Kết Quả Thống Kê “Cho Điểm” Về Các Yếu Tố Tác Động Giá Trị Gia Tăng

Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai

Các yếu tố

Mean	Mode	Std. Deviation	Sum
Nhà nước đầu tư cở sở hạ tầng xung quanh khu vực đất đai tọa lạc	3.61	2	2.962	451
Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất	4.12	1	3.456	515
Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất	4.35	3	3.171	544
Quá trình gia tăng và phát triển của các hoạt động kinh tế tại khu vưc đất đai tọa lạc	5.72	4	3.031	715
Đất đai khan hiếm do nguồn cung bị giới hạn	5.87	3	3.319	734
Nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh vực ngày tăng	6.18	6	2.291	773
Triển vọng sử dụng và tiềm năng phát triển đất đai, BĐS	6.2	5	2.413	775
Người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hợp lý	7.38	11	3.039	923
Sự gia tăng và tập trung dân số ngày càng cao	7.68	11	3.4	960
Sự phát triển của nền kinh tế	7.86	7	3.031	982
Giá trị đất đai tự gia tăng theo thời gian	8.44	10	2.985	1055
Tâm lý và nhu cầu nắm giữ đất đai của người dân	8.82	12	3.37	1103

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Ghi chú: Điểm trung bình càng thấp thì mức độ tác động càng quan trọng; Thang điểm được xếp từ 1 đến 12 (theo số lượng yếu tố).

Ngoài ra, kết quả đánh giá các mức độ gia tăng giá trị đất đai do nhóm các yếu tố tác động (bảng dưới) cho thấy, mức giá trị đất gia tăng trên 100% xuất hiện phần lớn là do các yếu tố thuộc nhóm nhà nước can thiệp. Trong khi đó, mức giá trị đất gia tăng dưới 20% xuất hiện phần lớn ở đánh giá do tác động của người sử dụng đất (chiếm 69/ 125 quan sát - tương đương 55,2%) và đất tự gia tăng giá trị (chiếm 58/ 125 quan sát - tương đương 46,4%) (chi tiết số liệu xem phụ lục).

Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng

Quy hoạch

Chuyển mục đích SDĐ

Đầu tư CSHT Đất tự gia tăng

Người SDĐ

5% < Từ 5 % - dưới 20% Từ 20 % - dưới 50% Từ 50% - 100% ≥ 100%

9 9

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Như vậy, sau khi so sánh tác động nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai có thể rút ra kết luận: nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng mạnh nhất so với các nhóm còn lại. Trong nhóm yếu tố nhà nước can thiệp, yếu tố liên quan đến chính sách chuyển mục đích sử dụng đất được đánh giá là có tác động mạnh hơn so với yếu tố đầu tư CSHT tầng và quy hoạch liên quan đến sử dụng đất.

Đáng chú ý, kết quả phỏng vấn sâu cho thấy, yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất tại các khu vực đô thị (là khu đô thị mới) do các chủ đầu tư (doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS) được đánh giá là tích cực khi thực hiện triển khai các quy hoạch, phát triển CSHT thực hiện dự án BĐS. Theo đó, khi các doanh nghiệp (đóng vai trò là người sử dụng đất) thực hiện các hoạt động đầu tư vào đất tại các khu đô thị mới và phát triển CSHT, thì những hoạt động này cũng làm gia tăng giá trị đất đai/ BĐS tại các dự án khu đô thị và tác động gia tăng giá trị đất đai của khu vực liền kề xung quanh các dự án.

4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị

Đầu tiên, Luận án tìm hiểu các biểu hiệu về cơ chế tác động của nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp đến sự gia tăng giá trị đất tại đô thị Việt Nam, trên cơ sở các ý kiến đánh giá của chuyên gia và so sánh với nội dung cơ chế tác động trong lý thuyết. Sau đó, Luận án kết hợp với số liệu thu thập trong thực tiễn (qua kết quả nghiên cứu tại bàn),

nhằm phân tích cụ thể hơn về biểu hiện tác động của từng yếu tố riêng biệt (quy hoạch, chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ, đầu tư CSHT) đến sự gia tăng giá trị đất đô thị.

4.2.2.1. Cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị

Qua phân tích định tính, có thể tổng kết được 03 cơ chế tác động được biểu hiện chính khi các yếu tố do nhà nước can thiệp đối với sự gia tăng giá trị giá trị đất đô thị tại Việt Nam, bao gồm: Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai; Tạo ra cơ hội phát triển; Mức độ thực thi của can thiệp.

 Cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai:

Sự cải thiện trong các tiện ích và khả năng tiếp đất đai gúp là điều kiện cơ bản thay đổi giá trị của đất đai. Đây chính là những lợi thế mà đất đai có được do quá trình sử dụng đất để phát triển đô thị từ các can thiệp tác động nhà nước tạo ra. Cụ thể, một số biểu hiện cụ thể của những cải thiện các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai như sau:

- Hình thành trung tâm phát triển mới: Ý kiến chuyên gia đánh giá, các can thiệp của nhà nước như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích SDĐ nhằm hình thành những khu vực/ vùng trung tâm đô thị phát triển mới. Trong đó, để hình thành các trung tâm cần đầu tư và phát triển đồng bộ về kết cấu hạ tầng kỹ thuật và tiện ích xã hội. Đây chính là mục tiêu và cơ chế tác động quan trọng trong việc thu hút dân cư, thúc đẩy đô thị hóa.

“… định hướng quy hoạch chung của Hà Nội là phát triển theo hướng đa tâm, chứ không phải là đơn tâm, và hiện đã hình thành nên các cực phát triển rồi; nhìn định hướng đầu tư của Vingroup sẽ biết…; … đầu tư Royal City, Times City và Vinhome (bên Long Biên ấy); toàn là các trung tâm mới ấy chứ…”; “… giá đất và BĐS ở những khu vực này tăng lên rõ rệt … đóng vai trò tạo lập và dẫn dắt thị trường đấy chứ…”(Đáp viên 1);

“… Việc di dân Hà Nội ra vùng lõi các quận nội thành cũ cần phải đầu tư hạ tầng đồng bộ ở các khu mới phát triển.... không chỉ là chuyện làm đường sá, hạ tầng “cứng” đâu nhé, cần phải chú trọng đến hạ tầng “mềm” khác như y tế, trường học…”; ngoài ra, anh cho rằng quan trọng nhất là yếu tố không gian công cộng, không gian xanh…; đây là những lợi thế của những khu mới phát triển có được hơn so với khu vực nội thành cũ….” (Đáp viên 4);

“… em nhìn thấy khu vực Mỹ Đình mà xem…, thay đổi nhanh chóng mặt và giá đất cũng tăng ghê gớm …; hạ tầng cũng đồng bộ đấy chứ, vui chơi giải trí và tiện ích chẳng thiếu thứ gì … đây là trung tâm phát triển mới của Hà Nội…; Tập Đoàn bên anh đã thử tìm kiếm đất để làm thêm dự án chung cư mà khó và mắc quá; … hiện đang đổi hướng xuống dưới khu vực Hà Đông …” (Đáp viên 9);

“… Nhà nước lập quy hoạch, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm phát triển đô thị và thúc đẩy quá trình đô thị hóa; nó phù hợp với xu hướng phát triển chung về đô thị thôi; cứ sử dụng đất nông nghiệp mãi sao được…; mà nếu không cho chuyển đổi thị người dân cũng tự chuyển đổi thôi…; … đất xen kẹt trong khu dân cư giá cao cũng ngất ngưởng…” (Đáp viên 8).

- Rút ngắn khoảng cách và thời gian di chuyển:

“…Tôi nhấn mạnh, chính là những tiện ích hay lợi ích mà thửa đất và BĐS được hưởng lợi do quá trình đầu tư mở đường mang lại. Tác động làm cho khả năng tiếp cận thửa đất dễ dàng và thuận tiện hơn” (Đáp viên 1);

“… tôi cho rằng yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định…”; “… đây chính là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm…” (Đáp viên 3);

“… Hệ thống giao thông được cải tạo nâng cấp hoặc nâng cấp thì giá trị đất đai tăng lên do giảm thiểu chi phí thời gian lưu thông đi lại, người ta có xu hướng lựa chọn nhà ở gần nơi làm việc mà….” (Đáp viên 4);

“… Khi nhà nước lập quy hoạch, đầu tư làm đường sẽ làm thay đổi vị trị đất đai, là vị trí tương đối đó nhé … khoảng cách đến các địa điểm có hoạt động kinh tế xã hội [vị trí trung tâm/ tiện ích]; đây là yếu tố tác động cơ bản nhất làm thay đổi giá trị đất đai…” (Đáp viên 7).

 Tạo ra cơ hội phát triển mới: Các yếu tố nhà nước can thiệp tạo ra những cơ hội phát triển về kinh tế và kinh doanh BĐS tại khu vực đất đai và vùng phụ cận chịu tác động can thiệp.

- Kỳ vọng về lợi ích trong tương lai: Đây là những lợi nhuận kinh doanh tiềm năng, kỳ vọng tăng giá đất do thị trường và hành vi của các chủ thể trong thị trường phản ứng trước các thông tin tác động can thiệp của nhà nước.

“…. Kỳ vọng của người ta vào những yếu tố như đầu tư làm đường, hay quy hoạch sẽ là giá đất tăng mà. Mình lấy ví dụ nhé, khi có những thông tin tích cực trên thị trường thì làm cho mọi người kỳ vọng vào sự phát triển của khu vực đó …”; “… Khi có thông tin quy hoạch mở đường Bao biển [dự án đường Bao biển tại Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh] thời gian trước đây, giá đất tăng khủng khiếp. Sau này, bắt đầu làm đường, đổ đất và san lấp giá đất cao hơn…”. Hay như, khi có thông tin về làm đường như là cao tốc nối Quảng Ninh – Hải Phòng là giá đất đã tăng lên đó; … nhiều nhà đầu tư, rồi dân đầu cơ về đây tìm hiểu và mua đất

...” (Đáp viên 5);

“… Thị trường họ nhanh nhạy lắm, mới phong phanh là có thông tin quy hoạch mở đường hay dự án đầu tư họ đã tìm mua hết rồi [mua đất],… họ trả giá cao gấp 02 gấp 03 lần… người dân bán ngay…; nhiều khi vừa sang tay sau đó họ bán lại đã lãi đậm rồi… trong diễn biến thị trường nóng sốt…” (Đáp viên 6);

- Xuất hiện cơ hội trong sử dụng đất và kinh doanh BĐS:

“… Đất đai còn được sử dụng vào nhiều mục đích ngoài mục đích ban đầu, ví dụ như là cho thuê để làm địa điểm kinh doanh…” (Đáp viên 1);

“…. Chính nhu cầu sử dụng đất trong khu vực đó ngày càng cao, đất đai trở lên khan hiếm khi có các tác động làm giá đất tăng lên …” (Đáp viên 2);

“… chủ đất ngày trước ở trong ngõ giá thấp, sau khi mở đường được ra mặt tiền đường…giá đất cao vọt lên; khi đó họ lại có thể làm mục đích kinh doanh, buôn bán hàng hoặc là cho thuê văn phòng giá rất cao…” (Đáp viên 5);

“… Khi đầu tư CSHT thì làm thay đổi…cơ cấu hàng hóa tham gia thị trường BĐS; … ví dụ đường Trần Đại Nghĩa, trước khi có đường chỉ có nhà nhỏ, lụp sụp; sau khi có đường Trần Địa Nghĩa rồi thì cơ cấu hàng hóa tham gia cung BĐS khác hẳn. Tức là, yếu tố hạ tầng làm thay đổi cơ cấu hàng hóa tham gia vào thị trường BĐS theo hướng là các hàng hóa tham gia đa dạng… nhiều đất đai, công trình sử dụng cho thương mại mang lại thu nhập …” (Đáp viên 8);

“…. Trục đường đại lộ Thăng Long là rất tiềm năng với các doanh nghiệp vì còn có nhiều khoảng diện tích đất để làm văn phòng…” (Đáp viên 9).

- Thu hút đầu tư phát triển kinh tế:

“… Tập đoàn Sungroup đầu tư Quảng Ninh làm thay đổi hẳn môi trường thu hút đầu tư; nhiều công trình hạng mục phục vụ cho du lịch…; … Trong thời gian kêu gọi thu hút đất đâu tư, lãnh đạo Tỉnh và liên sở ngành quyết liệt, vất vả nhưng cũng “chiều” doanh nghiệp lắm; Tỉnh chủ trương ưu đãi nhiều về tiền sử dụng đất nếu không họ chạy sang địa phương khác thì “mất”;… Bên Tài nguyên chúng tớ làm thủ tục đất đai cho nhà đầu tư này trong vòng có 10 ngày thôi…”; quan trọng là họ có tiềm lực tài chính để đầu tư thật sự, tạo ra sức hút lôi kéo các nhà

đầu tư khác về cho địa phương…” (Đáp viên 5);

“… định hướng phát triển, khu vực Láng Hòa Lạc sẽ phát triển các trường học và khu công nghệ cao tập trung … khu vực này sẽ rất phát triển …” (Đáp viên 9).

 Mức độ thực thi của các can thiệp do nhà nước thực hiện:

Quá trình thảo luận nhóm chuyên gia đã thể hiện về sự gia tăng giá trị đất đai phụ thuộc vào mức độ thực thi của các can thiệp do nhà nước thực hiện. Cụ thể, biểu hiện của giá đất trên thị trường, khi mới có thông tin về các can thiệp thì giá đất (giá giao dịch) đã tăng lên nhưng đây chỉ là mức giá cá biệt – chưa phản ánh đúng bản chất giá trị thị trường. Giá trị đất gia tăng được phản ánh rõ rệt trong các giai đoạn phê duyệt, công bố triển khai thực hiện các can thiệp và giai đoạn khai thác vận hành.

“… Khi nhà nước dự định làm con đường đi qua đã làm cho giá đất - đây là mức giá kỳ vọng, được giao dịch trên thị trường tăng lên; Tuy nhiên, giá trị đất đai thực sẽ thay đổi tăng khi có quy hoạch đầu tư được công bố, phê duyệt, con đường đầu tư hoàn thiện…”; “… giá giao dịch này chịu ảnh hưởng các yếu tố tâm lý và hành vi đầu cơ mua bán đất đai trên thị trường…” (Đáp viên 1);

“…ở các giai đoạn khác nhau sẽ có mức giá đất tăng khác nhau; … Nhà nước quy hoạch dự án chuyển mục đích sử dụng đất đã làm cho giá đất giao dịch trên thị trường tăng lên; nhưng giá trị đất đai tăng mạnh khi có quy hoạch đó được thực hiện, triển khai các hoạt động đầu tư trên thực địa…” (Đáp viên 7);

“… người dân đã bán đất trước khi công khai quy hoạch con đường với giá gấp đôi thị trường nhưng sau đó giá cao gấp 10 lần [có ý nhấn mạnh giá đất tăng cao] khi triển khai làm con đường…” (Đáp viên 11).

Như vậy, tổng hợp đánh giá ý kiến của các chuyên gia minh chứng, cơ chế tác động gia tăng giá trị đất tại đô thị Việt Nam khi nhà nước can thiệp (bằng các quyết định về quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển đổi mục đích sử dụng) được phản ánh rõ thông qua sự cải thiện về các tiện ích và khả năng tiếp cận đất đai; tạo ra cơ hội phát triển; và mức độ thực thi của các can thiệp.

4.2.2.2. Tác động của quy hoạch làm gia tăng giá trị đất đô thị

Ở Việt Nam, quy hoạch được phân chia làm nhiều loại khác nhau, chịu tác động điều tiết theo Luật Quy hoạch và một số đạo luật chuyên ngành có liên quan. Trong đó, các quyết định liên quan đến quy hoạch có tác động trực tiếp đến định hướng và phân vùng sử dụng đất đai. Theo đó, tác động quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đai tại đô thị cần xem xét dưới dạng tác động của các loại quy hoạch cụ thể.

a) Kết quả phân tích định tính cho thấy, khi có một chủ trương về quy hoạch nói chung đã tác động đến sự thay đổi của giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, sự tác động gia tăng giá trị đất nhận biết rõ nhất là quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch thay đổi cấp độ hành chính về đô thị. Trong khi đó, tác động của quy hoạch sử dụng đất có tác động khá mờ nhạt (ngoại trừ quy hoạch sử dụng đất 1/500);

“… quy hoạch ở Việt Nam đang có nhiều vấn đề, tôi cho rằng ko phải ở quy hoạch sử dụng đất tác động trực tiếp đến giá đất mà phần nhiều là các quy hoạch phát triển và quy hoạch đô thị…; …chỉ cần có 1 chủ trương quy hoạch chuyển đổi và phát triển khu vực từ nông thôn sang đô thị đã làm cho giá trị đất tăng đột biến; hay một quyết định chuyển hành chính từ huyện sang quận hay quyết định hình thành đặc khu kinh tế làm cho giá đất thay đổi….” (Đáp viên 11);

“…Quy hoạch tác động thì phải kế đến Dự thảo Luật Đặc khu vừa rồi dưới Vân Đồn làm cho thị trường BĐS vỡ trận còn gì … nhưng đó là do tin đồn thôi, chứ thực ra, đất đai vẫn thế đã phát triển được gì đâu; … chủ yếu do giới đầu cơ BĐS lao vào thổi giá lên thôi…” (Đáp viên 5).

b) Kết quả khảo sát chuyên gia (diện rộng) cũng củng cố thêm về kết quả nhận định rút ra từ phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm về tác động của các loại quy hoạch đến giá trị đất gia tăng (khi so sánh giá trị Mean trong bảng dưới). Chúng ta thấy rằng, quy hoạch đô thị có giá trị điểm đánh giá trung bình cao nhất so với các quy hoạch khác (mean = 4,54), sau đó là quy hoạch chỉnh địa giới hành chính, quy hoạch tổng thể KT-XH và phân khu chức năng (1/500) với giá trị trung bình lần lượt là 5,38; 4,06 và 3,93. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất có giá trị điểm đánh giá trung bình thấp nhất (men = 3,81).

Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch

Loại quy hoạch

N	Minimum	Maximum	Sum	Mean	Std. Deviation
Quy hoạch đô thị	125	3	5	568	4.54	.641
Quy hoạch thay đổi, thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính	125	1	5	547	4.38	.715
Quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội	125	1	5	507	4.06	.873
Quy hoạch phân khu chức năng	125	1	5	491	3.93	.943
Quy hoạch sử dụng đất	125	1	5	476	3.81	.726
Đánh giá chung về tác động của quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đô thị	125	1	5	456	3.65	.826
Valid N (listwise)	125

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Ghi chú: Với giá trị trung bình (mean) càng lớn thì mức độ tác động đến giá trị đất gia tăng càng nhiều.

c) Một số kết quả nghiên cứu thực tiễn về tác động của quy hoạch đến gia tăng giá trị đất đô thị:

 Quy hoạch ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai tại các đô thị:

Về lý luận đã cho thấy quy hoạch đô thị sẽ hình thành và phân vùng các khu phát triển như: khu trung tâm lõi, khu cận trung tâm và các khu vực ngoại vi. Trong đó, quá trình hình thành và phát triển đô thị của các thành phố trên thế giới cho thấy xu hướng giá đất cao nhất ở trung tâm lõi – nơi diễn ra các hoạt động thương mại, dịch vụ và giá đất giảm theo hướng dịch chuyển dần ra ngoài các khu các trung tâm (Alonso, 1964). Trong thực tiễn Việt Nam, giá đất ở các đô thị cũng có xu hướng tương tự như nguyên lý – cụ thể đối với các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh – hình dưới) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Phan Văn Thọ, 2012).

110

100

Quận 1

80Hoàn 70

Thạ

trun

ưn

hú Nh

Đống

Tâ

Cầu Giấ

Liê

Đôn

Nam

Tru

tâ

Kiế

Bìn

V c

ận tâ

V n

ại

uậ

n 3

a Đ

ìn

uậ

ận

Bà

uậ

uận

ò V

ấ

Đa

n B

ình

y T

ây

ồ

g B

iê

uận

Bắ

c T

ừ

uậ

n 1

Từ

Liê

Gia

Lâ

ôn

Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt

Nguồn: Hoàng Văn Cường và Nguyễn Thanh Lân (2018).

Qua hình vẽ trên, thấy rằng, một số quận trung vùng ngoại vi tại Hà Nội (Bắc và Nam Liêm có mức giá đất tăng khá cao) – hình thành vùng trung tâm mới. Có thể lý giải hiện tượng này là do bởi, hai quận này mới được hình thành và có nhiều tiềm năng trong quy hoạch phát triển đất đai và BĐS. Ngoài ra, tác giả thực hiện nghiên cứu phân tích về sự thay đổi giá nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội, giá đất được phân chia làm 03 khu vực: