Giải quyết tranh chấp đất đai

vô hiệu

* Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 697 Bộ luật dân sự quy định:

"Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện,

nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự quy định, thì hợp đồng đó vô hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật…".

Cho đến nay chưa có văn bản nào của TANDTC hoặc văn bản liên tịch của các cơ quan hữu quan ở Trung ương hướng dẫn áp dụng các điều 697, Điều 146 Bộ luật dân sự về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu luật nói nên việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong một số vụ án cụ thể chưa thống nhất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 127 trang tài liệu này.

* Giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

Cũng như việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải xuất phát từ quan điểm lịch sử, các nguyên tắc quy định tại Điều 80 Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, Nghị quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về thi hành Bộ luật dân sự. Do đó, Tòa án cần có sự phân biệt cụ thể các trường hợp sau đây để giải quyết cho đúng.

- Đối với việc tranh chấp về thừa kế sử dụng đất phát sinh trước ngày có Hiến pháp năm 1980: Do các văn bản pháp luật thời kỳ đó không cấm việc thừa kế quyền sử dụng đất, nên người chết để lại đất là di sản thừa kế, thì các thừa kế hợp pháp của họ được quyền thừa kế đất. Tòa án cần áp dụng văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm thừa kế phát sinh để giải quyết.

Tuy nhiên, có nhiều tường hợp thừa kế phát sinh trước năm 1980, nhưng sau khi có Luật Đất đai năm 1993 các thừa kế mới khởi kiện đến tòa án, thì Tòa án cần lưu

ý đến thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành để xem việc khởi kiện có còn thời hiệu hay không.

- Đối với trường hợp yêu cầu thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày có Hiến pháp 1992

Trước ngày Hiến pháp 1992 có hiệu lực, người sử dụng đất không được quyền để lại đất làm di sản thừa kế cho các thừa kế của mình. Do đó, nếu người sử dụng đất chết, trên đất không có tài sản mà một trong các thừa kế của họ tiếp tục sử dụng đất đó và đã được UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 1987 hoặc 1993 thì nay có tranh chấp Tòa án xử bác yêu cầu của người khởi kiện.

Nếu người sử dụng đất do được chuyển, nhượng, bán, thừa kế nhà ở trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất đó và người đó có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP hoặc đã được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, thì khi người sử dụng đất chết, tài sản của họ là di sản thừa kế; các thừa kế của họ được hưởng phần di sản là tài sản gắn liền với việc sử dụng đất. Cụ thể là: họ được chia nhà ở, vật kiến trúc, hoặc cây lâu năm đến đâu thì được sử dụng đất đến đó như đã được hướng dẫn tại Thông tư số 04/TTLN ngày 5/9/1990 của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Quản lý ruộng đất.

Các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND như hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày 3/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính.

Các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đó đã được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 được giải quyết theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự.

Trong quá trình nghiên cứu việc giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề nảy sinh khá phức tạp, còn có nhiều quan

điểm khác nhau và cách giải quyết cũng khác nhau, cần có sự nghiên cứu, hướng dẫn cụ thể. Chúng tôi xin nêu các vấn đề đó như sau:

- Người sử dụng đất hợp pháp đã được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 sử dụng đất liên tục cho đến ngày chết, đất đó không có tranh chấp, có trường hợp có người sử dụng đất đó chết trước năm 1993 hoặc có trường hợp chết sau năm 1993 và kể từ năm 1993 các thừa kế của họ mới khởi kiện đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất đó, hiện tại còn hai ý kiến khác nhau về cách giải quyết. ý kiến thứ nhất cho rằng, vì Luật Đất đai năm 1987 không quy định cho người sử dụng đất được quyền sử dụng đất, nên dù họ có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, thì các thừa kế cũng không được thừa kế quyền sử dụng đất. ý kiến thứ hai lập luận: Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, liên tục sử dụng đất đó, sau thời điểm có Luật đất đai năm 1993 họ mới chết thì cần xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế vì: Luật Đất đai năm 1993 không quy định hủy bỏ các GCNQSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987. Các GCNQSDĐ do Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) và Bộ Tài nguyên và Môi trường (hiện nay) phát hành theo mẫu thống nhất và có cùng xêri do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đều có giá trị pháp lý như nhau. Do đó, sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993. Bởi vậy, nếu trước hoặc sau ngày 15/10/1993 người đó mới chết thì quyền sử dụng đất được coi là di sản thừa kế để lại cho các thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai năm 1993.

Chúng tôi cho rằng ý kiến thứ hai là có cơ sở, bởi vì:

Việc áp dụng các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai năm 1993 để giải quyết trường hợp nói trên là phù hợp với quy định tại các khoản 2, 3 Điều 80 luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật:

"Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành

mà có quy định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau"; cũng như phù hợp với quy định tại điểm a, mục 3 Nghị quyết ngày 28/10/1995 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự: "đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực hiện vẫn đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự".

Căn cứ vào các quy định nói trên thì Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất khác so với Luật Đất đai năm 1987, nên khi xảy ra tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định của Hiến pháp năm 1992 và của Luật Đất đai năm 1993 là không trái với nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa. Việc xác định người sử dụng đất có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 chết trước hoặc sau năm 1993 là căn cứ pháp lý để xác định thời điểm mở thừa kế. Nhưng không phải mọi trường hợp sau khi thừa kế phát sinh các thừa kế đều tiến hành phân chia di sản thừa kế ngay, mà sau một thời gian nhất định họ mới phân chia và phát sinh tranh chấp. Do đó theo quan điểm của chúng tôi thì các việc thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày 15/10/1993 nhưng vẫn chưa được các thừa kế phân chia di sản mà vẫn do một người quản lý và việc thừa kế quyền sử dụng đất đó (cả nội dung và hình thức) phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự, thì khi có tranh chấp cần áp dụng quy định của Bộ luật dân sự để xử lý.

Do chưa được hướng dẫn cụ thể, nên còn có nhiều cách hiểu khác nhau. Chúng tôi đề nghị TANDTC cùng các ngành hữu quan sớm ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn giải quyết vấn đề trên.

- Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng "đất công"

Chúng tôi thấy rằng cần nhận thức rò khái niệm đất công là gì? khái niệm đất công tồn tại song song với khái niệm đất tư. Cả hai khái niệm này tồn tại trong xã hội có nhiều hình thức sở hữu đất đai. Đất công phân biệt với đất tư ở chỗ:

+ Đất tư thuộc sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu đất đai là các cá nhân.

+ Đất công thuộc sở hữu công cộng (thực chất chủ sở hữu là Nhà nước).

ở nước ta, trước năm 1980 tồn tại 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thể và sở hữu tư nhân.

Trong một thời gian dài tồn tại khái niệm đất công. Nhà nước là chủ sở hữu đất công có quyền cho các cá nhân, hội, đoàn thuê để sử dụng. Do đó mới có nhiều cá nhân được thuê đất công để làm nhà ở và họ phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu, ở nước ta do hoàn cảnh lịch sử nên có nhiều trường hợp chủ sở đất đai cho thuê đất sau năm 1954 di cư vào miền Nam hoặc sau năm 1975 di tản ra nước ngoài nên Nhà nước quản lý đất đai của họ và tuyên bố đất đó thuộc sở hữu toàn dân. Nhưng người thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất ở, đóng thuế cho Nhà nước. Cho đến năm 1980 Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; ở nước ta chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai: Tất cả đất đai đều là "đất công". Do đó, chúng tôi cho rằng sử dụng khái niệm "đất công" trong điều kiện hiện nay là không phù hợp. Mà phải xác định rò những người được Nhà nước cho thuê đất trước năm 1980 (lúc đó gọi là đất công) có giấy tờ thuê đất sử dụng đúng mục đích khi thuê, liên tục sử dụng đất, cũng như đối với những người mua nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân khác trên đất công được Nhà nước cho thuê để ở, việc mua bán nhà ở đã được trước bạ sang tên tại cơ quan nhà đất, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Nhà nước tiếp tục cho họ thuê đất ở…. thì những người này là sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1993: "Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong luật này gọi chung là người sử dụng đất".

Người sử dụng đất nói trên thuộc trường hợp "có giấy tờ cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai" quy định tại điểm a khoản 2, Điều 3 Nghị định số 17/CP được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP. Mặt khác, khoản 3 Điều 3 của các nghị định nói trên quy định: "Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng, thừa kế tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 của điều này".

Do đó, chúng tôi thấy rằng việc thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (đất đó trước đây được gọi là đất công) như chúng tôi phân tích trên đây mà các thừa kế yêu cầu chia quyền sử dụng đất đó, thì Tòa án xác định di sản gồm tài sản và quyền sử dụng đất để chia kỷ phần cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự.

Đối với các trường hợp người sử dụng đất không hợp pháp (lấn chiếm, vi phạm hành lang an toàn lưới điện, hành lang giao thông, đất bị giải tỏa không thuộc diện được đền bù…) thì đương nhiên không được coi là di sản thừa kế, khi có tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.

* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong các vụ án ly hôn.

Luật Đất đai 1993 không quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất.

Trong Bộ luật Dân sự, điều 463 quy định tặng cho bất động sản; Điều 46 quy định hợp đồng tặng cho tài sản: "Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Trong thực tiễn xét xử đối với các vụ án ly hôn, Tòa án thường gặp các vụ tranh chấp về hợp đồng "tặng cho quyền sử dụng đất". Phần lớn các trường hợp cha mẹ có ý chí cho con cái sử dụng đất để ở, canh tác; nếu người con trai, con dâu hoặc người con gái, con rể không ly hôn thì cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ không đòi lại đất đó. Nhưng khi con trai và con dâu họ hoặc con gái và con rể họ ly hôn thì họ đòi lại đất rất quyết liệt. Để giải quyết thống nhất tranh chấp loại này, chúng tôi xin đề xuất những giải pháp sau đây:

- Đối với trường hợp sau khi kết hôn về sống chung với gia đình nhà chồng hoặc nhà vợ, cha mẹ vợ đồng ý để con trai, con dâu hoặc con gái, con rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tác) họ sử dụng đã lâu, đã đăng ký và được cấp GCNQSDĐ, thì Tòa án công nhận việc tặng cho đã hoàn thành, xác định đất là tài sản chung vợ chồng để chia khi ly hôn.

- Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho con trai, con dâu hoặc cha mẹ vợ đồng ý cho con gái, con rể làm nhà ở trên đất, trong quá trình sử dụng họ chưa đăng ký, chưa được cấp GCNQSDĐ... Khi ly hôn cha, mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất thì Tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 436 Bộ luật dân sự (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho chưa có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp này quyền sử dụng đất không phải là tài sản chung vợ chồng mà vẫn thuộc quyền sử dụng của cha mẹ. Nếu người con dâu hoặc con rể có nhu cầu về chỗ ở thì Tòa án chia nhà đất cho họ và buộc họ phải thanh toán lại giá trị sử dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ.

Trong trường hợp tặng cho có điều kiện thì khi giải quyết tranh chấp Tòa án cần xác định rò có hay không có điều kiện mà các đương sự đã nêu và điều kiện đó đã được thực hiện hay chưa để giải quyết cho đúng (ví dụ: cha mẹ vợ cho con gái và con rể đất để làm nhà ở với điều kiện, khi già yếu con gái và con rể phải chăm sóc nuôi nấng họ, hay vợ chồng người con gái, con rể ly hôn; cha mẹ vợ đòi lại đất, thì Tòa án căn cứ vào quy định tại Điều 466 Bộ luật dân sự (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét.

Qua nghiên cứu nội dung nêu trên chúng tôi thấy rằng cần có sự hướng dẫn chi tiết quy định của Điều 461 và Điều 463 Bộ luật dân sự về khái niệm tặng cho bất động sản (vì bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự gồm có cả đất đai).

Nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại TAND là một đòi hỏi tất yếu khách quan hiện nay đối với TAND. Hy vọng những kiến nghị của chúng tôi trên đây sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, đề nghị Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để công tác giải quyết tranh chấp đất đai ngày một đạt hiệu quả cao hơn đáp ứng được lòng tin của nhân dân.

Kết luận

1. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kỳ một hình thái kinh tế - xã hội nào. Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế - xã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm.

Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định chính trị - xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh chấp đất đai để trên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và duy trì sự trật tự, bền vững của các quan hệ xã hội.

2. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là một bộ phận quan trọng của pháp luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai quy định trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, các nguyên tắc và căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai... Hệ thống pháp luật này được xây dựng và phát triển dựa trên nền tảng là cơ sở kinh tế của xã hội. Trong điều kiện kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động và phát triển không ngừng đòi hỏi pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai cũng phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, nhằm phúc đáp các yêu cầu của quản lý và sử dụng đất đai của xã hội. Do vậy, việc nghiên cứu nhằm chỉ ra những mặt tồn tại, hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, để trên cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm không ngừng hoàn thiện chế định này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

3. Việc "nhận dạng" bản chất của tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng, song điều quan trọng hơn là phải xác lập được một cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai thích hợp, nhằm xử lý dứt điểm, nhanh chóng các tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và duy trì sự bình ổn xã hội. Tuy nhiên, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề cần phải có sự nghiên cứu đánh giá, đặc biệt là việc giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cho cơ quan UBND. Thông qua việc phân tích thực tiễn tình hình giải quyết tranh chấp đất đai ở thành phố Hà Nội trong những năm