Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

DANH MỤC VIẾT TẮT‌

VPBank: Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng WTO : Tổ chức thương mại thế giới

TSCĐ : Tài sản cố định TSLĐ : Tài sản lưu động

NHTM :Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng nhà nước

WACC : Tỷ suất chiết khấu hay chi phí vốn bình quân Thuế TNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp

ĐHKK : Điều hòa không khí KH: Khấu hao

CHÚ THÍCH‌

Tiêu chuẩn văn phòng Hạng A:

1. Tổng diện tích từ 20.000 m2 trở lên

2. Diện tích sàn mỗi văn pḥng hợp lư từ 1.000 m2 trở lên

3. Vị trí: nằm ở khu trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt

4. Dịch vụ công nghệ:

+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70 m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động

+ Thang máy: Thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá

+ Điện: Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì

+ Ánh sáng: có chất lượng tốt nhất.

+ Hệ thống thông minh của toà nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển.

+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy.

5. Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê lựa chọn.

TÀI LIỆU THAM KHẢO‌

1. PGS.TS. Vũ Duy Hào, PGS.TS. Lưu Thị Hương (2009), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội.

2. PGS.TS. Nguyễn Đình Kiệm, TS. Bạch Đức Hiển (2008), Tài chính doanh nghiệp, Nhà xuất bản tài chính, Hà Nội.

3. TS. Nguyễn Minh Kiều (2008), Tài chính doanh nghiệp (lý thuyết, bài tập và bài giảng), Nhà xuát bản Thống kê, Hà Nội.

4. Nguyễn Tất Bình (2000), Phân tích hoạt động doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê, Hà Nội.

5. Nguyễn Tấn Bình, Nguyễn Trần Huy (2009), Phân tích quản trị tài chính, Nhà xuất bản thống kê, Hà Nội,

6. PGS.TS.Phan Thị Cúc, Ths.Đoàn Văn Huy, Ths.Trần Duy Vũ Ngọc Lan (2010), Hệ thống thông tin tài chính Ngân hàng, Nhà xuất bản Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.

7. Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật số: 47/2010/QH12

Luật các tổ chức tín dụng ngày 16/06/2010, Hà Nội.

8. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2010), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội.

9. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2009), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội.

10. Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2008), Báo cáo tài chính thường niên, Hà Nội.

11. Bộ tài chính (2009), Thông tư số 203/2009/TT - BTC Khấu hao TSCĐ ngày 20/10/2009, Hà Nội.

Nguồn từ internet:

http://vi.wikipedia.org/wiki http://www.saga.vn/ http://vneconomy.vn/ http://www.gov.vn/ http://stox.vn/stox/ http://cafef.vn/

PHỤ LỤC 01: TÀI CHÍNH DỰ ÁN MINH HỌA Bảng 1: THÔNG SỐ ĐẦU TƯ‌

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TÒA NHÀ LÁNG HẠ

Địa điểm: Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội

CHỈ TIÊU	GIÁ TRỊ	ĐVT	CHỈ TIÊU	%	GIÁ TRỊ	ĐVT
1. THÔNG SỐ QUY HOẠCH:			3. PHƯƠNG ÁN KHAI THÁC (chưa VAT)
Diện tích khu đất	3,760.0	m2	Diện tích cho thuê V.P	40%	12,634	m2
Diện tích xây dựng	2,256.0	m2	Giá cho thuê		35	USD/m2/tháng
Hệ số sử dụng đất	14.0	lần	Diện tích chuyển nhượng V.P	60%	18,950	m2
Mật độ xây dựng	60%		Giá bán		3,000	USD/m2
Số tầng nổi	27	tầng	Cho thuê tính phí		Số lượng	Đơn giá (USD/m2)
Số tầng hầm	3	tầng	Ô tô		92	40
Thời gian xây dựng	3.0	năm	Xe máy		400	4
2. CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH ĐẦU VÀO			4. TỔNG MỨC ĐẦU TƯ		731,480	Tr.VND
Lãi suất vay vốn Ngân hàng	18%	/năm	(đã bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
Suất đầu tư trung bình	19.88	Tr.VND/m2	Trong đó:
Tỉ suất chiết khấu tính NPV	18%	/năm
Diện tích sàn xây dựng	39,848	m2	Tổng mức đầu tư chưa có lãi vay:		605,841	Triệu đồng
+ Văn phòng	31,584	m2	Lãi vay trong xây dựng		125,639	Triệu đồng
+ Tầng kỹ thuật	188	m2	Tỷ giá VND/USD		21,000
+ Tầng hầm	8,076	m2	5. TĂNG GIÁ VÀ LẠM PHÁT
Tiền thuê đất	294	r.VND/năm	Tốc độ tăng giá mỗi năm	2%
Tỷ lệ vốn tự có	30%		Tốc độ tăng tỷ giá	5%
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ĐẦU RA:
NPV	159,513	Tr.VND
IRR	23.8%
Thời gian hoàn vốn - không chiết khấu	5.3	Năm
Thời gian hoàn vốn - chiết khấu	7.5	Năm

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 81 trang tài liệu này.

Bảng 2: TỔNG GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ

KHÁI TOÁN VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

STT

NỘI DUNG	ĐVT	CÁCH TÍNH	THÀNH TIỀN		GHI CHÚ
NỘI DUNG	ĐVT	CÁCH TÍNH	Trước VAT	Sau VAT	GHI CHÚ
1	Chi phí xây dựng	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	304,074	334,482	GXL
2	Chi phí thiết bị	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	112,037	123,241	GTB
3	Chi phí tư vấn xây dựng	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	22,964	25,261	GCPTV
4	Chi phí khác	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	5,106	5,616	GCPK
5	Chi phí dự phòng	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	42,759	47,035	GDPP
6	Chi phí quản lý dự án Fland	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	18,900	20,790	GFLAND
7	Chi phí được quyền thuê đất	VNĐ	Theo bảng chi tiết VĐT	100,000	110,000	GGPMB
8	Lãi vay trong xây dựng	VNĐ	Theo bảng Vay ngân hàng	125,639	125,639	LV
	TỔNG MỨC ĐẦU TƯ	VNĐ		731,480	792,064	TMĐT

Chi phí xây lắp Chi phí thiết bị

Chi phí tư vấn xây dựng Chi phí khác

Chi phí dự phòng

Chi phí FLand

Chi phí được quyền thuê đất Lãi vay trong xây dựng

Bảng 3: BẢNG KHẤU HAO TÀI SẢN CỐ ĐỊNH

ĐV: Triệu đồng

NỘI DUNG	NGUYÊN GIÁ	Năm KH	1	2	3	4	5	6	7	…	44
I	Giá trị tài sản Nhà cửa- vật kiến trúc (Toàn bộ chi phí trừ thiết bị) Thiết bị máy móc Phần kiến trúc (thang máy) Phần kiến trúc (thang máy)_thay thế Hệ thống điện Hệ thống cấp thoát nước ĐHKK và thông gió Phòng cháy chữa cháy Hệ thống điện nhẹ	605,840.86									…
I.1		493,803.95									…
		493,803.95	47	10,506	10,506	10,506	10,506	10,506	10,506	10,506	…	10,506
											…
I.2		112,036.91									…
		32,001.60	10	3,200	3,200	3,200	3,200	3,200	3,200	3,200	…
		32,001.60	10								…
		31,739.24	7	4,534	4,534	4,534	4,534	4,534	4,534	4,534	…
		1,210.41	6	202	202	202	202	202	202	202	…
		24,298.68	10	2,430	2,430	2,430	2,430	2,430	2,430	2,430	…
		4,892.89	6	815	815	815	815	815	815	815	…
		17,894.09	7	2,556	2,556	2,556	2,556	2,556	2,556	2,556	…
	Tổng cộng			24,244	24,244	24,244	24,244	24,244	24,244	24,244	…	10,506

Bảng 4: BẢNG DOANH THU LỢI NHUẬN

CHỈ TIÊU

NĂM 01	NĂM 02	NĂM 03	NĂM 04	NĂM 05	NĂM 06	NĂM 07	NĂM 08	NĂM 09	…	NĂM 45
2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022		2058
1. Doanh thu:		427,186	405,995	405,995	405,995	107,526	107,526	107,526	107,526	107,526	…	107,526
- Doanh thu cho thuê văn phòng		107,406	107,406	107,406	107,406	107,406	107,406	107,406	107,406	107,406	…	107,406
- Doanh thu cho thuê 50 năm thu tiền 1 lần,
thu đều trong 4 năm đầu		319,660	298,469	298,469	298,469						…
-Tiến độ bán hàng (đối với VP bán dài hạn)		25%	25%	25%	25%						…
- Doanh thu kinh doanh dịch vụ thu phí		120	120	120	120	120	120	120	120	120	…	120
- Hiệu suất cho thuê văn phòng	90.00%	0.90	0.90	0.90	0.90	0.90	0.90	0.90	0.90	0.90	…	0.90
- Hệ số biến động giá	2%	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	0.02	…	0.02
- Hệ số biến động tỷ giá	5%	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	…	0.05
											…
2. Chi phí		4,088	3,976	3,976	3,976	2,409	2,409	2,409	2,409	2,409	…	2,295
- CP quản lý vận hành tòa nhà (0.5%Dthu)	0.5%	2,136	2,030	2,030	2,030	538	538	538	538	538	…	538
- Chi phí hành chính (duy tu bảo dưỡng/TS)	0.2%	1,463	1,463	1,463	1,463	1,463	1,463	1,463	1,463	1,463	…	1,463
- Chi phí khác thuê đất		294	294	294	294	294	294	294	294	294	…	294
Hệ số trượt giá		0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	0.05	…
Lợi nhuận trước thuế,KH và lãi vay (EBITDA)		423,099	402,019	402,019	402,019	105,117	105,117	105,117	105,117	105,117	…	…
- Chi phi khấu hao TSCD (KH)		26,917	26,917	26,917	26,917	26,917	26,917	25,900	18,810	18,810	…	13,180
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay (EBIT)		396,181	375,101	375,101	375,101	78,199	78,199	79,217	86,307	86,307	…	92,052
- Trả lãi vay trong vận hành(LV)		89,951	71,951	53,951	35,951	17,951	4,476				…
Lợi nhuận trước thuế (EBT)		306,230	303,150	321,150	339,150	60,248	73,724	79,217	86,307	86,307	…	92,052

- Thuế thu nhập doanh nghiệp

76,558	75,788	80,288	84,788	15,062	18,431	19,804	21,577	21,577	…	23,013
Lợi nhuận ròng	229,673	227,363	240,863	254,363	45,186	55,293	59,412	64,730	64,730		69,039

Bảng 5: BẢNG DÒNG TIỀN DỰ ÁN (CASH FLOW)

ĐV: triệu đồng

ST T

NỘI DUNG	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019
	Năm		1	2	3	4	5	6	7	8
I	Dòng tiền ra	218,025	243,954	269,500
1	Chi lãi vay trong thời gian xây dựng	17,672	41,211	66,756
2	CP xây dựng phân bổ theo tiến độ	200,353	202,744	202,744

					324,05	308,24	308,24	308,24	85,56
II	Dòng tiền vào (EBITDA + TD)				3	3	3	3	7	85,567
1	Quỹ khấu hao TSCĐ (KH * thuế)				6,729	6,729	6,729	6,729	6,729	6,729
					317,32	301,51	301,51	301,51	78,83
2	EBITDA sau thuế				4	4	4	4	8	78,838

			-	-	324,05	308,24	308,24	308,24	85,56
	Dòng tiền	-218,025	243,954	269,500	3	3	3	3	7	85,567
			-	-	197,22	158,98	134,73	114,18	26,86
	Chiết khấu dòng tiền hiện tại	-218,025	206,741	193,551	9	9	6	3	2	22,764
					-	-	-
			-	-	421,08	262,10	127,36		13,68
	Dồn tích dòng tiền chiết khấu	-218,025	424,767	618,317	9	0	4	-13,181	1	36,445
III	Chỉ tiêu tài chính