Tổng Hợp Thông Tin Các Đáp Viên Tham Gia Khảo Sát Diện Rộng

3.2.3.2. Điều tra khảo sát

Sau khi tiến hành các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm chuyên gia, tác giả tiếp tục tiến hành điều tra khảo sát. Mục tiêu của điều tra khảo sát nhằm thăm dò ý kiến, thu thập và củng cố thêm các câu trả lời mở - đã phát hiện ở phần nghiên cứu trước đó (phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm), nhằm có dữ liệu diện rộng để rút ra các kết luận đáng tin cậy.

(1) Xây dựng bảng hỏi:

Nội dung các câu hỏi trong bảng hỏi được xây dựng dựa trên kết quả tổng quan nghiên cứu, các phát hiện từ các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm ở những bước trước. Các câu hỏi trong bảng khảo sát được thiết kế kết hợp gồm cả 02 nhóm là: câu hỏi đóng và câu hỏi mở. Trong đó, phần lớn các câu hỏi đóng sử dụng thang điểm Likert với 05 mức độ nhằm thể hiện quan điểm/ đánh giá của các đối tượng trả lời bảng hỏi (đáp viên) về nội dung các phát biểu (câu hỏi) liên quan đến giá trị đất gia tăng và các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng. Trong đó, ý nghĩa tương ứng với mỗi mức điểm là: 1- Rất không đồng ý; 2- Không đồng ý; 3-Trung lập; 4-Đồng ý; 5- Rất đồng ý. (Chi tiết bảng hỏi xem phụ lục).

(2) Thu thập dữ liệu:

Đối tượng được khảo sát là các chuyên gia, giảng viên, nhà nghiên cứu và quản lý về đất đai, cán bộ định giá đất & BĐS. Thời gian khảo sát được thực hiện từ tháng 7/ 2019 đến tháng 10/2019. Tác giả sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện và thực hiện kết hợp cả 02 hình thức khảo đó là: khảo sát trực tiếp và khảo sát qua email.

Cụ thể, nhằm tăng độ tin cậy của mẫu điều tra khảo sát, tác giả tiến hành trực tiếp khảo sát với một số chuyên gia, giảng viên nhà nghiên cứu, định giá viên đất đai/BĐS tại khu vực Hà Nội. Đối với hình thức khảo sát qua email, tác giả gọi điện cho các đáp viên xin phép gửi phiếu khảo sát. Khi các đáp viên đồng ý tham gia khảo sát, tác giả sẽ tiếp tục trao đổi, gửi phiếu và hẹn thời gian lấy phiếu khảo sát. Thời gian để các đáp viên nghiên cứu và hoàn thiện phiếu khảo sát là 2 tuần. Sau 1 tuần, tác giả gửi email và điện thoại nhắc lịch với các đáp viên. Tổng hợp cuối cùng, tác giả thu được 125 phiếu khảo sát (35 phiếu trả lời trực tiếp và 90 phiếu trả lời qua email) sử dụng để phân tích.

Bảng 3.9. Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng

Nội dung các chỉ tiêu

Giới tính
Nam		Nữ
Số lượng	Tỷ lệ (%)	Số lượng	Tỷ lệ (%)
Nghề nghiệp chính	Cán bộ quản lý nhà nước	16	20.8%	8	16.7%
	Định giá viên	26	33.8%	25	52.1%
	Giảng viên, nhà nghiên cứu	34	44.2%	14	29.2%
	Nhà đầu tư phát triển BĐS	1	1.3%	1	2.1%
Kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai/ BĐS	Dưới 5 năm	9	11.7%	14	29.2%
	Trên 20 năm	8	10.4%	1	2.1%
	Từ 10– dưới 15 năm	36	46.8%	18	37.5%
	Từ 15 – dưới 20 năm	18	23.4%	8	16.7%
	Từ 5 – dưới 10 năm	6	7.8%	7	14.6%
Trình độ học vấn	Đại học/ cao đẳng	6	7.8%	6	12.5%
	Thạc sĩ	55	71.4%	36	75.0%
	Tiến sĩ	16	20.8%	6	12.5%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Kết quả tổng hợp của tác giả.

3.2.3.3. Nghiên cứu tình huống đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị

a. Mục tiêu nghiên cứu tình huống:

Mục tiêu của nghiên cứu tình huống nhằm trả lời câu hỏi: Khi nào việc đầu tư mở đường giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất ở đô thị (giai đoạn trước khi đầu tư, trong quá trình đầu tư hay giai đoạn đã hoàn thiện đi vào khai thác vận hành)? Mức giá trị đất gia tăng (nếu có) là bao nhiêu?

Trong đó, trọng tâm chính của nghiên cứu tình huống nhằm phân tích sâu và lượng hóa được tác động của đầu tư mới dự án CSHT đường giao thông đến sự thay đổi giá trị đất gia tăng tại đô thị tại địa bàn nghiên cứu (Hà Nội). Thêm vào đó, thông qua nghiên cứu tình huống, Luận án sẽ phân tích và đề xuất các giải pháp có liên quan trong quá trình thực hiện đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai.

b. Lựa chọn tình huống:

Tiêu chí lựa chọn tình huống đó là: (i) Dự án đầu tư CSHT giao thông có quy mô đủ lớn và vai trò quan trọng đối với địa bàn đô thị; (ii) Dự án đã hoàn thành đầu tư, tác động đến sự thay đổi giá đất đô thị; (iii) Có thể tiếp cận được trong thu thập dữ liệu.

Theo đó, tình huống điển hình được lựa chọn nghiên cứu đó là Dự án đầu tư phát triển đường giao thông đô thị tuyến Tố Hữu – Yên Lộ, tại Thành phố Hà Nội. Dự án Đường Tố Hữu – Yên Lộ có tên trước đây là dự án đường Lê Văn Lương kéo dài. Chiều dài toàn tuyến được tính từ ngã tư cuối đường Lê Văn Lương giao cắt với đường Khuất Duy Tiến đến đoạn giáp đê tả sông Đáy (tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 8,2 km). Dự án thuộc trên địa bàn Quận Thanh Xuân, Huyện Từ Liêm (nay Quận Nam Từ Liêm) và Quận Hà Đông. Dự án hạ tầng được khởi công từ ngày 11/4/2009, đi vào hoạt động vào ngày 10/10/2010 - đến nay. (Chi tiết xem phụ lục).

c. Thiết kế nghiên cứu:

Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng cách tiếp cận lý thuyết địa tô làm cơ sở phân tích. Theo đó, khi có xuất hiện việc đầu tư mở đường giao thông sẽ làm thay đổi các yếu tố cấu thành trong giá trị đất đai. Cụ thể, việc đầu tư mở đường giao thông sẽ làm tăng khả năng tiếp cận đất, theo đó làm gia tăng giá trị đất đai khu vực.

Tác giả thực hiện phân tích dựa vào 02 nguồn dữ liệu thu thập khác nhau, đó là:

(1) Nguồn dữ liệu 1: Giá trị đất và thông tin các thửa đất được xác định do các bộ phận thẩm định/ định giá thực hiện (phương pháp hồi quy Hedonic); (2) Nguồn dữ liệu 2: Giá trị đất và thông tin về đất đai dựa trên đánh giá của người sử dụng tại khu vực (nơi có dự án mở đường đi qua) cung cấp thông qua quá trình điều tra khảo sát.

Tác giả cho rằng, việc thực hiện phân tích với 02 nguồn dữ liệu trong nghiên cứu tình huống này là cần thiết. Bởi vì, dữ liệu liên quan giá đất tại thị trường đất đai và BĐS tại Việt Nam là khó thu thập, tổng hợp và thường không sẵn có. Ngoài ra, việc khảo sát người sử dụng đất cũng góp phần cung cấp thêm thông tin và góc nhìn đa chiều hơn khi đánh giá tác động của đầu tư công trình giao thông tới sự thay đổi giá trị đất đai.

Trong đó, việc phân tích các dữ liệu từ giá trị đất được định giá (nguồn dữ liệu

1) sẽ được thực hiện qua hàm hồi quy Hedonic tổng quát (được trình bày rõ ở mục sau).

Đối nguồn dữ liệu khảo sát từ người sử dụng đất (nguồn dữ liệu 2) được phân tích dựa trên mô hình nghiên cứu do tác giả đề xuất (hình bên dưới). Đây là kết quả rút ra được từ phân tích kết quả tổng quan nghiên cứu của các nghiên cứu tiền nhiệm trước đó (chi tiết xem phụ lục).

Khoảng cách đến trung tâm

Biến kiểm soát

Thời gian di chuyển

Giá trị đất

gia tăng

Cơ hội phát triển

Thay đổi trong sử dụng đất

Tác động của đầu tư CSHT giao thông

Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị

d. Thu thập dữ liệu:

(1) Nguồn dữ liệu 1:

Dữ liệu thu thập được chia thu thập theo các biến liên quan đến: Đơn giá đất, các thuộc tính liên quan đến đất đai được chia làm 04 nhóm: Đặc điểm thửa đất; Đặc điểm vị trí; Đặc điểm khả năng tiếp cận; và Đặc điểm khu vực (dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan phân tích mô hình giá Hedonic) (chi tiết xem phụ lục).

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cấp được sử dụng cho nghiên cứu này được thu thập từ các nguồn khác nhau. Tổng số có 338 quan sát được sử dụng để phân tích; cụ thể, quá trình thu thập dữ liệu như sau:

- Dữ liệu liên quan trong Giai đoạn thực hiện dự án và Giai đoạn dự án hoàn thành, được thu thập qua 02 nguồn chính: (1) Giá đất được định giá tại các báo cáo định giá/ thẩm định giá BĐS của các Công ty thẩm định giá; (2) Giá đất định giá lại căn cứ vào thông tin hồ sơ giao dịch đất đai/ BĐS đã thực hiện thành công tại văn phòng/ sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội;

- Dữ liệu trong Giai đoạn dự án vận hành: Giá đất được định giá điều chỉnh dựa trên giá giao dịch và giá rao bán của các thửa đất/ BĐS nằm trong khu vực nghiên cứu trong năm 2018 tại các Văn phòng môi giới và trang đăng tin rao bán BĐS. Các giá này được đánh giá lại bởi các cán bộ định giá và thẩm định giá;

- Ngoài ra, để đảm bảo đồng nhất về thời gian phân tích và tránh những tác động của thị trường BĐS lên việc tính toán sự thay đổi giá trị đất (giai đoạn 2011 – 2018), nghiên cứu sử dụng dữ liệu liên quan đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) do Tổng Cục thống kê công bố các năm (2010-2018) để tính toán và điều chỉnh giá đất tại các giai đoạn thời

gian khác nhau về cùng mốc thời điểm chung (chọn năm 2010 làm gốc thời gian tham chiếu) trước khi phân tích, đánh giá.

(2) Nguồn dữ liệu 2:

- Xây dựng bảng hỏi: Dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan tài liệu về phân tích tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất đô thị, tác giả thực hiện xây dựng bảng hỏi phục vụ cho điều tra khảo sát (chi tiết xem phụ lục).

- Điều tra khảo sát và tổng hợp dữ liệu: Sau khi thực hiện điều tra thử (pilot test) với 40 phiếu khảo sát người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Tác giả thực hiện tổng hợp phân tích mẫu khảo sát và điều chỉnh 1 số lỗi chính tả, câu chữ để hoàn chỉnh bảng khảo sát phục vụ điều tra chính thức.

Để thực hiện cuộc khảo sát chính thức, tác giả hướng dẫn và đào tạo nhóm sinh viên hỗ trợ quá trình điều tra khảo sát. Trong đó, có 04 sinh viên năm cuối thuộc chuyên ngành Bất động sản và Địa chính tham gia hỗ trợ khảo sát. Cuộc khảo sát được thực hiện trực tiếp tại địa bàn 03 quận nơi dự án đi qua với sự tham gia trực tiếp của 05 thành viên (tác giả + 04 sinh viên hỗ trợ). Thời gian khảo sát thực hiện từ tháng 11/2018 – Tháng 01/2019, tổng số phiếu thu về được sử dụng để phân tích là 216 phiếu.

3.3. Phân tích dữ liệu

3.3.3.1 Phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm

Sau khi hoàn thành các cuộc phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm, kết hợp tài liệu ghi chép của tác giả và người cùng quan sát, tác giả thực hiện việc nhập liệu vào máy tính. Các dữ liệu ghi chép được được chuyển sang dạng văn bản dạng (sau khi gỡ băng). Trong các file dữ liệu ghi chép, tác giả ghi chú thành từng dòng nội dung của người hỏi và người trả lời.

Sau giai đoạn gỡ băng, các dữ liệu được tổng hợp thành các hội thoại, nội dung sẽ được phân loại theo các chủ đề chính như: Giá trị đất gia tăng; Cơ chế tác động; Yếu tố tác động; Biểu hiệu sự gia tăng giá trị; Công cụ chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng v.v.

Để phân nhóm các nội dung các đoạn hội thoại có ý nghĩa giống nhau, từ đó xây dựng thành các nhóm và tiến hành mã hóa (coding). Thêm vào đó, tác giả kết hợp sử dụng nguyên lý và phương phương pháp thống kê học để phân tích như: xác định các tần số, tần suất, yếu vị các từ/ cụm từ phản ánh/ liên quan đến giá trị đất gia tăng và yếu tố ảnh hưởng làm gia tăng giá trị đất.

Trên cơ sở nội dung các hội thoại được phân nhóm, tác giả viết nhận định và phân tích, tổng hợp các nhận định chung của nghiên cứu.

3.3.3.2. Khảo sát bảng hỏi

Các phiếu trả lời khảo sát được mã hóa và nhập vào máy tính, được xử lý dữ liệu thông qua phần mềm Excel và SPSS. Sau đó, tác giả tiến hành phân tích thống kê mô tả, phân tích so sánh dựa trên các nguyên lý của kỹ thuật phân tích định lượng.

3.3.3.3. Nghiên cứu tình huống đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị

(i) Nguồn dữ liệu 1:

Phương pháp nghiên cứu triển khai được phân tích theo kỹ thuật phân tích định lượng. Cụ thể, nghiên cứu thực hiện phân tích mô hình hồi quy thông qua áp dụng kỹ thuật phân tích trước – sau (before – after analysis) kết hợp phương pháp hồi quy hedonic. Đây là phương pháp có ưu điểm vừa có thể xem xét ảnh hưởng của đầu tư CSHT lên giá đất và phân tích một số yếu tố khác (ví dụ: các yếu tố thuộc về đặc điểm thửa đất hoặc đặc điểm khu vực v.v.) (Mulley & Tsai, 2016).

Cụ thể, nghiên cứu chia 03 giai đoạn thời gian phân tích sự biến động giá trị gia tăng đất đai nằm trong khu vực đường giao thông đi qua [Giai đoạn dự án triển khai – xây dựng (2009-2010); Giai đoạn dự án hoàn thành (2011); Giai đoạn dự án vận hành (2011– 2018)]. Trong đó, nghiên cứu tiến hành các kỹ thuật phân tích như sau:

- Thực hiện việc kiểm định các giả thuyết bằng phân tích ANOVA;

- Thực hiện đo lường, đánh giá phân tích sự khác biệt trong thay đổi giá trị đất đai thông qua phân chia các đối tượng quan sát thành 02 nhóm phân tích, tương ứng với 02 khu vực: (1) Khu vực nằm trong 1 km (Đây được gọi là nhóm chịu tác động trực tiếp); và (2) Khu vực nằm ngoài 1 km (Đây được coi như là nhóm so sánh).

-Trên cơ sở áp dụng mô hình hồi quy Hedonic dạng tổng quát như sau:

𝑌𝑖 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑𝑗

𝛽𝑗𝑋𝑗 + 𝛾𝐷𝑖 + 𝜀𝑖 (1)

𝑖

Trong đó, Yi là giá đất được xác định bởi tất cả yếu tố thuộc tính có liên quan đến thửa đất có thể quan quan sát được (Xi)và Di là biến giả xác định thửa đất nằm ở khu vực chịu tác động hay khu vực kiểm soát.

Nghiên cứu này tập trung đánh giá tác động của đầu tư CSHT giao thông tại các giai đoạn khác nhau đến giá đất còn xem xét tác động các yếu tố khác thuộc về thửa đất đến sự thay đổi giá đất. Do đó, mô hình tổng quát số (1) được viết lại dưới dạng là:

𝑌𝑖 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑𝑗 𝛼𝑗𝑅𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛽𝑗𝐿𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛾𝑗𝐴𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛿𝑗𝑁𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑡 𝜃𝑡𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑡 +

∑𝑡 𝜗𝑗𝐶 𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑗 + 𝜀𝑖 (2)

Theo đó, trong công thức (2), Yi là giá đất được xác định cụ thể lần lượt bởi nhóm các yếu tố liên quan đến thửa đất (REi), vị trí (LCi), khả năng tiếp cận (ACi), đặc điểm khu vực (NEi). Ngoài ra, C là biến giả nhận giá trị là 0 (nếu thửa đất nằm trong khu vực kiểm soát) và 1 (nếu thửa đất nằm trong khu vực chịu tác động); biến giả thời gian

(yearit) thể hiện thay đổi giá đất do tác động thời gian và t là giai đoạn thời gian thửa đất được lựa chọn đưa vào phân tích. Trong mô hình (2), biến số phản ánh tác động của đầu tư CSHT lên sự thay đổi giá đất giữa 02 khu vực là biến C và biến thời gian 𝜗𝑗.

(ii) Nguồn dữ liệu 2: Tác giả áp dụng các kỹ thuật phân tích định lượng sử dụng trong SPSS như là: Phân tích thống kê mô tả; Phân tích EFA; hồi quy đa biến v.v. cho bộ dữ liệu thu thập để kiểm định các giả thuyết có liên quan về sự tác động của đầu tư mở Tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ đến sự thay đổi giá đất trong khu vực thông qua những biến nghiên cứu được đề xuất (chi tiết xem phụ lục).

Bảng tổng hợp cách thu thập, xử lý dữ liệu và phương pháp phân tích đã sử dụng được mô tả tại bảng dưới.

Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu

Phương pháp

Triển khai thực tế

Phân tích dữ liệu

Mục đích

Nghiên cứu tại bàn

Hệ thống cơ sở dữ liệu (tài liệu, số liệu về giá đất)

- Rà sát, đánh giá chính sách liên quan

- Thu thập số liệu về giá đất, phân tích và so sánh biến động (tương đối và tuyệt đối) tại các thời điểm khác nhau.

- Tổng quan tài liệu;

- Số liệu thứ cấp, văn bản quy định chính sách liên quan đến chủ đề nghiên cứu

Phỏng vấn sâu (Chuyên gia)

09 cuộc

(30 -45 phút/cuộc)

- Nhập dữ liệu dưới dạng văn bản;

- Thực hiện coding và phân nhóm;

- So sánh, đánh giá và viết các nhận định.

- Khám phá các biểu hiệu của gia tăng giá trị đất đai;

- Tìm hiểu cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất;

Thảo luận nhóm (Chuyên gia)

01 cuộc (06 chuyên gia)

- Nhập dữ liệu dưới dạng văn bản;

- Thực hiện coding và phân nhóm;

- So sánh, đánh giá và viết các nhận định.

- Bổ sung và khái quát hóa thuật ngữ gia tăng giá trị đất đai;

- Đánh giá & định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai;

Điều tra khảo sát (dữ liệu diện rộng)

125 chuyên gia, nhà hoạt động định giá đất & BĐS

Phân tích thống kê mô tả, tiến hành so sánh dựa trên các nguyên lý của kỹ thuật phân tích định lượng (thông qua giá trị trung bình, trung vị, điểm đánh giá)

- Thăm dò thêm ý kiến, thu thập và củng cố các phát hiện về gia tăng giá trị đất và các chính sách điều tiết có liên quan;

Nghiên cứu tình huống

01 dự án

(đầu tư CSHT giao thông đô thị)

(1) Giá đất giao dịch và giá đất được định giá: Sử dụng kỹ thuật phân tích Hedonic.

(2) Khảo sát người SDĐ: Thống kê mô tả; EFA; Hồi quy đa biến.

- Phân tích, đánh giá và đo lường tác động đầu tư CSHT giao thông làm gia tăng giá trị đất ở.

Nguồn: Tác giả xây dựng.

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM

4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị

Kết quả phân tích phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm chuyên gia trong nghiên cứu này, cho thấy quan niệm đánh giá về giá trị đất đai và gia tăng giá trị đất đai tại đô thị là có sự khác biệt, phụ thuộc vào đánh giá của các bên có liên quan đến quản lý và sử dụng đất. Trong đó, việc xác định và đánh giá biểu hiện giá trị đất gia tăng cần căn dựa trên giá trị đất đai trên cơ sở biểu hiện là giá đất trên thị trường. Cụ thể, trong bối cảnh thị trường, giá trị đất đai được xác định là khả năng mang lại thu nhập của đất đai tạo ra người sử dụng đất. Giá trị đất đai sẽ phản ánh được lợi thế và tiềm năng phát triển của đất. Giá trị đất được đánh giá từ giá trị nội tại bên trong của bản thân thửa đất và giá trị bên ngoài của đất đai. Ngoài ra, đã có những nhìn nhận về giá trị đất đai và gia tăng giá trị đất đai dựa trên các biểu hiện của giá trị kinh tế và phi kinh tế. Tuy nhiên, sự đánh giá về giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng lại được xem xét nhiều hơn dưới góc độ giá trị kinh tế của đất đai.

“… chúng ta cần tiếp cận giá trị đất đai theo quan điểm thị trường hiện đại. Hiện nay, giá trị đất đai được xác định dựa trên luồng thu nhập mà đất đai mang lại cho chủ sở hữu và chủ sử dụng đất – đây là quan niệm phổ biến mà thị trường ủng hộ và được nhiều người chấp nhận. Nếu theo quan điểm cổ điển thì khó mà xác định được chi phí cấu thành tạo ra đất. Vì bản chất, đất đai là sản phẩm tự nhiên có trước con người” (Đáp viên 1)

“…Giá trị đất đai được xác định bởi thu nhập mà đất đó tạo ra cho người sử dụng

(Đáp viên 3);

“… Giá trị đất bao gồm giá trị nội tại và giá trị bên ngoài, phản ánh những lợi thế, tiềm năng phát triển của đất đai. Những yếu tố cấu cấu thành này là cơ sở căn cứ trong định giá đất…” (Đáp viên 5).

Để xác định giá trị đất gia tăng cần phải xác định giá trị đất đai trên cơ sở biểu hiện của giá cả đất đai trong các giao dịch cụ thể (hay giá cá biệt). Tuy nhiên, trong mỗi giao dịch đất đai trên thị trường, giá đất (giá cả đất) được xác định phụ thuộc nhiều vào sự đánh giá chủ quan của từng cá nhân hay chủ thể tham gia vào các giao dịch. Chính vì vậy, giá đất trên thị trường là căn cứ hay cơ sở xác định giá trị đất đai ở những thời điểm cụ thể. Theo đó, khi xác định giá trị đất gia tăng ở các thời điểm khác nhau, chúng ta cần loại bỏ cũng yếu tố cá biệt như là yếu tố lạm phát, tâm lý cá nhân v.v.