Giải quyết tranh chấp đất đai

để lại gồm thửa đất số 275 diện tích 498 m2, trên đó có nhà 5 gian cùng các công trình phụ và thửa ao mang số 219 diện tích 776 m2 ở tổ 10 Phường Mai Động, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Năm 1976, ông Ly dỡ nhà cũ, xây nhà mái bằng như hiện nay và san lấp thửa ao. Ông Ly quản lý sử dụng toàn bộ diện tích nhà đất này.

Các nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế và khai rằng khi các cụ còn sống đã đồng ý cho ông Ly thửa đất số 275 còn thửa đất ao cho các con khác (tức là cho các nguyên đơn), nhưng ông Ly đã không giao cho họ. Ông Ly khi ông là con trưởng nên ông được hưởng nhà đất để thờ cúng bố mẹ, thửa đất ao, ông được bố mẹ làm giấy cho từ năm 1976, ông không chấp nhận chia thừa kế mà chỉ cho ông bà Lai 50 m2 đất, cho anh Hới (con ông Phệ) 130 m2 đất.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 41 ngày 25/12/1995 TAND quận Hai Bà Trưng đã chấp nhận yêu cầu chia di sản của các nguyên đơn, chia cho bà Lai, bà Đạo và các thừa kế của ông Phệ toàn bộ thửa đất ao số 219 có giá trị 776.500.000 đồng và một phần diện tích đất vườn thuộc thửa số 275 gồm 3 mảnh (153,3 m2 + 6,5 m2 + 17,8 m2 = 177,5 m2) có giá trị 266.250.000 đồng. Tổng giá trị là 1.042.750.000 đồng. Chia cho ông Ly khu đất có bể nước, công trình vệ sinh, vườn và toàn bộ nhà bếp có tổng giá trị 481.545.000 đồng. Ông Ly được các nguyên đơn thanh toán tiền công san lấp ao là 50.517.750 đồng nhưng phải thanh toán lại cho các nguyên đơn phần giá trị vượt quá kỷ phần thừa kế là 100.517.750 đồng.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 177 ngày 12/7/1996 TAND Thành phố sửa bản án sơ thẩm, ghi nhận sự tự nguyện của các nguyên đơn không yêu cầu ông Ly thanh toán chênh lệch tài sản 55.953.000 đồng và sự tự nguyện của các bên không yêu cầu xem xét công sức chăm sóc cha mẹ. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm được giữ nguyên.

Tại quyết định giám đốc thẩm số 65 ngày 4/3/1999, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã hủy bản án sơ thẩm, phúc thẩm và đình chỉ việc giải quyết vụ án, chuyển hồ sơ cho UBND Quận Hai Bà Trưng giải quyết theo thẩm quyền với lý do: Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự chỉ yêu cầu được xin được chia đất

vườn và đất ao. Đất vườn, đất ao này chưa có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 nên theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính thì vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.

Ví dụ 2: TAND giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, xác định sai nguồn gốc tài sản tranh chấp

Năm 1982 anh Hoàng Văn Thúy (công nhân xí nghiệp khảo sát giao thông đường sắt Hà Nội cưới chị Nguyễn Thị Loan (là người xã Trung Hòa, Từ Liêm, Hà Nội). Sau khi cưới, vì chưa có nhà, họ phải ở nhờ nhà mẹ chị Loan (bố chị Loan là liệt sĩ). Năm 1983 cháu Hoàng Văn Anh ra đời, vợ chồng con cái họ vẫn phải ở nhờ rất chật chội. Trước hoàn cảnh khó khăn về chỗ ở như vậy, anh Thúy làm đơn gửi UBND xã Trung Hòa xin được cấp đất ở cho gia đình. Ông Nguyễn Văn Lợi (thủ trưởng cơ quan anh Thúy) cũng có đơn trực tiếp đề nghị chính quyền địa phương tạo điều kiện cấp đất cho vợ chồng anh Thúy. Cuối năm 1983, ông Nguyễn Vạn (chủ tịch xã lúc bấy giờ) là người trực tiếp nhận đơn đề nghị đó và xét duyệt cấp đất cho hộ gia đình anh Thúy, Chị Loan 167 m2 đất dãn dân tại thửa số 62, tờ bản đồ số 4 (nay là số 55 tổ 3 phường Trung Hòa). Do chị Loan là người địa phương (anh Thúy không có hộ khẩu tại địa phương) nên giấy tờ cấp đất được đứng tên chị Loan. Năm 1986, anh Thúy xin phép cơ quan cho xe về quê ở Quế Vò (Bắc Ninh) chở gạch, ngói, tre lên xây dựng một nhà cấp 4 diện tích 40 m2 trên thửa đất này. Họ vẫn chung sống hòa hợp hạnh phúc cho đến năm 1989 anh Thúy đi xuất khẩu lao động ở Tiệp Khắc (cũ). Chưa đầy một năm sau khi chồng đi lao động, Chị Loan "trả" cháu Hoàng Văn Anh (6 tuổi) về Bắc Ninh cho bố mẹ chồng để đi lấy chồng khác. Năm 1993, chị Loan đã tự ý đứng tên kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 167 m2 đất này, sau đó tự ý bán đi 72 m2 đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 127 trang tài liệu này.

Năm 1994, anh Thúy về thăm gia đình mới biết: chị Loan đã lấy chồng và có con với chồng mới. Sau khi thỏa thuận, anh Thúy và chị Loan thống nhất không quay lại chung sống với nhau nữa. Về tài sản do Chị Loan đã tự ý kê khai nhà đất đứng tên mình

nên chị tự nguyện viết giấy chuyển lại nhà cấp 4 trên diện tích 92 m2 đất còn lại cho bố con anh Thúy. Ngày 30/11/1994 ông Nguyễn Khánh Tuấn là cán bộ địa chính xã Trung Hòa được mời đến chứng kiến việc thỏa thuận của hai bên, ông Tuấn trực tiếp đo đạc giúp hai bên phân định địa giới; văn bản thỏa thuận có chữ ký của anh Thúy, chị Loan và ông Tuấn.

Năm 1995, anh Hoàng Xuân Trường là anh trai anh Thúy, bác ruột cháu Văn Anh đến ở cùng cháu Văn Anh tại diện tích 92 m2 đất ở số 55 tổ 3 Trung Hòa để chăm sóc, nuôi dạy Văn Anh khi anh Thúy ở nước ngoài. Năm 2000, Ban Địa chính xã gọi cháu Hoàng Văn Anh lên làm thủ tục sang tên chuyển nhượng nhà đất thì bị chị Loan ngăn cản, lật lọng đòi lại 92 m2 đất đã thỏa thuận với lý do chị vẫn đứng tên trong sổ đỏ. Chị Loan với tư cách chủ sở hữu đã khởi kiện đòi nhà, đòi quyền sử dụng đất đối với anh Hoàng Xuân Trường.

Tòa án xác định sai nguồn gốc tài sản tranh chấp:

Bản án dân sự số 55 ngày 24/12/2002 của TAND thành phố Hà Nội và bản án phúc thẩm dân sự số 109 ngày 18/7/2003 của TANDTC đều xác định chị Loan là chủ sở hữu thửa đất số 62 tờ bản đồ số 4 (nay là số 55 tổ 3 phường Trung Hòa). Tòa án đã căn cứ vào lời khai của chị Loan: đất là do chính quyền địa phương cấp riêng cho chị Loan theo diện đất dãn dân nên chị Loan đã được cấp GCNQSDĐ đối với diện tích này. Nhận định trên là hoàn toàn không đủ căn cứ pháp luật, xâm hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của anh Thúy. Bởi lẽ: thứ nhất, theo khoản 5 Điều 28 Nghị định 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: "Chỉ giao đất ở mới (đất giãn dân) cho những hộ có nhu cầu về nhà ở và có đủ những điều kiện sau: Có hộ khẩu thường trú tại nơi xin cấp đất, trong gia đình có thêm một cặp vợ chồng mới, diện tích đất ở tính theo đầu người trong hộ dưới 80% mức bình quân đất ở ở địa phương". Như vậy, thửa đất trên được cấp cho hộ gia đình chị Loan - anh Thúy chứ không phải cấp riêng cho chị Loan. Nói cách khác, dù chị Loan là con liệt sĩ, thuộc diện ưu tiên nhưng nếu như chị Loan không có chồng con thì cũng không được cấp đất vì chị vẫn đang có chỗ ở cùng mẹ. Thứ hai, tại thời điểm gia đình

anh Thúy, chị Loan được cấp đất giãn dân, chị Loan là người địa phương, có hộ khẩu tại địa phương nên việc chị được đứng tên cấp đất là hợp lý. Nhưng chính chị Loan đã lợi dụng điều này để tự ý đứng tên kê khai làm sổ đỏ nhà đất vào năm 1993 khi anh Thúy đi vắng nhằm biến nhà đất thành tài sản riêng của mình. Thêm vào đó, thực tiễn thi hành pháp luật về đất đai ở nước ta trước năm 2000 cho thấy, trong GCNQSDĐ, nhà cửa là tài sản chung của vợ chồng không quy định bắt buộc phải đứng tên cả vợ, cả chồng. Nghị quyết 02/2000/nghị quyết-HĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng thẩm phán TANDTC tại mục 3 đã hướng dẫn đường lối giải quyết cụ thể những tranh chấp tài sản chung vợ chồng nhưng chỉ có một người đứng tên. Bởi vậy, hai cấp tòa chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận đứng tên chị Loan mà khẳng định chị Loan là chủ sở hữu duy nhất của khối tài sản là không xác đáng. Chính vì vậy, ngày 4/3/2004 VKSNDTC có Công văn số 14 yêu cầu hoãn thi hành án vụ việc này để xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm.

* Trên thực tế khi giải quyết các tranh chấp đất đai chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố, TAND thường gặp những khó khăn, vướng mắc sau:

- Tiến độ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ chậm, giá đất biến động nhanh và sốt cao; nhu cầu của người sử dụng đất ngày càng đa dạng; mặt khác người có đất cũng muốn chuyển nhượng đất để có thêm thu nhập cải thiện cuộc sống. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất rất sôi động, phần nhiều lại chưa làm đúng, làm đủ thủ tục theo quy định của pháp luật và chỉ thể hiện bằng giấy viết tay. Đây là điều kiện để phát sinh nhiều tranh chấp về

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn trước 1/7/1980 hoặc từ ngày 15/10/1993 trở về sau thường là chỉ có viết giấy tay, bên mua đã xây dựng nhà ở hoặc công trình khác, khi giá nhà lên cao, bên bán xin hủy hợp đồng, đường lối giải quyết thường không thống nhất, có vụ án thì xử công nhận hợp đồng, có vụ án lại xử hủy hợp đồng.

- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trong giai đoạn từ 1/7/1980 đến trước ngày 15/ 10/ 1993 (thời gian pháp luật chưa cho phép chuyển quyền sử dụng đất) đường lối giải quyết lại càng khó khăn. Cụ thể là khi hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng đất đó, chưa được cấp GCNQSDĐ, bên mua đã làm nhà trên đất đó. Quá trình tranh chấp kéo dài nay một bên kiện hủy hợp đồng mua bán đất. Nếu Tòa án thụ lý và xử hủy hợp đồng theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch 01 năm 2002) thì nảy sinh nhiều bất hợp lý.

- Trường hợp Việt kiều về nước mua bán nhà, đất (họ không thuộc đối tượng Nghị định của chính phủ cho phép) hoặc việt kiều kết hôn bất hợp pháp với người Việt Nam ở trong nước và họ bỏ tiền ra mua bán nhà, đất hoặc mua đất để xây dựng nhà. Khi xảy ra tranh chấp thì giải quyết như thế nào? Có chia cho họ nhà đất không? Khi tòa án hủy hôn nhân bất hợp pháp? là một trong những vấn đề vướng mắc và lúng túng trong xét xử hiện nay.

- Trường hợp tặng cho có điều kiện. Trên thực tế có trường hợp chủ sở hữu tặng cho người khác nhà, đất nhưng với điều kiện người được tặng cho, phải làm một công việc nào đó (ví dụ: như nuôi dưỡng chủ sở hữu hoặc một người khác đến khi chết và chịu trách nhiệm thờ cúng…) nhưng người được tặng đã không thuộc điều kiện này một cách trọn vẹn nên chủ sở hữu, người có quyền sử dụng yêu cầu tòa án hủy hợp đồng tặng cho, hiện nay tồn tại nhiều quan điểm về vấn đề này.

- Một bên thuê nhà của Nhà nước đã chuyển nhượng quyền thuê nhà cho người khác, nhưng không có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền thì giải quyết thế nào? hiện các thẩm phán xét xử có quan điểm rất khác nhau.

- Tuy TANDTC đã có công văn số 92/ 2000/ KHXX ngày 21/7/ 2000 hướng dẫn đánh giá quyền sử dụng đất nhưng khi giải quyết các trường hợp cụ thể thì vẫn gặp những khó khăn, thường là các bên không thỏa thuận được. Đối với trường hợp hủy hợp đồng thì việc đánh giá, tính lỗi và bồi thường, nhất là trong tình hình giá đất sốt cao lại gặp rất nhiều khó khăn và giải quyết không thống nhất.

- Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, việc thanh toán hàng trả lại tiền đã giao nhận để chuyển quyền sử dụng đất, việc tính lãi của số tiền này cũng giải quyết khác nhau. Những công trình, cây trái, hoa lợi, công bồi bổ đất được tính toán và giải quyết không đơn giản, thường tranh chấp rất gay gắt.

- Đối với trường hợp khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên có đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật nhưng khi thực hiện hợp đồng các bên lại thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà, đất bằng tiền ngoại tệ, hiện nay có hai quan điểm khác nhau, có quan điểm cho rằng hợp đồng mua bán nhà nêu trên vi phạm vào điều cấm của pháp luật nên vô hiệu nhưng cũng có quan điểm cho rằng, việc thanh toán bằng ngoại tệ là vi phạm các quy định về quản lý ngoại hối, nhưng ở giai đoạn này thực hiện hợp đồng không nên nhất thiết phải hủy hợp đồng chuyển nhượng.

*Những vướng mắc về thẩm quyền: Thực tế xét xử trong những năm qua cho thấy do nhận thức không đúng nên nhiều vụ án chưa được giải quyết hoặc có giải quyết nhưng vẫn không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Một số cơ quan cũng có cách hiểu khác nhau, nên nhiều vụ tranh chấp quyền sử dụng đất giữa TAND, VKSND và UBND chưa thống nhất về thẩm quyền giải quyết, đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc thừa kế đối với di sản là đất.

* Đánh giá chung việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân thời gian qua:

Số lượng các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được TAND thụ lý, giải quyết ngày càng tăng. Nhìn chung các TAND đã tuân thủ các quy định của Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, nhận thức rò tính đặc thù trong việc giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, kiên trì hòa giải, do đó số lượng vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất được TAND hòa giải thành chiếm tỷ lệ lớn, góp phần giải quyết nhanh các vụ tranh chấp.

Về cơ bản, các TAND đã áp dụng đúng đắn và thống nhất các quy định của Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân sự, các văn bản pháp luật khác về đất đai, các hướng dẫn của TANDTC trong công tác xét xử các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất. Đường lối xét xử các tranh chấp về quyền sử dụng đất được các TAND tuân thủ và áp dụng tương đối tốt. Chất lượng giải quyết ngày một nâng cao, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hiệu lực quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được Nhà nước giao đất, bảo vệ các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sống xã hội.. Phần lớn các bản án, quyết định của TAND xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, phù hợp với hoàn cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thi hành.

Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu trên, công tác xét xử các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, có một số ít bản án, quyết định của Tòa án thể hiện chất lượng xét xử chưa tốt, xét xử không đúng thẩm quyền, ra phán quyết không dựa trên cơ sở pháp luật, xác định sai nguồn gốc tài sản (đất đai) tranh chấp, có nhiều vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần.

Các sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra trong quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng.

Đã có một số trường hợp tòa án xác định không đúng thẩm quyền giải quyết của mình nên đã thụ lý cả những việc thuộc thẩm quyền của UBND, không xác định đúng tư cách của các đương sự trong vụ án nên không đưa người có quyền, nghĩa vụ có liên quan tham gia tố tụng. Ngoài ra còn có các vi phạm về thủ tục tố tụng khác trong quá trình tòa án thụ lý, điều tra, lập hồ sơ, xét xử (ví dụ như: đo đạc diện tích đất không chính xác, định giá đất quá thấp, vi phạm quyền tự định đoạt của đương sự…) dẫn đến hậu quả bản án, quyết định của tòa án bị kháng cáo, kháng nghị nhiều. Điều đó nói lên rằng trong quá trình TAND giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất còn có những hạn chế, lúng túng nhất định khi áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật về dân sự, đường lối

chính sách của Nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử… dẫn đến bản án, quyết định của Tòa án còn chưa chính xác, khách quan, công bằng.

Theo số liệu thống kê thì trong số các bản án, quyết định của TAND bị kháng cáo, kháng nghị thì tỷ lệ y án khoảng 50%, tỷ lệ cải sửa án khoảng 40, tỷ lệ hủy án khoảng 10%.

Tình trạng này phản ánh một sự thực khách quan là năng lực, trình độ chuyên môn của một bộ phận cán bộ xét xử của TAND còn hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ đề ra. Đó là một trong nhiều nguyên nhân làm ảnh hưởng đến uy tín của Tòa án.