Nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư trong cho vay trung và dài hạn tại ngân hàng thương mại cổ phần quân đội chi nhánh Hoàng Quốc Việt

Nhận xét: Hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng trong năm 2014 không hiệu quả, vốn bị ứ đọng lớn tại các dự án mà tiến độ triển khai bị chậm, khách hàng đang có kế hoạch thoái vốn, tuy nhiên công việc thoái vốn khó có thể tiến hành nhanh. Khách hàng có những khoản phải thu có khả năng thu hồi chậm. Tuy nhiên do vốn chủ sở hữu của khách hàng lớn và được sự hỗ trợ từ công ty mẹ, vì vậy không ảnh hưởng nhiều đến tình hình tài chính của khách hàng. Về lâu dài khách hàng sẽ rút dần hoạt động kinh doanh BĐS để tập trung vào lĩnh vực xây lắp. Khả năng thanh toán hiện tại và thanh toán nhanh của khách hàng vẫn được đảm bảo do vốn chủ sở hữu lớn, tuy nhiên vòng quay hàng tồn kho chậm do cơ cấu tài sản của khách hàng chủ yếu nằm tại các dự án BĐS hiện đang không có hiệu quả.

(Nguồn: Báo cáo Thẩm định Công ty Cổ phần Quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản

Xuất, MB Hoàng Quốc Việt )

2.3.3.2. Thẩm định tài chính dự án FiveStar Kim Giang

Thông tin dự án đầu tư:

 Tên dự án: Dự án Fivestar Kim Giang: Đầu tư xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và chung cư Đại Kim.

 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản Xuất

 Địa điểm đầu tư: Lô đất số 2 đường Kim Giang, Phường Kim Giang, Quận Thanh Xuân - Hà Nội.

 Quy mô: 30 tầng cao và 2 tầng hầm.

 Diện tích lô đất: 12.674 m2

 Diện tích xây dựng: 4.938 m2

 Tổng vốn đầu tư: 244,888 tỷ đồng

 VCSH: 102.418.038.314 đồng

 Vốn vay ngân hàng: 96.000.000.000 đồng

 Huy động khác: 46.469.561.686 đồng

 Thời hạn khoản vay: 7năm (ân hạn 1 năm trả nợ 6 năm). Lãi suất cho vay 10%/năm

 Phương thức trả nợ: Lãi trả hàng tháng, gốc trả cuối kỳ bắt đầu từ năm thứ nhất.

 Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất và các tài sản hình thành trên đất

 Tiến độ triển khai thực hiện: Dự kiến sẽ bắt đầu thi công vào quý III/2015 và hoàn thành vào quý III/2016.

Hình thức đầu tư

 Hình thức đầu tư: Xây dựng mới

 Chủ đầu tư: Công ty cổ phần quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản Xuất.

 Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn của công ty, vốn vay ngân hàng và nguồn khác.

Quy mô: Công trình gồm 30 tầng cao và 2 tầng hầm.

Bảng 2.11 Quy mô công trình

Tầng

Chức năng	Diện tích xây dựng	Diện tích cho thuê
Tầng 1&2	Bãi đỗ ôtô	769 m2/tầng
Tầng trệt	Khu thương mại	755 m2	487m2
Tầng 2 - Tầng 5	Văn phòng	749 m2/tầng	550m2
Tầng 6	Khu căngtin và kỹ thuật	632 m2	222 m2
Tầng7 - Tầng 30	Văn phòng	608 m2/tầng	453m2

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 126 trang tài liệu này.

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt) Một số chỉ tiêu kỹ thuật của dự án:

 Diện tích đất dự án: 12.674 m2

 Diện tích đất xây dựng: 4.938 m2

 Mật độ xây dựng: 38.96 %

 Tổng diện tích sàn: 18.695 m2

Cơ sở tính toán

 Tuổi thọ kinh tế của dự án: 30 năm

 Giá cho thuê: (Chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT)

 Khu văn phòng: 18 USD/m2/tháng

 Khu thương mại: 20 USD/m2/tháng

 Khu nhà hàng: 10 USD/m2/thang

 Phí DV khu văn phòng 2 USD/m2/tháng

 Phí DV khu TM và nhà hàng: 1USD/m2/tháng

 Giả định sau 5 năm tăng giá 1 lần với mức độ tăng 5%.

 Nhu cầu vốn lưu động của dự án:

Hàng tồn kho: 500 triệu/năm

Đặt cọc của khách thu: 10% doanh thu

Các khoản phải trả: 8% chi phí biến đổi

 Thời gian vay: 7 năm (ân hạn 1 năm. trả nợ 6 năm).

 Kỳ hạn trả nợ: Gốc trả đều hàng năm, lãi trả hàng tháng theo dư nợ giảm dần.

 Tài sản đảm bảo: Quyền sử dụng lô đất và tài sản hình thành trên đất.

 Phương án trả nợ vốn vay: Được cân đối từ các nguồn

Nguồn trả nợ: + Quỹ khấu hao tài sản cố định.

+ Một phần lợi nhuận sau thuế từ hoạt động kinh doanh.

+ Các nguồn hợp pháp khác.

 Thời gian khấu hao đối với phần công trình xây dựng là 30 năm. thiết bị là 10 năm, sau 10 năm thay mới thiết bị một lần. khấu hao các chi phí khác là 5 năm.

 Chi phí sửa chữa, bảo hiểm là 4% giá trị thiết bị.

 Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc là 4 % tổng doanh thu.

 Chi phí hành chính và chi phí chung khác đều là 1% tổng doanh thu.

 Chi phí Marketing là 3% tổng doanh thu trong 3 năm đầu và bằng 1% tổng doanh thu trong các năm tiếp theo.

 Chí phí quản lý khu văn phòng là 5 USD/m2/tháng và khu thương mại là 6 USD/m2/tháng.

 Thuế suất thuế TNDN 25 %.

 Tỷ lệ diện tích cho thuê dự kiến trong các năm đầu lần lượt là 70%, 80%, 90%, Các năm sau đó tỷ lệ này duy trì ở mức 95%.

a. Tổng mức đầu tư vào dự án

Bảng 2.12 Tổng mức đầu tư vào dự án

Đơn vị: đồng

Tổng mức đầu tư	Quy mô	Tỷ trọng
1	Xây dựng	115.402.800.000	47%
2	Thiết bị	82.048.800.000	33%
3	CF khác	21.362.400.000	9%
4	CF dự phòng	19.656.000.000	8%
5	Lãi vay trong thời gian xây dựng	6.417.600.000	3%
	Tổng	244.887.600.000	100%

(Nguồn: Phòng khách hàng Doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)

b. Cơ cấu nguồn vốn của dự án

Bảng 2.13 Cơ cấu vốn của dự án

Đơn vị: đồng

Nguồn vốn huy động	Quy mô	Tỷ trọng
1	Vốn chủ sở hữu	102.418.038.314	41.82%
2	Vốn vay MB	96.000.000.000	39%
3	Huy động khác (từ cho thuê dài hạn và tiền ứng trước của khách hàng)	46.469.561.686	19.18%
	Tổng nguồn vốn	244.887.600.000	100%

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)

Nhận xét: Cơ cấu vốn chủ sở hữu cho dự án đạt 40% trên tổng mức đầu tư cố định của dự án. Tổng mức đầu tư có thể phát sinh tăng (giảm) thêm khi có biến động về tình hình lạm phát và biến động về giá các nguyên vật liệu tăng (giảm) do đó công ty cần xét đến nguồn cung nguyên vật liệu ổn định, tiến hành xây dựng dự án đúng tiến độ đồng thời có phương án dự phòng trường hợp giá cả nguyên vật liệu tăng.

c. Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án

Bảng 2.14 Bảng tiến độ rút vốn của dự án

Đơn vị: triệu đồng

CHỈ TIÊU

Tháng 10/15	Tháng 11/15	Tháng 12/15	Tháng 01/16	Tháng 02/16	Tháng 03/16
Dư nợ đầu kỳ	0	8.000	16.000	24.000	32.000	40.000
Giải ngân trong kỳ	8.000	8.000	8.000	8.000	8.000	8.000
Dư nợ cuối kỳ	8.000	16.000	24.000	32.000	40.000	48.000
Lãi suất	66,67	133,33	200,00	266,67	333,33	400,00

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt) Bảng dự tính tiến độ sử dụng vốn với tổng tiền giải ngân là 96 tỷ đồng.

d. Thẩm định doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền của dự án

Dưới đây là các bảng tính toán doanh thu, chi phí lợi nhuận và dòng tiền của dự án dựa vào các cơ sở tính toán mà khách hàng cung cấp:

Doanh thu của dự án

Bảng 2.15 Bảng doanh thu dự kiến của dự án FiveStar

Đơn vị: Triệu đồng

Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4-5	Năm 6-10	Năm 11-15	Năm 16-20	Năm 21-25	Năm 26-30
Cho thuê VP
Tỷ lệ diện tích cho thuê	70%	80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng)	18	18	18	18	18,9	19,85	20,84	21,88	22,97
Thu từ cho thuê VP (Cả phí DV)	41.376	47.287	53.198	56.154	58.681	61.334	64.120	67.045	70.116
Cho thuê khu TM
Tỷ lệ diện tích cho thuê	70%	80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng)	20	20	20	20	21	22,05	23,15	24,31	25,53
Thu từ cho thuê TM (cả phí dịch vụ)	1.804	2.062	2.319	2.448	2.565	2.687	2.816	2.951	3.093
Cho thuê Nhà hàng
Tỷ lệ diện tích cho thuê	70%	80%	90%	95%	95%	95%	95%	95%	95%
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng)	10	10	10	10	10,5	11,03	11,58	12,16	12,76
Thu từ cho thuê nhà hàng (cả phí DV)	431	492	554	585	611	639	668	699	731
Tổng doanh thu chưa thuế	43.611	49.841	56.072	59.187	61.857	64.660	67.604	70.695	73.940
Thuế VAT đầu ra (tạm tính)	4.361	4.984	5.607	5.919	6.186	6.466	6.760	7.069	7.394
Doanh thu có thuế	47.972	54.826	61.679	65.105	68.042	71.126	74.364	77.764	81.335

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)

Chi phí của dự án

Bảng 2.16 Bảng chi phí khấu hao của dự án

Đơn vị: triệu đồng

Khoản mục	Giá trị tính KH	Thời gian trích KH (năm)	Năm 1-5	Năm 6-10	Năm 11-30
1	Xây dựng	115402,8	30	3846,76	3846,76	3846,76
2	Thiết bị	82048,8	10	8204,88	8204,88
3	CF khác	21362,4	5	4272,48
4	Dự phòng phí	19656	5	3931,2
Tổng cộng				20255,32	12051,64	3846,76

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)

Bảng 2.17 Bảng chi phí dự kiến của dự án FiveStar

Đơn vị: Triệu đồng

Khoản mục

Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5	Năm 6	Năm 7-10	Năm 11-15	Năm 16-20	Năm 21-25	Năm 26-30
Chi phí cố định	33.202	31.602	30.002	28.402	26.802	16.999	15.399	7.194	7.194	7.194	7.194
Khấu hao cơ bản	20.255	20.255	20.255	20.255	20.255	12.052	12.052	3.847	3.847	3.847	3.847
Chi phí bảo dưỡng, sửa, BH	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282	3.282
Chi phí tiền thuê đất	65	65	65	65	65	65	65	65	65	65	65
Chi phí lãi vay	9.600	8.000	6.400	4.800	3.200	1.600
Chi phí biến đổi	14.152	16.174	18.195	19.206	19.206	20.072	20.072	20.982	21.938	22.941	23.994
CF Quản lý tòa nhà	8.395	9.594	10.794	11.393	11.393	11.907	11.907	12.447	13.014	13.609	14.234
CF hoạt động chung của tòa nhà	2.399	2.741	3.084	3.255	3.255	3.402	3.402	3.556	3.718	3.888	4.067
CF Marketing	1.439	1.645	1.850	1.953	1.953	2.041	2.041	2.134	2.231	2.333	2.440
CF khác	1.919	2.193	2.467	2.604	2.604	2.722	2.722	2.845	2.975	3.111	3.253
Tổng chi phí chưa thuế VAT	47.354	47.776	48.197	47.608	46.008	37.071	35.471	28.176	29.131	30.134	31.187
Thuế VAT đầu vào (10%)	4.735	4.778	4.820	4.761	4.601	3.707	3.547	2.818	2.913	3.013	3.119
Tổng chi phí	52.090	52.553	53.017	52.369	50.609	40.778	39.018	30.994	32.044	33.148	34.306

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)

Lợi nhuận của dự án

Bảng 2.18 Bảng lợi nhuận dự kiến của dự án FiveStar

Đơn vị: Triệu đồng

Khoản mục

Năm 1	Năm 2	Năm 3	Năm 4	Năm 5	Năm 6	Năm 7-10	Năm 11-15	Năm 16-20	Năm 21-25	Năm 26-30
Doanh thu	47.972	54.826	61.679	65.105	65.105	68.042	68.042	71.126	74.364	77.764	81.335
Chi phí	52.090	52.553	53.017	52.369	50.609	40.778	39.018	30.994	32.044	33.148	34.306
Lợi nhuận trước thuế	(4.117)	2.272	8.662	12.736	14.496	27.264	29.024	40.133	42.320	44.617	47.028
Thuế TNDN	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%	25%
Lợi nhuận sau thuế	(4.117)	1.704	6.496	9.552	10.872	20.448	21.768	30.100	31.740	33.463	35.271

(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)