Các Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Trong Một Số Trường Hợp

giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại.

Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 10 Luật đất đai năm 2003);

+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền quan trọng của người sử dụng đất [17] (khoản 1, Điều 105 Luật đất đai năm 2003);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật [17] (khoản 2 Điều 105 Luật đất đai năm 2003);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất [17] (khoản 1, Điều 42 Luật đất đai năm 2003);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết theo quy định tại khoản 1 điều 136 Luật đất đai 2003 [17].

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên.

Dưới đây, chúng tôi xin phân tích kỹ hơn về điều kiện Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình bà C có một thửa đất rộng 45 m2. Tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với đất ở. Với loại giấy tờ kể trên, gia đình bà C có quyền chuyển nhượng thửa đất 45 m2 không?

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

Từ tình huống này phát sinh một vấn đề cần làm rõ là: Có phải nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Điều 146 (khoản 1) Luật đất đai năm 2003 quy định:

Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này [17].

Theo quy định vừa dẫn thì trong thời gian chưa hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi cả nước người đang sử dụng đất chỉ cần có một trong các giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 là đã được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 quy định các loại giấy tờ gì? Tại các khoản nói trên của Điều 50 Luật đất đai năm 2003 đã ghi nhận các loại giấy tờ sau:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp

luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ kể trên

(quy định tại khoản 1 Điều 50) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/07/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì cũng được coi là có giấy tờ có giá trị tương đương như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được tham gia vào các giao dịch liên quan đến đất đai.

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành.

Gia đình ông D đang sinh sống trên một thửa đất 65 m2 từ tháng 10/1990 đến nay. Do nhiều lý do khác nhau cho đến thời điểm hiện nay gia đình ông D vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, gia đình ông D không có bất cứ một loại giấy tờ nào về quyền sử dụng thửa đất 65 m2. Hỏi: trong trường hợp này gia đình ông M có được chuyển nhượng diện tích đất đang sử dụng không?

Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự, trong trường hợp này trước mắt gia đình ông D không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp vì không có bất kỳ một loại giấy tờ nào cả. Tuy nhiên, gia đình ông D hoàn toàn có quyền đi đăng ký để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 4 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất [17].

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình ông M hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài.

Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm.

2.2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể

- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê

Theo quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau:

Tổ chức kinh tế, người Vệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở [8].

Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá trị đã đầu tư

trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định tại Điều 35 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện

kiện.

Pháp luật quy định một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều

Thí dụ: Năm 1994 hộ gia đình ông K ở xã C, huyện M, tỉnh ĐL đã được giao 3

ha đất nông nghiệp để sản xuất. Tháng 6/2002 gia đình ông M đã bán 3 ha dất cho người khác. Ngày 20/3/2005 gia đình ông K được giao 2 ha đất nông nghiệp để canh tác. Tháng 7/2006 gia đình ông K lại đi làm thủ tục chuyển nhượng 2 ha đất mới được giao. ủy ban nhân dân xã C và Phòng Tài nguyên- Môi trường huyện Mai đã không chấp nhận cho ông K được chuyển nhượng 2 ha đất. Hỏi việc không chấp nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có đúng không?

Việc không chấp nhận cho ông K chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện M là đúng vì Luật đất đai năm 2003 có quy định: Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).

Ngoài trường hợp trên còn hai trường hợp nữa Nhà nước cũng quy định chỉ được chuyển nhượng với các điều kiện chặt chẽ: Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất ở, đất rừng kết hợp với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống

trong khu vực phòng hộ đó (khoản 2, khoản 3 Điều 104 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).

Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân là phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 Nghị định nói trên; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai 2003 và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

Đối với dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng quyết định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là năm mươi năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực thi hành.

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai).

Những trường hợp sau đây không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước;

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

2.3 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trước khi Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai được ban hành và có hiệu lực thì trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khá phức tạp. Khi đó trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 19/3/1999 và Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 17 nói trên. Theo các quy định của hai văn bản này, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

+ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;

+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho phòng Địa chính quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do;

+ Trong thời hạn 5 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng Địa chính xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra vào mục 2, phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của