Cần Sửa Đổi Một Số Điều Liên Quan Đến Việc Chuyển Quyền Sử Dụng Đất

có chất lượng thì đó là cơ sở pháp lý để các TAND áp dụng pháp luật, thi hành pháp luật đúng đắn, thống nhất và có hiệu quả cao. Về phương diện này chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp sau:

- Cần sớm xây dựng và ban hành Bộ luật Tố tụng Dân sự để làm cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các TAND trong công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên đương sự, mà một trong các nội dung quan trọng cần được điều chỉnh trong Bộ luật này là:

+ Thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Thẩm quyền của TAND không chỉ giới hạn đối với các loại việc được quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ 1/ 7/ 2004) mà còn được mở rộng đối với các tranh chấp có liên quan đến các giao dịch dân sự mà đối tượng của các giao dịch đó là quyền sử dụng đất, các yêu cầu về đền bù, bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi giao cho người khác sử dụng. Nhằm tránh sự chồng chéo về thẩm quyền giữa TAND và UBND cũng như giữa Tòa dân sự và Tòa hành chính.

+ Nghĩa vụ chứng minh của các đương sự, nghĩa vụ giao nộp chứng cứ cho Tòa án, thời hạn giao nộp và hậu quả của việc vi phạm.

- Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai:

ở nước ta hiện nay, tuy Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản pháp luật về đất đai nhưng các quy định còn tản mạn, chồng chéo, thiếu sự thống nhất, do đó về lâu dài cần thống nhất các quy định về đất đai trong Bộ luật Đất đai. Trên tinh thần đó cần phải xem xét lại các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp của các cơ quan công quyền vào việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như việc phải xin phép UBND khi chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục hành chính trước bạ sang tên, không nên lấy tiêu chuẩn hình thức để phủ định các điều kiện nội dung của giao dịch dân sự…

- Phải xây dựng hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, hoàn chỉnh, kịp thời sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 127 trang tài liệu này.

- Xây dựng khung pháp lý cần thiết cho việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển mạng lưới dịch vụ có liên quan, tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước.

- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà, đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.

- Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật về đất đai.

- Củng cố nâng cao năng lực Tòa án hành chính để giải quyết tốt các khiếu kiện hành chính có liên quan đến quản lý đất đai, cần sớm sửa đổi Luật khiếu nại, tố cáo, đơn giản hóa các thủ tục để người dân dễ dàng đến với Tòa án.

- Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003, đề nghị Quốc hội nên ban hành một Nghị quyết về đường lối giải quyết các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Hiến pháp năm 1980, sau khi có Hiến pháp 1980 và từ khi có Hiến pháp 1992 cho đến nay nhằm giải quyết các vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.

Chính phủ sớm ban hành các Nghị định triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003 để có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện việc quản lý và sử dụng đất trong cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng theo các quy định của Luật Đất đai 2003. Ban hành nghị định về phương pháp xác định giá các loại đất; nghị định mới thay thế Nghị định số 87/ NĐ-CP về quy định khung giá đất; Nghị định về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư (thay thế Nghị định số 22/ NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng); Nghị định về các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người sử dụng đất... Đây là những vấn đề nhạy cảm cần có cơ sở pháp lý cụ thể để xử lý các quan hệ phát sinh trong xã hội.

3.3.2.2. Cần sửa đổi một số điều liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự

- Sửa đổi bổ sung các Điều 729, 730 Bộ luật dân sự theo hướng: cho phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam và cá nhân Việt Nam ở trong nước cho phù hợp với quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003. Có như vậy mới tạo môi Trường pháp lý bình đẳng trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh cho tất cả các thành phần kinh tế. Bảo đảm cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn bên nhận thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng đất.

- Sửa đổi, bổ sung Điều 694 Bộ luật dân sự Điều 694 Bộ Luật dân sự quy định:

"Các bên thỏa thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ quy định".

Quy định này không còn phù hợp với thực tế đời sống xã hội. Có thể nói hầu hết 100% số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được TAND giải quyết thì TAND đều thấy rò các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường ở thời điểm chuyển nhượng hoặc hầu hết các vụ án đòi chia nhà đất khi ly hôn, chia thừa kế nhà đất... thì TAND phải định giá theo thời giá sát với giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm mới được các bên chấp nhận. Thực tế cho thấy, quy định của Điều 694 Bộ luật dân sự là chưa phù hợp với các đòi hỏi của đời sống xã hội. Hiện nay ở nước ta tồn tại hai loại giá đất đó là:

+ Giá đất do Chính phủ quy định. Chính phủ quy định khung giá đất làm cơ sở để UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng giá đất. Theo quy định của Điều 12 Luật Đất đai 1993 thì: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

+ Giá đất xác định theo giá thị trường được các bên thỏa thuận khi tiến hành các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường. Độ chênh lệch giữa hai loại giá càng cao thì càng gây ra những bất lợi trong việc giải quyết sự công bằng, hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước với lợi ích của người sử dụng đất. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu kiện về đất đai kéo dài và gay gắt.

- Khi giải quyết các vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế chấp thì việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp phải thực hiện theo đúng quy định tại Điều 737 Bộ luật dân sự, cụ thể là phải tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Từ các cơ sở các phân tích trên, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 694 Bộ luật dân sự như sau:

"Các bên thỏa thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất, nếu không thỏa thuận được thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng tại địa phương tương ứng với từng loại đất".

- Sửa đổi Điều 139 Bộ luật dân sự

Điều 139 Bộ luật dân sự quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như: Không được thể hiện bằng văn bản, không được công chứng Nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Quy định này không phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở nước ta. Chúng tôi cho rằng không nên coi hình thức, thủ tục hành chính (công chứng, chứng thực đăng ký, xin phép) là căn cứ bất biến để tuyên bố và xử lý hợp đồng vô hiệu tuyệt đối; trong khi đó hợp đồng bảo đảm các điều kiện về nội dung theo quy định, các bên đã thực hiện các nội dung chủ yếu của hợp đồng. Cần hạn chế đến mức tối đa cơ chế "xin cho" đối với giao dịch dân sự.

Theo chúng tôi cần sửa lại điều này như sau:

"Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, phải được chứng thực, đăng ký hoặc được phép mà một trong các bên không thực hiện quy định đó, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn không quá 3 tháng. Quá thời hạn đó mà bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền được quyền hoàn tất các thủ tục về hình thức của giao dịch. Bên có nghĩa vụ phải chịu mọi chi phí, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trong trường hợp quá thời hạn nêu trên mà bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ và bên có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

3.3.2.3. Về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ

Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ TAND, đặc biệt là đội ngũ thẩm phán là một trong những khâu then chốt để bảo đảm công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao.

Chúng tôi xin đề xuất những biện pháp cần thiết cho việc tổ chức và thực hiện việc bồi dưỡng tập huấn về nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ TAND, đặc biệt là đội ngũ thẩm phán như sau:

* Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ

- Bồi dưỡng, tập huấn về kỹ năng nghiệp vụ trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Kỹ năng xây dựng hồ sơ vụ án.

+ Kỹ năng tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử dụng đất, lấy ý kiến của chính quyền, cơ quan địa chính, nhà đất...nơi xảy ra tranh chấp.

- Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt được mục tiêu từng bước tạo ra đội ngũ cán bộ tòa án chuyên sâu về lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyên môn hóa), đó là

đội ngũ chuyên gia có đầy đủ năng lực và phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.

3.3.2.4. Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật

Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND, chúng tôi cho rằng việc hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai và dân sự là rất quan trọng. Cần hướng dẫn kịp thời các văn bản pháp luật về đất đai và về dân sự như sau:

Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất..) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các TAND áp dụng đúng và thống nhất pháp luật. Cụ thể:

* Hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân.

Ngày 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 5 năm thực hiện, thông tư này đã bộc lộ một số điểm bất cập với thực tiễn đời sống xã hội. Do đó các cơ quan nói trên đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày 5/1/2002 thay thế thông tư số 02/TTLT nói trên với việc mở rộng thẩm quyền của TAND đối với một số loại việc mới.

Tuy nhiên đối với vụ việc tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất nuôi trồng thủy sản lại chưa được hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Khoản 3 điều 38 Luật Đất đai quy định: "Các tranh chấp về quyền sử dụng có mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì tòa án giải quyết". Điều luật này chỉ quy định chung là "tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất". Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT nói trên có hướng dẫn tài sản là gì,nhưng chưa hướng dẫn

loại tài sản là cây trồng vật nuôi ở các mặt nước nuôi trồng thủy sản gồm có những loại nào; khi có tranh chấp các tài sản này gắn liền với việc sử dụng mặt nước nuôi trồng thủy sản thì TAND hay UBND có thẩm quyền giải quyết mà ở nước ta diện tích mặt nước nuôi trồng thủy sản tương đối lớn. Cũng đã có nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng loại đất này. Do đó, cần nghiên cứu loại việc này để có hướng dẫn cho phù hợp.

- Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trường hợp mượn nhà ở, ở nhờ, thuê nhà ở, mượn quyền sử dụng đất.

Trong thời gian qua có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà ở cho người khác mượn nhà ở, cho ở nhờ hoặc thuê nhà ở trong khuôn viên có tường rào bảo vệ. Trong quá trình ở tại nhà đất đó, người mượn nhà ở, ở nhờ hoặc người thuê nhà đã làm nhà ở trên phần diện tích đất trống trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà. Nay chủ sở hữu nhà ở đòi người đang ở trên phần đất này phải trả lại đất thì cần phải xác định đây là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, vì các lý do sau:

+ Chủ sở hữu nhà cho người khác mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhà đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi khuôn viên đất có nhà đó.

+ Người làm thêm diện tích nhà ở mới trong khuôn viên nhà nói trên không được chủ nhà đồng ý đã xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ nhà, nên đồng thời phải chịu xử lý ở hai phương diện đó là: diện tích nhà mới ở không được thừa nhận là hợp pháp nên họ không được công nhận là chủ sở hữu và họ phải trả lại đất cho chủ nhà sử dụng. Do đó, tuy chủ nhà đòi lại đất nhưng việc giải quyết quyền sử dụng đất đó lại liên quan đến tính chất pháp lý của tài sản trên đó. Bởi vậy loại tranh chấp này do TAND giải quyết là hợp lý nhất. TAND công nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mới đó cho chủ nhà và buộc chủ nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, mượn hoặc ở nhờ phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

* Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho mượn

Chúng tôi cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản, việc thỏa thuận cho mượn quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn tài sản. Khi có tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết, thì TAND áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết (từ Điều 515 đến Điều 520 Bộ luật dân sự). Bên có đất được quyền đòi lại đất đề sử dụng, thanh toán cho bên mượn chi phí làm tăng giá trị của đất nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều có thể nhận lại được đất đó, vì có những trường hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác thì tòa án cần giữ ổn định cho họ được tiếp tục sử dụng đất đó, nhưng buộc họ phải thanh toán cho bên có đất giá trị quyền sử dụng đất theo giá chuyển nhượng tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm tương ứng với diện tích diện mà bên có đất thỏa thuận cho họ sử dụng.

* Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thuê của chế độ cũ để làm nhà ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay (đất công)

Theo chúng tôi, đường lối chung để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất này cần thống nhất như sau:

- Nếu có tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trên đất đó thì tòa án giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất này. Tòa án xác định quyền sử dụng đất là di sản, xác định giá trị và cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế.

- Nếu chủ sở hữu nhà ở cho người khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi lại đất thì tòa án buộc người ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà. Trong trường hợp không thể trả được bằng hiện vật thì phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho chủ nhà.

* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đây là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân biệt các trường hợp cụ thể để xử lý cho hợp tình, hợp lý. Chúng tôi xin nêu ba dạng tranh chấp sau đây: