Trình Tự Thủ Tục Cho Thuê, Cho Thuê Lại Quyền Sử Dụng Đất Đây Là Trường

ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Sau khi bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, hoặc có quyết định về việc không thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có đất có trách nhiệm trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thừa kế.

2.1.3.4. Trình tự thủ tục cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Đây là trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê

đất do những nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau không trực tiếp khai thác và sử dụng đất có quyền cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất của mình. Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đều phải thực hiện thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực.

Theo quy định tại Điều 703 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật. Đây không phải là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một bên là tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân mà là hợp đồng giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng đất. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất bao gồm hai bên, bên cho thuê quyền sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng đất. Bên cho thuê quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, bao gồm các chủ thể:

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Người sử dụng đất trong các trường hợp trên có quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Pháp luật không quy định điều kiện của bên thuê quyền sử dụng đất. Bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình nào có nhu cầu sử dụng đất đều có thể là một bên chủ thể trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, người sử dụng đất đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ tại

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đối với tổ chức, người Việt Nam định cư tại nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, hồ sơ gồm:

- Tờ khai đăng ký quyền sử dụng đất

- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 Luật đất đai 2013 (nếu có).

- Các giấy tờ pháp lý khác có liên quan đến việc đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất.

Thủ tục đăng ký hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cũng tương tự như thủ tục đăng ký hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, bên cho thuê quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đến cơ quan nhận hồ sơ đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất để xóa đăng ký, hồ sơ gồm: xác nhận thanh lý hợp đồng cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất, về cơ bản cũng tương tự như hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, chỉ khác về chủ thể cho thuê quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất. Người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất khi được sự đồng ý của bên cho thuê quyền sử dụng đất.

2.1.3.5. Trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp

Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất được coi là một biện pháp của Nhà nước nhằm giúp đỡ tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội tăng thêm nguồn vốn cho đầu tư, thông qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất chẳng những quyền khai thác các giá trị, các lợi ích kinh tế từ đất không mất đi mà nguồn vốn còn được nhân đôi.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp mà muốn vay vốn phải thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gồm:

- Hồ sơ thế chấp hoặc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kề từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển lên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên đây không phải là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

theo đúng nghĩa. Việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp chỉ xảy ra khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện đầy đủ.

 Việc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất gửi đơn xin xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận.

 Khi bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật.

2.1.3.6. Trình tự thủ tục đăng ký xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn

Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh thì việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh nhằm tăng cường cạnh tranh và phân tán rủi ro, tạo cơ sở pháp lý cụ thể cho việc phân chia lợi nhuận và xác định trách nhiệm trong trường hợp rủi ro Luật đất đai năm 2013, Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định trình tự, thủ tục và cơ chế góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất cụ thể:

Thứ nhất, người có quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để góp vốn theo quy định của pháp luật thì làm hồ sơ đăng ký góp vốn nộp cho Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (đối với hộ gia đình, cá nhân)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn 10 ngày, sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện đăng ký góp vốn và hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp góp vốn mà phát sinh pháp nhân mới thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ cho Sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để hoàn tất thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Việc góp vốn bằng sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

- Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; trường hợp liên doanh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài thì phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chấp thuận;

- Bị thu hồi theo quy định tại Luật đất đai năm 2013;

- Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể;

- Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố mất tích, bị cấm hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

- Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

 Việc xóa đăng ký góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện theo trình tự sau đây:

- Người sử dụng đất chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các trường hợp đã nêu ở trên gửi đơn xin xóa đăng ký góp vốn đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi đã nộp đăng ký góp vốn;

- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký góp vốn, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm định hồ sơ và thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận.

 Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định tại khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 như sau:

- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2.2. HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Các điều khoản về hình thức là phần không thể thiếu của các loại hợp đồng, tùy vào từng đối tượng của giao dịch và từng lĩnh vực mà pháp luật có những quy định cụ thể về hình thức.

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật. Theo quy định tại Khoản 3 điều này, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, bao gồm cả quyền chuyển nhượng được thực hiện như sau:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền