Khái Niệm Và Đặc Điểm Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

*Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

*Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

Thứ hai, khách thể của quyền sử dụng đất là quyền sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đối với các thửa đất cụ thể.

Thứ ba, chủ thể sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung và các quyền và nghĩa vụ riêng tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

Về quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, tùy thuộc vào từng loại đất, từng loại chủ thể sử dụng đất mà người sở dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cụ thể theo quy định của pháp luật. Ví dụ như trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nhưng nếu là người nước ngoài thì không được thực hiện quyền này,..

1.3. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Qua các tài liệu nghiên cứu và các quy phạm pháp luật hiện hành, cho thấy cho đến nay chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Qua phân tích khái niệm, bản chất và đặc điểm của góp vốn nói chung cũng như khái niệm, bản chất và đặc điểm của quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng tài sản là quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.

1.3.2. Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Với cách hiểu (khái niệm) nêu trên, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khác về bản chất với góp vốn bằng tài sản khác. Điều đó xuất phát từ quan điểm coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, gắn liền với

đất đai. Trong khi đó, đất đai được xác định là bất động sản, là loại tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, không thể di dời được và có tính bền vững. Vì vậy quyền sử dụng đất nói chung, trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng cũng có những nét đặc thù nhất định.

Thứ nhất, đối tượng của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất mà không phải là đất đai. Quyền sử dụng đất mới là tài sản của chủ sử dụng đất. Sau khi chủ thể có quyền sử dụng đất đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp thì quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản của doanh nghiệp nên doanh nghiệp có quyền sử dụng đối với diện tích đất mà người góp vốn có quyền sử dụng trong thời hạn góp vốn. So sánh với góp vốn bằng tài sản thông thường, ở đây có sự khác biệt đáng kể. Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đối tượng là quyền sử dụng đất, thì góp vốn bằng tài sản thông thường khác lại có đối tượng góp vốn là các tài sản cụ thể như một tòa nhà hay một con tà u, một cửa hiệu.

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi hình thức sở hữu đối với diện tích đất được cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã đem góp vốn vào doanh nghiệp. Điều này bắt nguồn từ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, các cá nhân, tổ chức được giao đất, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất so với góp vốn bằng các tài sản khác vì thông thường, tài sản được góp vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức góp vốn. Người có tài sản góp vốn có đầy đủ ba quyền sử hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt tài sản (tất nhiên là trước khi góp vố n).

Thứ ba, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu hết thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Công ty đang sử dụng diện tích đất mà trước đó cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải trả lại đất cho Nhà nước hoặc tiến hành thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu hết thời hạn góp vốn mà thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất chưa hết thì cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất có quyền lấy lại diện tích đất mà trước đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty. Với đặc điểm này cũng cho phép chúng ta phân biệt được với các hình thức góp vốn khác. Ví như góp vốn bằng tiền thì đương nhiên kể từ thời điể m góp vốn, tiền đó thuộc về bên nhận góp vốn để sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh và không thể trả lại cho người đã góp khi doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc sau một thời hạn nhất định.

Thứ tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định, như: điều kiện về định giá, sử dụng đất đúng mục đích; điều kiện về thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất… trong đó, có một điều kiện quan trọng là việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi được các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất góp vốn, công ty có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về sử dụng đất đai.

Như vậy, chúng ta có thể thấy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những điểm chung giống góp vốn bằng tài sản thông thường vì xét về bản chất và theo quy định của Luât dân sự, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Tuy vậy, do quyền sử dụng đất có những đặc trưng

nhất định nên góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm riêng khác với góp vốn bằng các tài sản thông thường khác.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1. SƠ LƯỢC PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỜI KỲ TRƯỚC NĂM 2004

2.1.1. Giai đoạn trước năm 1945

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hành vi kinh doanh thuộc thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó pháp luật về góp vốn bằ ng quyền sử dụng đất ra đời và phát triển cùng với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Giai đoạn trước năm 1945, thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, ở nước ta chưa hình thành. Quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai không bình đẳng diễn ra giữa một bên áp bức, bóc lột và một bên bị áp bức, bị bóc lột. Do đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận về mặt chính sách, pháp luật và cũng chưa được thực hiện trên thực tế.

2.1.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979

Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979, thị trường bất động sản bắt đầu hình thành được đánh dấu bởi bản Hiến pháp năm 1946 (Điều

12) và Hiến pháp năm 1959 (Điều 11), ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản (trong đó có cả đất đai). Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh (1946 - 1954) và quy định về hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể đối với đất đai (1960 - 1980) nên thị trường bất động sản đã không có cơ hội phát triển. Mặc dù vậy, vấn đề góp vốn bằng quyền sử

dụng đất đã được ghi nhận lần đầu tiên tại “Điều lệ đầu tư nước ngoài ở nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam“ ban hành kèm theo Nghị định số 115/CP ngày 18/4/1977 của Chính phủ. Điều lệ không có điều khoản riêng quy định việc góp vốn của bên Việt Nam cho các hình thức đầu tư nói chung, mà chỉ có quy định việc góp vốn của Bên Việt nam cho hình thức xí nghiệp hoặc công ty hỗn hợp, cụ thể như sau: “ Vốn do bên Việt Nam góp chủ yếu gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, dụng cụ, vật liệu xây dựng và các chi phí bằng tiền Việt Nam.” (Điều 7 Khoản 3 đoạn 2), còn phần góp vốn của hình thức hợp tác sản xuất chia sản phẩm thì chưa quy định.

2.1.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992, pháp luật về thị trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng đã bước đầu được hình thành.

Trong những năm đầu của năm 1980, sản xuất nông nghiệp thiếu sức sống, đất nước ta thiếu lương thực, nhiều gia đình ở khu vực nông thôn rơi vào tình trạng "đứt bữa". Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước ta đã quyết định thực hiện chương trình đổi mới vào năm 1986. Điểm đột phá được Đảng ta lựa chọn là điều chỉnh lại mô hình sản xuất tập thể trên cơ sở hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình sản xuất hộ gia đình trên cơ sở giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Quyết định chiến lực này đã làm cho chúng ta tự đảm bảo an ninh lương thực quốc gia sau hai năm đổi mới. Tiếp đó, nước ta đã trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ ba trên thế giới sau bốn năm đổi mới. Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu thể chế hóa việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và xác lập hệ thống quản lý