Trình Tự Và Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Để Xác Lập Quyền

- Là cơ sở pháp lý để giải quyết về tranh chấp theo qui định Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, cá nhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư. Nếu thửa đất thuộc sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được trao Giấy chứng nhận là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.

2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân sự

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng đối với mọi cá nhân, hộ gia đình. Để thực hiện quyền sử dụng hợp pháp đã được Nhà nước bảo hộ quyền tài sản quan trọng này, cá nhân, hộ gia đình khi chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai quy định.

Việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất yêu cầu bắt buộc phải thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo những trình tự, thủ tục hành chính nhất định là những ràng buộc pháp lý và cơ chế đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình trong sự an toàn nhất. Thông qua đó thể hiện vai trò quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai cũng như đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Mỗi quyền năng của người sử dụng đất với tính chất, đặc điểm khác nhau thì pháp luật quy định những yêu cầu về trình tự, thủ tục hành chính khác nhau. Trình tự này được ghi nhận một cách cụ thể trong Luật đất đai năm 2013 đảm bảo các thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được triển khai thuận lợi, tập trung và thống nhất.

2.1.3.1. Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chuyển quyền quản lý, khai thác diện tích đất do mình đang sử dụng, chuyển quyền được hưởng các lợi ích thu được trên diện tích đất đó từ người này sang người khác. Việc chuyển nhượng sẽ làm chấm dứt quyền và nghĩa vụ của người chuyển nhượng cũng như làm phát sinh các quyền - nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng trên mảnh đất được chuyển nhượng.

Thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác trên cơ sở có giá. Việc chuyển quyền sử dụng đất mang tính chất thương mại rõ nét. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền lương tương ứng với chi phí họ bỏ ra để có được quyền sử dụng mảnh đất đó cũng như các khoản chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất đai cũng như giá trị của các công trình, vật kiến trúc, hoa màu hiện có trên mảnh đất đó.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

Tuy nhiên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là mua bán quyền sử dụng đất. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Tiền thu được từ hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền có do "được mua

được bán" quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất đai không phải đối tượng của việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng quyền sử dụng đất phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thỏa thuận của hai bên.

Ở đây sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng). Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện. Hiện nay trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP 15 tháng 05 năm 2014 về thi hành Luật đất đai và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong đó, các giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 97 của Luật đất đai năm 2013:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. (Thông tư số 23/TT-BTNMT ngày 19/5/2014).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên

nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [28, Điều 697].

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn chứng nhận công chứng nhà nước hoặc chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng đất bao gồm hai bên: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Theo quy định tại các khoản 1 và khoản 2 Điều 167; khoản 2, 3 Điều 174; khoản 1 Điều 175; Điều 176 Luật đất đai năm 2013, các chủ thể sau đây được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Ngoài các chủ thể trên, có trường hợp pháp luật quy định một số hạn chế đối với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 109 Luật đất đai năm 2013.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế, hộ gia

đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 191 của Luật đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được tự do, bình đẳng thỏa thuận mọi điều khoản trong khuôn khổ pháp luật chung. Tuy nhiên, vì giá trị quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều so với các tài sản khác, lại có mức độ ‘nhạy cảm" trước những biến đổi của thị trường nên pháp luật quy định của tất cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải bằng văn bản, có chứng thức của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mọi trường hợp trái với quy định này sẽ bị tuyên là vô hiệu. Điều này không chỉ đảm bảo giá trị chứng minh trước cơ quan tài phán mà còn ràng buộc các bên phải nghiêm chỉnh thực hiện các điều khoản đã thỏa thuận, đảm bảo quyền lợi chính đáng của mỗi bên.

Bộ luật Dân sự năm 2005 không quy định cụ thể về điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các điều kiện này do pháp luật đất đai quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, các Điều từ 192 đến 194 Luật đất đai năm 2013 Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận các điều khoản của hợp đồng, thực hiện việc ký kết hợp đồng, công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật đất đai năm 2013, Luật công chứng năm 2006 và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ

Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Để đảm bảo giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể phải tiến hành thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Để bảo vệ quyền của mình, bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên cũng có thể thỏa thuận bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này.

Để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh; hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Sau khi nhận hồ sơ, trong thời hạn 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

2.1.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền khá đơn giản.

Ở đây, cả hai bên chuyển quyền và nhận quyền đều chấm dứt một quan hệ pháp luật và thiết lập một quan hệ pháp luật đất đai mới. Tuy nhiên, việc chấm dứt quan hệ cũ và thiết lập quan hệ mới không phải thông qua biện pháp thu hồi đất và quyết định giao đất mà là công nhận việc đổi đất cho nhau. Thực chất của hành vi này là đổi đất lấy đất giữa các hộ gia đình, cá nhân nhằm mục đích tổ chức lại sản xuất và cuộc sống cho phù hợp với khả năng của họ, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai do cơ chế giao đất trước đây để lại. Mặt khác, chuyển đổi quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân phát huy hết tiềm năng đất đai trên cơ sở kích thích đầu tư tăng năng suất.

Trước đây, Điều 74 Luật đất đai năm 1993 quy định: chủ thể được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất là gia đình, cá nhân; loại đất được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở; mục đích của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là do nhu cầu đời sống và sản xuất. Hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao.

Với thực trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhỏ lẻ của các hộ gia đình, cá nhân, khó có thể phát triển sản xuất, tăng năng suất sử dụng đất nông nghiệp. Vì vậy, Luật đất đai 2003 đã có những sửa đổi trong quy định về thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất so với Luật đất đai năm 1993. Hiện nay, Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường ban hành quy định trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất hết sức đơn giản. Cụ thể:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn chuyển đổi quyền