Kết Quả Đánh Giá Về Nội Hàm Của Gia Tăng Giá Trị Đất Đai

“… Giá trị đất là khách quan, cơ sở tham chiếu là trục mà các yếu tố khác không tác động thay đổi như giá cả. Đây là yếu tố ngẫu nhiên” (Đáp viên 6)

“…Để xác định được giá trị đất đai .. chỉ có thể căn cứ vào giá đất trên thị trường … đây có thể là cơ sở tham chiếu tốt khi định giá đất trong điều kiện thị trường ổn định” (Đáp viên 2);

“Đây là mức giá đất phổ biến hay xuất hiện trong một vùng/ khu vực thị trường cụ thể…” (Đáp viên 3).

“…. Để xác định giá trị … cần căn cứ dựa vào các số liệu được khảo sát cụ thể chính xác, dựa trên thị trường…” (Đáp viên 4).

“… Giá trị đất đai gia tăng có thể được biểu hiện thông qua sự thay đổi tăng lên về hình thái tiền tệ trong các giao dịch đất đai. Khi đề cập giá trị đất gia tăng, bao giờ chúng ta cần có mốc so sánh, tham chiếu và tìm nhiều yếu tố làm thay đổi giá đất…” (Đáp viên 1);

“…Giá trị kinh tế của đất gia tăng là do các yếu tố thuộc về bản thân đất, thị trường, mức độ đầu tư vào đất, sự gia tăng phát triển của nền kinh tế thay đổi tăng thêm” (Đáp viên 4);

“… Khi đề cập đến giá đất gia tăng cần phải xác đinh và loại bỏ những yêu tố liên quan đến đầu cơ, lạm phát trên cơ sở tham chiếu từ giá đất trên thị trường…” (Đáp viên 6);

“…. Đã đề cập giá trị gia tăng thì phải có giá gốc để so sánh. Tuy nhiên, … cần cân nhắc việc gia tăng nhé. …có thể trong nhiều trường hợp giá lại thay đổi giảm chứ chưa chắc đã tăng đâu ....” (Đáp viên 7).

Các ý kiến đánh giá phần lớn mới chỉ tập trung vào các biểu hiện giá trị đất đai về kinh tế và phần gia tăng về kinh tế của đất đai. Trong khi đó, đánh giá về biểu hiện liên quan đến giá trị đất đai khác tiếp cận dưới góc độ phi kinh tế như là giá trị và sự gia tăng giá trị về môi trường, cảnh quan hay xã hội ít được quan tâm. Cụ thể, các giá trị phi kinh tế này dường như đã được nhóm các nhà hoạt động thực tiễn phát triển đất đai và đầu tư bất động sản quan tâm đánh giá.

“… Đúng là xem ở các khía cạnh khác, đất đai có liên quan đến mọi mặt của đời sống của con người. Do đó, đất đai gắn với các mục đất sử dụng đất khác nhau còn mang các giá trị như là giá trị xã hội, tâm lý hay cảnh quan, lịch sử…”; “…Giá trị phi kinh tế của đất được đánh giá phụ thuộc và từng quan điểm, đánh giá cá nhân người sử dụng đất và gắn với các mục đích phi kinh doanh …” (Đáp viên 1);

“…Giá trị nhà đất được cấu tạo bởi 02 thành phần giá kinh tế và phi kinh tế. Trong đó, biểu hiện ra chính là giá trị vị thế và giá trị chất lượng”; và “… các yếu tố phi kinh tế - giá trị về mặt xã hội sẽ có sự thay đổi nhanh hơn so với giá trị kinh tế của nhà đất” (Đáp viên 3- Nhà đầu tư phát triển BĐS);

“…Trong thị trường Việt Nam, dân mình thường chỉ đánh giá giá trị về mặt kinh tế của đất đai và BĐS. Anh quan sát hoạt động trên thị trường Việt Nam, cái gu tiêu dùng và đầu tư BĐS đất đai chỉ quan tâm đến lợi nhuận thôi. Cứ ở đâu có thông tin, cho rằng có tiềm năng tăng giá là họ nhẩy vào mua thôi. Họ có quan tâm gì đến các giá trị khác ngoài mức lời [giá trị kinh tế] họ thu được khi mua đất đâu” (Đáp viên 5

– nhà đầu tư kinh doanh BĐS);

“…. Đó là do mình tách riêng thành các giá trị khác nhau thôi. Thực ra, bản chất nó không hề mâu thuẫn với khái niệm gốc về giá trị đất đai. Trong giá trị của đất và các yếu tố cấu thành giá trị đất, đất đai ko tách dời yếu tố vị trí lợi thế, vùng khu vực…theo đó, khi đo lường giá trị không phải tách dời các yếu tố mà hướng đến mục tiêu kinh tế” (Đáp viên 8 – Giảng viên, nhà nghiên cứu);

“… Quan điểm của chúng tôi [Doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS nhà ở đô thị], giá trị BĐS bao gồm tiện ích tương ứng mà nhà đầu tư, cư dân lựa chọn sản phẩm khi đến với Doanh nghiệp chúng tôi. …”; “… để có được và khẳng định được giá trị của sản phẩm BĐS nhà ở chúng tôi cần nhiều thứ hơn” … như là “tiện ích, hạ tầng khu đô thị, chất lượng xây dựng …” (Đáp viên 9- Nhà đầu tư phát triển BĐS).

Bản thân hàng hóa đất đai có giá trị tự gia tăng theo thời gian do bởi thuộc tính tự nhiên của đất đai (hữu hạn). Theo đó, khi xem xét về giá trị đất gia tăng cần có xác định theo nguồn gây tác động làm gia tăng giá trị của đất đai, từ đó, chúng ta mới nhận diện được các biểu hiện sự gia tăng giá trị đất đai. Các biểu hiện gia tăng được xác định là giá trị đất gia tăng tự nhiên và giá trị đất gia tăng bất thường. Trong đó, sự gia tăng giá trị đất được được biểu hiện thông qua tiêu chí chung nhất khi đo lường dưới giá trị kinh tế của đất đó là: “Sự thay đổi tình trạng khả năng sinh lợi từ đất thấp chuyển sang tình trạng khả năng sinh lời từ đất cao hơn”.

“… Giá trị đất đai khi được xác định thường gắn với mục đích trao đổi, kinh doanh và thương mại. Cho nên, giá trị đất gia tăng cho thấy khả năng trao đổi và giá trị thương mại thửa đất” (Đáp viên 1);

“… Đó là sự tăng lên và thay đổi theo chiều hướng mang lại lợi ích kinh tế và các lợi ích khác của chủ sử dụng đất” (Đáp viên 4);

“…. Cần phải tính giá trị tương lai của đất và BĐS được hình thành khi có yếu tố mới tác động hay các điều kiện mới mà đất đai có được …” (Đáp viên 8);

“… Gia tăng giá trị đất chính là sự thay đổi, tăng lên về giá trị đất đai từ thấp lên cao do các yếu tố tác động đến” (Đáp viên 6);

“… Trên thế giới chưa đưa ra được định nghĩa cụ thể về giá trị đất gia tăng;… “ Người ta chỉ nói chung chung và họ đưa ra những định nghĩa cụ thể theo từng trường hợp, ví dụ như là gia tăng do đầu tư cơ sở hạ tầng.”; “… cần tập trung xem xét về gia tăng giá trị đột biến [hay còn gọi là gia tăng bất thường] của đất đai”; “ … đó chính là sự chuyển đổi tình trạng khả năng sinh lời của đất đai với khả năng sản sinh mật

độ kinh tế thấp sang tình trạng sản sinh mật độ kinh tế cao” (Đáp viên 11 – Dẫn từ báo cáo thảo luận nhóm).

Trên sở thống kê và phân tích từ vựng xuất hiện khi đề cập đến quan niệm và biểu hiện về giá trị đất gia tăng từ phỏng vấn sâu và thảo luận nhóm thấy rằng, có các nhóm từ khóa chiếm tỷ lệ phổ biến trong các câu trả lời diễn giải về gia tăng giá trị đất đó là: “Sự thay đổi tăng thêm”; “Mức giá đất trên thị trường”; “Thời điểm đánh giá”; “Khả sinh lợi”; “Mức độ tập trung”; “Sức sản xuất kinh tế của đất”. Tác giả thực hiện khái niệm hóa và đưa ra một số phát biểu liên quan đến gia tăng giá trị đất đai. Sau đó, qua quá trình khảo sát chuyên gia để khẳng định các phát biếu về biểu hiện giá trị đất gia tăng (bảng dưới). Theo đó, quan niệm về biểu hiện gia tăng giá trị đất là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ SDĐ nhận được sự đánh giá cao nhất (Giá trị điểm trung bình là 4,18). Tiếp theo, các quan niệm liên quan đến biểu hiện “Khả năng sinh lời; “Mức độ tập trung và khả năng sản xuất kinh tế của đất” (Giá trị điểm trung bình là 4,02). Cuối cùng là những đánh giá có liên quan đến biểu hiện về “Giá đất trên thị trường tại các thời điểm khác nhau”, “sau khi loại bỏ tác động của lạm phát”.

Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai

Chỉ tiêu

Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng lên của mức giá đất trên thị trường	Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ SDĐ	Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm của giá đất ở các thời điểm khác nhau sau khi loại bỏ tác động của yếu tố lạm phát	Giá trị đất gia tăng phản ánh tình trạng khả sinh lợi của đất thấp chuyển sang tình trạng khả sinh lợi của đất cao hơn	Nhìn từ góc độ kinh tế đất, giá trị đất gia tăng tại một khu vực phản ánh mức độ tập trung và khả năng sản xuất kinh tế của đất đai từ trạng thái thấp sang trạng thái cao.
N	Valid	125	125	125	125	125
N	Missing	0	0	0	0	0
Mean		2.95	4.18	3.39	4.02	4.02
Std. Error of Mean		.091	.056	.077	.064	.072
Mode		3	4	3	4	4
Minimum		1	3	1	2	2
Maximum		5	5	5	5	5
Sum		369	522	424	502	503

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Như vậy, kết quả phân tích cho thấy, các biểu hiện gia tăng giá trị đất đai được khái quát thông qua các tiêu chí chủ yếu, đó là: i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động (như là quá trình đầu tư của chủ sử dụng đất và can thiệp của nhà nước); iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất.

4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị

Từ kết quả nghiên cứu định tính, kết hợp với điều tra khảo sát chuyên gia (diện rộng) và kết quả nghiên cứu tại bàn, Luận án trình bày những đánh giá về thực trạng các yếu tố, trong đó tập trung khai thác nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp, tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam.

4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị

Kết quả phân tích cho thấy, các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam được gộp vào 03 nhóm chính là: nhóm yếu tố do người sử dụng đất; nhóm các yếu tố do nhà nước can thiệp; nhóm yếu tố khác (đất đai tự gia tăng, tác động của điều kiện thị trường, nền kinh tế, đô thị hóa v.v.). Trong đó, phân tích tần suất của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai nhóm các yếu do nhà nước can thiệp xuất hiện (được

nhắc đến - sử dụng phân tích và diễn giải ý kiến) nhiều nhất (chiếm đến 53,41 %), tiếp theo là nhóm các yếu tố khác (chiếm 35,48%), cuối cùng là nhóm yếu tố do người sử dụng đất (chiếm 11,11%) (Chi tiết kết quả tần suất xem phụ lục).

Cụ thể, những tác động gia tăng giá trị đất đô thị do chủ sử dụng đất tạo ra thường được đánh giá đề cao với vai trò của các doanh nghiệp đầu tư sử dụng đất, phát triển BĐS. Đối với các chủ sử dụng đất cá nhân, sự đóng góp làm gia tăng giá trị đất là chưa được đánh giá và nhìn nhận rõ nét:

“… Bình thường khi có quy hoạch, không có sự tham gia của nhà đầu tư vào thì làm gì có phát triển, toàn là đảo và đất nông nghiệp hoang vu ấy chứ…” (Đáp viên 5)

“…Chủ đầu tư có đầu tư hạ tầng trong các khu đô thị nên cũng làm thay đổi giá đất đai … làm gia tăng giá trị hơn…” (Đáp viên 6);

“…. Các doanh nghiệp họ nghiên cứu, tạo lập quy hoạch các khu đất sau đó đầu tư tạo lập làm cho đất thay đổi về mặt giá trị, tốn kém nhiều tiền của và thời gian lắm; Không phải dễ dàng từ đất nông nghiệp qua hoạt động phát triển dự án, giá trị đất tăng lên gấp nhiều lần cả …”; “… đường nội bộ khu đô thị, do chủ đầu tư xây dựng đầu tư họ làm theo quy hoạch, ý đồ thiết kế của dự án; đương nhiên tạo lập giá trị riêng cho dự án của họ …”. “… ví dụ như khu đô thị Ecopark đó, chủ đầu tư tạo lập toàn bộ hạ tầng trong khu vực khi đô thị đã làm cho giá đất trong khu vực tăng lên nhiều lần, đồng thời đất đai xung quanh khu vực khu đô thị cũng được hưởng lợi rất nhiều từ hạ tầng của khu đô thị, giá đất tăng lên nhiều đấy…” (Đáp viên 4);

“… cá nhân có đóng góp nhưng chỉ với tư cách là họ đóng góp trong diện tích đất, chi phí mua vào nhà ở mới. Góc độ doanh nghiệp, họ cũng đóng góp gia tăng giá trị, doanh nghiệp đóng góp toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng; … Nhà nước đóng góp là chính sách, quy hoạch và vốn đầu tư hạ tầng khung cho khu vực …” (Đáp viên 7)

“… người sử dụng đất cá nhân chỉ sử dụng giới hạn trong phần đất họ đang sử dụng thôi, có chăng họ đầu tư sửa chữa các công trình trên đất hoặc gia cố nền đất trên đó…”; “... còn các nhà đầu tư phát triển BĐS mới đóng vai trò dẫn dắt và làm tăng giá trị đất ..”; “ … cứ nhìn các khu đô thị mới được mọc ra và đầu tư phát triển thì rõ còn gì…” (Đáp viên 8);

“… Doanh nghiệp BĐS tạo ra giá trị gia tăng gắn liền với giá bất động sản và nền đất ở khu vực mà khu chung cư tọa lạc…”; “… giá trị BĐS do Tập đoàn đầu tư được tạo lập, gia tăng được phản ánh thông qua quy hoạch của khu đô thị, đầu tư hạ tầng phục vụ tiện ích và chất lượng xây dựng của từng tòa nhà và công trình đang tọa lạc tại khu vực…” (Đáp viên 9).

Trong nhóm yếu tố khác, các yếu tố có liên quan đến “tình hình phát triển kinh tế, thị trường BĐS, khan hiếm do nhu cầu sử dụng đất” được khẳng định có vai trò tác động đến sự gia tăng giá trị đất đai:

“…. Giá trị đất tăng lên là phụ thuộc vào các yêu tố thuộc về bản thân đất, thị trường đặc biệt khi diễn biến thị trường nóng; “… sự gia tăng phát triển của nền kinh tế…” (Đáp viên 4);

“… Khi nền kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất và BĐS càng gia tăng, điều này làm cho giá trị đất biến động tăng…; “tôi nhiều lần phân tích mối quan hệ giữa thị trường BĐS và tình kinh tế vĩ mô …; sự tăng trưởng nền kinh tế là điều kiện phát triển thị trường BĐS, góp phần tăng giá trị đất và tài sản trên đất.” (Đáp viên 1).

“… đúng là do thị trường… có những thông tin tích cực trên thị trường thì làm cho mọi người kỳ vọng vào sự phát triển thị trường của khu vực đó, nhà đầu tư quan tâm đầu tư hơn và làm cho đất tăng giá …” (Đáp viên 5);

“… . giá trị đất gia tăng nên chia tách thành nhiều nhân tố cụ thể khác nhau. Bên cạnh các yếu tố thị trường, do cung cầu, các lực lượng khác liên quan làm thay đổi giá đất…” (Đáp viên 2).

“… con người và nhu cầu sử dụng nhà đất thì luôn tăng, vô tận ấy, nhưng đất đai có đẻ thêm đâu…” (Đáp viên 9).

“… các ngành lĩnh vực sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị đất khác nhau; ví dụ, đất làm nhà hàng, kinh doanh du lịch khách sạn sẽ khác; đất làm nhà ở cũng sẽ khác, hay làm biệt thự… cũng rất khác; “… tính đến yếu tố ngành/ lĩnh vực sử dụng đất khi nền kinh tế phát triển thì giá đất các loại này cũng tăng rất khác nhau...” (Đáp viên 8).

Các yếu tố thuộc nhóm do nhà nhà nước can thiệp được đánh giá tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị nhiều nhất. Trong đó, sự tác động của từng yếu tố cụ thể trong nhóm là có sự khác biệt (chi tiết tác động của từng yếu tố sẽ được phân tích tại mục dưới). Cụ thể, chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư CSHT làm gia tăng giá trị đất đô thị có vai trò làm thay đổi đáng kể đến giá trị đất tại đô thị.

“…. Nhà nước có thể cho chuyển mục đích sử dụng đất và đầu tư hạ tầng làm thay đổi giá trị đất đai. Chuyển mục đích sử dụng đất có tác động rất lớn; đây coi như thị trường đất cấp 1, là điều kiện cơ bản đầu tiên làm cho phát sinh và tăng giá trị đất đai …” (Đáp viên 4);

“… Đất có 02 công năng là công năng tự nhiên hàm ý là đất này có thể sử dụng vào cái gì; công năng pháp lý – đây là đặc quyền của nhà nước quy định về mục đích sử dụng đất; đất đai được làm gì. Đất này chỉ được sử dụng vào mục đích mà nhà nước quy định; toàn bộ giá trị đất đai có gắn liền vào các công năng của đất đai Trong đó, công năng pháp lý có vai trò quyết định. (Đáp viên 15).

Tuy nhiên, việc đánh giá, sự gia tăng giá trị đất đô thị do nhà nước can thiệp thường gắn liền với quá trình “chuỗi” các biện pháp can thiệp, thông qua việc thực hiện sử dụng các công cụ đó là: “Quy hoạch phát triển đất → Quyết định về chính sách chuyển mục đích SDĐ → Đầu tư phát triển CSHT”. Do vậy, đánh giá so sánh tách biệt giá trị đất gia tăng là không khả dĩ. Theo đó, có ý kiến đánh giá vai trò tác động gia tăng giá trị đất do công cụ quy hoạch cần được nhấn mạnh. Do bởi, quy hoạch là công cụ can thiệp đầu tiên, tác động trực tiếp đến các hoạt động phát triển và sử dụng đất sau này.

“…. Thực ra, theo như tôi quan sát, giá đất tăng lên … phần lớn do quy hoạch và đầu tư cơ sở hạ tầng. Thường thì các quyết định này hay đi cùng nhau trong quyết định đầu tư của nhà nước …”; “…các dự án đầu phát triển sử dụng đất cũng làm thay đổi rất lớn đến giá đất…” (Đáp viên 3).;

“…. gần như không tách dời các yếu tố này; … yếu tố chính sách để thực hiện quy hoạch, cơ chế đầu tư con đường [đầu tư CSHT] chứ đâu mình có thể nói mỗi chính sách vận hành riêng; phải có quy hoạch và phải có cơ chế cụ thể vận hành chính sách [chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất] …Chính vì vậy, quy hoạch đóng vai trò quan trọng định hướng cho các công cụ khác và có vai trò quyết định đến thay đổi giá trị đất đai…” (Đáp viên 7).

Như vậy, kết quả nghiên cứu so sánh đánh giá tác động (sơ bộ) của các yếu tố trong nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp cho kết quả khác biệt và khó phân tách/ so sánh giữa các yếu tố trong cùng nhóm. Tác giả sử dụng kết quả khảo sát chuyên gia (diện rộng) để bổ sung đánh giá mức độ gia tăng giá trị đất đai do các nhóm yếu tố và từng yếu tố tác động của mỗi nhóm. Cụ thể, kết quả chấm điểm xếp hạng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp cho thấy, yếu tố “Đầu tư cở sở hạ tầng” tác động lớn nhất trong các yếu tố tác động (với mức điểm trung bình là Mean = 3,61) và tác động mạnh hơn so với 02 yếu tố trong cùng nhóm là “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” (có Mean = 4,12) và “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” (có Mean = 4,35).

Giá trị điểm trung bình các đánh giá

8.82

7.38

7.68

7.86

8.44

5.72

5.87

6.18

6.2

3.61

4.12

4.35

Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng

Nhà nước đầu tư cở sở hạ tầng xung quanh khu vực đất đai tọa lạc

Chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất

Quá trình gia tăng và phát triển của các hoạt động kinh tế tại khu vưc…

Đất đai khan hiếm do nguồn cung

bị giới hạn

Nhu cầu sử dụng đất cho các lĩnh

vực ngày tăng

Triển vọng sử dụng và tiềm năng phát triển đất đai, BĐS

Người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hợp lý

Sự gia tăng và tập trung dân số ngày càng cao

Sự phát triển của thị trường BĐS

Giá trị đất đai tự gia tăng theo thời gian

Tâm lý và nhu cầu nắm giữ đất đai của người dân

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết quả khảo sát.

Ghi chú: Điểm trung bình càng thấp thì mức độ tác động càng quan trọng.

Tuy nhiên, có một điểm đáng chú ý là kết quả phân tích về giá trị yếu vị (mode – giá trị xuất hiện nhiều nhất) của các đánh giá về các yếu tố tác động cho thấy, yếu tố “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” có “mode = 1”, sau đó là các yếu tố “Đầu tư cở sở hạ tầng” (có mode = 2) và “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” (có mode

= 3)”. Điều này có ý nghĩa là, trong mẫu nghiên cứu (125 quan sát), có sự xuất hiện nhiều nhất các ý kiến đánh giá tác động làm gia tăng giá trị đất đai với: Ý kiến đánh giá “Chính sách chuyển đổi mục đích SDĐ” có tác động lớn nhất; Ý kiến đánh giá “Đầu tư cở sở hạ tầng” có tác động lớn thứ 2; Ý kiến “Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất” có tác động lớn thứ 3 (chi tiết xem bảng dưới).