phỏng vấn sâu là giúp khám phá các biểu hiểu của giá trị đất gia tăng, tìm hiểu cơ chế và cách thức tác động của các yếu tố do nhà nước thực hiện làm gia tăng giá trị đất đai trong bối cảnh Việt Nam. Ngoài ra, phỏng vấn sâu còn hướng tới mục tiêu khai thác và làm rõ các vấn đề liên quan đến chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai. Đối tượng được lựa phỏng vấn là các chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu, quản lý đất đai và các nhà hoạt động thực tiễn về phát triển đất đai, đầu tư BĐS. Các cuộc phỏng vấn được tiến hành tại nơi làm việc của các đối tượng được mời phỏng vấn. Trọng tâm của các phỏng vấn xoay quanh quan niệm và đánh giá của họ về: giá trị đất gia tăng, biểu hiện của sự gia tăng giá trị đất đai và các cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đai khi nhà nước thực hiện các can thiệp như quy hoạch, đầu tư CSHT và chính sách chuyển mục đích SDĐ; các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng v.v. (Nội dung lưới phỏng vấn sâu được thể hiện tại phụ lục). Số lượng đối tượng tham gia phỏng vấn thực tế là 09 người (Tác giả có thực hiện mời tham gia phỏng vấn được 16 người đồng ý; khi thực triển khai thực hiện chỉ gặp được 12 người; trong quá trình phỏng vấn có 03 cuộc phỏng vấn liên tục gián đoạn, do đối tượng phỏng vấn xử lý các công việc cá nhân nên không tiếp tục thực hiện phỏng vấn và đưa vào phân tích). Các cuộc phỏng vấn sâu diễn ra khoảng 30 – 45 phút. Nội dung phỏng vấn sâu được tác giả ghi chép cẩn thận. Cụ thể, bảng tổng hợp số lượng và thông tin sơ bộ về các đối tượng được tiến hành phỏng vấn (đáp viên) phía dưới.

Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia)

STT

Chỉ tiêu	ĐV1	ĐV2	ĐV3	ĐV4	ĐV5	ĐV6	ĐV7	ĐV8	ĐV9
1	Giới tính	Nam	Nam	Nam	Nam	Nam	Nam	Nữ	Nữ	Nam
2	Tuổi	57	43	62	48	34	50	33	39	37
3	Trình độ	TS	Ths	TS	TS	Ths	TS	Ths	TS	CN
4	Lĩnh vực công tác/ nghề nghiệp	GV	CBQL	CBQL	GV	CBQL	CBQL	CB	GV	CBQL
5	Đơn vị công tác	NEU	Bộ TN & MT	Vinaco nex	ĐH TC Marke ting	Sở TNMT Quảng Ninh	BTC	Sở TN& MT Hà Nội	NEU	Tập đoàn Phúc Hà

Nguồn: Tổng hợp của tác giả.

b. Thảo luận nhóm tập trung

Mục tiêu của thảo luận nhóm nhằm giúp khai thác, bổ sung thêm có biểu hiện về sự gia tăng giá trị đất, khái quát hóa và thống nhất cách hiểu thuật ngữ giá trị đất gia tăng, khi có các yếu tố can thiệp của nhà nước. Tuy vậy, trọng tâm chính của thảo luận nhóm tập trung là nhằm gợi mở cho những chia sẻ của các chuyên gia và nhóm về thực tiễn điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam. Ngoài ra, thông qua thảo luận nhóm, các chuyên gia được đề nghị chia sẻ quan điểm về các định hướng và kiến nghị để hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng và huy động nguồn lực tài chính đất đai cho hoạt động phát triển.

Cuộc thảo luận nhóm được thực hiện tại Phòng 703, Nhà A1 (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) – Văn phòng Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, với 06 chuyên gia tham thảo luận nhóm (chi tiết bảng tổng hợp thông tin phía dưới), trong khoảng thời gian là 2 giờ 30 phút (từ 9h00 đến 11h30 ngày17/6/2019). Chủ đề thảo luận nhóm xoay quanh 02 phần chính đó là: (1) Các chuyên gia chia sẻ quan điểm của nhân về giá trị đất gia tăng (Xuất hiện khi nào? Biểu hiện ra sao? Khi nào cần thực hiện điều tiết? Các công cụ gì được sử dụng để điều tiết?); (2) Các chuyên gia chia sẻ quan điểm về chính sách điều tiết giá đất gia tăng tại Việt Nam. Các chuyên gia được hỏi về cảm nhận và đánh giá của họ về giá hiện trạng thực hiện các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng trong thời gian qua; quan điểm của họ về một số chính sách điều tiết; quan điểm của họ về những định hướng nhằm hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng (hướng dẫn thảo luận nhóm xem tại phụ lục).

Tác giả phối hợp với 01 đồng nghiệp (giảng viên trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, có chuyên môn về Quản trị Kinh doanh bất động sản) vừa tiến hành ghi chép vừa tiến hành quan sát hành vi và sự tham gia của các đáp viên trong quá trình thảo luận.

Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung

STT

Chỉ tiêu	ĐV1	ĐV2	ĐV3	ĐV4	ĐV5	ĐV6
1	Giới tính	Nữ	Nam	Nam	Nam	Nữ	Nam
2	Tuổi	44	57	63	46	52	50
3	Trình độ	PGS/TS	PGS/TS	GS/TS	PGS/TS	Ths	TS
4	Nghề nghiệp	Giảng viên	Giảng viên	Chuyên gia KT	Giảng viên	Nghiên cứu viên	Chuyên gia kinh tế

Nguồn: Tổng hợp của tác giả.