Mô Hình Hóa Các Nhóm Yếu Tố Tác Động Đến Giá Trị Đất Đô Thị

Trên cơ sở những phân tích trên, nghiên cứu này tiếp cận, xem xét và phân nhóm các yếu tố tác động làm thay đổi giá trị đất đô thị thành 02 nhóm yếu tố cơ bản như là:

(1) Nhóm yếu tố cấu thành bên trong gắn liền với đất đai: yếu tố thuộc về thửa đất; yếu tố thuộc về vị trí; và yếu tố thuộc về khu vực; (2): Nhóm yếu tố bên ngoài đất đai là các yếu tố thuộc về thị trường và yếu tố do tác động can thiệp của xã hội, nhà nước hoặc người sử dụng đất. Trong đó, hai nhóm lớn được chia thành các phân nhóm cụ thể như sau:

Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất: Đây là các yếu tố có liên quan trực tiếp thuộc về đất đai. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất, kích thước thửa đất, hình dạng thửa, khả năng sử dụng đất (liên quan đến các đến chính sách và quy hoạch sử dụng đất) v.v. Tuy nhiên, khi nhìn bao quát trong bối cảnh hiện nay, các yếu này thuộc về thửa đất thường gắn liền với yếu tố công trình trên đất (BĐS bao gồm đất và công trình trên đất). Do vậy, khi các thửa đất đã có các công trình được xây dựng, cần được xem xét đến các yếu tố của các công trình trên đất như là: thời gian xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, kết cấu v.v.

Nhóm yếu tố thuộc về vị trí: Đây là yếu tố phản ánh khả năng tiếp cận và khoảng cách của đất đai đến các trung tâm, công trình hạ tầng giao thông, khu vui chơi giải trí, công trình công cộng tiện ích, khu thương mại v.v. Theo đó, các thửa đất có vị trí thuận lợi thì giá trị của thửa đất càng cao. Tuy vậy, do đất đai có đặc điểm cố định nên yếu tố thuộc vị trí sẽ chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực - Đó là các yếu tố như là: điều kiện tự nhiên, KT-XH và môi trường gắn liền với từng vùng, khu vực cụ thể. Chính vì vậy, khi các yếu tố vùng, khu vực thay đổi sẽ làm cho các yếu tố thuộc về vị trí của đất đai thay đổi và ảnh hưởng đến giá trị đất đai.

Nhóm yếu tố thuộc về khu vực: Đây là yếu tố được xem gắn liền với môi trường xung quanh của đất đai. Theo nghĩa rộng, đó là tổng hợp các yếu tố thuộc về môi trường tự nhiên, kinh tế, văn hóa, xã hội, cảnh quan sinh thái của đất đai. Cụ thể, các yếu tố thuộc về KT-XH và pháp luật là ý nghĩa bao trùm và quyết định đến sự thay đổi trong xu hướng sử dụng đất và giá trị đất đai.

Nhóm yếu tố bên ngoài đất đai: Đây là các yếu tố ảnh hưởng đến mối quan hệ cung cầu, diễn biến trên thị trường đất đai và BĐS; qua đó ảnh hưởng đến giá thị trường của đất đai tại khu vực đô thị. Trong đó, chúng ta xem xét đến các yếu tố liên quan đến sự phát triển của nền kinh tế, tình hình thị trường đất đai, BĐS, tốc đô thị hóa v.v. Ngoài ra, ở góc độ cung – cầu đất đai trên thị trường trong các giao dịch cụ thể, các yếu tố cá biệt thuộc về bên cung và bên cầu khi giao dịch đất đai có thể xem xét. Bên cạnh đó, các yếu tố khác có tác động đến sự thay đổi thị trường đất đai và có liên quan trong quá trình

Yếu tố thuộc về thửa đất

Vị trí

Diện tích

Chiều rộng thửa đất

Nhà ở; v.v.

Yếu tố thuộc về khu vực

 Môi trường

An ninh

Yên tĩnh

Điện nước

Dân cư khu vực; v.v

Yếu tố thuộc về vị trí

Trung tâm/khu vực trung tâm;

Nơi làm việc

Trường học

Công viên; v.v.

đầu tư, sử dụng đất. Đây là nhóm các yếu tố được xác định thông qua hoạt động đầu tư của xã hội hoặc tác động của nhà nước (bằng những thay đổi về chính sách liên quan đến đất đai hoặc hoạt động đầu tư vào đất) và tác động của người sử dụng vào đất đai. Về cơ bản, các hoạt động này sẽ tác động làm thay đổi các thành tố cấu thành nên giá trị đất đai cũng như các quan hệ và diễn biến trên thị trường đất đai và BĐS.

Yếu tố thị trường

Môi trường kinh tế vĩ mô; Tập trung dân cư; Đô thị hóa;

 Đầu tư của chủ sử dụng đất

Thị trường đất đai/ BĐS

Giá trị đất đô thị

Yếu tố nhà nước can thiệp

Yếu tố quy hoạch

Đầu tư CSHT

Chính sách sử dụng đất

Hình 2.5. Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Tóm lại, khi xác định giá trị đất đô thị, cần xem xét đến mối quan hệ của các yếu tố bên trong và bên ngoài thửa đất. Trong đó, các yếu tố bên trong thửa đất được xem là các thành tố nội tại tạo nên giá trị thửa đất; Các yếu tố bên ngoài lại có những tác động làm thay đổi các yếu tố cấu thành bên trong và là điều kiện để xác định giá trị thị trường của thửa đất. Do vậy, cần xem xét mối quan hệ tác động giữa các nhóm yếu tố này trong sự tương tác thay đổi giá trị đất đô thị.

2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị

Các phân tích tổng quan ở các phần trên chứng minh rằng có nhiều yếu tố tác động đến sự gia tăng giá trị đất đô thị. Tuy nhiên, mức độ gia tăng giá trị đất đai do tác động các yếu tố là khác nhau do bởi cơ chế tác động cũng như cách thức đo lường tác động của từng yếu tố là khác nhau. Tại mục này, luận án tập trung đi vào xem xét các nhân tố như là: quy hoạch, phát triển CSHT và chính sách thay đổi mục đích SDĐ (đây là các yếu tố do nhà nước can thiệp và là trọng tâm của nghiên cứu này) và đặt trong mối quan hệ tác động qua lại với các nhóm yếu tố khác nhằm tìm hiểu cơ chế tác động và sự thay đổi giá trị đất đô thị. Trong đó, luận án dựa vào các luận điểm lý thuyết về mối quan hệ giữa thay giá trị đất đai và khả năng tiếp cận - Đây là khung phân tích được phát triển bởi Alonso (1964), Muth (1969) và Mills (1972) trong lựa chọn và sử dụng đất đô thị (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016).

2.3.2.1. Quy hoạch tác động đến giá trị đất đô thị

Trong quá trình phát triển đô thị, cơ quan quản lý nhà nước có các hoạt động can thiệp nhằm định hướng và tổ chức không gian đô thị thông qua các chiến lược, quy hoạch và kế hoạch phát triển. Trong đó, quy hoạch đóng vai trò là một công cụ, gồm nhiều nội dung có liên quan đến việc sắp xếp, phân bố không gian cho các hoạt động KT-XH tại đô thị. Đáng chú ý, tại đô thị, quy hoạch có thể được chia nhiều loại và liên quan đến các ngành, lĩnh vực khác nhau (Brindley, Rydin, & Stoker, 2005). Cụ thể hơn, khi đề cập đến các lĩnh vực sử dụng đất, công cụ quy hoạch thường được xem xét dưới góc độ là các can thiệp định hướng của nhà nước trong quá trình xác định không gian phát triển đất đai và BĐS (Adams & Tiesdell, 2010).

Quy hoạch đóng vai trò định hướng và xác định khả năng sử dụng đất nên các quy hoạch đóng vai trò quan trọng ảnh hưởng đến sự hình thành và tác động đến thay đổi của giá trị đất đô thị. Balta and Eke (2011) cho rằng, tại khu vực đô thị, quy hoạch tác động là gia tăng địa tô đất đô thị và làm cho giá trị đất đai tăng lên. Thậm chí, tại các khu vực nông thôn liền kề với những khu vực được quy hoạch trở thành đô thị cũng cho thấy sự gia tăng giá trị đất đáng kể, do kỳ vọng phát triển trong tương lai. Tuy nhiên, cơ chế tác động của các quyết định quy hoạch đến sự thay đổi của giá trị đất đai là rất phức

tạp và khó xác định (Kauko, 2003). Các quy hoạch có thể tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến sự thay đổi của giá trị đất và BĐS (Monk & Whitehead, 1999).

