Thủ Tục Xóa Đăng Ký Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi có đất.

Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ. Đối với những trường hợp đủ điều kiện góp vốn, thì Văn phòng thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới, thì Văn phòng phải gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới đó [10, Điều 155], [31, khoản 1, Điều 131].

2.2.4.3. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định cụ thể. Theo đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau: Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003; bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác liên doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết, bị tuyên bố mất tích, bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân thực hiện; pháp

nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện [31, khoản 2 Điều 131].

Muốn xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn nộp hồ sơ tại nơi đã đăng ký góp vốn. Hồ sơ gồm có hợp đồng chấm dứt góp vốn và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới hoặc có sự thay đổi thửa đất), thì thủ tục xóa đăng ký góp vốn như sau:

- Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất phải làm trích sao hồ sơ gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

- Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường phải thực hiện việc chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất). Nếu bên góp vốn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài, mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc, thì sau khi chấm dứt góp vốn, Sở Tài nguyên và Môi trường phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân trong nước

mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

- Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn.

- Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên đã góp vốn.

Trong trường hợp, thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với việc chấm dứt góp vốn, nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất [10], [31].

2.2.4.4. Thủ tục xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Do đất đai là loại tài sản đặc biệt thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên để tránh việc sử dụng không đúng hoặc lãng phí nguồn tài nguyên quan trọng này, pháp luật đã có những quy định cụ thể về việc xử lý quyền sử dụng đất khi các bên góp vốn chấm dứt việc góp vốn.

Trong những trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do các bên thỏa thuận chấm dứt việc góp vốn, mà vẫn chưa hết thời hạn sử dụng của bên góp vốn, thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử

dụng đất đó trong thời gian còn lại. Nếu thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bên góp vốn không có nhu cầu tiếp tục sử dụng, thì Nhà nước giao cho doanh nghiệp đã nhận góp vốn thuê đất; nếu doanh nghiệp này chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Trong trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do có sự vi phạm nghiêm trọng pháp luật đất đai, thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản, thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định của Tòa án nhân dân về việc tuyên bố phá sản. Khi đó, người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân sẽ được sử dụng đất đúng với mục đích đã được xác định, trong thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thu hồi đất và các tài sản trên đất.

Khi cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất chết, bị tuyên bố mất tích, mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.

Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể, thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

2.2.4.5. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn

Theo quy định của pháp luật, sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, người cam kết góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất cho công ty [33, Điều 29].

Việc chuyển quyền sử dụng đất góp vốn cho công ty phải làm thủ tục chuyển quyền tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không phải chịu lệ phí trước bạ. Việc góp bằng quyền sử dụng đất chỉ được coi là hoàn thành khi quyền sử dụng đất đã chuyển sang công ty.

Trong trường hợp chủ doanh nghiệp tư nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình thì không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng thửa đất góp vốn đó vì bản chất của doanh nghiệp tư nhâ n là chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ của doanh nghiệp bằng toàn bộ tài sản của cá nhân đó.

2.2.5. Việc hạch toán quyền sử dụng đất góp vốn trong quá trình hoạt động của tổ chức kinh tế

Theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính quy định về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định thì nguyên giá của tài sản cố định là quyền sử dụng đất trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất là giá trị quyền sử dụng đất nhận góp vốn. Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải hạch toán giá trị vốn góp bằng quyền sử dụng đất do bên góp vốn vào tài sản cố định và trích khấu hao vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp kể từ khi góp vốn.

2.2.6. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì hợp đồng góp vốn là một trong những yếu tố đầu tiên và quan trong tạo nên mối quan

hệ này. Mặc dù góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng vấn đề xây dựng và ký kết hợp đồng góp vốn giữ một vai trò quan trong trong mối quan hệ này. Thực tế cho thấy các tranh chấp liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chủ yếu liên quan đến hợp đồng góp vốn, do hợp đồng thiếu rõ ràng, chưa đầy đủ và đúng quy định của pháp luật. Chính vì vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành, hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai.

Nội dung của hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

+ Tên, địa chỉ của các bên

+ Quyền, nghĩa vụ của các bên

+ Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn

+ Thời hạn góp vốn

+ Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn

+ Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn

+ Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất:

+ Giao đất đứng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật

Quyền của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

+ Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

+ Được chuyển nhượng, để thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

+ Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn.

+ Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh toán phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh toán không đầy đủ.

Nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

+ Thanh toán lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn

+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quyền của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

+ Yêu cầu bên góp vốn bằng gái trị quyền sử dụng đất giao đất đầy đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng

+ Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn

+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Đây là những nội dung cơ bản và bắt buộc phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể trong hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Vì vậy khi các bên thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải thực hiện nghiêm chỉnh các quy định này để hạn chế việc phát sinh các tranh chấp.

2.3. ĐÁNH GIÁ PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT‌

2.3.1. Những ưu điểm

Có thể khẳng định pháp luật nước ta về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được hình thành và luôn được sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng đòi hỏi của đời sống xã hội trong từng thời kỳ cách mạng.

Trước hết, sự hoàn thiện đó thể hiện trong việc sử dụng thuật ngữ pháp lý để phản ánh nội dung góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Điều lệ đầu tư nước ngoài (năm 1977) với thuật ngữ góp vốn bằng "đất đai". Cũng trong thời gian này, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam quy định bên Việt Nam có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 lại quy định người sử dụng đất có quyền "góp đất". Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất,