Người Việt Nam Định Cư Ở Nước Ngoài, Tổ Chức, Cá Nhân Nước Ngoài

2.2.1.2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước

Pháp luật quy định về việc hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, Điều 113]. (Như vậy, hộ gia đình, cá nhân không được hợp tác với tổ chức, cá nhân nước ngoài để sản xuất, kinh doanh). Những hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm này bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân được được công nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngà y 01-07-2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền đất cho nhiều năm và thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, thì được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh. Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất thu tiền sử dụng đất, thì phải nộp tiền sử dụng đất và được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 2 Điều 114].

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01-07-2004 và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp thì chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 1, 3 Điều 114].

Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử

dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, trong trường hợp chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh [31, khoản 2 Điều 115] .

2.2.1.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất được giao và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật [31, khoản 1 Điều 119].

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất [31 khoản 3 Điều 119].

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật [31, khoản 1 Điều 120]

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu cộng nghệ ca o, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại [31, khoản 2 Điều 120].

Riêng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất [31, khoản 1 Điều 119].

2.2.2. Chủ thể nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, bên nhận góp vốn có thể là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Có hai trường hợp xảy ra khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Một là, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hình thành pháp nhân mới. Trong trường hợp này, các bên chỉ hợp tác sản xuất, kinh doanh với nhau trên cơ sở hợp đồng hợp tác sản xuất, kinh doanh; hoặc trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đang hoạt động.

Hai là, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân mới. Hình thành pháp nhân mới ở đây được hiểu là hình thành một pháp nhân nhận góp vốn là chủ sử dụng mới trên mảnh đất đó. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005 và những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan thì các tổ chức kinh tế được tổ chức theo các loại hình: Doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty

cổ phần, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài. Chỉ riêng đối với doanh nghiệp tư nhân, thì vấn đề nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không được đặt ra vì loại hình doanh nghiệp này không có tư cách pháp nhân, có một chủ sở hữu duy nhất, không có thành viên góp vốn. Tuy nhiên, doanh nghiệp tư nhân có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo hình thức góp vốn vào thành lập doanh nghiệp mới với các nhà đầu tư khác hoặc góp vốn với tổ chức, cá nhân khác theo dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh.

2.2.3. Điều kiện đất được góp vốn

Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất [31, Điều 106].

Tuy nhiên, do điều kiện thực tế phần lớn các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như tạo điều kiện thông thoáng trong phát triển sản xuất kinh doanh, để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện quyền

các quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể như sau:

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nói trên, mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 15-10-1993 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Ngày 29-10-2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Theo Điều 184 của Nghị định, thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01-01-2007.

2.2.4. Các thủ tục liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.2.4.1. Định giá đất:

Theo quy định của pháp luật, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá [33]. Vì vậy, vốn góp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến hành định giá.

Quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc nhất trí; nếu quyền sử dụng đất được định giá cao hơn so với giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tà i sản khác của công ty bằng số chênh lệch giữa giá trị được định và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá.

Quyền sử dụng đất được sử dụng để góp vốn trong quá trình hoạt động do bên góp vốn và bên nhận góp vốn thỏa thuận định giá hoặc do một tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn phải được người góp vốn và doanh nghiệp chấp thuận; nếu quyền sử dụng đất góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì người góp vốn hoặc tổ chức định giá và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp cùng liên đới chịu trách nhiệm đối với các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản của công ty bằng số chênh lệch giữ giá trị được định và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá [33, Điều 30].

Hiện nay, điều chỉnh lĩnh vực giá đất, có Nghị định số 188/2004/NĐ- CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Tuy nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh ban hành hằng năm chỉ sử dụng làm căn cứ để:

* Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

* Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;

* Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003;

* Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003;

* Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

* Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003;

* Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, thì mức giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không được thấp hơn mức giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Nghị định này.

Nghị định này không áp dụng đối với trường hợp người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.2.4.2. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định cụ thể như sau.

Người góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký góp vốn tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất. Nếu bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển tới Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký góp vốn gồm hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại