Giai Đoạn Từ Năm 1993 Đến Năm 2003

đất đai nước ta. Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định.

Đến Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, quy định bên Việt Nam được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, một quy định rất mới, cụ thể chỉ có Việt Nam mới có hình thức góp vốn như vậy. Đây là một sáng tạo rất phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh đất nước ta.

Luật Đất đai năm 1987 được thông qua cùng ngày với Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 (ngày 29 tháng 12 năm 1986) có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 01 năm 1988 không quy định người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng cũng không quy định cấm không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định: "Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai" [27] Nhưng không thấy quy định cấm góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước thời điểm sửa luật năm 1992 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất (Điều 7 khoản 2 mục 4). Quy định như vậy dễ dấn tới tràn lan, phá vỡ quy hoạch và ưu tiên không đúng đối tượng. Nhằm tránh những sự lỏng lẻo trong việc sử dụng đất, quản lý chặt chẽ và đảm bảo sử dụng hiệu quả của việc dùng quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh. Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung mục 4 khoản 2 Điều 7 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định khung giá

đồng thời quy định trường hợp bên Việt Nam dùng tiền thuê đất của Nhà nước để góp vốn thì cần làm thủ tục nhận nợ và hoàn trả vốn ngân sách Nhà nước.

2.1.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa VII, cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác lập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật, như: Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993.

Luật Đất đai năm 1993 đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp dựa với hai nội dung quan trọng:

Một là, Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở năm quyền năng (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp);

Hai là, việc xác định giá đất theo khung giá do Nhà nước quy định. Luật Đất đai năm 1993, đã quy định người sử dụng đất "có quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất".

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15-10-1993, nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể được hiện thực hóa trong đời sống xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất đố i với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14-10-1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban

hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là:

Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [14].

Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 (điều 4) quy định, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức,

cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, trong thời hạn thuê đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ.

Luật Doanh nghiệp năm 1995 chưa quy định về vấn đề liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (ngày 27-8-1996) quy định tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất gồm: Tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán cho công dân Việt Nam hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó thì được góp vốn bằng quyền giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước.

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của

pháp luật. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm.

Để triển khai thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23-3-1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Một là, về điều kiện thực hiện việc góp vốn: Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành; người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh

chấp; giấy tờ về thừa kế nhà đất; tặng, cho nhà đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp; bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật; giấy tờ giao nhà tình nghĩa; giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền được quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày.

Hai là, về mục đích và thời hạn sử dụng đất khi thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sau khi thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao hoặc thuê.

Ba là, điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước khi có một trong các điều kiện sau đây: đất được Nhà nước giao; đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

Hồ sơ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất gồm: tờ khai góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Mẫu số 5a ban hành kèm theo Nghị định này; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó).

Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: các bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nộp hồ sơ góp vốn tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; nếu không được góp vốn thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do; sau khi có xác nhận được góp vốn của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn các bên góp vốn hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp có phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì pháp nhân mới đó phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.; trường hợp không làm phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên góp vốn. Bên góp vốn phải đăng ký việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó.

* Đối với tổ chức:

Điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi có một trong các điều kiện sau đây: Đất được Nhà nước giao