Nhận xét: Hoạt động kinh doanh bất động sản của khách hàng trong năm 2014 không hiệu quả, vốn bị ứ đọng lớn tại các dự án mà tiến độ triển khai bị chậm, khách hàng đang có kế hoạch thoái vốn, tuy nhiên công việc thoái vốn khó có thể tiến hành nhanh. Khách hàng có những khoản phải thu có khả năng thu hồi chậm. Tuy nhiên do vốn chủ sở hữu của khách hàng lớn và được sự hỗ trợ từ công ty mẹ, vì vậy không ảnh hưởng nhiều đến tình hình tài chính của khách hàng. Về lâu dài khách hàng sẽ rút dần hoạt động kinh doanh BĐS để tập trung vào lĩnh vực xây lắp. Khả năng thanh toán hiện tại và thanh toán nhanh của khách hàng vẫn được đảm bảo do vốn chủ sở hữu lớn, tuy nhiên vòng quay hàng tồn kho chậm do cơ cấu tài sản của khách hàng chủ yếu nằm tại các dự án BĐS hiện đang không có hiệu quả.
(Nguồn: Báo cáo Thẩm định Công ty Cổ phần Quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản
Xuất, MB Hoàng Quốc Việt )
2.3.3.2. Thẩm định tài chính dự án FiveStar Kim Giang
Thông tin dự án đầu tư:
Tên dự án: Dự án Fivestar Kim Giang: Đầu tư xây dựng tổ hợp trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và chung cư Đại Kim.
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản Xuất
Địa điểm đầu tư: Lô đất số 2 đường Kim Giang, Phường Kim Giang, Quận Thanh Xuân - Hà Nội.
Quy mô: 30 tầng cao và 2 tầng hầm.
Diện tích lô đất: 12.674 m2
Diện tích xây dựng: 4.938 m2
Tổng vốn đầu tư: 244,888 tỷ đồng
VCSH: 102.418.038.314 đồng
Vốn vay ngân hàng: 96.000.000.000 đồng
Huy động khác: 46.469.561.686 đồng
Thời hạn khoản vay: 7năm (ân hạn 1 năm trả nợ 6 năm). Lãi suất cho vay 10%/năm
Phương thức trả nợ: Lãi trả hàng tháng, gốc trả cuối kỳ bắt đầu từ năm thứ nhất.
Tài sản bảo đảm: Quyền sử dụng đất và các tài sản hình thành trên đất
Tiến độ triển khai thực hiện: Dự kiến sẽ bắt đầu thi công vào quý III/2015 và hoàn thành vào quý III/2016.
59
Hình thức đầu tư
Hình thức đầu tư: Xây dựng mới
Chủ đầu tư: Công ty cổ phần quan hệ Quốc Tế Đầu Tư Sản Xuất.
Nguồn vốn đầu tư: Nguồn vốn của công ty, vốn vay ngân hàng và nguồn khác.
Quy mô: Công trình gồm 30 tầng cao và 2 tầng hầm.
Bảng 2.11 Quy mô công trình
Chức năng | Diện tích xây dựng | Diện tích cho thuê | |
Tầng 1&2 | Bãi đỗ ôtô | 769 m2/tầng | |
Tầng trệt | Khu thương mại | 755 m2 | 487m2 |
Tầng 2 - Tầng 5 | Văn phòng | 749 m2/tầng | 550m2 |
Tầng 6 | Khu căngtin và kỹ thuật | 632 m2 | 222 m2 |
Tầng7 - Tầng 30 | Văn phòng | 608 m2/tầng | 453m2 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Thực Trạng Chất Lượng Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đầu Tư Trong Cho Vay Trung Và Dài Hạn Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh -
Thực Trạng Cho Vay Dự Án Đầu Tư Trung Và Dài Hạn Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh Hoàng Quốc Việt -
Nội Dung Thẩm Định Tài Chính Dự Án Trong Hoạt Động Cho Vay Của Ngân Hàng Tmcp Quân Đội Chi Nhánh Hoàng Quốc Việt -
Kế Hoạch Trả Nợ Của Doanh Nghiệp -
Thực Trạng Chất Lượng Thẩm Định Tài Chính Dự Án Đầu Tư Trong Cho Vay Trung Và Dài Hạn Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh Hoàng -
Giải Pháp Nâng Cao Chất Lượng Thẩm Định Dự Án Đầu Tư Trong Cho Vay Trung Và Dài Hạn Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân Đội Chi Nhánh Hoàng
Xem toàn bộ 126 trang tài liệu này.
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt) Một số chỉ tiêu kỹ thuật của dự án:
Diện tích đất dự án: 12.674 m2
Diện tích đất xây dựng: 4.938 m2
Mật độ xây dựng: 38.96 %
Tổng diện tích sàn: 18.695 m2
Cơ sở tính toán
Tuổi thọ kinh tế của dự án: 30 năm
Giá cho thuê: (Chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT)
Khu văn phòng: 18 USD/m2/tháng
Khu thương mại: 20 USD/m2/tháng
Khu nhà hàng: 10 USD/m2/thang
Phí DV khu văn phòng 2 USD/m2/tháng
Phí DV khu TM và nhà hàng: 1USD/m2/tháng
Giả định sau 5 năm tăng giá 1 lần với mức độ tăng 5%.
Nhu cầu vốn lưu động của dự án:
Hàng tồn kho: 500 triệu/năm
Đặt cọc của khách thu: 10% doanh thu
60
Các khoản phải trả: 8% chi phí biến đổi
Thời gian vay: 7 năm (ân hạn 1 năm. trả nợ 6 năm).
Kỳ hạn trả nợ: Gốc trả đều hàng năm, lãi trả hàng tháng theo dư nợ giảm dần.
Tài sản đảm bảo: Quyền sử dụng lô đất và tài sản hình thành trên đất.
Phương án trả nợ vốn vay: Được cân đối từ các nguồn
Nguồn trả nợ: + Quỹ khấu hao tài sản cố định.
+ Một phần lợi nhuận sau thuế từ hoạt động kinh doanh.
+ Các nguồn hợp pháp khác.
Thời gian khấu hao đối với phần công trình xây dựng là 30 năm. thiết bị là 10 năm, sau 10 năm thay mới thiết bị một lần. khấu hao các chi phí khác là 5 năm.
Chi phí sửa chữa, bảo hiểm là 4% giá trị thiết bị.
Chi phí điện, nước, thông tin liên lạc là 4 % tổng doanh thu.
Chi phí hành chính và chi phí chung khác đều là 1% tổng doanh thu.
Chi phí Marketing là 3% tổng doanh thu trong 3 năm đầu và bằng 1% tổng doanh thu trong các năm tiếp theo.
Chí phí quản lý khu văn phòng là 5 USD/m2/tháng và khu thương mại là 6 USD/m2/tháng.
Thuế suất thuế TNDN 25 %.
Tỷ lệ diện tích cho thuê dự kiến trong các năm đầu lần lượt là 70%, 80%, 90%, Các năm sau đó tỷ lệ này duy trì ở mức 95%.
a. Tổng mức đầu tư vào dự án
Bảng 2.12 Tổng mức đầu tư vào dự án
Đơn vị: đồng
Tổng mức đầu tư | Quy mô | Tỷ trọng | |
1 | Xây dựng | 115.402.800.000 | 47% |
2 | Thiết bị | 82.048.800.000 | 33% |
3 | CF khác | 21.362.400.000 | 9% |
4 | CF dự phòng | 19.656.000.000 | 8% |
5 | Lãi vay trong thời gian xây dựng | 6.417.600.000 | 3% |
Tổng | 244.887.600.000 | 100% |
(Nguồn: Phòng khách hàng Doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
61
b. Cơ cấu nguồn vốn của dự án
Bảng 2.13 Cơ cấu vốn của dự án
Đơn vị: đồng
Nguồn vốn huy động | Quy mô | Tỷ trọng | |
1 | Vốn chủ sở hữu | 102.418.038.314 | 41.82% |
2 | Vốn vay MB | 96.000.000.000 | 39% |
3 | Huy động khác (từ cho thuê dài hạn và tiền ứng trước của khách hàng) | 46.469.561.686 | 19.18% |
Tổng nguồn vốn | 244.887.600.000 | 100% |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
Nhận xét: Cơ cấu vốn chủ sở hữu cho dự án đạt 40% trên tổng mức đầu tư cố định của dự án. Tổng mức đầu tư có thể phát sinh tăng (giảm) thêm khi có biến động về tình hình lạm phát và biến động về giá các nguyên vật liệu tăng (giảm) do đó công ty cần xét đến nguồn cung nguyên vật liệu ổn định, tiến hành xây dựng dự án đúng tiến độ đồng thời có phương án dự phòng trường hợp giá cả nguyên vật liệu tăng.
c. Nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án
Bảng 2.14 Bảng tiến độ rút vốn của dự án
Đơn vị: triệu đồng
Tháng 10/15 | Tháng 11/15 | Tháng 12/15 | Tháng 01/16 | Tháng 02/16 | Tháng 03/16 | |
Dư nợ đầu kỳ | 0 | 8.000 | 16.000 | 24.000 | 32.000 | 40.000 |
Giải ngân trong kỳ | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 | 8.000 |
Dư nợ cuối kỳ | 8.000 | 16.000 | 24.000 | 32.000 | 40.000 | 48.000 |
Lãi suất | 66,67 | 133,33 | 200,00 | 266,67 | 333,33 | 400,00 |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt) Bảng dự tính tiến độ sử dụng vốn với tổng tiền giải ngân là 96 tỷ đồng.
d. Thẩm định doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền của dự án
Dưới đây là các bảng tính toán doanh thu, chi phí lợi nhuận và dòng tiền của dự án dựa vào các cơ sở tính toán mà khách hàng cung cấp:
62
Doanh thu của dự án
Bảng 2.15 Bảng doanh thu dự kiến của dự án FiveStar
Đơn vị: Triệu đồng
Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4-5 | Năm 6-10 | Năm 11-15 | Năm 16-20 | Năm 21-25 | Năm 26-30 | |
Cho thuê VP | |||||||||
Tỷ lệ diện tích cho thuê | 70% | 80% | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng) | 18 | 18 | 18 | 18 | 18,9 | 19,85 | 20,84 | 21,88 | 22,97 |
Thu từ cho thuê VP (Cả phí DV) | 41.376 | 47.287 | 53.198 | 56.154 | 58.681 | 61.334 | 64.120 | 67.045 | 70.116 |
Cho thuê khu TM | |||||||||
Tỷ lệ diện tích cho thuê | 70% | 80% | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng) | 20 | 20 | 20 | 20 | 21 | 22,05 | 23,15 | 24,31 | 25,53 |
Thu từ cho thuê TM (cả phí dịch vụ) | 1.804 | 2.062 | 2.319 | 2.448 | 2.565 | 2.687 | 2.816 | 2.951 | 3.093 |
Cho thuê Nhà hàng | |||||||||
Tỷ lệ diện tích cho thuê | 70% | 80% | 90% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
Đơn giá thuê (USD/m2/tháng) | 10 | 10 | 10 | 10 | 10,5 | 11,03 | 11,58 | 12,16 | 12,76 |
Thu từ cho thuê nhà hàng (cả phí DV) | 431 | 492 | 554 | 585 | 611 | 639 | 668 | 699 | 731 |
Tổng doanh thu chưa thuế | 43.611 | 49.841 | 56.072 | 59.187 | 61.857 | 64.660 | 67.604 | 70.695 | 73.940 |
Thuế VAT đầu ra (tạm tính) | 4.361 | 4.984 | 5.607 | 5.919 | 6.186 | 6.466 | 6.760 | 7.069 | 7.394 |
Doanh thu có thuế | 47.972 | 54.826 | 61.679 | 65.105 | 68.042 | 71.126 | 74.364 | 77.764 | 81.335 |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
63
Chi phí của dự án
Bảng 2.16 Bảng chi phí khấu hao của dự án
Đơn vị: triệu đồng
Khoản mục | Giá trị tính KH | Thời gian trích KH (năm) | Năm 1-5 | Năm 6-10 | Năm 11-30 | |
1 | Xây dựng | 115402,8 | 30 | 3846,76 | 3846,76 | 3846,76 |
2 | Thiết bị | 82048,8 | 10 | 8204,88 | 8204,88 | |
3 | CF khác | 21362,4 | 5 | 4272,48 | ||
4 | Dự phòng phí | 19656 | 5 | 3931,2 | ||
Tổng cộng | 20255,32 | 12051,64 | 3846,76 |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
64
Bảng 2.17 Bảng chi phí dự kiến của dự án FiveStar
Đơn vị: Triệu đồng
Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Năm 6 | Năm 7-10 | Năm 11-15 | Năm 16-20 | Năm 21-25 | Năm 26-30 | |
Chi phí cố định | 33.202 | 31.602 | 30.002 | 28.402 | 26.802 | 16.999 | 15.399 | 7.194 | 7.194 | 7.194 | 7.194 |
Khấu hao cơ bản | 20.255 | 20.255 | 20.255 | 20.255 | 20.255 | 12.052 | 12.052 | 3.847 | 3.847 | 3.847 | 3.847 |
Chi phí bảo dưỡng, sửa, BH | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 | 3.282 |
Chi phí tiền thuê đất | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 | 65 |
Chi phí lãi vay | 9.600 | 8.000 | 6.400 | 4.800 | 3.200 | 1.600 | |||||
Chi phí biến đổi | 14.152 | 16.174 | 18.195 | 19.206 | 19.206 | 20.072 | 20.072 | 20.982 | 21.938 | 22.941 | 23.994 |
CF Quản lý tòa nhà | 8.395 | 9.594 | 10.794 | 11.393 | 11.393 | 11.907 | 11.907 | 12.447 | 13.014 | 13.609 | 14.234 |
CF hoạt động chung của tòa nhà | 2.399 | 2.741 | 3.084 | 3.255 | 3.255 | 3.402 | 3.402 | 3.556 | 3.718 | 3.888 | 4.067 |
CF Marketing | 1.439 | 1.645 | 1.850 | 1.953 | 1.953 | 2.041 | 2.041 | 2.134 | 2.231 | 2.333 | 2.440 |
CF khác | 1.919 | 2.193 | 2.467 | 2.604 | 2.604 | 2.722 | 2.722 | 2.845 | 2.975 | 3.111 | 3.253 |
Tổng chi phí chưa thuế VAT | 47.354 | 47.776 | 48.197 | 47.608 | 46.008 | 37.071 | 35.471 | 28.176 | 29.131 | 30.134 | 31.187 |
Thuế VAT đầu vào (10%) | 4.735 | 4.778 | 4.820 | 4.761 | 4.601 | 3.707 | 3.547 | 2.818 | 2.913 | 3.013 | 3.119 |
Tổng chi phí | 52.090 | 52.553 | 53.017 | 52.369 | 50.609 | 40.778 | 39.018 | 30.994 | 32.044 | 33.148 | 34.306 |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
65
Lợi nhuận của dự án
Bảng 2.18 Bảng lợi nhuận dự kiến của dự án FiveStar
Đơn vị: Triệu đồng
Năm 1 | Năm 2 | Năm 3 | Năm 4 | Năm 5 | Năm 6 | Năm 7-10 | Năm 11-15 | Năm 16-20 | Năm 21-25 | Năm 26-30 | |
Doanh thu | 47.972 | 54.826 | 61.679 | 65.105 | 65.105 | 68.042 | 68.042 | 71.126 | 74.364 | 77.764 | 81.335 |
Chi phí | 52.090 | 52.553 | 53.017 | 52.369 | 50.609 | 40.778 | 39.018 | 30.994 | 32.044 | 33.148 | 34.306 |
Lợi nhuận trước thuế | (4.117) | 2.272 | 8.662 | 12.736 | 14.496 | 27.264 | 29.024 | 40.133 | 42.320 | 44.617 | 47.028 |
Thuế TNDN | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% | 25% |
Lợi nhuận sau thuế | (4.117) | 1.704 | 6.496 | 9.552 | 10.872 | 20.448 | 21.768 | 30.100 | 31.740 | 33.463 | 35.271 |
(Nguồn: Phòng Khách hàng doanh nghiệp - MB Hoàng Quốc Việt)
66