Một Vài Vi Phạm Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Qua Thực Tiễn Xét Xử

nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự "chuyển dịch quyền" có sự "chuyển dịch nghĩa vụ" của người sử dụng đất và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.

Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng còn "mua bán" trao tay không qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc không đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức "mua bán" trao tay…Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước không quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ.

2.6. Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân

Việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung là việc xác lập quan hệ hợp đồng giữa các chủ thể,trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài các quy định chung ấy.Tuy nhiên, nếu việc giao kết không bảo đảm được các điều

kiện có hiệu lực của hợp đồng đã được pháp luật quy định (điều 122 Bộ luật dân sự 2005) thì sẽ dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.

Đối với loại hợp đồng vô hiệu tương đối trên thực tế xem xét loại hợp đồng vô hiệu này cho thấy: việc vi phạm ý chí tự nguyện của các bên do bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối thường xẩy ra. Lý do hợp đồng vô hiệu do bị đe dọa là rất hiếm, hay nói cách khác rất ít khi xẩy ra. Trường hợp hợp đồng được giao kết khi một trong các bên không bảo đảm điều kiện về năng lực hành vi cũng thường xẩy ra trên thực tế. Nhưng ở những trường hợp này người đại diện cho người chưa có năng lực hành vi khi phát hiện có thể khởi kiện để hủy hợp đồng, hoặc không khởi kiện hủy hợp đồng bởi thực tế hợp đồng tuy không đảm bảo điều kiện năng lực hành vi có thể nhưng việc thực hiện hợp đồng không có thiệt hại xẩy ra, hợp đồng vẫn đảm bảo sự công bằng về lợi ích giữa các bên tham gia. Phần nhiều hợp đồng vô hiệu tương đối là do nguyên nhân bị lừa dối, ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Đặng Văn Dũng và chị Mai NgọcThanh. Ngày 2/5/1992 anh Dũng đã bán căn nhà số 10 phố Hàng Đào, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội với diện tích 6m x 5m cho chị Mai NgọcThanh với giá 20 lượng vàng. Chị Thanh đã trả cho anh Dũng 18 lượng vàng, còn lại hai lượng thì thỏa thuận khi nào nhận nhà sẽ giao nốt. Giấy mua bán đã được ủy ban nhân dân phường chứng nhận, nhưng chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Sau một tháng ngày 2/6/1992 anh Dũng bán 1/2 căn nhà trên cho anh Nguyễn Văn Đức, diện tích 3m x 2.5m với giá 15 lượng vàng. Việc mua bán này đã được sang tên, anh Đức dọn đến ở, khi anh đến ở thì xẩy ra tranh chấp.

Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm đã hủy hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức công nhận hợp đồng mua bán giữa chị Thanh và anh Dũng. Trong vụ kiện trên cho thấy việc mua bán giữa anh Dũng, chị Thanh là hoàn toàn tự nguyện và chị Thanh đã thực hiện nghĩa vụ gần như đã hoàn thành trên thực tế. Mặc dù chưa làm thủ tục trước bạ sang tên. Việc anh Dũng thực hiện mua bán với anh Đức vi phạm nguyên tắc tự nguyện, trong quan hệ này anh Dũng có ý thức lừa dối vì mục đích tư lợi. Về thực chất, quyền định đoạt của anh Dũng đối với ngôi nhà đã gần như không còn, nó bị hạn chế bởi quyền được sở hữu nhà của chị Thanh, khi đã hợp thức về thủ tục. Quan hệ mua bán đã hoàn thành trên thực tế, chỉ còn chờ sự ghi nhận của pháp luật mà thôi. Bản án quyết định hủy

hợp đồng mua bán giữa anh Dũng và anh Đức của Tòa án nhân dân quận Hoàn Kiếm là phù hợp với pháp luật.

Một vụ án khác bị Tòa án hủy hợp đồng do vi phạm điều cấm pháp luật. Đó là vụ mua bán nhà số 187 đường Ngô Gia Tự, Thị trấn Đức Giang, quận Long Biên thành phố Hà Nội giữa ông Đặng Xuân Quý và Trần Văn Nghệ. Căn nhà này là một phần trong khối tài sản chung của ông Nghệ và vợ là bà Nguyễn Thị Hải, bà Hải và ông Nghệ có 4 con là Trần Minh Long, Trần Thế Hiệp, Trần Thị Kiên, Trần Thị Hưng. Năm 1973 bà Hải chết không để lại di chúc. Năm 1990 ông Nghệ bán cho toàn bộ căn nhà trên cho ông Quý với giá 25 lạng vàng và ông Nghệ đã nhận 15 lạng vàng của ông Quý. Hai người con gái của ông Nghệ là bà Kiện và bà Hưng đứng ra ngăn không cho ông Nghệ bán nhà, nên việc mua bán không làm được thủ tục. Cấp sơ thẩm nhận định di sản của bà Hải có giá trị

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

12.5 lạng vàng nên kỷ phần của mỗi thừa kế là 4.18lạng riêng ông Nghệ được 5 lạng vàng và 6 chỉ (bao gồm cả tài sản chung, tài sản riêng và phần được thừa kế). Bà Kiên đang ở căn nhà 628 đường Ngô Gia Tự trị giá 03 lạng vàng, nay ông Nghệ đồng ý cho thêm 0.5 lạng vàng nữa. Còn bà Hưng, ông Nghệ đồng ý cho 01 lạng vàng. Do đó quá kỷ phần bà Hưng được hưởng. Cấp sơ thẩm chấp nhận hợp đồng mua bán. Chánh án Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội kháng nghị bản án trên, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xử giám đốc và nhận định đây là di sản thừa kế chưa chia. Do đó, việc mua bán trái pháp luật nên đã quyết định hủy hợp đồng mua bán giữa ông Nghệ và ông Quý.

Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức. Về nguyên tắc, hình thức của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nhưng đối với một số loại hợp đồng do tầm quan trọng của nó pháp luật quy định hình thức bắt buộc của loại hợp đồng đó mà khi giao kết hợp đồng các bên phải tuân thủ. Nổi lên trong trường hợp này là hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, luật pháp có quy định đối với loại hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức, Tòa án dành một thời gian nhất định để hoàn tất hình thức thủ tục theo quy định của pháp luật. Nếu hết thời hạn quy định mà hình thức của hợp đồng vẫn bị vi phạm thì tòa án hủy hợp đồng. Trên thực tế hợp đồng vi phạm hình thức có thể do các bên thiếu sự hiểu biết cần thiết về pháp luật. Có thể vì trốn tránh việc nộp thuế mà các bên bỏ qua việc tuân thủ hình thức này. Do đó nhiều trường hợp một trong các bên đã lợi dụng sơ hở về hình thức để xin hủy hợp đồng. Vì vậy trên thực tế, khi xét xử hợp đồng vi

phạm điều kiện hình thức các tòa án luôn tính đến yếu tố tự nguyện của các chủ thể khi giao kết hợp đồng nhất là khi hợp đồng được hoàn thành trên thực tế, hoặc gần như đã hoàn thành trên thực tế. Điều này không ngoài mục đích ổn định giao lưu dân sự, bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên trong hợp đồng.

Việc giải quyết hợp đồng vô hiệu trong nhiều trường hợp rất phức tạp. Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng được giao kết các bên phát hiện ngay ra vị phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng. Không ít các trường hợp hợp đồng đã được thực hiện toàn bộ hoặc một phần, các bên mới phát hiện ra vi phạm và xin hủy hợp đồng. Thường là việc xin hủy hợp đồng không phải hoàn toàn do các bên tự nguyện, mà bên có lợi xin hủy hợp đồng. Do đó vấn đề giải quyết tranh chấp về hậu quả hợp đồng vô hiệu gặp nhiều khó khăn. Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991, Bộ luật dân sự đều có quy định về xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu nhưng trong Bộ luật dân sự phần này được cụ thể và hoàn thiện hơn.

Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực tế xét xử của tòa án là muôn hình muôn vẻ. ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong việc giải quyết các tranh chấp này. Về nguyên tắc chúng ta có Bộ luật dân sự đã pháp điển hóa các quy định pháp luật dân sự một cách thống nhất và đầy đủ. Việc xét xử của các tòa án dân sự từ thời điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự đều phải dựa trên quy định những nguyên tắc cơ bản được ghi nhận trong bộ luật. Tuy nhiên thực tiễn vốn sinh động, luôn vận động, luôn biến đổi, do đó hoạt động xét xử của tòa án trên cơ sở nguyên tắc pháp lý trong Bộ luật dân sự cũng cần xem xét đến những đặc điểm, hoàn cảnh, điều kiện, nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong từng quan hệ cụ thể để có thể đưa ra một phán quyết phù hợp với pháp luật và đạo đức xã hội

Chương 3

PHƯƠNG Hướng, Giải pháp hoàn thiện Pháp Luật Về Hợp Đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1. phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là một tư liệu đặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là cơ sở để xây dung các cơ sở kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, là bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy, trong suốt quá trình cách mạng, Đảng ta luôn có chủ trương đường lối phù hợp với từng giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm và có hiệu quả.

Trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, Đảng ta đã đề ra nhiều chủ trương chính sách về quản lý đất đai, sử dụng đất đai, về xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai. Điều này cho thấy đường lối của Đảng có, mối liên hệ chặt chẽ với chính sách pháp luật đất đai trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt đường lối chủ trương chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện đại hội Đảng, các nghị quyết ban chấp hành trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trong đó cần đặc biệt chú trọng một số quan điểm cơ bản như sau:

Một là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý đã được khẳng định trong các văn kiện đại hội Đảng và được ghi nhận trong các Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng ta dựa trên

những lý do rất xác đáng mà tôi đã phân tích ở phần của luận văn này. Đây là quan điểm hết sức đúng đắn của Đảng ta đã thực hiện từ năm 1980. Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân cũng hoàn toàn phù hợp với cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay.

Quán triệt đường lối đất đai thuộc sở hữu toàn dân của Đảng đồng thời cũng thấu suốt quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn tặng cho, quyền sử dụng đất mà chiến lược kinh tế xã hội đến năm 2000 của Đảng đã vạch ra: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các hộ nông dân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật pháp quy định cụ thể về việc thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất" [11]. Bảo đảm trên mỗi khoảnh đất đều có chủ sử dụng cụ thể tránh tình trạng bỏ đất đai hoang hóa như trong thời kỳ bao cấp.

Tuy nhiên để quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân không chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết cần phải bảo đảm sự kiểm tra, kiểm soát và quyết định tối cao của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đối với toàn bộ đất đai. Nhà nước không chỉ sở hữu về mặt pháp lý mà còn thực hiện quyền sở hữu về mặt kinh tế, để chủ sở hữu thu được các nguồn lợi từ đất, khắc phục tình trạng Nhà nước bị thất thu các nguồn lợi từ đất như hiện nay. Trên cơ sở đó điều tiết lại các lợi ích có được từ đất cho toàn thể nhân dân, góp phần bảo đảm công bằng xã hội.

Hai là, phát triển vững chắc thị trường bất động sản.

Có thể nói vấn đề thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng luôn chiếm một vị trí đáng kể trong chính sách kinh tế của Đảng thể hiện trong các nghị quyết ở các kỳ đại hội gần đây của Đảng Cộng sản Việt Nam.

Báo cáo chính trị trình Đại hội VIII (12/1996) đã chỉ rõ: phát triển mạnh thị trường hàng hóa và dịch vụ, tổ chức quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, xây dựng thị trường vốn. Cũng tại đại hội này, báo cáo về nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội 5 năm 1996- 2000 cũng nêu lên quan điểm: ban hành chỉ thị về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu nhà nước để làm cơ sở cho việc thực hiện

chính sách đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, cổ phần hóa một số doanh nghiệp Nhà nước, khai thác khu công nghiệp và khu dân cư mới, thực hiện chính sách về nhà ở.

Báo cáo chính trị trình Đại hội Đảng lần thứ IX (tháng 4/2001) cũng định hướng: chủ động tổ chức phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường theo quy định của pháp luật. Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001- 2010 cũng chỉ rõ: Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và ngoài nước tham gia đầu tư.

Nghị quyết Trung ương VII khóa IX - Nghị quyết chuyên đề về vấn đề đất đai của ban chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã khẳng định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước." Nghị quyết đã đánh giá tổng thể về quá trình đổi mới chính sách đất đai trong suốt hơn 15 năm của thời kỳ đổi mới vừa qua. Nghị quyết đã khẳng định quan điểm chỉ đạo là: đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt. Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ tới các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của xã hội. Tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của mọi thành viên trong xã hội đối với việc quản lý và sử dụng đất đai. Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các loại tài sản gắn liền với đất đai; chống đầu cơ đất đai.

Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần theo sát một số nội dung cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai mà Đảng ta đề ra như: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, cho thuê đất và cho phép được thuê lại đất. Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Không tư nhân hóa đất đai, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai, bổ sung hoàn

thiện hệ thống pháp luật chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải đánh giá đúng các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [9].

Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo đúng pháp luật. Không để nông dân nghèo sống bằng nông phải bán đất. Đánh giá phân loại các trường hợp nông dân không có ruộng đất sản xuất để có chính sách, giải pháp xử lý phù hợp với từng trường hợp theo hướng vừa không để nông dân bị bần cùng hóa do không có đất để sản xuất, vừa thúc đẩy quá trình tích tụ ruộng đất một cách hợp lý theo tiến trình công nghiệp hóa [11].

Như vậy những định hướng của Đảng trong chính sách đất đai là một yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu và hoàn thiện về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành song song với việc đẩy mạnh cải cách nền hành chính nhà nước mà trọng tâm là cải cách bộ máy hành chính, tinh giảm bộ máy, làm cho bộ máy gọn, nhẹ và hoạt động có hiệu quả, đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai, chú trọng tới đổi mới tổ chức và hoạt động của các cơ quan nhà nước trực tiếp quản lý về đất đai từ trung ương tới địa phương. Thực hiện chủ trương này gần đây trong quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng đã có những bước cải thiện đáng kể. Các thủ tục hành chính đã từng bước được đơn giản hóa, bộ máy quản lý nhà nước về đất đai đã được tinh giản hoạt động có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những đổi mới này đã được quy định trong Luật đất đai 2003 và cả trong thực tiễn áp dụng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có như vậy pháp luật mới có tác dụng điều chỉnh lâu dài, bền vững và phát huy được hiệu quả trong thực tế cuộc sống.