Hình Thức Của Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

bản hợp đồng chuyển nhượng và trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

+ Trong thời hạn 3 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng Địa chính trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2, phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phòng Địa chính thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật;

+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ, Phòng Địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [6].

* Đối với tổ chức, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như

+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan Địa chính cấp huyện

nơi có đất;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan Địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan Địa chính cấp huyện trình, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan Địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

+ Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế;

+ Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó [7].

Việc Chính phủ quy định trình tự như trình bày ở trên đã tạo cơ sở pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước cũng như các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng các cơ quan nhà nước đùn đẩy trách nhiệm hoặc lạm quyền, kéo dài thời gian, gây khó khăn, phiền hà cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đến làm thủ tục. Có thể nói nhờ có quy định này, việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thống nhất, nhanh gọn hơn trước. Đây là một bước cải cách hành chính trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu thực hiện theo đúng các quy định nói trên, thời gian dành cho cơ quan nhà nước làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức là 15 ngày, đối với hộ gia đình, cá nhân là 13 ngày (chưa kể thời gian nộp thuế, đối tượng chuẩn bị hồ sơ). Nhưng trên thực tế, nhiều cán bộ thuộc cơ quan chức năng "giam" hồ sơ để gây phiền hà, sách nhiễu cho người đến làm thủ tục. Vì vậy, cần phải có cơ chế kiểm tra việc thực hiện của các cơ quan có trách nhiệm thực hiện, nếu không, cuộc cải cách này chỉ có ý nghĩa trên giấy tờ, văn bản.

Bên cạnh đó, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên còn có sự bất cập, điều này thể hiện ở chỗ:

Thứ nhất, việc quy định trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân chưa đầy đủ, thống nhất như quy định cho tổ chức. Hay nói cách khác, Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Điều 14 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng

đất áp dụng cho tổ chức mà không sửa đổi, bổ sung Điều 11, Nghị định 17/1999/NĐ-CP về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân. Điều này dẫn đến mỗi người có một cách hiểu khác nhau, nếu như hiểu theo văn bản quy định thì thiếu quy định về thủ tục đăng ký và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất trước khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, trong trình tự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thiếu một số điều khoản quy định cụ thể về thủ tục giao nộp hồ sơ, thời gian nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ; về thẩm tra hồ sơ chuyển nhượng, về cách xác nhận chuyển nhượng ghi trong sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn còn rườm rà, mất nhiều thời gian và tốn kém.

Tính rườm rà, mất nhiều thời gian thể hiện là phải qua nhiều bước. Ví dụ: Hộ gia đình, cá nhân (lập hồ sơ) (1) ủy ban nhân dân cấp xã (lập hồ sơ, thẩm tra hồ sơ, xác nhận); (2) Phòng Địa chính (xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra); (3) ủy ban nhân dân cấp huyện (xác nhận cho chuyển nhượng); (4) Phòng Địa chính (thông báo nộp thuế); (5) Hộ gia đình, cá nhân (kê khai nộp thuế); (6) Chi cục thuế (tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, làm thông báo nộp thuế);

(7) Hộ gia đình, cá nhân (nộp thuế); (8) Phòng Địa chính (vào sổ theo dõi biến động); (9) ủy ban nhân dân huyện (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)--(10) --Bên nhận chuyển nhượng (nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Sự tốn kém thể hiện ở chỗ, phải thực hiện nhiều nghĩa vụ mang tính "lệ làng". Ví dụ, ngoài thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính do pháp luật quy định, trên thực tế người nhận chuyển nhượng còn phải nộp những khoản "phí hành chính" (cho những cơ quan làm thủ tục), và "tiền tự nguyện đóng góp xây dựng quê hương, xây dựng cơ sở hạ tầng" (cho ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn).

Nay theo Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại được cải cách thêm một bước quan trọng:

Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.

 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận.

2.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Song, do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự.

* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:

Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả

theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác);

Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.

* Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận;

2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người thứ ba.

2.5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:

1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất.

* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và luôn có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với