Các Nguyên Tắc Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

người lao động riêng lẻ, nhà tư sản dân tộc). Nhà nước chiểu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất cho nông dân. Năm 1960 phong trào hợp tác hóa nông nghiệp phát triển một cách rầm rộ trên quy mô toàn miền Bắc, thu hút được gần 90% số hộ nông dân vào Hợp tác xã nên sở hữu tư nhân về đất đai dần dần bị thu hẹp lại để thiết lập và mở rộng, phát triển hình thức sở hữu tập thể. Các chuyển dịch đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là chuyển từ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai sang sở hữu tập thể. Cũng trong giai đoạn này, Nhà nước có chính sách phát triển hình thức sở hữu nhà nước đối với đất nông nghiệp thông qua phát triển hệ thống nông trường quốc doanh. Vì vậy, sự chuyển dịch đất đai mang tính tập trung và thống nhất theo chủ trương khuyến khích các hộ cá thể vào hợp tác xã nông nghiệp hoặc nông trường quốc doanh chứ việc mua bán, chuyển nhượng đất đai giữa các hộ gia đình, cá nhân diễn ra một cách buồn tẻ.

Ngày 18/12/1980, Quốc hội thông qua bản hiến pháp mới - Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp 1980 quy định rõ: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa…đều thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 19). Và "Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo quản đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm" (Điều 20), những tập thể cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Chế độ quản lý và sử dụng ruộng đất thời kỳ ngày mang đầy đủ những đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung. Cơ chế kinh tế bao cấp chi phối mọi hoạt động của xã hội. Mọi thứ, trong đó có đất đai đều được cấp phát. Nhà nước quản lý nền kinh tế theo chỉ tiêu kế hoạch. Hiệu quả kinh tế trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề được coi trọng. Nhà nước cũng đảm bảo chỗ ở cho nhân dân. Đất đai được coi là một loại phúc lợi xã hội, một thứ của trời cho, tự nhiên mà có không cần phải mất tiền mua. Kết quả là việc đầu tư cải tạo bồi bổ đất cũng bị sao nhãng, tỷ lệ đất đai hoang hóa hoặc sử dụng không đúng giá trị nhiều. Việc chuyển nhượng, mua bán hay tranh chấp đất đai trong thời kỳ này vì vậy hầu như không xảy ra. Các quan hệ đất đai vận động chủ yếu trên các quyết định hành chính. Do vậy có thể nói rằng: Trong giai đoạn năm 1980, các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển quyền sử dụng đất (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp.

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết đại hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này.

Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua luật đất đai đầu tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý, sử dụà quyền, nghĩa vụ của ngời sử dụng đất. Nhưng, dù nghị quyết Đại hội lần thứ VI đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch hóa tập trung. Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai. Chỉ có một điểm mới là thời hạn sử dụng đất được luật ghi nhận là ổn định lâu dài. Điểm mới này đã góp phần cổ vũ, động viên người nông dân an tâm hơn đối với đất đai sản xuất nông nghiệp khuyến khích họ đầu tư thâm canh trên đồng ruộng của mình. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất. Điều này cũng đủ làm kìm hãm sự phát triển của các quan hệ chuyển dịch đất đai, làm tác động mạnh mẽ đến nền sản xuất nông nghiệp của đất nước. Việc chuyển dịch quyền sử dụng đất chỉ được luật quy định trong ba trường hợp sau:

- Khi người được giao đất đai chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp trục sử dụng đất đai đó.

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp.

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân đã thỏa thuận đổi đất

đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hóa được tinh thần đổi mới của nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ tr với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng xã

hội chủ nghĩa. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hóa, vẫn chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại "bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất" (Điều 3) và được phép thừa kế, "chuyển nhượng, bán nhà ở"; "người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó" (Điều 17). Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai ở giai đoạn này.

Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách quan về việc thực thi luật đất đai sau 5 năm áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một văn bản mới thay thế cho luật đất đai năm 1987.

Luật đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới.

Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất lâu dài và ổn định, luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai.

Tại Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, người được giao quyền sử dụng đất tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự "định đoạt" đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu.

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù hợp thực tiễn.

Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/ 12/1998 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội khóa X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này thường được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hóa các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó.

Luật đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khóa X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Các bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của ngời sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất là nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 và nghị định 79/2001/ NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của nghị định 17/1999/NĐ-CP nói trên.

Các văn bản này đã góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai đã tạo được sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng ta có tính chắp vá, không đồng

bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một luật đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 1993 và các luật đất đai sửa đổi bổ sung là cần thiết.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII,VIII và IX của ban chấp hành trung ương Đảng đều khẳng định về việc tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã xác định rõ: Quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất, chủ động vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là các đô thị) có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với những vùng miền đặc thù có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất. Quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng để ngăn chặn đầu cơ trục lợi.Có quy định phù hợp về xây dựng quản lý thị trường bất động sản và chính sách tài chính về đất đai.

Để thể chế hóa các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 1993, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành, Luật đất đai 2003 đã được quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 4 thông qua thay thế Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung đất đai 1998 và 2001. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai hiện hành nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục quyền sử dụng đất đai, đơn giản hóa thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành. Luật quy định thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất...

Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật đất đai, Bộ luật dân sự 1995 ra đời đã đánh dấu bước phát triển vượt bậc,đồng thời khẳng định vị trí quan

trọng của pháp luật dân sự và đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường khi mà các quan hệ trao đổi lưu thông về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng phức tạp hơn. Điều này càng được chứng minh một cách õ ràng hơn bởi các quy định tại những điều luật cụ thể ở chương 3 phần thứ 5 của Bộ luật dân sự 1995 và tại chương 28 phần thứ 5 Bộ luật dân sự 2005.

Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam đến đến nay luôn phát triển và không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Chương 2

Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý. Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất đề nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng. Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình. Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh.

- Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật.

Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương 28 phần thứ 5 của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác.

- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng.

2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.1. Các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quyền sử dụng đất" [17]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp