Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - 9

NPV (2011)

159,513

Tr.VNĐ

Năm Năm

IRR

23.85%

Thời gian hoàn vốn không chiết khấu

5.32

Thời gian hoàn vốn có chiết khấu

7.49

DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI

Chỉ tiêu

NPV

Mức thay đổi của công suất khai thác

159,513

-20%

-10%

0%

5%

10%

0%

-25%

(35.750)

(16.385)

6.854

19.635

32.416

Mức thay đổi của giá

-10%

41.279

63.285

89.692

104.981

121.968

0%

105.470

129.676

174.701

175.542

194.228

5%

140.775

166.192

196.692

213.467

230.970

10%

176.080

202.707

234.660

252.234

269.808

DIỄN BIẾN CỦA IRR KHI CÔNG SUẤT KHAI THÁC VÀ GIÁ CÙNG THAY ĐỔI

Chỉ tiêu

IRR

Mức thay đổi của công suất khai thác

23,85%

-20%

-5%

0%

5%

10%

0%

-25%

16,62%

17,38%

18,25%

18,72%

19,18%

Mức thay đổi của giá

-10%

19,59%

20,39%

21,84%

22,40%

24,84%

0%

22,03%

22,86%

23,82%

24,36%

24,95%

5%

23,36%

24,20%

25,18%

25,70%

26,33%

10%

24,67%

25,53%

26,52%

27,05%

27,58%

CHỈ TIÊU

GIÁ TRỊ

ĐVT

CHỈ TIÊU

%

GIÁ TRỊ

ĐVT

1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH:

3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT)

Diện tích khu đất

3,760.0

m2

Diện tích cho thuê V.P

40%

12,634

m2

Diện tích xây dựng

2,256.0

m2

Giá cho thuê

35

USD/m2/tháng

Hệ số sử dụng đất

14.0

lần

Diện tích chuyển nhượng V.P

60%

18,950

m2

Mật độ xây dựng

60%

Giá bán

3,000

USD/m2

Số tầng nổi

27

tầng

Cho thuê tính phí

Số lượng

Đơn giá (USD/m2)

Số tầng hầm

3

tầng

Ô tô

92

40

Thời gian xây dựng

3.0

năm

Xe máy

400

4

2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO

4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

605,841

Tr.VND

Lãi suất vay vốn Ngân hàng

18%

/năm

5. TỶ SUẤT CHIẾT KHẤU

19,35%

/năm

Suất đầu tư trung bình

19.88

Tr.VND/m2

Tỷ lệ vay vốn (D/V)

50%

Tỉ suất chiết khấu tính WACC

19,35%

/năm

Tỷ lệ vốn chủ (E/V)

50%

Diện tích sàn xây dựng

39,848

m2

Rf: Lợi suất tài sản không có rủi ro

12%

/năm

+ Văn phòng

31,584

m2

Rm: Lợi suất TS rủi ro thị trường

24%

+ Tầng kỹ thuật

188

m2

Hệ số β: Hệ số rủi ro ước lượng CP

1,1

+ Tầng hầm

8,076

m2

6. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT

Tiền thuê đất

294

Tr.VND/năm

Tốc độ tăng giá mỗi năm

2%

Tỷ giá VND/USD

21,000

Tỷ lệ vốn tự có

30%

Tốc độ tăng tỷ giá

5%

HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA:

NPV

92,968

Tr.VND

IRR

23.72%

Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu

5.27

Năm

Thời gian hoàn vốn - chiết khấu

8.17

Năm

NỘI DUNG

ĐVT

CÁCH TÍNH

THÀNH TIỀN

GHI CHÚ

Trước VAT

Sau VAT

1

Chi phí xây dựng

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

304,074

334,482

GXL

2

Chi phí thiết bị

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

112,037

123,241

GTB

3

Chi phí tư vấn xây dựng

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

22,964

25,261

GCPTV

4

Chi phí khác

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

5,106

5,616

GCPK

5

Chi phí dự phòng

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

42,759

47,035

GDPP

6

Chi phí quản lý dự án Fland

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

18,900

20,790

GFLAND

7

Chi phí được quyền thuê đất

VNĐ

Theo bảng chi tiết VĐT

100,000

110,000

GGPMB

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

VNĐ

605,841

666,425

TMĐT

THỜI GIAN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Tổng CP đến năm 0

Quý 2/2011

2011

2012

2013

Quý 3

Quý 4

Quý 1

Quý 2

Quý 3

Quý 4

Quý 1

Quý 2

Quý 3

Quý 4

Chi phí đầu tư: Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị

Chi phí quyền thuê đất Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn ĐTXD Chi phí khác

Chi phí dự phòng Huy động vốn: Vốn tự có (30%)

Vốn vay ngân hàng (70%)

167.000

26.677

20.000

1.890

511

4.276

26.677

8.003

18.674

6.677

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

605.841

304.074

112.037

100.000

18.900

22.964

5.106

42.759

605.841

181.752

424.089

87.000

27.134

27.134

27.134

27.134

27.134

27.134

27.134

27.134

14.005

14.005

14.005

14.005

14.005

14.005

14.005

14.005

80.000

1.890

1.890

1.890

1.890

1.890

1.890

1.890

1.890

1.890

2.871

2.871

2.871

2.871

2.871

2.871

2.871

2.871

511

511

511

511

511

511

511

511

511

4.276

4.276

4.276

4.276

4.276

4.276

4.276

4.276

4.276

167.000

6.677

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.686

50.100

2.003

15.206

15.206

15.206

15.206

15.206

15.206

15.206

15.206

116.900

4.674

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

Cân đối (II)-(I) >=0

Nợ và lãi vay trong tg XD Nợ gốc vay cho đầu tư XD Acc. Nợ gốc tính lãi

Lãi vay trong thời gian XD

18.674

135.574

6.101

424.089

125.639

116.900

4.674

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

35.480

116.900

140.247

175.727

211.207

246.688

282.168

317.648

353.128

388.608

424.089

5.261

6.311

7.908

9.504

11.101

12.698

14.294

15.891

17.487

19.084

Tổng nợ & lãi vay vốn

122.161

141.674

146.558

183.635

220.712

257.789

294.865

331.942

369.019

406.096

443.173

Thời gian vay Thời gian ân hạn

9

năm

3

năm kể từ lần rút vốn đầu tiên

Kế hoạch trả nợ

2.011

2.012

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

2.024

Số vay phát sinh trong kỳ Lãi vay xây dựng nhập gốc

Trả gốc tiền vay trong kỳ

140.247

141.921

41.211

141.921

17.672

66.756

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

49.728

Số dư cuối kỳ tính lãi

Cân đối KH trả nợ

157.920

341.051

2.012

549.728

449.728

349.728

249.728

149.728

49.728

2.024

2.011

2.013

2.014

2.015

2.016

2.017

2.018

2.019

2.020

2.021

KH + LNST lũy kế + LV đã trả + Dư tiền

Trả gốc tiền vay Trả lãi vay

290.44

3

379.351

482.7

72

600.7

06

532.7

43

480.5

08

100.000

100.000

100.000

100.000

100.000

49.728

96.697

77.347

57.997

38.647

19.297

4.811

Chênh lệch nguồn

93.746

202.004

324.775

462.058

413.445

425.969

NỘI DUNG

NGUYÊN GIÁ

Năm KH

1

2

3

4

5

6

7

…

45

I

Giá trị tài sản

Nhà cửa- vật kiến trúc (Toàn bộ chi phí trừ thiết bị)

Thiết bị máy móc

Phần kiến trúc (thang máy)

Phần kiến trúc (thang máy)_thay thế Hệ thống điện

Hệ thống cấp thoát nước ĐHKK và thông gió Phòng cháy chữa cháy

Hệ thống điện nhẹ

605,840.86

…

I.1

493,803.95

…

493,803.95

47

10,506

10,506

10,506

10,506

10,506

10,506

10,506

…

10,506

…

I.2

112,036.91

…

32,001.60

10

3,200

3,200

3,200

3,200

3,200

3,200

3,200

…

32,001.60

10

…

31,739.24

7

4,534

4,534

4,534

4,534

4,534

4,534

4,534

…

1,210.41

6

202

202

202

202

202

202

202

…

24,298.68

10

2,430

2,430

2,430

2,430

2,430

2,430

2,430

…

4,892.89

6

815

815

815

815

815

815

815

…

17,894.09

7

2,556

2,556

2,556

2,556

2,556

2,556

2,556

…

Tổng cộng

24,244

24,244

24,244

24,244

24,244

24,244

24,244

…

10,506

NĂM

NĂM 02

2015

NĂM

NĂM 04

2017

NĂM 05

2018

NĂM

NĂM

NĂM 08

2021

NĂM

NĂM 10

2023

NĂM

NĂM 12

2025

01

03

06

07

09

11

2014

2016

2019

2020

2022

2024

1. Doanh thu:

80%

2%

5%

0,5%

0,2%

350.575

350.576

81.833

268.622

25%

120

0,80

0,02

0,05

3.422

1.753

1.212

294

350.576

350.576

81.833

268.622

25%

120

0,80

0,02

0,05

3.422

1.753

1.212

294

81.953

81.833

120

0,80

0,02

0,05

2.011

410

1.212

294

0,05

81.953

81.953

81.953

81.833

120

0,80

0,02

0,05

2.011

410

1.212

294

0,05

81.953

81.953

81.833

120

0,80

0,02

0,05

2.011

410

1.212

294

0,05

81.953

81.953

81.833

120

0,80

0,02

0,05

2.011

410

1.212

294

0,05

- Doanh thu cho thuê văn phòng

81.833

81.833

81.833

81.833

81.833

81.833

- Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần, thu đều trong 4 năm đầu

268.622

268.622

-Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn)

25%

25%

- Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí

120

120

120

120

120

120

- Hiệu suất cho thuê văn phòng

0,80

0,80

0,80

0,80

0,80

0,80

- Hệ số biến động giá

0,02

0,02

0,02

0,02

0,02

0,02

- Hệ số biến động tỷ giá

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

2. Chi phí

3.422

3.422

2.011

2.011

2.011

2.011

- CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu)

1.753

1.753

410

410

410

410

- Chi phí hành chính (duy tu bảo dưỡng/TS)

1.212

1.212

1.212

1.212

1.212

1.212

- Chi phí khác thuê đất

294

294

294

294

294

294

- Hệ số trượt giá

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

0,05

Lợi nhuận trước thuế,KH và lãi vay (EBITDA)

347.154

347.154

347.154

347.154

79.942

79.942

79.942

79.942

79.942

79.942

79.942

79.942

- Chi phi khấu hao TSCD (KH)

23.614

23.614

23.614

23.614

23.614

23.614

22.597

15.506

15.506

15.506

13.076

13.076

Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT)

323.540

323.540

323.540

323.540

56.328

56.328

57.345

64.436

64.436

64.436

66.866

66.866

- Trả lãi vay trong vận hành(LV)

96.697

77.347

57.997

38.647

19.297

4.811

Lợi nhuận trước thuế (EBT)

226.843

246.193

265.543

284.893

37.031

51.517

57.345

64.436

64.436

64.436

66.866

66.866

- Thuế thu nhập doanh nghiệp

56.711

61.548

66.386

71.223

9.258

12.879

14.336

16.109

16.109

16.109

16.716

16.716

Lợi nhuận ròng

170.132

184.645

199.157

213.670

27.773

38.638

43.009

48.327

48.327

48.327

50.149

50.149

NỘI DUNG

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

…

2058

Năm

1

2

3

4

5

6

7

8

47

I

Dòng tiền ra

200,353

200,353

202,744

202,744

202,744

202,744

…

…

Chi phí theo tiến độ xây dựng

…

II

Dòng tiền vào (EBITDA + TD)

266,426

6,061

260,365

266,427

6,061

260,365

266,427

6,061

260,365

266,427

6,061

260,365

66,018

6,061

59,957

66,018

6,061

59,957

…

…

…

62,655

2,627

60,028

1

Quỹ khấu hao TSCĐ (KH* thuế)

2

EBITDA sau thuế

…

Dòng tiền

-200,353

-202,744

-202,744

266,426

266,427

266,427

266,427

66,018

66,018

…

62,655

Chiết khấu dòng tiền hiện tại

-200,353

-169,873

-142,332

156,715

131,307

110,018

92,181

19,138

16,035

…

15

Dồn tích dòng tiền chiết khấu

-200,353

-370,226

-512,559

355,844

-224,537

- 114,518

-22,337

-3,199

12,837

…

92,968

III

Chỉ tiêu tài chính

NPV (2011)

92,968

Tr.VNĐ

Năm Năm

IRR

23.72%

PP không chiết khấu

5.27

PP có kể đến chiết khấu

8.17