Điều Kiện Để Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Đất Đai

Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thỏa thuận, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự được thực hiện chủ yếu thông qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ quy định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự, còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng đất thì do pháp luật đất đai quy định.

Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao. Tuy nhiên, ở đây Nhà nước không thực hiện các biện pháp như khi giao đất, cho thuê đất mà thông qua các cơ quan quản lý đất đai để tiến hành các thủ tục về mặt hành chính để công nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm dụng để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, Nhà nước còn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tư trên phần đất họ có được thông qua chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc quy định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Phần thứ năm của Bộ luật Dân sự năm 2005 nêu rõ những quy định về chuyển quyền sử dụng đất như quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất. Theo đó, đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống

nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua hợp đồng, lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất. Tại phần này cũng quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 1993 đã chính thức xác định đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển theo quy định của pháp luật. Đây là bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, Luật đất đai năm 2003 đã đặt nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ hợp thành một bộ phận quan trọng trong cơ cấu của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả, người sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước. Đã đến lúc chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các quy định kinh tế vốn có của nên kinh tế thị trường. Cho nên, các quy định mang tính nguyên tắc trong Luật đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hướng mới trong việc xác lập đồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

Điều 61 Luật đất đai 2003 quy định các loại đất là hàng hóa mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trường bất động sản,

trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê có được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các quy định về quyền của người sử dụng đất được quy định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo và mục đích phi nông nghiệp mà người sử dụng đất không có các quyền theo quy định thì không được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà người sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.

Luật đất đai năm 2013 tiếp tục hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời kỳ đổi mới. Luật đất đai 2013 bổ sung quy định về việc xác định giá đất, theo đó Luật giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất theo định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ ban hành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân thông qua bảng giá đất trước khi ban hành.

Ngoài ra, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường, khi Nhà nước

thu hồi đất thì được bồi thường như sau: Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

So với Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 có những điểm mới rất quan trọng. Luật sẽ tạo mọi thuận lợi cho người dân như quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp; quy định rõ ràng các quyền về bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, áp dụng Luật mới này, quyền lợi của người sử dụng đất (bao gồm cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) tạo được sự bình đẳng giữa người dân trong và ngoài nước.

Từ nội dung quy định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động trong việc xây dựng và thiết lập các quan hệ thị trường. Quản lý đất đai nói chung và quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng yếu kém sẽ dẫn tới hệ quả là không nắm được thị trường quyền sử dụng đất và các giao dịch của người sử dụng, từ đó gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và tạo tiền lệ xấu trong phương thức thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ quy định về thời hạn cho các địa phương hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho người sử dụng đất thì người dân sẽ chuyển qua giao dịch tại thị trường công khai, minh bạch. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của người sử dụng mới được bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nước sẽ không đứng ngoài trong các giao dịch về bất động sản mà trái lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG

GIAO DỊCH TƯ LỢI TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT

2.1. ĐIỀU KIỆN ĐỂ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM HIỆN NAY

2.1.1. Nội dung quy định về trình tự thủ tục xác lập quyền sử dụng đất Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về các căn cứ xác lập

quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.

2. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [28].

Về nguyên tắc, người có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được thực hiện các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Vì vậy, ngoài khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đã được thừa nhận theo tinh thần của Hiến pháp năm 2013, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp. Các chủ thể có quyền sử dụng đất dựa trên quy định tại khoản 2 và khoản 3 nêu trên được pháp luật bảo vệ khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Căn cứ thứ nhất, người sử dụng đất do được Nhà nước giao đất hoặc

cho thuê đất. Căn cứ này xuất phát từ ý chí của đại diện chủ sở hữu đưa đất đai vào sử dụng nhằm khai thác các lợi ích vật chất từ đất đai. Cơ sở pháp lý của căn cứ này là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất.

Giao đất là cơ sở pháp lý phổ biến hình thành quyền của người sử dụng đất được ghi nhận trong tất cả các Luật đất đai từ năm 1987 cho đến Luật đất đai năm 2013. Sau một thời gian xóa bỏ bao cấp, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, căn cứ "Nhà nước thực hiện cho thuê đất" mới được chính thức ghi nhận trong các văn bản pháp luật và bắt đầu từ Luật đất đai năm 1993.

Căn cứ thứ hai, người sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Căn cứ này xuất phát từ các giao dịch dân sự, kinh tế hợp pháp liên quan đến quyền sử dụng đất. Căn cứ này được ghi nhận bắt đầu từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Việc chuyển nhượng đất được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện mà pháp luật quy định.

Căn cứ thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ này được chính thức ghi nhận trong Luật đất đai năm 2013. Trong đó, công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người sử dụng đất ổn định. Quy định được xuất phát từ thực tế sử dụng đất phức tạp ở nước ta trong giai đoạn hiện nay và để tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai trong thời gian tới. Nhà nước có thể tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hiện trạng sử dụng theo quy định của pháp luật.

Việc sử dụng đất trên thực tế do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thực hiện. Trong quá trình sử dụng đất có thể sẽ có sự biến đổi với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng

đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng đất và biến động thường xuyên của nó.

Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai.

Đăng ký quyền sử dụng đất được chia làm hai loại: đăng ký ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập nhật các thông tin mới.

Đăng ký quyền sử dụng đất ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Đăng ký biến động khi người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động ở các trường hợp sau đây:

- Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật.

- Người nhận quyền sử dụng đất

- Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất.

Cho đến nay các căn cứ xác lập quyền sử dụng đất đã được quy định thống nhất. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, hiện tại là Luật

đất đai năm 2013, khoản 2 và khoản 3 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do được người khác chuyển quyền sử dụng đất.

2.1.2. Các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối

quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên thực tế, người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nhà nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nước ta rất quan tâm trong công việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và công việc đó đã được thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung này.

Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013);

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một quyền chung của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai 2013);

- Đây là loại giấy tờ để người sử dụng có điều kiện được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo qui định của pháp luật;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần có để Nhà nước có cơ sở bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất đã giao bị Nhà nước thu hồi theo qui định tại Điều 75 Luật đất đai 2013.