Giải quyết tranh chấp đất đai

1980.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày ban hành Hiến pháp năm

+ Trước khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta còn tồn tại 3 hình thức sở hữu

ruộng đất; trong thời gian này người có đất hợp pháp được quyền bán ruộng đất cho người khác mà không bị pháp luật nghiêm cấm. Khi mua bán ruộng đất các bên phải lập hợp đồng. Thủ tục trước bạ về các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất được quy định tại Sắc lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952, cụ thể là:

- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế.

- Trước khi xem trước bạ, văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi.

- Văn tự phải đem trước bạ trong hạn bốn tháng kể từ ngày lập văn tự. Văn tự để quá hạn bốn tháng mới trước bạ thì người nộp thuế phải nộp thêm một khoản phạt bằng nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 127 trang tài liệu này.

Theo quy định trên đây, thì thủ tục mua bán ruộng đất đơn giản hơn so với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.

Việc nhận thực của chính quyền nhằm mục đích xác nhận chữ ký của các bên và tư cách chủ sở hữu của người bán, tránh trường hợp tranh chấp với bên thứ ba, bởi vậy, đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết trước ngày có Hiến pháp năm 1980, tòa án cần xác minh rò xem người bán đất có một trong các giấy tờ sau đây hay không:

- Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất cho đến ngày giao kết hợp đồng (ví dụ như giấy chứng nhận

quyền sở hữu ruộng đất cấp trong cải cách ruộng đất, đất của địa chủ, ngụy quân, ngụy quyền.. do chính quyền cách mạng tịch thu cấp cho dân nghèo, gia đình có công với nước...).

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.

- Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.

- Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật.

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và người sử dụng đất liên tục cho đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.

Nếu xác định rò người bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu trên, khi họ bán ruộng đất cho người khác trên cơ sở tự nguyện, ngay thẳng, có hợp đồng, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã nhận đủ tiền và giao ruộng đất, nhưng các bên chỉ chưa hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên nay bên bán tranh chấp xin hủy hợp đồng mua bán thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu của họ mà công nhận hợp đồng đó, buộc các bên hoàn tất các thủ tục trước bạ, sang tên theo quy định.

Giải quyết theo hướng trên là phù hợp với quy định tại điểm d mục 3 Nghị quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành Bộ luật dân sự: "Đối với các giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng theo quy định của pháp luật có hiệu lực trước đây để giải quyết". Như vâỵ, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm này nếu có tranh chấp thì khi xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có hiệu lực từ năm 1980 trở về trước để giải quyết. Có như vậy mới bảo đảm nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn định

của các giao dịch dân sự và phù hợp với quy định tại Điều 80 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực".

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp năm 1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992).

Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất. Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua, bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Tuy nhiên, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án cần phân biệt các trường hợp cụ thể sau đây để quyết định cho phù hợp:

* Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất có một trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP của Chính phủ thì tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 16 Pháp lệnh hợp đồng dân sự.

* Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao thì cần chú ý là: Điều 3, Luật Đất đai năm 1987 quy định:

"Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định:

Điều 17 quy định:

"Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó".

Điều 49 khoản 2 quy định:

"Người sử dụng đất... được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người đó có được một cách hợp pháp trên đất được giao...".

"Cũng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai thì:

Những thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền với việc sử dụng đất được chuyển, nhượng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao". Người đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp GCNQSDĐ, người có tên trong sổ địa chính (Điều 4).

Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai thì người đang sử dụng đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao gắn liền với việc sử dụng đất, khi chuyển, nhượng, bán các tài sản hợp pháp đó thì các tài sản phải gắn liền với việc sử dụng đất. Cơ sở xác định việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ được cấp; người sử dụng đất có tên trong Sổ địa chính; hoặc họ có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay là 6 loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, Điều 50 của luật Đất đai theo Luật Đất đai năm 2003. Do đó, nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất thì Tòa án phải xác định xem tài sản đó có phải là sở hữu hợp pháp của người đó hay không, họ có một trong các loại giấy tờ nói trên không? Nếu họ có đủ các điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất được giao kết trên cơ sở tự nguyện, đã được UBND xã, phường,thị trấn chứng thực, các bên đã thực hiện hợp đồng, nhưng chưa trước bạ, sang tên nay có tranh chấp và bên chuyển,

nhượng, bán yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đó, thì Tòa án cần xử bác bỏ yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng. Bên nhận tài sản có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/4/1992 cho đến nay:

Đối với trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết sau khi có Hiến pháp 1992:

Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.

Quy định này của Hiến pháp được cụ thể hóa tại Điều 3 Luật Đất đai năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo các điều kiện quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự. Do đó, khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các đương sự khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án cần xác định rò hợp đồng được giao kết có tuân thủ các điều kiện dưới đây quy định tại các điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật dân sự hay không?

+ Người chuyển nhượng có GCNQSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 hay không?

+ Thời hạn sử dụng đất còn hay đã chấm dứt?

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được phép của UBND có thẩm quyền hay không?

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được làm đúng thủ tục và đăng ký tại UBND có thẩm quyền hay không.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó chưa được cấp GCNQSDĐ (bìa đỏ) thì hợp đồng đó là không hợp pháp (cho dù người sử dụng đất có 1 trong 8 loại giấy quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo

Nghị định 79/CP (nay là 6 loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.

Những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là những hợp đồng tuân thủ các điều kiện quy định tại các điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật Dân sự, tuy nhiên có một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại chưa tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự hoặc đã làm đầy đủ thủ tục nhưng một hoặc các bên vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ mà có tranh chấp và có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì tòa án cần phân biệt và giải quyết như sau:

* Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng quy định tại Điều 707 Bộ luật dân sự thì Tòa án áp dụng Điều 139 Bộ luật dân sự ra quyết định buộc các bên phải thực hiện quy định về hình thức của giao dịch dân sự trong một thời gian nhất định (tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà ấn định thời hạn tối thiểu một tháng, tối đa không quá hai tháng). Nếu quá thời hạn Tòa án ấn định mà một trong các bên không thực hiện thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án xác định rò bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã làm đầy đủ thủ tục nhưng một hoặc các bên vi phạm nghĩa vụ, thì Tòa án buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ.

Tuy nhiên khi áp dụng Điều 139 Bộ luật Dân sự cũng còn có ý kiến cho rằng: trong trường hợp Tòa án đã ấn định thời hạn cho các bên thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng mà bên chuyển nhượng cố tình không thực hiện nhằm gây khó khăn cho bên nhận chuyển nhượng, thì Tòa án dành quyền cho bên nhận chuyển nhượng được đơn phương hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu, có như vậy mới bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng. Tòa án chỉ tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nếu quá thời hạn

ấn định bên chuyển nhượng không thực hiện và bên nhận chuyển nhượng yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng.

Chúng tôi cho rằng ý kiến này hợp lý, cần được tiếp tục thu để sửa đổi Điều 139 Bộ luật Dân sự.

* Giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó được giao kết trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực pháp luật) nhưng sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp.

Người được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 là người sử dụng đất hợp pháp. Nguyên tắc này được quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1987 và tiếp tục được khẳng định tại Điều 1 Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 quy định cho người sử dụng đất 5 quyền (Điều 3) không phân biệt người đó được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 hay Luật Đất đai năm 1993. Do đó, nếu người sử dụng đất hợp pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và hợp đồng đó hiện vẫn đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 1993 và của Bộ luật dân sự thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự như quy định tại điểm a mục 3 và tại mục 5 Nghị quyết ngày 28/10/1995 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân sự.

Nếu các bên tranh chấp hợp đồng sau ngày 15/10/1993 thì khi giải quyết Tòa án cần chú ý là:

- Phải làm rò xem hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự hay không.

- Các bên đã thực hiện các thỏa thuận như thế nào.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được UBND có thẩm quyền chứng thực hay không?

- Yêu cầu cụ thể của các bên.

Trong trường hợp Tòa án xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự, hợp đồng đã được UBND cấp

có thẩm quyền chứng thực, bên có đất đã giao đất, và nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã nhận đất và sử dụng đất, do giá nhà đất lên cao bên có đất cố tình không hoàn tất thủ tục để bên nhận đất được chuyển quyền sử dụng đất nên bên nhận đất kiện đến Tòa án yêu cầu buộc bên có đất thực hiện cam kết hoàn tất thủ tục cho mình thì Tòa án xử buộc bên có đất phải thực hiện cam kết của họ mà không xử hủy hợp đồng vì lý do vô hiệu.

Nếu bên có đất khởi kiện đòi số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên nhận đất chưa trả đủ, thì Tòa án xử buộc họ phải thanh toán nốt số tiền còn thiếu tương ứng theo thời giá quyền sử dụng đất khi xét xử sơ thẩm.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người nhưng chỉ có một người ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của những người khác, thì Tòa án xử hủy hợp đồng vì vô hiệu.

Đối với các trường hợp diện tích đất chuyển nhượng vượt quá diện tích đất được cấp GCNQSDĐ, thì phần hoạt động liên quan đến diện tích đó vô hiệu theo quy định tại Điều 144 Bộ luật dân sự.

Đối với các trường hợp người sử dụng đất có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP và đã chuyển nhượng cho người khác, các hợp đồng đã hoàn thành về thực tế, bên nhận chuyển nhượng đất đã trả đủ tiền, nhận đất và sử dụng xây nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc trồng cây lâu năm, do bên chuyển nhượng vi phạm cam kết về làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên có tranh chấp. Trong trường hợp này, Tòa án cần lưu ý là: Nếu trước khi xảy ra tranh chấp người chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn của Tổng Cục địa chính, hợp đồng chỉ chưa tuân thủ quy định về hình thức, thì Tòa án công nhận hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng phải hoàn tất các thủ tục để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhận chuyển nhượng hợp pháp mà không máy móc xử hủy hợp đồng vì lý do vô hiệu.