Đầu tiên, quy hoạch tác động đất đến sử dụng đất bằng việc phân vùng và phân bổ đất đai các mục đích sử dụng đất cho các hoạt động phát triển KT-XH tại khu vực. Quá trình lập và triển khai các quy hoạch sẽ góp phần sắp xếp, bố trí và phân bổ không gian sử dụng đất được hợp lý hơn, góp phần gia tăng hiệu quả các hoạt động kinh tế xã hội và phúc lợi xã hội tại khu vực quy hoạch [Crook và cộng sự (2016)]. Đây được xem như là yếu tố cơ bản tác động khả năng thu hút sự phát triển của khu vực – do bởi, quy hoạch sẽ mang lại triển vọng trong đầu tư, sử dụng đất và lợi ích của hoạt động KT-XH. Theo đó, kỳ vọng về đầu tư, sử dụng đất và triển vọng phát triển KT-XH ở khu vực mà tốt sẽ làm cho giá trị đất tại khu vực đó tăng lên (Kim, 2011).

Thứ hai, quy hoạch tác động đến sự thay đổi giá trị đất đai được phản ánh thông qua mối quan hệ tương tác của cung và cầu trên thị trường đất đai/ BĐS. Chính các quy định quy hoạch sẽ tác động trực tiếp đến sự thay đổi cung hàng hóa đất đai và hành vi của các chủ thể trong thị trường đất đai/ BĐS. Tiesdell and Allmendinger (2005) cho rằng, khi xem xét vai trò tác động của quy hoạch đến sự thay đổi của thị trường có thể phân chia thành 04 nhóm cơ bản đó là: nhóm định hình thị trường (market shaping); nhóm điều tiết thị trường (market regulation); nhóm kích thích thị trường (market stimulation); và nhóm tăng cường năng lực thị trường (capacity building). Trong đó, hai nhóm là: nhóm định hình và điều tiết thị trường có tác động mạnh mẽ đến sự biến động giá đất/ BĐS trên thị trường. Cụ thể, tác động của quy hoạch đến thay đổi giá đất quan mối quan hệ cung cầu trên thị trường như sau:

- Quy hoạch tác động đến nguồn cung đất đai/ BĐS trên thị trường: Khi các quy hoạch sử dụng đất được ban hành, các quyết định này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến vệc cung ứng hàng hóa đất đai ra thị trường, do bởi các quy hoạch thường đi kèm với quy định về hạn chế giao dịch đất đai và quá trình sử dụng đất của các chủ sở hữu/ chủ sử dụng đất. Điều này tác động làm cung đất đai phục vụ quá trình phát triển càng trở lên khan hiếm và làm cho giá trị đất tăng lên.

Nói cách khác, quy hoạch tác động làm hạn chế việc sử dụng đất hiện có của các chủ sử dụng đất. Cụ thể, có 04 giới hạn có thể xảy ra đó là: (i) Quy hoạch sẽ làm giới hạn tổng diện tích đất; (ii) Quy hoạch sẽ tác động phân vùng vị trí của đất được sẵn có, làm cho khan hiếm tương đối lượng cung đất đai cho các mục đích phát triển, đầu tư sử dụng đất – do bởi, đặc điểm hàng hóa đất đai là không hoặc ít có thể thay được cho nhau ở các khu vực, vị trí khác nhau; (iii) Quy hoạch tác động hạn chế quá trình sử dụng đất;

(iv) Quy hoạch làm thay đổi thời gian phát triển, sử dụng đất (Whitehead, 2016).

- Quy hoạch tác động đến sự thay đổi cầu đất đai/ BĐS: Do bởi khi sự thay đổi trong hệ thống quy hoạch sẽ có thể mang lại nhưng thay đổi tích cực (ngoại ứng tích cực) về mặt KT-XH, môi trường trong khu vực. Do vậy, các tác động quy hoạch làm thay đổi giá trị đất đai, BĐS trong khu vực có quy hoạch phát triển cũng như sự sẵn lòng chi trả cho hàng hóa đất đai/ BĐS từ người tiêu dùng và nhà đầu tư.

- Quy hoạch có tác động trong việc cải thiện về tính hiệu quả của hoạt động thị trường đất đai/ BĐS: Trong điều kiện, có thị trường hoạt động tự do, cùng với sự minh bạch trong việc lập và triển khai quy hoạch, hệ thống quy hoạch sẽ góp phần gia tăng hiệu quả hoạt động của thị trường đất đai/ BĐS, do bởi quy hoạch sẽ giúp giảm thiểu sự không chắc chắn và tăng cường thông tin về đất đai trong thị trường, giảm các chi phí giao dịch; qua đó, gián tiếp tác động đến cung cầu và mối quan hệ cung – cầu đất đai trên thị trường; từ đó tác động thay đổi giá đất (Kim, 2011).

Thứ ba, quy hoạch tác động trực tiếp đến định hướng và quá trình đầu tư, sử dụng đất. Các hoạt động này góp phần cải thiện các hoạt động KT-XH tại khu vực và tăng cường nguồn lợi ích do đất đai mang lại. Điều này tác động làm thay đổi giá trị đất đai. Kết quả nghiên cứu tổng quan của Kim (2011) khẳng định, các quy hoạch liên quan đến sử dụng đất đai sẽ tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động kinh tế của vùng/ khu vực tùy theo bối cảnh cụ thể. Tuy nhiên, quy hoạch cũng mang lại những tác động thay đổi dịch chuyển thị trường lao động tại khu vực đô thị. Theo đó, các quy hoạch phát triển góp phần đẩy mạnh quá trình tích tụ và tập trung kinh tế (agglomeration economies) tại khu vực đô thị (Vreeker, De Groot, & Verhoef, 2004). Đồng thời, quy hoạch sẽ thúc đẩy đến quá trình đầu tư và sử dụng đất đai thông qua các tác động thu hút đầu tư tư nhân, tập trung kinh tế tại khu vực quy hoạch hoặc khu vực vùng lân cận quy hoạch. Như vậy, những tác động làm thay đổi kỳ vọng thu nhập mang lại từ đất đai tăng lên do quá trình quy hoạch tạo ra đã làm gia tăng giá trị đất đô thị [Raco và các cộng sự (2019)].

Ngoài ra, các quy hoạch tác động làm cho thay đổi nhu cầu sử dụng đất đai (land use change), qua đó góp phần tăng cường và tối ưu quá trình sử dụng mỗi diện tích đất nhằm hướng tới việc sử dụng đất đa mục tiêu hiệu quả hơn (Louw & Bruinsma, 2006). Chính những điều này sẽ tác động gia tăng giá trị đất đai.

Như vậy, quy hoạch tác động đến giá trị đất do bởi những kỳ vọng về: sự thay đổi trong sử dụng và phát triển đất đai; sự phát triển của thị trường đất đai/ BĐS và những thay đổi trong tích tụ, tập trung các hoạt động phát triển KT-XH khu vực đô thị có quy hoạch. Tuy nhiên, với các loại quy hoạch khác nhau lại có thể mang lại những tác động khác nhau đến sự thay đổi của giá trị đất đai tại khu vực đô thị. Sự thay đổi về mặt giá trị sẽ phụ thuộc vào khả năng sử dụng đất, mức độ thu hút đầu tư phát triển và sức cầu về đất đai tại khu vực được phân vùng theo quyết định của quy hoạch (Christensen, 2014; Kauko, 2003).

Đất thương mại-dịch vụ

Đất công nghiệp

Đất ở

Giá trị đất đai

Khoảng cách

CBD

Khu vực đô thị

Khu vực nông thôn

Giá trị

đất nông nghiệp

Giá trị đất

Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị

Nguồn: Tổng hợp dựa theo (Evans, 2004b).

Hình vẽ trên (Hình 2.6) thể hiện sự phân vùng đất đai ở 02 khu vực đô thị và nông thôn (ZO). Trong đó, ở khu vực đô thị, đất đai được xác định bởi từng mục đích sử dụng cụ thể, tương ứng với mỗi mục đích sử dụng đất sẽ có mức giá trị đất đai là khác nhau. Theo đó, khi quy hoạch được phê duyệt và công bố sẽ tác động đến mối quan hệ cung – cầu đất đai từng mục đích cụ thể theo hướng hạn chế cung và gia tăng cầu đất đai; chính vì vậy quy hoạch tác động làm giá trị đất đai tăng lên.

2.3.2. Phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tác động đến giá trị đất đô thị

Phát triển CSHT giao thông có mối quan hệ chặt chẽ đối với sự thay đổi về KT- XH và giá trị đất đai tại khu vực có đầu tư các công trình hạ tầng. Quá trình quy hoạch, đầu tư CSHT giao thông mới sẽ mang lại tiềm năng về cải thiện khả năng tiếp cận đến các công trình giao thông, tiện ích của người SDĐ (hiện tại và các chủ sử dụng đất mới đến). Chính những cải thiện về tiện ích trong khu vực và khả năng tiếp cận do CSHT giao thông mang lại đất đai của các chủ SDĐ sẽ được vốn hóa vào giá trị đất đai – Đây chính là phần giá trị đất gia tăng.

Khả năng tiếp cận (accessibility) là thuật ngữ được sử dụng lần đầu tiên vào năm 1920 trong Lý thuyết vị trí dân cư và quy hoạch vùng (Batty, 2009). Từ sau những năm 1950, khái niệm này được sử dụng phổ biến trong lĩnh nghiên cứu khoa học xã hội (ví dụ như quy hoạch đô thị, giao thông, địa lý kinh tế hoặc marketing v.v.) và được hiểu

theo nhiều cách khác nhau (Malekzadeh & Chung, 2019). Chính vì vậy, để định nghĩa và đo lường khả năng tiếp cận là việc khó khăn, phức tạp (Handy & Clifton, 2001) và phụ thuộc vào mục đích nghiên cứu (Geurs & Ritsema van Eck, 2001). Hiện tại có nhiều định nghĩa về khả năng tiếp cận (xem bảng dưới).

Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận

STT

Nội dung về về khả năng tiếp cận (accessibility)
1	Tiềm năng của các cơ hội để tương tác
2	Sự dễ dàng có thể đạt được đối với bất kỳ hoạt động sử dụng đất nào từ một địa điểm, bằng việc sử dụng phương tiện giao thông cụ thể
3	Sự tự do của các cá nhân quyết định có tham gia các hoạt động thường xuyên
4	Sự dễ dàng có thể thực hiện được các hoạt động từ một địa điểm nhất định, bằng cách sử dụng một hệ thống giao thông cụ thể
5	Sự dễ dàng di chuyển đến một địa điểm
6	Mức độ của các hệ thống giao thông và sử dụng đất cho phép các nhân hoặc nhóm người tới các điểm đến hoặc nơi diễn ra các hoạt động bằng cách phương tiện vận tải

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tổng hợp theo L. Yang, Wang, Zhou, and Wang (2018).

Theo nghĩa chung nhất, khả năng tiếp cận có thể được hiểu là những tiềm năng của các cơ hội để tương tác (W. G. Hansen, 1959). Trong khi đó, D. R. Ingram (1971) phân chia ra thành 02 nhóm khả năng tiếp cận: (i) khả năng tiếp cận tương đối (relative accessibility) – xác định mức độ kết nối giữa hai khu vực (địa điểm) với nhau; (ii) khả năng tiếp cận tích hợp (integral accessibility) – xác định mức độ liên kết, kết nối giữa các khu vực (địa điểm) với nhau. Ở khía cạnh khác, khả năng tiếp cận được xác định căn cứ vào phạm vi của từng khu vực, trong đó: Khả năng tiếp cận của địa phương (local accessibility) – khoảng cách đến các địa điểm như là cửa hàng, siêu thị nhỏ; và Khả năng tiếp cận của khu vực – khoảng cách đến các trung tâm thương mại, siêu thị lớn (Handy, 1992). Như vậy, khả năng tiếp cận có thể đo lường dựa trên khoảng cách giữa địa điểm (cụ thể) tới các địa điểm/ vị trí có hoạt động kinh doanh, thương mại.

Trong phạm vi kinh tế đất đô thị, khả năng tiếp cận được coi là kết quả của đầu tư phát triển CSHT (trực tiếp nhất là quá trình đầu tư hoặc nâng cấp đường giao thông). Khả năng tiếp cận được hiểu là sự thuận tiện trong việc di chuyển, đi lại tới một khu vực hoặc địa điểm cụ thể và là thước đo lợi thế về vị trí của một khu vực/ địa điểm này so với các khu vực/ địa điểm khác (Saif, Zefreh, & Torok, 2019).

Đáng chú ý, tại khu vực đô thị, khả năng tiếp cận sẽ có liên quan trực tiếp đến việc bố trí sử dụng đất và hệ thống CSHT giao thông. Do đó, khả năng tiếp cận sẽ phản ánh mức độ mà các cá nhân hoặc hàng hóa có thể di chuyển, tổ chức hoạt động tới các điểm đến theo các phương thức vận tải cụ thể. Theo đó, Geurs and Van Wee (2004) đã

đề xuất 04 (bốn) thành phần chính có mối quan hệ tương tác với nhau trong việc nghiên cứu xác định khả năng tiếp cận, đó là: bố trí sử dụng đất (land-use component); hệ thống giao thông (transportation component), sự sẵn có của các tiện ích (temporal component) và đặc tính cá nhân (individual component). Ngoài ra, Geurs and Van Wee (2004) cũng đưa ra 04 (bốn) quan điểm cơ bản khi đo lường khả năng tiếp cận đó là: đo lường dựa vào CSHT (Infrastructure-based measures); đo lường dựa vào vị trí ( Location-based measures); đo lường dựa vào đặc điểm cá nhân (Person-based measures); và đo lường dựa trên các tiện ích (Utility-based measures). Nói một cách khác, khả năng tiếp cận được coi như một tiêu chí đánh giá khả năng và hiệu suất của hạ tầng giao thông đô thị. Đồng thời, nó cũng là một khái niệm quan trọng sử dụng trong đánh giá lựa chọn vị trí của các cá nhân (Malekzadeh & Chung, 2019).

Như vậy, khả năng tiếp cận được xem là như thước đo về tính sẵn có và hiệu quả trong quá trình di chuyển, kết nối từ một địa điểm đến các vị trí/ địa điểm trung tâm – nơi diễn ra các tiện ích đô thị (urban amenity) do hạ tầng giao thông mang lại. Trong đó, việc phát triển CSHT giao thông đô thị tác động đến sự thay đổi về khả năng tiếp cận được phản ánh thông qua các chỉ báo đó là: khoảng cách đến vị trí trung tâm, thời gian di chuyển, tiềm năng các hoạt động kinh tế tại khu vực đô thị (Gutiérrez, 2001). Trong đó, vị trí trung tâm có thể được xác định nơi/ địa điểm diễn ra các hoạt động KT-XH, cung cấp các tiện ích đô thị như là: Trung tâm thành phố (CBD), trường học, công viên, trung tâm thương mại – dịch vụ, nơi làm việc, khu vực tiện ích công cộng v.v.

Tóm lại, tác động của sự phát triển hay đầu tư CSHT giao thông đô thị đến thay đổi giá trị đất thông qua sự thay đổi khả năng tiếp cận đất đai là do:

i) Một là: Khi có sự cải tạo các công trình giao thông hiện hữu hoặc có phát triển đầu tư mới các công trình CSHT giao thông đô thị sẽ làm rút ngắn hơn thời gian di chuyển của người sử dụng đất, từ đó làm giảm chi phí giao thông và tác động làm thay đổi gia tăng giá trị đất đai quanh khu vực của công trình giao thông;

ii) Hai là: Các công trình giao thông được phát triển và đầu tư góp phần làm giảm khoảng cách – cải thiện khả năng tiếp cận đến đến các vị trí trung tâm và tiện ích của đô thị. Trong đó, các vị trí trung tâm và tiện ích đô thị sẽ được xác định khác nhau và tùy thuộc vào đánh giá của người sử dụng đất. Thông thường, các vị trí trung tâm và tiện ích là: trung tâm thương mại, nơi làm việc, công viên, trường học, bệnh viện, khu không gian mở, khu hành chính, nơi công cộng v.v;

iii) Ba là: Quá trình phát triển CSHT giao thông sẽ xuất hiện những tiềm năng về sử dụng đất do cơ hội về phát triển về kinh tế, phát triển của thị trường đất đai và BĐS. Do bởi, các kỳ vọng về các mục đích sử dụng đất và cơ hội kinh doanh liên quan đến