sinh trong thời kỳ hôn nhân hợp pháp hay không, có được tặng cho hay thừa kế chung hay là tài sản có trước thời kỳ hôn nhân được vợ chồng thỏa thuận sáp nhập làm tài sản chung không. Nếu không xác định được chính xác tài sản chung hay riêng của vợ chồng sẽ dẫn đến nhiều tranh chấp trên thực tế khi vợ chồng ly hôn hoặc ly thân hoặc vợ chồng muốn chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân để kinh doanh riêng hoặc có những trường hợp khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất mà không thống nhất được ý kiến. Trong khi pháp luật quy định khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân thì hợp đồng phải được công chứng và có chữ ký của cả hai bên, nếu muốn chứng minh tài sản riêng thì các giấy tờ phải đầy đủ và thủ tục phải hợp pháp mà trong thực tế không phải trường hợp nào cũng đầy đủ giấy tờ.
Trên thực tế hiện nay, việc xác định quyền sử dụng đất thuộc tài sản chung của vợ chồng còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là trường hợp vợ chồng thỏa thuận nhập quyền sử dụng đất riêng vào tài sản chung. Chẳng hạn như cần quy định cụ thể trường hợp đất được thừa kế riêng nhưng khi tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên của hai vợ chồng thì mặc nhiên được coi là đã sáp nhập vào tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, pháp luật cần có những quy định rõ ràng và cụ thể hơn để dễ dàng áp dụng trong vào thực tiễn [21].
2.2. Điều kiện để vợ chồng sử dụng tài sản chung là quyền sử dụng đất để góp vốn
Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì vợ chồng được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Vợ chồng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp;
- Đất được sử dụng để góp vốn phải không có tranh chấp;
Trong những năm qua, do việc quản lý đất đai còn lỏng, hệ thống pháp luật còn hạn chế nên tranh chấp đất đai còn diễn ra ở nhiều địa phương, cụ thể như các trường hợp tranh chấp về lối đi chung, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất...
Mức độ tranh chấp thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau. Có thể chỉ mới xảy ra trên địa bàn, được đưa ra hòa giải tại cấp xã phường và cao hơn nữa là tranh chấp được đưa ra giải quyết tại cơ quan tài phán. Do việc chưa đồng bộ hóa hệ thống quản lý đất đai nên thông tin về việc đất có tranh chấp hay không còn hạn chế. Trên thực tế vẫn còn nhiều vụ việc chuyển nhượng đất đai khi đang có tranh chấp.
Ví dụ 1: ngày 22/4/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa, Hà Nội thụ lý vụ án “yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” giữa người khởi kiện là ông Nguyễn Kim Kê và người bị kiện là UBND quận Đống Đa. Nội dung vụ án: ông Kê trú tại địa chỉ 98 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Phía tây nhà ông Kê giáp lối đi chung của khu dân cư. Nhà ông Đĩnh có vị trí phía sau nhà ông Kê và cách nhà ông Kê bởi lối đi chung. Năm 2000 các hộ dân xây nhà mặt phố không đi bằng lối đi chung này nữa nên ông Đĩnh đã lấn chiếm lối đi chung này. Năm 2006 ông Đĩnh làm cổng bịt lối đi này làm của riêng. Khi đó nhờ UBND phường can thiệp nên ông Đĩnh đã dỡ bỏ cổng sắt trả lại diện tích chung như hiện trạng cũ. Nhưng đến ngày 05/1/2013 ông Đĩnh lại làm cổng ra diện tích này. Lý do ông đưa ra là ông đã được UBND quận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do con trai là Phùng Vũ Hùng và con dâu là Nguyễn Thị Quỳnh Anh tặng cho ông. Diện tích đất tặng cho này bao gồm cả lối đi chung nên ông được quyền sử dụng.
Qua ví dụ này có thể thấy rằng, phần diện tích đất là lối đi chung đang có tranh chấp (từ năm 2006) nhưng UBND quận vẫn công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm qui định pháp luật.
Có thể bạn quan tâm!
-
Ý Nghĩa, Vai Trò Của Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung Của Vợ Chồng -
Giai Đoạn Từ Khi Ban Hành Luật Sửa Đổi, Bổ Sung Một Số Điều Của Luật Đất Đai Năm 1998 Đến Trước Luật Đất Đai Năm 2003. -
Căn Cứ Pháp Lý Xác Định Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung Của Vợ Chồng -
Quyền Và Nghĩa Vụ Của Vợ Chồng Khi Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung -
Thực Tiễn Áp Dụng Pháp Luật Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung Của Vợ Chồng -
Sự Cần Thiết Phải Hoàn Thiện Pháp Luật Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là Tài Sản Chung Của Vợ Chồng
Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.
Ví dụ 2: ngày 28/8/2014 Tòa án nhân dân quận Đống Đa ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự số 24/QĐST - DS ngày 28/8/2014 về việc giải quyết tranh chấp giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy(sn: 1961, địa chỉ: 515 đường Nguyễn Trãi, phường Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội). Quyết định ghi nhận “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và ông Phạm Văn Thủy vô hiệu. Vợ chồng ông Thắng, bà Sáng còn nợ ông Thủy 12 tỷ đồng. Sau khi thanh toán số tiền trên thì ông Thủy sẽ có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất số 10109172981 hồ sơ gốc số 2970.2004 QĐUB ngày 16/11/2004”.
Tuy nhiên quyết định trên chưa được thi hành án thì giữa ông Đào Trọng Thắng, bà Trần Thị Sáng và công ty cổ phần đầu tư thương mại HTV Hải Long lại kí kết hợp đồng mua bán nhà ở chính nhà đất tại địa chỉ 32 Đặng Tiến Đông, phường Trung Liệt, Đống Đa, Hà Nội.
Như vậy, theo qui định pháp luật thì giao dịch thứ 2 sẽ bị vô hiệu do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp, chưa giải quyết xong.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
Luật thi hành án dân sự năm 2014 và Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thi hành án dân sự quy định quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá để đảm bảo thi hành án.
Trong công tác thi hành án dân sự, các vụ việc liên quan đến quyền sử dụng đất không ít và được thể hiện theo nhiều tình huống, như: Thực hiện quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời kê biên quyền sử dụng đất; kê biên quyền sử dụng đất theo quyết định tại bản án, quyết định của Toà án để đảm bảo thi hành án hoặc cưỡng chế kê biên, đấu giá
quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án. Pháp luật quy định những trường hợp hạn chế, không được kê biên. Đặc biệt là trường hợp kê biên đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã được thế chấp.
Đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho người khác trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trường hợp ngoài nhà ở, người phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà người phải thi hành án phải thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định dân sự được thi hành và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó.
Người nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán nợ trước khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác, trừ trường hợp người nhận thế chấp và người phải thi hành án có thoả thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án thế chấp sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên được kê biên quyền sử dụng đất đó để bảo đảm thi hành án. Trường hợp này, người nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà người nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được đấu giá để bảo đảm thi hành án. Trường hợp có người khởi kiện thì quyền sử dụng đất được xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Hiện nay, trong cả nước có 3 Trung tâm Đăng ký đặt trụ sở tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Song, Chấp hành viên cơ quan thi hành án tại bất kỳ địa phương nào trong cả nước đều có thể thực hiện thông
báo về việc kê biên tài sản cho một trong các Trung tâm Đăng ký nêu trên, theo một trong các phương thức sau đây:
+ Nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký.
+ Gửi qua fax tới Trung tâm Đăng ký.
+ Gửi qua đường bưu điện tới Trung tâm Đăng ký (chỉ được áp dụng đối với cơ quan thi hành án thuộc khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa mà không có điều kiện gửi trực tiếp hoặc gửi qua fax).
Việc thông báo kê biên tài sản, tìm hiểu thông tin, xác minh điều kiện thi hành án tại các Trung tâm Đăng ký được thực hiện hoàn toàn miễn phí, với mục đích công khai hoá tình trạng pháp lý của tài sản bị kê biên. Qua đó, giúp ngăn ngừa những rủi ro, lừa đảo trong giao dịch dân sự, thương mại. Đây cũng là trách nhiệm của Chấp hành viên trong quá trình kê biên tài sản thi hành án, bởi nếu không thông báo hoặc thực hiện thông báo kê biên tài sản không đúng thời hạn, không đúng thẩm quyền hoặc không đúng sự thật, Chấp hành viên phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
- Việc góp vốn phải trong thời hạn còn được sử dụng đất;
Nếu căn cứ vào thời hạn sử dụng đất để phân loại thì ta có 2 loại là đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Vợ chồng khi sử dụng đất ở hoặc đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài. Việc sử dụng đất để góp vốn cũng không bị hạn chế về thời gian. Còn trong trường hợp vợ chồng sử dụng đất có thời hạn hay thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì việc sử dụng đất để góp vốn chỉ được phép khi thời hạn sử dụng đất vẫn còn và thời hạn sử dụng đất khi góp vốn là thời gian giao đất hoặc thuê đất còn lại.
Ngoài đáp ứng những điều kiện trên thì đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà vợ hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành
vi dân sự hay bị mất tích thì khi góp vốn phải đảm bảo thêm những điều kiện sau:
Thứ nhất: việc xác định vợ hoặc chồng mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự không phải do ý chỉ chủ quan của vợ chồng mà phải do cơ quan tài phán là Tòa án quyết định khi người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của vợ (chồng) - người bị tuyên bố phải được người giám hộ theo pháp luật chấp thuận trên cơ sở quyền và lợi ích của vợ (chồng) được giám hộ. Người giám hộ ở đây có thể là chồng (hoặc vợ) của người bị tuyên bố hoặc có thể là bố mẹ đẻ, anh chị e ruột… Tùy vào từng trường hợp mà Tòa án quyết định.
Thứ hai: Khi sử dụng đất để góp vốn thì phải có sự đồng ý của người đại diện, việc đại diện này không vì mục đích lợi nhuận. Đây là điểm khác biệt cơ bản so với việc đại diện theo ủy quyền. Nếu là đại diện theo ủy quyền thì người được đại diện chỉ được thực hiện những hành vi mà người ủy quyền cho phép. Còn giám hộ cho vợ, hoặc chồng bị mất, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được thực hiện tất cả các giao dịch liên quan đến vợ, hoặc chồng nhưng phải đặt trên nguyên tắc là vì lợi ích của người được giám hộ.
Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là trong trường hợp nếu việc giao dịch quyền sử dụng đất của vợ, chồng bị tuyên bố mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự mà không vì lợi ích của người đó thì có bị xem là vô hiệu không? Vì theo qui định tại Điều 117 BLDS năm 2015 thì hợp đồng dân sự phải thỏa mãn các điều kiện về chủ thể; về mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; điều kiện về sự tự nguyện và điều kiện về hình thức của hợp đồng thì sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng không thỏa mãn những điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Như vậy, việc thực hiện giao dịch mà không vì lợi ích của người giám hộ thì có bị coi là vi phạm điều cấm của pháp luật không; và như thế nào là vi phạm lợi ích?
Điều này chưa được BLDS năm 2005 và các văn bản hướng dẫn cụ thể. Trong BLDS năm 2015 cũng chưa thấy quy định thêm về vấn đề này. [34;Điều 117]
Còn trong trường hợp vợ hoặc chồng bị tuyên bố mất tích thì pháp luật qui định tài sản của người đó sẽ được giao quản lí. Như vậy, trong trường hợp này ½ giá trị quyền sử dụng đất của vợ hoặc chồng bị tuyên bố là mất tích sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay góp vốn mà chỉ được phép thừa kế trong trường hợp người đó bị tuyên bố là đó chết.
2.3. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng
2.3.1. Thủ tục
Theo quy định tại Điều 184 của Luật Doanh nghiệp năm 2014, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá. Vì vậy, vốn góp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến hành định giá.
Quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí, nếu giá trị quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.
Theo quy định tại Điều 37 Luật Doanh nghiệp năm 2014, giá trị quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do doanh nghiệp và người góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận. Nếu giá trị quyền
sử dụng đất góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn hoặc tổ chức định giá và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của doanh nghiệp bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất tại thời điểm kết thúc định giá.
2.3.2. Hợp đồng
Việc các bên tham gia hợp tác trong sản xuất kinh doanh, trong đó có một bên dùng quyền sử dụng đất đã xác định được giá trị quy ra số tiền cụ thể để góp vốn được coi là một thỏa thuận dân sự và theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành thì thảo thuận này bắt buộc phải thể hiện bằng một hợp đồng dưới dạng văn bản.
Có thể hiểu hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên dùng giá trị quyền sử dụng đất đem góp vào phần vốn để cùng nhau thực hiện sản xuất kinh doanh với các bên khác trong hợp đồng phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai hiện hành.
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng là một loại hợp đồng (thỏa thuận dân sự), do đó nó cũng phát sinh các quyền và nghĩa vụ thông qua sự thỏa thuận tự nguyện của các bên. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung cơ bản sau:
- Tình hình nhân thân, địa chỉ của các bên;
- Những thông tin của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gồm: mục đích sử dụng của thửa đất, hạng đất, diện tích, vị trí, ranh giới, số hiệu, người đứng tên...);
- Thời hạn sử dụng đất, trong đó ghi rõ thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất của bên góp vốn;
- Thời hạn góp vốn;
- Giá trị quyền sử dụng đất được quy tính ra số tiền để đem góp vốn;