CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN MINH HỌA VÀ GIẢI PHÁP TỔNG THỂ VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
3.1. PHÂN TÍCH DỰ ÁN MINH HỌA
Dự án minh họa mang tính điển hình, phản ánh được thực trạng về tình hình thẩm định tài chính dự án tại các Ngân hàng thương mại hiện nay. Số liệu thẩm định tài chính của dự án sẽ được nêu chi tiết tại Phụ lục số 01: Tài chính dự án minh họa trong phần cuối luận văn này, sau đây ta sẽ đi vào thẩm định dự án:
3.1.1. Thông tin chung về dự án minh họa
Tên dự án: dự án tòa nhà văn phòng cho thuê Địa chỉ: tại Phố Lớn, quận Đống Đa, Hà Nội. Chủ đầu tư: Tập đoàn A
Bảng 3.1: Bảng thông số dự án và các giả định
Giá trị | Đơn vị tính | |
1. Thông số quy hoạch Diện tích khu đất Diện tích xây dựng Hệ số sử dụng đất Mật độ xây dựng Số tầng nổi Số tầng hầm Thời gian xây dựng Thời gian khai thác (bao gồm cả thời gian xây dựng) Diện tích sàn xây dựng + Văn phòng + Tầng kỹ thuật + Tầng hầm 2. Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư xây dựng Lãi vay trong thời gian thi công xây dựng Tỷ lệ vốn tự có/tổng đầu tư chưa lãi vay (30%) Tỷ lệ vốn vay/ tổng đầu tư chưa lãi vay (70%) Lãi suất vay Thời gian ân hạn gốc và lãi vay Thời gian vay vốn | 3,760 2,256 14 60% 27 3 3 47 39.848 31.584 188 8.076 731.480 605.841 125.639 181.752 424.089 18% 03 9 | |
mét vuông (m2) | ||
mét vuông (m2) | ||
lần | ||
60% | ||
tầng | ||
tầng | ||
năm | ||
năm | ||
mét vuông (m2) | ||
mét vuông (m2) | ||
mét vuông (m2) | ||
mét vuông (m2) | ||
Triệu VNĐ | ||
Triệu VNĐ | ||
Triệu VNĐ | ||
Triệu VNĐ | ||
Triệu VNĐ năm năm năm |
Có thể bạn quan tâm!
-
Khấu Hao Và Vấn Đề Xác Định Thời Gian Khấu Hao -
Báo Cáo Kết Quả Hoạt Động Kinh Doanh 2 Năm Kỳ Gần Nhất: (Đơn Vị: Triệu Đồng) -
Chuyển Tiền Trong Nước Và Thanh Toán Quốc Tế -
Dòng Tiền Dự Án Và Các Chỉ Tiêu Tài Chính Mới Như Sau: -
Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - 8 -
Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - 9
Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.
Chỉ tiêu | Giá trị | Đơn vị tính |
3.1.Cho thuê văn phòng thu tiền hàng năm (40% tổng diện tích) Giá cho thuê Công suất khai thác cho thuê 3.2.Cho thuê văn phòng thu tiền 1 lần (60% tổng diện tích) Giá cho thuê thu tiền một lần Tiến độ thu tiền, thu đều trong 04 năm 3.3.Cho thuê tầng hầm Số chỗ cho thuê ô tô Giá cho thuê ô tô Số chỗ cho thuê xe máy Giá cho thuê ô tô 4.Chi phí Chi phí vận hành tòa nhà Chi phí thuê đất hàng năm Chi phí quản lý bảo dưỡng 5. Chỉ tiêu tài chính đầu vào Tỉ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng Thuế thu nhập doanh nghiệp Tỷ giá USD/VNĐ Tỷ lệ biến động tỷ giá Tỷ lệ biến động giá thuê | 12.637 35 90% 18.950 3.000 04 92 40 400 40 0,5% 294 trđ/năm 0,2% 18% 25% 21.000 5% 2% | mét vuông (m2) USD/m2/tháng 90% mét vuông (m2) USD/m2 năm Chỗ cho thuê USD/xe/tháng Chỗ cho thuê USD/xe/tháng % Doanh thu 294 trđ/năm 0,2%CPXD USD/VNĐ /năm /năm |
3.Phương án khai thác
Nhận xét: Bảng thông số được xây dựng trên các giả định tương đối cao so với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hiện tại:
- Giá cho thuê thu tiền hàng năm là 35 USD/tháng/m2 và tăng 2% mỗi năm.
- Giá cho thuê thu tiền một lần là 3.000 USD/m2
- Công suất khai thác 90% diện tích ngay từ những năm đầu dự án đi vào hoạt động.
3.1.2. Thẩm định về tổng mức đầu tư
Bảng 3.2 Tổng vốn đầu tư dự án
Nội dung | Đơn vị tính (triệu đồng) | Thành tiền | |
Trước thuế VAT | |||
1 2 | Chi phí xây dựng | VNĐ | 304,074 112,037 |
Chi phí thiết bị | VNĐ | ||
3 4 | Chi phí tư vấn xây dựng | VNĐ | 22,964 5,106 |
Chi phí khác | VNĐ | ||
5 | Chi phí dự phòng | VNĐ | 42,759 |
6 7 | Chi phí quản lý dự án | VNĐ | 18,900 100,000 |
Chi phí được quyền thuê đất | VNĐ | ||
8 | Lãi vay trong xây dựng | VNĐ | 125,639 |
Tổng mức đầu tư | VNĐ | 731,480 |
Nhận xét:Lãi vay ngân hàng trong thời gian thi công được tính vào tổng mức đầu tư. Phương pháp này sẽ dẫn đến tình trạng tổng giá trị đầu tư dự án phụ thuộc nhiều vào lãi vay trong thời gian xây dựng. Cùng một dự án đầu tư như nhau, tỷ lệ vay nợ khác nhau, lãi suất thời điểm vay khác nhau ... dẫn đến tổng giá trị đầu tư khác nhau. Điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn: mặc dù bản chất giá trị tài sản tạo ra từ dự án là bằng nhau và khả năng khai thác dự án là như nhau nhưng giá trị tài sản lại khác nhau => Phương pháp tính toán này rất không hợp lý.
3.1.3. Thẩm định chi phí khấu hao tài sản số định
Bảng 3.3: Chi phí khấu hao tài sản cố định (Đơn vị tính: triệu VNĐ)
Nội dung | Nguyên giá | Số năm khấu hao | 1 | 2 | ... | 44 | |
1 | Nhà cửa - vật kiến trúc | 619,443.24 | 47 | 13,180 | 13,180 | ... | 13,180 |
2 | Thiết bị máy móc | 112,036.91 | ... | ||||
Phần kiến trúc (thang máy) Phần kiến trúc - thay thế Hệ thống điện Hệ thống cấp thoát nước ĐHKK và thông gió Phòng cháy chữa cháy Hệ thống điện nhẹ | 32,001.60 32,001.60 31,739.24 1,210.41 24,298.68 4,892.89 17,894.09 | 10 10 7 6 10 6 7 | 3,200 | 3,200 | ... | ||
... | |||||||
4,534 | 4,534 | ... | |||||
202 | 202 | ... | |||||
2,430 | 2,430 | ... | |||||
815 | 815 | ... | |||||
2,556 | 2,556 | ... | |||||
3 | Tổng cộng | 731,480.15 | 26,917 | 26,917 | ... | 13,180 |
Nhận xét: Từ việc tính lãi vay trong thời gian thi công xây dựng vào giá trị đầu tư nên đã làm tăng tổng mức đầu tư. Do vậy khi tổng mức đầu tư được đưa vào tính khấu hao theo quy định thì chi phí lãi vay cũng được trích khấu hao. Khi lãi vay tăng => khấu hao tăng sẽ dẫn đến chi phí tăng => thu nhập trước thuế giảm => giảm thuế thu nhập doanh nghiệp => khuyến khích doanh nghiệp càng đi vay nhiều càng có lợi vì được lợi thuế, điều này rất không hợp lý.
Thực tế việc sử dụng đòn bảy tài chính sẽ giúp doanh nghiệp tăng chi phí lãi vay hay lãi vay chính là “lá chắn thuế” cho doanh nghiệp. Tuy nhiên đòn bảy tài chính chỉ có ý nghĩa trong các giới hạn nhất định là khi lợi suất từ dự án cao hơn lãi suất vay Ngân hàng, chứ không có nghĩa khuyến khích doanh nghiệp vay càng nhiều càng tốt. Việc tính lãi vay vào tổng mức đầu tư như trên không phản ánh được khía cạnh này.
Tiếp theo chúng ta sẽ thẩm định tiếp đến Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đầu tư theo các giả định đã được nêu trong Bảng thông số dự án và đã được nêu tại Bảng 3.1, chương III, trang 33 - 34.
3.1.4. Thẩm định về hoạt động kinh doanh của dự án
Bảng 3.4: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh: (Đơn vị tính: triệu VNĐ)
Năm 01 2014 | Năm 02 2015 | Năm 03 2016 | ... | Năm 45 2058 | |
1. Doanh thu: | 427,186 | 405,995 | 405,995 | ... | 107,526 |
1.1 Doanh thu cho thuê văn phòng | 107,406 | 107,406 | 107,406 | ... | 107,406 |
1.2 Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần, thu đều trong 4 năm đầu | 319,660 | 298,469 | 298,469 | ... | |
- Tiến độ bán hàng | 25% | 25% | 25% | ... | |
1.3 Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí | 120 | 120 | 120 | ... | 120 |
- Hiệu suất cho thuê văn phòng (90%) | 0.90 | 0.90 | 0.90 | ... | 0.90 |
- Hệ số biến động giá/năm (2%/năm) | 0.02 | 0.02 | 0.02 | ... | 0.02 |
- Hệ số biến động tỷ giá/năm (5%/năm) | 0.05 | 0.05 | 0.05 | ... | 0.05 |
2. Chi phí | 4,088 | 3,976 | 3,976 | ... | 2,409 |
- CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu) | 2,136 | 2,030 | 2,030 | ... | 538 |
- Chi phí duy tu bảo dưỡng0.2%/TTS) | 1,463 | 1,463 | 1,463 | ... | 1,463 |
- Chi phí thuê đất | 294 | 294 | 294 | ... | 294 |
Hệ số trượt giá 5%/năm | 0.05 | 0.05 | 0.05 | ... | 0.05 |
3. Lợi nhuận trước thuế, lãi vay & Khấu hao (EBITDA) | 423,099 | 402,019 | 402,019 | ... | 105,117 |
- Chi phi khấu hao TSCĐ | 26,917 | 26,917 | 26,917 | ... | 13,180 |
4. Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT) | 89,951 | 71,951 | 53,951 | ... | 92,052 |
- Trả lãi vay trong vận hành | 89,951 | 71,951 | 53,951 | ... | |
5. Lợi nhuận trước thuế (EBT) | 306,230 | 303,150 | 321,150 | 92,052 | |
- Thuế thu nhập doanh nghiệp | 76,558 | 75,788 | 80,288 | ... | 23,013 |
6. Lợi nhuận ròng | 229,673 | 227,363 | 240,863 | ... | 69,039 |
Nhận xét:
- Thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện đang rất “ảm đạm” và chưa có dấu hiệu phục hồi trong vòng vài năm tới. Mặt khác chính sách thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng nhà nước và hạn chế cho vay của các Ngân hàng thương mại ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Theo khảo sát của các tổ chức chuyên môn về thị trường bất động sản tại Hà Nội “cung” đang vượt
“cầu”, giá cho thuê văn phòng hạng A chỉ giao động từ 25 - 27 USD/m2/tháng. Do vậy đối với dự án này, giả định giá cho thuê văn phòng 35 USD/tháng/m2, giá cho thuê văn phòng thu tiền một lần 3.000 USD/m2, công suất cho thuê ngay từ những năm đầu 90% là tương đối cao. Trường hợp các giả định thiếu chính xác sẽ ảnh hưởng đến việc tính toán giá trị dòng tiền vào và chất lượng các chỉ tiêu được đánh giá hiệu quả dự án.
3.1.5. Thẩm định về dòng tiền dự án
Bảng 3.5: Dòng tiền dự án (Cashflow) (Đơn vị tính: triệu VNĐ)
2011 | 2012 | 2013 | 2014 | ... | 2058 | |
Năm | 0 | 1 | 2 | 3 | ... | 47 |
1. Dòng tiền ra Chi phí đầu tư xây dựng Chi lãi vay trong thời gian xây dựng 2. Dòng tiền vào (EBITDA + TD) EBITDA sau thuế Quỹ khấu hao TSCĐ (Khấu hao* thuế) 3.Dòng tiền cashflow Chiết khấu dòng tiền hiện tại Dồn tích dòng tiền chiết khấu 4.Kết quả chỉ tiêu tài chính dự án NPV IRR Thời gian hoàn vốn PP - có chiết khấu Tỷ suất sinh lợi PI | 218,025 200,353 17,672 -218,025 -218,025 -218,025 159,513 23.85% 7.49 1,22 | 243,954 202,744 41,211 -243,954 -206,741 -424,767 | 269,500 202,744 66,756 -269,500 -193,551 -618,317 | 324,053 6,729 317,324 324,053 197,229 -421,089 | ... | 82,219 3,295 78,924 82,021 34 159,513 |
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
... | ||||||
Triệu đồng | ||||||
Năm | ||||||
Nhận xét:
- Tỷ suất chiết khấu lấy bằng lãi suất vay Ngân hàng là chưa hợp lý không dựa trên nguyên tắc về cơ cấu vốn vay và vốn chủ. Đối với vốn chủ sở hữu đầu tư dự án, nhà đầu tư là người chịu rủi ro cuối cùng nên thường đòi hỏi tỷ suất sinh lời của vốn chủ sở hữu cao hơn so với vốn vay. Do vậy phải tính tỷ suất chiết khấu bằng chính chi phí vốn bình quân có trọng số WACC.
- Kết quả các tiêu tài chính dự án: NPV>0, IRR > WACC, PI >1. Xét trên góc độ các chỉ tiêu tài chính thì dự án trên có hiệu quả.
3.1.6. Thẩm định độ nhạy dự án
Sự thay đổi của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng sẽ gây biến động và ảnh hưởng đến các yếu tố đầu ra. Phân tích độ nhạy cho phép ta đánh giá độ chắc chắn về hiệu quả tài chính của một dự án đầu tư khi có những thay đổi bất lợi so với các giả định ban đầu. Đây là cơ sở đưa ra quyết định đầu tư hay loại bỏ dự án, củng cố thêm cho quyết định đầu tư hoặc đưa các biện pháp hạn chế rủi ro khi cần thiết. Đối với dự án yếu tố làm thay đổi hiệu quả tài chính của dự án chính là giá thuê và công suất khai thác.
Bảng 3.6 Thẩm định độ nhạy dự án
BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẬY CỦA DỰ ÁN | ||||||
DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI | ||||||
Chỉ tiêu | NPV | Mức thay đổi của công suất khai thác | ||||
159,513 | -20% | -10% | 0% | 5% | 10% | |
0% | -25% | (35,750) | (16,385) | 6,854 | 19,635 | 32,416 |
Mức thay đổi của giá | -10% | 41,279 | 63,285 | 89,692 | 104,981 | 121,968 |
0% | 105,470 | 129,676 | 174,701 | 175,542 | 194,228 | |
5% | 140,775 | 166,192 | 196,692 | 213,467 | 230,970 | |
10% | 176,080 | 202,707 | 234,660 | 252,234 | 269,808 | |
DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI | ||||||
Chỉ tiêu | IRR | Mức thay đổi của công suất khai thác | ||||
23.85% | -20% | -10% | 0% | 5% | 10% | |
0% | -25% | 16.62% | 17.38% | 18.25% | 18.72% | 19.18% |
Mức thay đổi của giá | -10% | 19.59% | 20.39% | 21.84% | 22.40% | 24.84% |
0% | 22.03% | 22.86% | 19.18% | 24.36% | 24.95% | |
5% | 23.36% | 24.20% | 25.18% | 25.70% | 26.33% | |
10% | 24.67% | 25.53% | 26.52% | 27.05% | 27.58% | |
%
0%
%
0%
Nhận xét :
- Khi giá cho thuê và công suất khai thác đúng như giả định không thay đổi thì NPV = 159,513
triệu đồng và IRR = 23,85%.
- Khi giá giảm 25%, công suất giảm 20% NPV âm (35.750) triệu đồng, IRR = 16.62% < WACC
=> dự án không hiệu quả.
- Khi giá giảm 25%, công suất giảm 10%, NPV vẫn âm (16.385) triệu đồng, IRR = 17.38% < WACC => dự án không hiệu quả.
=> Hiệu quả dự án nhạy cảm với giá cho thuê và công suất cho thuê. Ngưỡng rủi ro dự án có thể chấp nhận khi giá giảm 25% và công suất khai thác không thay đổi. Nếu quá giới hạn trên NPV sẽ âm, dự án không hiệu quả.
3.1.7. Giải pháp kỹ thuật về thẩm định tài chính dự án từ phân tích dự án minh họa
Từ các phân tích dự án minh họa về phương pháp thẩm định cũng như các Bảng thông số giả định dự án. Bắt đầu từ thực trạng và các vấn đề còn tồn tại, chúng tôi đưa ra một số điều chỉnh đối với dữ liệu đầu vào và phương pháp thẩm định tài chính dự án như sau.
Chi tiết tại Phụ lục số 02 : Bảng tài chính dự án sau khi điều chỉnh (trang 68).
- Thứ nhất: Không tính lãi vay vào tổng mức đầu tư: loại bỏ lãi vay ra khỏi tổng giá trị đầu tư dự án => Tổng mức đầu tư dự án sẽ giảm từ 731.480 triệu đồng giảm xuống còn 605.841 triệu đồng.
- Thứ hai: Tính tỷ suất chiết khấu WACC để chiết khấu dòng tiền: vì việc tính tỷ suất chiết khấu bằng lãi suất vay Ngân hàng là không hợp lý, mặt khác cơ cấu vốn vay 70% là tương đối cao. Chúng ta sẽ điều chỉnh lại cơ cấu vốn 50% vốn vay, 50% vốn chủ sở hữu.
Áp dụng công thức số (1.5) tại Chương I để tính WACC.
Giả định:
Tỷ lệ vay nợ/tổng mức đầu tư là: 50%
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp: 25%
RD: Lãi suất vay vốn 18%/năm
RF: Lợi suất tài sản không có rủi ro, thường tương đương lãi suất trái phiếu kho bạc là: 12%/năm
RM: Lợi suất của tài sản có độ rủi ro thị trường là: 24%/năm Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng cổ phiếu: 1,1
E
Khi đó ta có: R
= 12% + (24% - 12%) x 1,1 = 25,2%
Ta có WACC = 50% x 18% x (1-25%) + 50% x 25,2% = 19,35%
Qua phần phân tích trên ta thấy có sự khác biệt giữa lãi suất vay Ngân hàng 18% và WACC là
19,35%.
- Thứ ba: Điều chỉnh các giả định đầu vào:
- Giá cho thuê trả tiền hàng năm từ 35 USD/m2/tháng xuống 30 USD/m2/tháng.
- Giá cho thuê 47 năm thu tiền một lần từ 3.000 USD/m2 xuống 2.700 USD/m2
- Công suất khai thác từ 90%/năm xuống 80%/năm.
Bảng 3.7: Bảng thông số dự án đầu vào điều chỉnh như sau:
Giá trị | Đơn vị tính | |
1. Thông số quy hoạch (không thay đổi so với Bảng 3.1) | Triệu VNĐ Triệu VNĐ Triệu VNĐ năm năm năm mét vuông (m2) USD/m2/tháng 90% mét vuông (m2) USD/m2 năm %Doanh thu 294 trđ/năm 0,2%CPXD | |
2. Tổng mức đầu tư | ||
Tổng mức đầu tư xây dựng | 605.841 | |
Tỷ lệ vốn tự có/tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) | 181.752 | |
Tỷ lệ vốn vay/ tổng đầu tư chưa lãi vay (50%) | 424.089 | |
Lãi suất vay | 18% | |
Thời gian ân hạn gốc và lãi vay | 04 | |
Thời gian vay vốn | 10 | |
3.Phương án khai thác | ||
3.1.Cho thuê văn phòng thu tiền hàng năm (40% tổng diện tích) | 12.637 | |
Giá cho thuê | 30 | |
Công suất khai thác cho thuê | 80% | |
3.2.Cho thuê văn phòng thu tiền 1 lần (60% tổng diện tích) | 18.950 | |
Giá cho thuê thu tiền một lần | 2.700 | |
Tiền độ thu tiền, thu đều trong 04 năm | 04 | |
4.Chi phí (không thay đổi so với Bảng 3.1) | ||
Chi phí vận hành tòa nhà | 0,5% | |
Chi phí thuê đất hàng năm | 294 trđ/năm | |
Chi phí quản lý bảo dưỡng | 0,2% | |
5. Chỉ tiêu tài chính đầu vào (chỉ số khác giữ nguyên Bảng 3.1) | ||
Tỉ suất chiết khấu WACC | 19,35% |
- Thứ tư: Đánh giá tiến độ hoàn thành dự án.
- Tiến độ hoàn thành dự án là một trong các yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu, tiến độ thu tiền qua đó sẽ ảnh hưởng đến Bảng dòng tiền dự án. Trường hợp dự án không hoàn thành như dự kiến, chi phí phát sinh do giá nguyên vật liệu tăng => tổng mức đầu tư tăng => hiệu quả tài chính dự án giảm dòng tiền thu sẽ bị giảm và ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính NPV, IRR, PI ... do giá trị thời gian của tiền tệ. Mặt khác dự án chậm tiến độ sẽ làm chi phí lãi vay tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận kế toán. Do vậy vấn đề thẩm định tiến độ hoàn thành dự án là một trong các giải pháp quan trọng.