Thực Tiễn Giao Đất, Cho Thuê Đất, Chuyển Mục Đích Sử Dụng Đất Giao Đất,

động vốn,, hợp đồng hợp tác kinh doanh… ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng thực hiện tiếp các công việc như: liên hệ với chủ đầu tư để thực hiện tiếp các hợp đồng đã ký; liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm hủ tục cấp giấy chứng nhận, nhận giấy chứng nhận và sau khi có giấy chứng nhận thì được thực hiện các quyền với nội dung đã nêu trên.

Việc thực hiện ủy quyền lại phải tuân thủ quy định tại Điều 583 Book luật Dân sự năm 2005. Nhưng khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bênh nhân chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bên thứ ba và người sử dụng đất trốn được một lần nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.

Để có thể trốn nộp thuế nhiều lần, các bên còn áp dụng hình thức ủy quyền lại cho bên thứ ba, thứ tư theo nội dung như hợp đồng ủy quyền lần 1 đã ký. Tuy nhiên, cũng như việc hạ giá quyền sử dụng đất, việc trốn thuế thông qua hợp đồng ủy quyền là một giao dịch dân sự chưa đựng rất nhiều rủi ro mà phần thiệt hại lại rơi vào người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người được ủy quyền).

Rủi ro thứ nhất bên được ủy quyền (bên nhận chuyển nhượng) có thể gặp phải là: nếu bên ủy quyền (bên chuyển nhượng) nợ một tổ chức hoặc cá nhân nào đó thì chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, trong đó có cả tài sản đã “ chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền.

Rủi ro thứ hai có thể xảy ra khi bên nhận chuyển nhượng gặp phải bên chuyển nhượng là người không đứng đắn, không tiếp tục ủy quyền cho bên được ủy quyền nữa, bởi pháp luật quy định bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt việc thực hiện hợp đồng ủy quyền. trong trường hợp này, bên mua phải trả lại tài sản cho bên bán, nếu bên mua không chứng minh được đã trả tiền cho bên bán thì có thể mất trắng tài sản đã mua. Nếu song song với việc

lập hợp đồng ủy quyền, hai bên lập một hợp đồng chuyển nhượng với nhau thì bên ủy quyền vẫn có thể yêu cầu tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 để tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền với lý do giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng. hậu quả pháp lý của hợp đồng khi bị tuyên vô hiệu là bên chuyển nhượng phải trả lại tiền cho bên kia. Trong khi giá đất liên tục tăng, nếu trường hợp này xảy ra thì thiệt hại vẫn thuộc bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. mặc dù các chủ thể tham gia chuyển nhượng đã rất thận trọng xây dựng điều khoản về ủy quyền trong hợp đồng chuyển nhượng khi đối chiếu Điều 584 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Rủi ro thứ ba là khi một trong hai bên không may bị chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng đương nhiên hết hiệu lực. bởi theo quy định tại Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2005, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị toàn ăn tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi năng lực, mất tích hoặc đã chết. nếu bên được ủy quyền chết thì lô đất sẽ trở lại thuộc quyền sử dụng của bên ủy quyền: người thừa kế của bên được ủy quyền không được thừa kế quyền của người được ủy quyền, còn nếu bên ủy quyền chết thì tài sản vẫn thuộc về những người thừa kế của bên ủy quyền.

Ngoài ra, nếu bên nhận chuyển nhượng không cầm đủ bản sao giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng, khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền không cung cấp đủ phải quay lại “xin” bên chuyển quyền thì thường phải nộp thêm một khoản tiền không nhỏ cho chủ cũ.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng quỷ quyền sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Để chống thất thu cho ngân sách nhà nước, ngày 5 tháng 4 năm 2011, Tổng cục Thuế có Công văn số 1133/TCT-TNCN về việc giải quyết vướng mắc về thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, Tổng cục Thuế xác định hoạt động ủy quyền sử dụng đất với

nội dung: người được ủy quyền được toàn quyền quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất bao gồm cả việc cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, không phải hoàn trả bất động sản và các lợi ích phát sinh từ hoạt động ủy quyền cho bên ủy quyền; đồng thời, bên nhận ủy quyền không nhận thù lao. Nếu vậy, đây thực chất là hoạt động mua bán bất động sản, Tổng cục Thuế yêu cầu Cục thuế các tỉnh, thành phố chỉ đạo truy thu đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng ủy quyền.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Mặc dù về bản chất, việc áp dụng truy thu thuế của Tổng cục Thuế là phù hợp với thực tế. tuy nhiên, cách thức thực hiện như đang áp dụng cần phải xem xét lại, vì: Một là, quyền được ủy quyền là quyền của công dân, được pháp luật quy định và ghi nhận; Hai là, theo quy định, công dân có thể thực hiện những điều pháp luật không cấm; Ba là, để được hưởng quyền không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, người dân cũng phải chịu những rủi ro nhất định. Và quan trọng là, các quy định về việc thu lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân chưa điều chỉnh nội dung này. Nếu phát hiện thấy khiếm khuyết, khoảng trống của pháp luật, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải kiến nghị sửa đổi luật chứ không thể tùy tiện truy thu thuế của dân bằng một công văn hướng dẫn như trên.

* Bên chuyển nhượng cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất để Nhà nước miễn thuế thu nhập cá nhân

Điều 4 khoản 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đã quy định:

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất duy nhất thì được miễn thuế; đồng thời, người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực khi kê khai của mình (Điều 24 khoản 1 điểm b).

Để được miễn thuế, bên chuyển nhượng phải cam kết và chịu trách

nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết tài sản chuyển nhượng là tài sản duy nhất. nếu bị phát hiện khai báo không trung thực thì họ sẽ bị xử lý theo quy định của Luật Quản lý thuế, Quy định vậy nhưng thực tế hiện nay, việc quản lý đất đai không thống nhất, không đầy đủ và cục bộ, cơ sỏ dữ liệu về đất đai chưa được thiết lập một cách có hệ thống từ trung ương đến địa phương, việc quản lý thông tin còn nhiều hạn chế. Hệ quả là việc tra cứu, kiểm tra thông tin để có căn cứ kiểm soát và xử phạt đối với các trường hợp khai man trốn thuế không thực hiện được. vì vậy, nếu chủ sử dụng đất cố tình gian dối, cơ quan nhà nước cũng chưa có biện pháp hữu hiệu để quản lý. Hiện nay, trách nhiệm theo dõi các trường hợp đã được miễn thuế lần 1 cũng chưa được quy định cụ thể rõ ràng.

* Chuyển nhượng thông qua đối tượng được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ

Theo quy định, khi hai chị em dâu hoặc hai anh em rể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau phỉ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ với với con rể; ông, bà nội với cháu nội; ông, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng quy định này, các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất đai đã lợi dụng quan hệ bắc cầu để trốn thuế bằng cách một trong hai chị em dâu chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất cho bố mẹ chồng, rồi bố mẹ chồng chuyển cho con dâu còn lại. tương tự đối với trường hợp hai anh em rể cũng chuyển nhượng hoặc tặng cho bố mẹ vợ, bố mẹ vợ chuyển lại cho con rể thứ hai.

Tuy nhiên, việc trốn thuế bằng cách này hiện nay không được áp dụng nhiều do phải thực hiện 02 lần thủ tục đăng ký sang tên chuyển chủ.

* Chuyển nhượng sau khi vợ hoặc chồng hoặc các thành viên khác trong hộ gia đình cam kết từ chối tài sản

Hiện nay, biện pháp “lách luật” trốn thuế thu nhập cá nhân phổ biến nhất được cơ quan công chứng tư vấn cho bên chuyển nhượng là đề nghị các thành viên khác trong hộ gia đình không thuộc đối tượng được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản hoặc cam kết tài sản riêng của vợ chồng.

Cụ thể là, trong trường hợp anh ruột chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho em. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng người anh, nếu cả hai vợ chồng người anh cùng ký vào hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho người em thì bên chuyển nhượng quyền sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân cho một phần hai thửa đất do việc chuyển nhượng giữa chị dâu, em chồng không được miễn thuế. Vì vậy, cơ quan công chứng hướng dẫn người chị dâu ký văn bản cam kết quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng. căn cứ văn bản cam kết, cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân người anh và em trai mình. Tương tự như đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình, cơ quan công chứng cũng hương dẫn các thành viên không được miễn thuế ký văn bản từ chối tài sản với nội dung khẳng định họ không có đóng góp bất cứ công sức gì để tạo lập khối tài sản đó. Qua đó, cơ quan công chứng có lợi vì thu được nhiều phí công chứng, các bên chuyển nhượng thì trốn được thuế của Nhà nước mà không phải mất nhiều công làm thủ tục đăng ký sang tên.

* Tăng giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng để “rửa tiền” hoặc “rút tiền” của ngân hàng, các tổ chức tín dụng

Hiện nay, hiện tượng diễn ra ngày càng nhiều là việc một số người lợi dụng họa động chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp pháp hóa tài sản không có nguồn gốc hợp pháp. Trái với hành vi hạ giá chuyển nhượng trốn thuế, các bên trong trường hợp này thường ghi giá bán rất cao so với thực tế

và chấp nhận nộp thuế cho Nhà nước. Đổi lại, bên chuyển nhượng sẽ có căn cứ hợp pháp để công khai tài sản của mình và bên nhận chuyển nhượng cũng sẽ được lợi khi cần khấu hao tài sản để được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp nếu họ đưa quyền sử dụng đất đã mua vào tài sản của công ty.

Để chống rủa tiền và minh bạch các giao dịch về bất động sản, ngày 01 tháng 09 năm 2011, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 75/2005/ND-CP của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thông tư quy định 9 dấu hiệu giao dịch đáng ngờ trong lĩnh vực bất động sản, cụ thể là:

- Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính;

- Doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng;

- Giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: con dấu giả, chữ ký giả, chứng minh thư giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất động sản không đúng với thực tế…)

- Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;

- Địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chinh xác (ví dụ như: ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh A nhưng trên thực tế tỉnh A không có quận B…)

và có thay đổi địa chỉ so với lần giao dịch trước. Thôn tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau;

- Khách hàng tỏ ra không quan tâm đến phí giao dịch phải trả

- Khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản, phí giao dịch phải trả;

- Khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được thông tin nào liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung về nhân thân;

- Giá cả thỏa thuận của các bên không phù hợp với giá cả của thị trường.

Thông tư cũng đã quy định các cơ quan chức năng phải xây dựng và ban hành quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền nhằm phát hiện và hạn chế các tổ chức, cá nhân thông qua tổ chức báo cáo để thực hiện hành vi rửa tiền: tổ chức báo cáo, bố trí cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền; Nhận biết khách hàng và cập nhật thông tin về khách hàng; rà soát thông tin về khách hàng và giao dịch; báo cáo giao dịch đáng ngờ; áp dụng các biện pháp tạm thời; lưu trữ hồ sở và bảo mật thông tin; đào tạo về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; kiểm soát và báo cáo công tác phòng chống rửa tiền; trách nhiệm của Sở xây dựng các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương; hợp tác quốc tế về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản và cách thức xử lý vi phạm. Thông tư có hiệu lực từ ngày 15/20/2011. Theo quy định tại Thông tư, chức năng phòng, chống rửa tiền tại địa phương được giao cho Sở Xây dựng. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, đối với cấp huyện, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất lại là đơn vị đầu mối tiếp nhận, thụ lý và giải quyết.

Ngoài ra, còn có trường hợp các bên ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn nhiều so với thực tế để rút tiền vay từ các tổ chức tín dụng. Theo quy định, các tổ chức tín dụng có quyền cho khách hàng vay vốn để nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thông thường giá trị cho vay sẽ bằng 70% đến 80% giá trị đất nhận chuyển nhượng. Vì vậy, để có thể vay được một lượng tiền lớn hơn giá trị thực của mảnh đất, cán bộ tín dụng và khách hàng có thể câu kết với nhau nâng giá trị thực tế để hợp thức hóa hồ sơ vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng phải chịu thiệt hại vì số tiền thu về khi phát mại tài sản sẽ ít hơn khoản vay.

2.4.2. Thực tiễn giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với ý nghĩa là

những nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo, các căn cứ, các trình tự, thủ tục… về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất,cho thuê đất,chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 52 Luật đất đai 2013 nêu lên hai căn cứ giao đất, cho thuê đất, đó là căn cứ vào quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và vào nhu cầu sử dụng đất. Bởi vì nhu cầu sử dụng trên thực tế là rất đã dạng nên để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các chủ sử dụng đất thì việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc. Qua đó căn cứ để giao đất, cho thuê đất thể hiện nhu cầu thực trong sử dụng đất và tránh được tình trạng giao đất cho thuê đất tùy tiện [33].