Những Hạn Chế, Bất Cập Của Pháp Luật Và Thực Tiễn Thi Hành Pháp Luật Về

ngay tình trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở trong đó đặc biệt là nhà gắn liền với đất ở. Những người này nhận chuyển nhượng chủ yếu dựa vào giấy tờ được cơ quan thẩm quyền xác nhận. Nhưng sau khi giao dịch được thực hiện, xảy ra tranh chấp thì hợp đồng lại bị xử là vô hiệu vì đối tượng chuyển nhượng đất ở không phải là chủ sử dụng đất. Bởi lẽ giấy tờ về đất ở thuộc các dự án bị cấp sai đối tượng, cấp không đúng trình tự, thủ tục, chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận hoặc thiếu thông tin... Điều này gây thiệt hại về lợi ích vật chất cho người nhận chuyển nhượng đất ở. Hơn nữa, việc yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn trả lại số tiền cho bên chuyển nhượng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, rắc rối do cơ chế giải quyết chậm trễ và kém hiệu quả. Một ví dụ cụ thể là vụ lừa đảo chuyển nhượng của công ty D&T. Bắt đầu từ hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh số 01/2007/HĐNT- BS- D&T ký ngày 5/12/2007 giữa Công ty Bảo Sơn và Công ty D&T, các bên thống nhất ký hợp đồng hợp tác đầu tư và chuyển giao QSDĐ sau khi hoàn thành đồng bộ hạ tầng kỹ thuật để đầu tư, xây dựng, kinh doanh nhà tại Dự án An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Sau khi ký hợp đồng với Công ty Bảo Sơn, Công ty D&T đã thế chấp tài sản hình thành trong tương lai (là QSDĐ và tài sản trên đất của 47 căn biệt thự tại dự án trên) để vay 66 tỷ đồng của GP Bank. (Trong cam kết 3 bên: Tập đoàn Bảo Sơn, Công ty D &T, Ngân hàng GP Bank thoả thuận giấu kín thông tin bí mật về tài sản thế chấp, nếu bên nào vi phạm phải bồi thường). Sau khi thế chấp BĐS, công ty D&T lại chuyển nhượng 47 căn biệt thự trên cho hàng chục hộ gia đình, cá nhân khác. Tháng 12/2008, do Cty D&T không có khả năng thanh toán số vốn vay nên GP Bank đã ra thông báo chuyển quyền thụ hưởng 47 lô đất trên. Tức là GP Bank sẽ thay D&T thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với 47 biệt thự là tài sản đảm bảo trên. Như vậy, quyền của các hộ dân mua 47 căn biệt thự của công ty D&T sẽ ra sao? Các quyền, lợi ích của các hộ gia đình, cá nhân trong giao dịch chuyển

nhượng BĐS đã bị xâm phạm nghiêm trọng.

Hạn chế của các hợp đồng mẫu (hay điều kiện kinh doanh chung): Trên thực tế, khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở các chủ thể chuyển nhượng đặc biệt chủ thể là các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh chuyên nghiệp thường soạn trước các hợp đồng mẫu. Theo Điều 406 Bô luật Dân sự năm 2005: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mâu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp thuận, thì coi như chấp thuận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mâu mà bên đề nghị đã đưa ra”. Việc soạn trước hợp đồng chuyển nhượng BĐS theo mẫu sử dụng để ký kết với khách hàng nhằm tiết kiệm thời gian, sức lực trong đàm phán, có thể ngăn ngừa rủi ro do nhận thức của các bên tham gia quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên bên cạnh yếu tố tích cực thì việc soạn thảo hợp đồng mẫu cũng có thể dẫn đến việc đưa vào nội dung các điều khoản phần bất lợi cho khách hàng hoặc “chèn ép” khách hàng bằng những điều khoản phân chia lợi ích không công bằng. Thực tế cho thấy có không ít các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn đưa ra những điều khoản trái ngược, “gài bẫy” khách hàng mua hoặc nhiều điều khoản thể hiện rõ ràng sự không công bằng trong giao dịch. Tuy vậy, pháp luật hiện hành còn chưa xác lập được cơ chế pháp lý phù hợp, chưa có một thiết chế để kiểm soát các hợp đồng mẫu, kiểm tra, giám sát nôi dung các hợp đồng, các quy chế hoạt động chung của doanh nghiệp để có thể ngăn chặn có hiệu quả các hiện tượng nội dung hợp đồng thể hiện các quyền, nghĩa vụ không bình đẳng giữa các bên trong giao dịch.

Ví dụ: hợp đồng mua bán nhà và chuyển nhượng đất ở của dự án X thuộc địa bàn Phường 11 Quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh. Chủ đầu tư dự án có nhiều văn bản hối thúc khách hàng thanh toán phải nhanh chóng “chia sẻ” chi phí phát sinh lên đến 50% trị giá biệt thự đã đặt theo hợp đồng (mẫu) từ

tháng 10/2008, nếu không sẽ hoàn trả tiền đặt cọc đã trên 50% trị giá biệt thự. Nghiên cứu nội dung hợp đồng cho thấy bên A (chủ đầu tư) “đã tính trước” bằng các điều khoản như: Về trách nhiệm bên B (tức người nhận chuyển nhượng) nếu không thực hiện đúng hợp đồng, không đóng đủ tiền theo từng giai đoạn, thì bên A sẽ đương nhiên hủy bỏ hợp đồng và trả lại tiền đã nộp của bên B mà không tính lãi. Trong khi phần qui định về trách nhiệm của bên A lại rất đơn giản là: “giao cho bên B toàn bộ hồ sơ hợp lệ về nhà và đất ở”, “không chấp nhận việc trả lại nhà và đất ở sau khi bên B đã nhận”. Hậu quả của việc qui định trách nhiệm bên A không rõ ràng, chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư đòi khách hàng phải đóng bổ sung thêm đến trên 50% trị giá biệt thự tạm tính ban đầu với nhiều lý do được đưa ra rất vô lý như: Do bên A phải nộp tiền sử dụng đất, do phải chuẩn bị công tác đầu tư (khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng vv...), do mua sắm vật tư, do giá cả tăng, nguyên liệu biến động tăng cao gấp 3 lần so với năm 2008, do trượt giá nhân công, do lãi vay ngân hàng, do lạm phát... và bên B đành chấp nhận chỉ vì hợp đồng không chặt chẽ, nếu không sẽ bị hủy hợp đồng. Hay trường hợp dự án căn hộ Horizon (ở quận 1, TP Hồ Chí Minh) đã bị chậm trễ trên 5 năm mới chỉ xong phần móng, mà chủ đầu tư đã

đơn phương thông báo cho các khách hàng đòi tăng thêm 4.000.000đ/m2, cùng

với việc đưa ra các lý do trượt giá xây dựng, chi phí điều chỉnh dự án, lãi suất ngân hàng và trích lập quỹ dự phòng [60]. Vậy nên khách hàng nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải nghiên cứu thật kỹ, hiểu rõ từng điều khoản trước khi đặt bút ký các hợp đồng theo mẫu; bởi những hợp đồng đó được soạn thảo trước, thường có lợi cho bên soạn. Nếu không đồng ý, khách hàng có thể đề nghị thỏa thuận lại từng điều khoản trong hợp đồng.

Giao dịch chuyển nhượng đất ở, đặc biệt là nhà ở gắn liền với đất có sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh BĐS với khách hàng, phổ biến các doanh nghiệp BĐS vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

gây thiệt hại về lợi ích cho khách hàng. Các vi phạm phổ biến của doanh nghiệp là chiếm dụng vốn của khách hàng do dự án đầu tư chậm trễ, hoặc sử dụng vốn của khách hàng đầu tư vào dự án khác hoặc không đầu tư; doanh nghiệp đơn phương hủy hợp đồng; khi ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng, các bên cũng chưa tuân thủ đúng những quy định của pháp luật. Trong nhiều trường hợp, người mua không tìm hiểu kỹ nôi dung của hợp đồng, việc mua bán, chuyển nhượng còn nặng yếu tố chủ quan, cảm tính;

Thực tế xảy cũng ra nhiều vụ doanh nghiệp lừa đảo chiếm đoạt vốn của nhận chuyển nhượng điển hình của việc mua bán, chuyển nhượng đất ở trên giấy, “lách luật”, lừa đảo chiếm đoạt hàng trăm tỷ đồng của các nhà đầu tư tại Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1/5 có liên quan đến mua dự án đất thuộc khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5. Cuối năm 2009, dù chưa xây dựng xong hạ tầng, nhưng Công ty địa ốc Cienco 5 Land đã ký hợp đồng tín dụng với công ty Công ty 1/5 để huy động vốn. Ngày 19/1/2010, Cienco 5 Land (bên A) đã ký hợp đồng số 01/HĐVV vay Công ty 1/5 (bên B) số tiền 200 tỷ đồng, thời hạn vay là 18 tháng, lãi suất 1%/tháng. Trong hợp đồng có nêu: Ưu tiên cho bên B được thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư vào khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 do bên A làm chủ đầu tư; Sau khi thực hiện tốt hợp đồng vay vốn và dự án có đủ điều kiện kinh doanh theo quy định của pháp luật, công ty

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

1/5 sẽ được ưu tiên thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư trên diện tích khoảng 55.000m2 thuộc khu đô thị Thanh Hà A - Cienco5, với giá chuyển nhượng đất dự kiến không quá 12 triệu đồng/m2 (cần lưu ý là việc thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư vào khu đô thị chỉ được thực hiện sau khi công ty 1/5 đã thực hiện được hợp đồng vay vốn). Thế nhưng, căn cứ vào hợp đồng tín dụng này, (dù chưa được UBND TP Hà Nôi phê duyệt là chủ đầu tư thứ phát) công ty 1/5 đã tiếp tục ký hợp đồng huy động vốn từ rất nhiều nhà đầu tư cá nhân với tên gọi “Hợp đồng vay vốn” và được hưởng quyền mua nhà đất dự án. Ngày

1/2/2010, công ty Cienco đã có Văn bản thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng vay vốn do công ty 1/5 đã vi phạm hợp đồng không chuyển tiền cho công ty Cienco. Mặc dù quan hệ với công ty Cienco đã chấm dứt nhưng công ty 1/5 vẫn che giấu thông tin và tiếp tục huy động vốn. Cơ quan điều tra Bô Công an xác định, từ 20/1 đến 20/4/2010, công ty 1/5 đã thu tiền giao vốn của người dân đầu tư dự án khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 tổng số tiền khoảng

1.000 tỷ đồng và phần lớn số tiền này đã được lãnh đạo công ty 1/5 dùng để đầu tư vào dự án khác [17, tr.34]. Như vậy, Công ty 1/5 không những không đáp ứng điều kiện chủ thể, (do công ty 1/5 chưa được phê duyệt là nhà đầu tư thứ phát của dự án). Đối tượng của hợp đồng (là chuyển nhượng QSDĐ và mua bán nhà hình thành trong tương lai hay hợp đồng huy đông vốn) cũng chưa đủ điều kiện được tham gia giao dịch. Đây có thể coi là vụ vi phạm điển hình về ký kết và thực hiện hợp đồng hợp tác đầu tư và hợp đồng góp vốn hưởng quyền mua nhà gắn liền với đất ở dự án.

Hay vụ lừa đảo lập “dự án ma” của Lê Hồng Bàng Công ty cổ phần Sàn bất động sản Việt Nam và đồng bọn, với tổng số tiền chiếm đoạt lên tới trên 424 tỷ đồng bằng việc lập với 800 hợp đồng vay vốn từ 4 dự án, trong đó có dự án khu nhà ở tại Từ Liêm; trong một vụ án khác Nguyễn Tuấn Anh và đồng bọn đã làm giả hợp đồng góp vốn và phiếu thu giả của Công ty cổ phần Tasco để bán đất liền kề tại dự án khu đô thị Vân Canh do Công ty Tasco làm chủ đầu tư để lừa đảo khách hàng và chiếm đoạt 39,5 tỷ đồng...Những sai phạm của doanh nghiệp BĐS do nhiều nguyên nhân nêu trên, nhưng một nguyên nhân cơ bản là Nhà nước chưa có một chế tài đủ mạnh, một bô máy quản lý hữu hiệu để bênh vực, bảo vệ, ngăn chặn chủ đầu tư chèn ép, xâm phạm lợi ích khách hàng. Còn thiếu các biện pháp kiểm tra, giám sát thường xuyên, chặt chẽ các trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS vi phạm hợp đồng, chiếm dụng vốn của người mua, chưa thực hiện tốt việc kiểm soát tiến

đô xây dựng công trình, tiến đô triển khai dự án đầu tư; Nhà nước chưa thực hiện tốt chức năng hướng dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin về đất ở để giúp nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu chuyển nhượng xác định đúng, lựa chọn phương thức đầu tư và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở phù hợp.

2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo Luật đất đai năm 2013, các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ ở được thực hiện tại văn phòng đăng ký QSDĐ. Tuy vậy, yêu cầu đặt ra là việc thành lập văn phòng đăng ký phải được triển khai tốt, phải đạt hiệu quả thực sự trong công việc đăng ký chuyển nhượng QSDĐ ở, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở và xác nhận mọi sự biến động về chủ sử dụng đất ở. Là hoạt động thường xuyên mang tính chất quản lý, vừa mang tính chất giao dịch trên thị trường nên văn phòng đăng ký QSDĐ phải là cơ quan chuyên trách của Nhà nước, hoạt động theo pháp luật và trở thành trung tâm giao dịch chính thống của thị trường QSDĐ ở.

Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhượng QSDĐ ở có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký chuyển quyền. Trong thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ ở có được thực hiện và thực hiện nhanh chóng dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chí của các bên. Các giao dịch về đất đai không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới yêu cầu về đăng ký các giao dịch đất đai cũng phức tạp hơn các tài sản khác, về cơ bản có hai giai đoạn: giai đoạn các bên chuyển nhượng tự thoả thuận và giao kết hợp đồng và giai đoạn cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở. Nhà nước và các bên chuyển quyền cần phải nắm được các thông tin về tình trạng pháp lý của mảnh đất và các tài sản trên đất...

Nhưng vấn đề ở đây là sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp hiện nay đang là rào cản của quan hệ chuyển QSDĐ ở đúng pháp luật. Giai đoạn hai bao giờ cũng tốn nhiều thời gian hơn và gây thêm nhiều thủ tục khó khăn phiền hà hơn cho các bên chuyển nhượng.

Thủ tục hành chính đang được cải cách theo cơ chế “ một cửa” song về cơ bản ở nhiều địa phương vẫn cung cách làm việc cũ quan liêu, cửa quyền nhũng nhiễu, đặc biệt là tại các đô thị. Do quản lý Nhà nước về đất đai vẫn còn những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Cái gốc là cung cách làm việc quan liêu cũ vẫn chưa tìm ra biện pháp hữu hiệu để “cải cách”. Việc triển khai thực hiện mô hình "một cửa" tại văn phòng đăng ký QSDĐ đã phát huy hiệu quả nhưng vẫn còn nhiều điều cần phải bàn tới khi nhân viên của văn phòng đăng ký cũng vẫn là các công chức Nhà nước, hưởng lương ngân sách. Vậy liệu có những bảo đảm nào cho việc hồ sơ chuyển QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân không bị đùn đẩy đợi chờ, trả lại... do chưa đạt yêu cầu? Do vậy, cần kết hợp nhiều biện pháp khắc phục tình trạng trên như xây dựng hòm thư góp ý trong các cơ quan hành chính Nhà nước; có chính sách tiền lương thoả đáng, xử lý thật nghiêm khắc các hành vi vi phạm pháp luật của cán bộ công chức Nhà nước vi phạm pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở....

Về hoàn thiện hệ thống tài liệu địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định rõ vị trí, hình dáng, kích thức, ranh giới, mục đích sử dụng cho từng lô đất, mảnh đất cụ thể. Công việc này phụ thuộc vào trách nhiệm của Nhà nước do vậy phải khẩn trương đầu tư thời gian, tài chính và nhân lực thực hiện nhanh chóng và hiệu quả nhất. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, để xác định QSDĐ ở của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng QSDĐ ở. Khác với các tài sản khác, việc

chuyển nhượng QSDĐ ở và việc quản lý Nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch, là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng QSDĐ ở, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển QSDĐ ở. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ ở. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng QSDĐ ở là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất ở.

Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất ở do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.

2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Về Giá đất: mặc dù tại Luật Đất đai 2013 đã có những quy định mang tính đột phá về giá đất. Tuy nhiên để đảm bảo giá chuyển nhượng QSDĐ ở nêu trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở đúng là giá thị trường thì vẫn tiếp tục cần có những quy định cụ thể và rõ ràng hơn nữa, phải những quy định về chế tài đối với những hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với thị trường. Ví dụ: năm 2014 giá đất ở thực tế trên địa bàn Hà Nội có nhiều nơi có giá chuyển nhượng khoảng 400 - 500 triệu/m2, nhưng giá đất ở cao nhất theo bảng giá công bố của UBND thành phố Hà Nội năm 2014 chỉ là 85 triệu/m2...Từ trước đến nay ở Việt Nam luôn tồn tại hai loại giá trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở. Một loại giá các bên thỏa thuận thực hiện với nhau