Trình Tự, Thủ Tục Thừa Kế, Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất

sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nới có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm:

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực; là văn bản thỏa thuận giữa các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, là căn cứ pháp lý để xác nhận việc chuyển dịch quyền sử dụng đất. Hợp đồng phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. Hợp đồng chuyển đổi phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục được quy định tại Luật đất đai 2014, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 15/9/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 10 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để thực hiện các thủ tục hành chính về chuyển đổi quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế, đồng thời thông báo cho người sử dụng đất biết để thực hiện. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn 05

ngày làm việc, các bên chuyển đổi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân gồm hai trường hợp cụ thể:

Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về dồn điền, đổi thửa thì các hộ gia đình, cá nhân tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản, nộp văn bản thỏa thuận kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 157 Luật đất đai năm 2013 và điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi chung cho toàn xã, phường, thị trấn rồi chuyển đến Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Việc thực hiện dồn điền, đổi thửa thực hiện trên phạm vi toàn xã, phường, thị trấn sẽ làm ảnh hưởng đến tình hình sản xuất nông nghiệp của địa phương, đến đời sống của nhiều người dân nên việc xem xét phái cẩn thận. Phòng Tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án, chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc tiến hành các công việc cần thiết, sau khi có kết quả, Phòng Tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm viết giấy nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ và trong thời hạn ba ngày làm việc phải thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ nếu cần phải bổ sung hoặc hoàn thiện hồ sơ. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp xã có

trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2.1.3.3. Trình tự, thủ tục thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

* Tặng cho quyền sử dụng đất

Quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất là quy định mang tính mở rộng quyền của người sử dụng đất. Tặng cho quyền sử dụng đất trước hết là một giao dịch dân sự vì vậy phải trên cơ sở bình đẳng giữa các bên. Về bản chất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản mà đối tượng là quyền sử dụng đất, cụ thể là hợp đồng tặng cho bất động sản. Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai [28].

Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất khi có các điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất [33].

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì có một số trường hợp hạn chế trong việc tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Thứ nhất, trường hợp người sử dụng đất là tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có từ ngân sách nhà nước và người Việt Nam định cư tại nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì có quyền được tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho những cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.

Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm và hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp cũng có

quyền tặng cho quyền sử dụng đất nhưng chỉ trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất thì không có quyền tặng cho quyền sử dụng đất thuê.

Thứ năm, trong một số trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải trong điều kiện cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày giao đất lần thứ hai.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

Thứ sáu, ngoài các trường hợp hạn chế quyền tặng cho và quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất còn bị hạn chế trong một số trường hợp:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

- Nếu bên tặng cho quyền sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên được tặng cho quyền sử dụng đất phải thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai năm 2013 [33].

* Về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất

Về trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 như sau:

- Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hồ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm: văn bản cam kết hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc công chứng.

- Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trong trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

* Thừa kế quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị và có thể đưa vào giao dịch dân sự, vì vậy quyền thừa kế loại quyền tài sản này cũng được thực hiện như đối với các loại tài sản khác dưới hình thức thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005.

Cũng như việc thừa kế các tài sản khác, chủ thể để thừa kế quyền sử dụng đất phải là cá nhân. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Riêng đối với trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì việc thừa kế quyền sử dụng đất có quy định chặt chẽ hơn. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam (theo quy định tại Điều 186 Luật đất đai năm 2013) thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất khi được nhận thừa kế, nếu không thuộc trường hợp này thì không được nhận quyền sử dụng đất mà người để lại di sản để lại cho mình, mà chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.

Quy định của Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

ngày 15/5/2014 cho thấy: đối với hộ gia đình, tổ chức, cá nhân tại Việt Nam không bị hạn chế quyền nhận thừa kế quyền sử dụng đất. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận thừa kế quyền sử dụng đất nếu họ là một trong các đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam.

Sau khi người để lại di sản chết, tổ chức, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn.

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường ban hành, hồ sơ đăng ký nhận thừa kế quyền sử dụng đất gồm có:

- Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật;

- Đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).

Trên thực tế, người thừa kế quyền sử dụng đất còn phải nộp một số loại giấy tờ khác như: giấy chứng minh mối quan hệ giữa người thừa kế và người để lại di sản nếu là người thừa kế theo pháp luật, sổ hộ khẩu của người thừa kế…

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn thì trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy