Diện Tích Sàn Xây Dựng Nhà Ở Hoàn Thành Trong Năm Phân Theo Loại Nhà

Một điểm đáng chú ý, trong tiến trình đô thị hóa, các địa phương đã thúc đẩy sự chuyển đổi đất đai tại các khu vực đô thị vào mục đích sử dụng nhà ở, bên cạnh việc phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị (chi tiết phụ lục). Cụ thể, kết quả tổng hợp số liệu về diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong giai đoạn 2014-2017 (bao gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ) ghi nhận sự gia tăng lớn trên cả nước. Trong đó, tổng nhà chung cư tập trung tạ các đô thị, có diện tích sàn tăng từ trung bình trên 2300 nghìn m2 mỗi năm (trong giai đoạn 2014 -2016) và tăng gần gấp 02 lần (đạt 4575 nghìn m2) vào năm 2017 (Tổng cục Thống kê, 2020). Xét trong giai đoạn 2009 – 2019, trung bình mỗi năm đô thị có khoảng 500.000 đơn vị nhà ở được xây dựng, chỉ tiêu nhà ở bình quân đầu người tăng từ 17,9 m2/người (năm 2009) đạt 24,9 m2/ người (năm 2019). Quỹ đất đô thị dành cho phát triển hệ thống CSHT được ưu tiên bố trí và đạt kết quả bước đầu. Tỷ lệ đất bố trí cho giao thông trong các khu đô thị đạt khoảng 10%-20% (Bộ Xây dựng, 2019a).

Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà

Đơn vị tính: Nghìn m2.

STT

Loại nhà	Năm 2014	Năm 2015	Năm 2016	Năm 2017
1	Nhà chung cư	2326	2324	2982	4575
1.1	Dưới 4 tầng	533	312	169	103
1..2	Từ 4 -8 tầng	438	175	319	102
1.3	Từ 9 - 25 tầng	1119	991	533	3667
1.4	Từ 26 tầng trở lên	236	846	1961	703
2	Nhà ở riêng lẻ	87517	91098	99506	97957
2.1	Dưới 4 tầng	85552	88787	96378	94852
2.2	Từ 4 tầng trở lên	1586	1953	2295	1753
2.3	Biệt thự	379	358	833	1352
3	Tổng số	89843	93422	102488	102532

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Tổng cục Thống kê (2020).

Như vậy, qua thực tế có thể thấy cung đất đô thị tăng lên đáng kể trong những năm qua tại các địa phương để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở và xây dựng CSHT. Việc mở rộng xây dựng đô thị, xây dựng CSHT giao thông ở các thành phố về phía vùng nông thôn, ngoại thành đã biến đất nông thôn lâu nay sử dụng với hiệu quả thấp trở thành nguồn cung đất rất lớn cho xây dựng nhà ở và các công trình thuộc kết cấu hạ tầng khác. Quá trình đô thị hoá đã làm chuyển dịch khả năng sử dụng đất đai, làm cho tăng cung về đất cho những nhu cầu xây dựng nhà ở và CSHT đô thị. Đây là yếu tố cơ bản tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị.

Tuy nhiên, khi xem xét tương quan đô thị hóa về đất đai và dân cư thấy rằng, trong giai đoạn 1995 – 2017 tốc độ đô thị hóa dân cư cao hơn so với đô thị hóa đất đai. Trong khi đó, ở giai đoạn những năm gần đây, bằng chứng thực tế cho thấy tốc độ đô thị hóa đất đai đã tăng nhanh đáng (Cao Viet Sinh; Demombynes et al., 2016). Cụ thể, đến tháng 12 năm 2018, diện tích đất đô thị (khu vực nội thành, nội thị) là 14.760 km2, chiếm 42,46% đất tự nhiên của đô thị cả nước. Diện tích quỹ đất xây dựng đô thị khoảng 3450 km2 tương đương khoảng 1,045% diện tích đất tự nhiên cả nước. So với năm 2009, đất xây dựng đô thị đã tăng lên 1,2 lần và đất đô thị tăng thêm 1261 km2. Tính đến tháng 10 năm 2020, cả nước có 841 đô thị so với số đô thị năm 2018 và 2019 lần lượt là 819 và 833 đô thị; tỷ lệ đô thị hóa (năm 2020) đạt khoảng 39,3% tăng cao hơn so với tỷ lệ năm 2018 (đạt 38%) và năm 2019 (đạt 38,4%). Tốc độ đô thị hóa cả nước trong giai đoạn 2016 -2020 ước đạt khoảng 39,2% (Bộ Xây dựng, 2019a).

Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020

Năm

Số đô thị	Tổng diện tích đất đô thị (ha)	Tỷ lệ đất đô thị trên tổng diện tích đất (%)	Tổng dân số đô thị (triệu người)	Tỷ lệ đô thị hóa (%)	Mật độ dân số đô thị (người/ha)
1995	420	836117	2,53	14,9	20,75	17,9
2000	629	990276	2,99	18,7	24,12	18,9
2005	675	1153549	3,48	22,3	27,10	19,4
2010	752	1372038	25,5	25,5	29,60	18,6
2015	775	1642420	31,0	31,0	34,30	18,9
2017	813	3400000	-	32,8	34,14	-
2018	819	-	42,46	-	38,0	-
2019	833	-	-	33,1	38,4	-
Tháng 10/2020	841	-	-	-	39,3	-

Nguồn: Tổng hợp theo số liệu của Bộ Xây dựng và Tổng cục Thống kê.

3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam

Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. Trong các quan hệ đất đất đai, nhà nước đóng vai trò vị thế là người đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai cho nên nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Cụ thể, nhà nước thực hiện quyền định đoạt bằng các phương thức chủ yếu như: Nhà nước trao QSD đất thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; Nhà nước quyết định mục đích SDĐ thông qua quy hoạch và kế hoạch SDĐ; Nhà nước quy định hạn mức và thời hạn SDĐ; Nhà nước định giá đất để thực hiện việc quản lý đất đai về mặt kinh tế; Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ; Nhà nước quyết định chính sách tài chính đất đai; Nhà nước quyết định thu hồi, trưng dụng đất. Theo đó, nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu là cơ sở và nền tảng pháp lý xuyên suốt trong quá trình hoạch định và thực thi pháp luật, chính sách về đất đai tại Việt Nam.

Ngoài ra, khi thực hiện quản lý đất đai cần thống nhất tuân thủ một số nguyên tắc khác, bao gồm: Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật; Ưu tiên sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm; Bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp; Thường xuyên cải tạo, bồi bổ đất đai (Trần Quang Huy, 2018).

Đối với người SDĐ, trong quá trình SDĐ cần phải tuân thủ nội dung quyền SDĐ của mình theo quy định của pháp luật và tương ứng với mỗi mục đích SDĐ cụ thể theo như cách thức phân loại đất của nhà nước. Trong tiến trình phát triển KT-XH, nhu cầu SDĐ luôn có sự thay đổi, chính vì vậy, việc chuyển mục đích SDĐ để phù hợp với nhu cầu phát triển là tất yếu khách quan. Theo quy định hiện hành, việc chuyển mục đích SDĐ là những thay đổi trong mục đích của loại đất đang sử dụng so với loại đất ban đầu so thông qua quyết định hành chính của nhà nước (đối với trường hợp phải xin phép) hoặc thông qua nghiệp vụ đăng ký đất đai (đối với trường hợp không phải xin phép). Có thể thấy rằng, các quyết định liên quan đề mục đích SDĐ và chuyển đổi mục đích SDĐ chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ từ phía cơ quan quản lý nhà nước.

Ở Việt Nam, trải qua các thời kỳ sửa đổi và bổ sung của Luật đất đai, có thể thấy rằng phần giá trị đất gia tăng đã được thể chế hóa nhằm bảo hộ phần gia tăng giá trị do người SDĐ đầu tư và nhà nước thực hiện điều tiết phần gia tăng giá trị đất không do người SDĐ tạo ra.

Trong đó, phần gia tăng giá trị đất do người SDĐ đầu tư tạo ra có thể hiện đây là phần giá trị chênh lệch giữa giá trị hiện tại của đất đai sau một quá trình người SDĐ thực hiện sử dụng, đầu tư, bồi bổ, cải tạo so với phần giá trị ban đầu của đất đai; giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra chính là giá trị chênh lệch của giá trị đất hiện tại do tác động của nhà nước, cộng đồng xã hội so với giá trị ban đầu vốn có của đất đai (thường được phản ánh qua các quyết định quy hoạch SDĐ, thay đổi mục đích SDĐ, đầu tư CSHT v.v).

Quy định chính sách, pháp luật

Trong hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai của Việt Nam, các quy định liên quan đến điều tiết phần giá trị đất gia tăng không do người SDĐ tạo ra có thể được khái quát và tập trung vào 03 nhóm chủ yếu đó là: chính sách về giá đất; chính sách tài chính đất đai và chính sách phân phối lại. Trong đó, phân kỳ hệ thống chính sách và pháp luật về quản lý đất đai nói chung ở Việt Nam được chia làm 04 giai đoạn cơ bản: Giai đoạn 1: Trước năm 1994, khi chưa áp dụng các quy định Luật đất đai năm 1993; Giai đoạn 2: Luật Đất đai năm 1993 đến trước 01/7/2004, theo các quy định của Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998 và 2001; Giai đoạn 3 từ sau 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014, theo quy định của Luật đất đai 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993; Giai đoạn 4: Sau ngày 01/7/2014 – nay, theo các quy định của Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành.

Tài chính đất đai

Nhà

nước

Giá đất

Người

SDĐ

Phân phối lại

Thời

gian

1993

2003

2013

Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam

Nguồn: Nguyễn Thanh Lân (2018).

Qua mỗi giai đoạn Luật Đất đai, các nhóm chính sách trên có những thay đổi, điều chỉnh và đóng vai trò khác nhau trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng; cụ thể: Chính sách giá đất đóng vai trò“dẫn truyền”; Chính sách tài chính đất đai đóng vai trò điều tiết trực tiếp – thực hiện thông qua chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và thuế đất đai; Chính sách điều tiết lại - thực hiện thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, và chính sách phát triển, tạo quỹ đất cho đầu tư CSHT. Nội dung các mục sau đây sẽ đề cập khái quát đến các quy định chính sách theo từng nhóm vấn đề.

3.1.2.1. Chính sách giá đất đóng vai trò “dẫn truyền” trong điều tiết phần giá trị đất gia tăng

Trong quan hệ đất đai, cơ chế giá đất đóng vai trò trung tâm thể hiện và phản ánh các mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai. Tại Việt Nam, các quy định chính sách và pháp luật về giá đất được tổng hợp qua bảng dưới đây.

Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam

Năm

Văn bản pháp luật	Hình thức áp dụng
1994	87/CP,90/CP	Giá đất do UBND quy định
1996	303/TTg	K= 0,5→1,8
1998	17/CP	K= - ≤50%; +≥ 50%
1998-2004	22/CP	K = Giá thị trường/Thu nhập Giá UBND
2005	188/CP; 197/CP	Giá UBND 1/1
2006	17/CP	Xác định sát thị trường
2007	123/CP	Tăng khung, xác định sát thị trường
2009	69/CP	Xác định sát thị trường
2014 -2019	NĐ 44/2014/ NĐ-CP; TT 36/2014/TT- BTNMT; NĐ 96/2019/NĐ-CP	Quy định về khung giá, bảng giá, giá đất cụ thể; Tư vấn giá đất; Xác định phù hợp giá phổ biến thị trường

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Hiện nay, chính sách giá đất tại Việt Nam được quy định trong Luật Đất đai 2013. Trong đó, giá đất được hiểu là khoản tiền tương ứng phải trả để có quyền SDĐ đối với một diện tích đất cụ thể trong thời gian SDĐ xác định. Cụ thể, Điều 3, Luật Đất đai 2013 có quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Có thể thấy rằng, ở Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị quyền SDĐ – Đây là đại lượng đo lường và biểu thị giá trị của quyền SDĐ được tiền tệ hóa khi tham gia vào các giao dịch trên thị trường; Giá đất vừa mang hàm ý kinh tế vừa mang hàm nghĩa pháp lý (Trần Quang Huy, 2018).

Ở nước ta đang tồn tại 02 loại giá đất, đó là: (i) Giá đất do Nhà nước quy định (Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể); và (ii) Giá đất do các tổ chức tư vấn xác định. Trong đó, giá đất do Nhà nước quy định và công bố nhằm phục vụ cho các mục đích thu tài chính đất đai và các mục đích khác của Nhà nước. Thông thường, đây là giá

đất được xác định hàng loạt, công bố theo định kỳ và quy định cụ thể về thời điểm ban hành, thời kỳ áp dụng giá với các mục đích cụ thể khác nhau. Ngoài ra, theo quy định, giá đất nhà nước quy định còn là giá đất cụ thể - đây là giá đất do UBND các tỉnh/ thành phố xác định và áp dụng trong một số trường hợp nhất định. Trong khi đó, giá đất do tư vấn xác định tại từng thời điểm - Đây là giá đất được xác định độc lập, do các tổ chức có chức năng về tư vấn định giá đất thực hiện và công bố.

Việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những nơi có đấu giá quyền SDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112, Luật Đất đai 2013).

So với Luật Đất đai 2003 trước đây quy định định giá đất “sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” tại Điều 57 được thay bằng “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Trong đó, giá đất phổ biến trên thị trường được định nghĩa là “mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định” (Mục 3, Điều 3, Nghị định 44/2014/NĐ-CP).

- Về các phương pháp định giá đất: Có 05 phương pháp sử được dụng để xác định giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP). Trong đó, chúng ta có thể thấy rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp chuyển tiếp, kế thừa các quy định về hệ số K trong các văn bản hướng dẫn của các Luật đất đai trước đó (định nghĩa hệ số K tại Mục I.1 Thông tư số 145/1998/TT-BTC);

- Phạm vi áp dụng giá đất được xác định điều 113 và 114 Luật Đất đai 2013. Cụ thể, giá đất đóng vai trò “dẫn truyền” trong điều tiết giá trị đất gia tăng được thể hiện như sau:

Thứ nhất, giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất là giá đất theo mục đích SDĐ mới sau chuyển đổi; Chính giá đất đóng vai trò được xem là trọng số quyết định trong tổng số thu về tiền SDĐ, tiền thuê đất - phản ánh phần giá trị đất tăng theo do các yếu tố tác động;

Thứ hai, Khi thực hiện quy hoạch làm thay đổi mục đích SDĐ, loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất thì UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp – căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính;

Thứ ba, khi nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ thì người SDĐ chỉ được hưởng giá trị QSDĐ đang sử dụng và phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất theo mục đích mới bằng chênh lệch giữa giá trị của mục đích mới và giá trị quyền SDĐ hiện đang sử dụng;

Thứ tư, giá đất trong bồi thường khi thực hiện thu hồi đất để giao và cho thuê theo quy hoạch là giá đất theo mục đích đang sử dụng phù hợp với mục đích khi giao đất hoặc công nhận quyền SDĐ (nhà nước sẽ không xác định giá đất bồi thường theo giá trị của mục đích sẽ sử dụng theo quy hoạch).

3.1.2.2. Chính sách thu tài chính đất đai đóng vai trò điều tiết trực tiếp phần giá trị đất gia tăng

Thu tài chính đất đai là một khoản thu cho ngân sách nhà nước từ các loại thuế đất đai, tiền SDĐ, tiền thuê đất, thu tiền cho thuê tài nguyên đất đai, các loại phí, lệ phí và một số hình thức thu khác. Nội dung các khoản thu này phản ánh mối quan hệ giữa nhà nước và người SDĐ; mức độ thu của các khoản này thường có mối quan hệ tương quan mật thiết với giá đất; các khoản thu được quy định khác nhau theo từng trường hợp cụ thể (đối tượng SDD, loại đất, mục đích, nguồn gốc SDĐ, quyền và nghĩa vụ SDĐ v.v.). Trong phạm vi luận án, chính sách thu tài chính đất sẽ tập trung xem xét các chính sách về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất và thuế đất đai (chi tiết xem phụ lục 6).

Chính sách thu tiền SDĐ:

“Tiền SDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 21, Điều 3 Luật đất đai 2013). Theo đó, nhóm đối tượng nộp tiền SDĐ bao gồm: (i) Người được Nhà nước giao đất sử dụng vào các mục đích ở và mục đích thương mại (thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà để bán kết hợp cho thuê, thực hiện dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền SDĐ gắn liền với hạ tầng); (ii) Người đang SDĐ được nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh; (iii) Người SDĐ là các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước 01/7/2014 khi được công nhần quyền SDĐ.

Trong đó, việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện thông qua một trong hai hình thức đấu giá quyền SDĐ và chỉ định (không đấu giá quyền

SDĐ). Số tiền SDĐ phải nộp được xác định trên cơ sở tính toán dựa vào diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận QSDD và giá mỗi m2 đất tính thu tiền SDĐ.

Giá đất tính thu tiền SDD được xác định theo từng trường hợp cụ thể, bao gồm:

(i) Giá đất được xác định theo Bảng giá đất do UBND tỉnh/ thành phố quy định; (ii) Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; (iii) Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư.

Chính sách thu tiền thuê đất:

Tiền thuê đất là số tiền mà người thuê đất phải trả trong trường hợp được nhà nước cho thuê đất đối với một diện tích đất xác định. Ở Việt Nam, chính sách thu tiền thuê đất đầu tiên áp dụng đối với người nước ngoài thuê đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt nam theo Luật Đầu tư nước ngoài 1987, ra đời trước cả khi Luật Đất đai 1993. Hiện nay, chính sách thu tiền thuê đất áp dụng theo Luật Đất đai 2013, Nghị định 46/2014/NĐ-CP, Nghị định 35/2017/NĐ-CP, Nghị định 123/2017/NĐ-CP và Nghị định số 79/2019/NĐ-CP.

Việc cho thuê đất áp dụng đối với người SDĐ (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) vào các mục đích sản xuất kinh doanh; và được áp dụng theo một trong hai hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Căn cứ xác định để thu tiền thuê đất là diện tích thuê, thời hạn cho thuê đất và đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đât là đơn giá trúng đấu giá. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm mà không thông qua hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất hằng năm bằng tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) giá đất tính thu tiền thuê đất. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông hình thức đấu giá, đơn giá thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được xác định là giá đất cụ thể của thời hạn thuê đất.

Chính sách thuế đất đai:

(a) Thuế sử dụng đất

Về cơ bản, hệ thống thế sử dụng đất ở nước ta chia làm 02 nhóm đối tượng chịu thuế là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Về thuế sử dụng đất nông nghiệp: Việt Nam áp dụng các quy định của Luật Thuế Sử dụng Đất nông nghiệp từ năm 1993. Trong đó, nội dung chính sách thuế đất nông nghiệp đã thực hiện phân phối giá trị gia tăng theo hạng đất chịu thuế, do thuế suất thuế SDĐ nông nghiệp và giá thóc; áp dụng qua đất trông cây hàng năm và cây lâu năm. Cụ