Tình Hình Và Đánh Giá Thực Trạng Việc Giải Quyết Các Vụ Tranh Chấp Quyền

c. GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.

d. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.

đ. Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được BNND xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.

e. Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.

g. Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.

h. Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường, thị trấn.

2.2. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ nói tại tiểu mục 2.1. mục 2 này cần làm thủ tục cấp GCNQSDĐ để được thực hiện các quyền theo Nghị định số 17; do đó, thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cần phân biệt như sau:

a. Nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết.

b. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết. Theo Nghị định số 17 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79 thì trong trường hợp này người sử dụng đất cần làm thủ tục để được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; do đó, khi giải

quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc trường hợp này thì TAND áp dụng Nghị định số 17 đã được sửa đổi bổ sung theo Nghị định số 79 và các điều tương ứng của Bộ luật dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Trong trường hợp trước khi có tranh chấp mà đất đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn của Tổng cục Địa chính thì Tòa án thụ lý giải quyết như trường hợp được hướng dẫn tại tiểu mục 1.3 mục 1 phần I thông tư này.

c. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993 TAND thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung.

3. Trường hợp đất không có một trong các giấy tờ được hướng dẫn tại mục 1 và 2 phần I này:

3.1. Nếu tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đó thì do UBND có thẩm quyền giải quyết.

3.2. Nếu tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thì TAND thụ lý giải quyết và áp dụng các điều tương ứng của Bộ luật Dân sự tuyên bố hợp đồng vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

3.3. Nếu tranh chấp về tài sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất

kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác)gắn liền với việc sử dụng đất đó, thì Toà án thụ lý giải quyết.

Khi giải quyết các loại tranh chấp này, cần phải phân biệt các trường hợp sau:

a. Trong các trường hợp đương sự đã có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì toà án giải quyết cả tranh chấp về tài sản và tranh chấp về sử dụng đất.

b. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rò là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án giải quyết tranh chấp về tài sản, đồng thời xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c. Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rò việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, tài sản không được phép tồn tại trên đất đó thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản.

Ngoài các quy định thẩm quyền về thẩm quyền của Tòa dân sự trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai, pháp luật Việt Nam còn quy định thẩm quyền giải quyết các tranh chấp giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với cá nhân, tổ chức tại Tòa hành chính.

Theo khoản 5 Điều 11 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định cụ thể tại Điều 13 Luật Đất đai năm 1993. Do đó các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai quy định tại khoản 5 Điều 11 Pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án hành chính bao gồm những quyết định, hành vi sau:

- Quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai quy định là quyết định bằng văn bản của cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước về việc thực hiện nội dung quản lý nhà nước về đất đai quy định tại Điều 13 Luật Đất đai năm 1993 được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể về một vấn đề cụ thể trong hoạt động quản lý hành chính.

- Hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai là hành vi của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền khi thực hiện nhiệm vụ, công vụ về nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

Nếu việc khiếu kiện đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc một trong các quy định tại Điều 13 Luật Đất đai mà có liên quan đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện và việc khiếu kiện của họ đúng pháp luật thì toà án có thẩm quyền giải quyết bằng vụ án hành chính.

Sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai ngày 14/7/1993 sẽ được Luật Đất đai ngày 26/11/2003 thay thế từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đã có những sửa đổi, bổ sung quan trọng về các quy định giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Lần đầu tiên, các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định trong luật (trước đây những giấy tờ này được quy định trong công văn hướng dẫn của Tổng cục Địa chính, trong Nghị định số 17/1999/NĐ-

CP của Chính phủ) đã tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai, khắc phục được sự chồng chéo về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và TAND.

2.4.2. Tình hình và đánh giá thực trạng việc giải quyết các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

* Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng TANDTC, thì trong 5 năm (1998 - 2002) TAND các cấp đã thụ lý và giải quyết một số lượng lớn các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Năm 1998: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.543 vụ, đã giải quyết 3.550 vụ, trong đó các TAND cấp huyện thụ lý 4.342 vụ và đã giải quyết được 3.382 vụ.

Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1263 vụ và đã giải quyết được 1.107 vụ.

- Năm 1999: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 6.504 vụ và đã giải quyết được 3.712 vụ, trong đó có các TAND cấp huyện đã thụ lý 6.913 vụ và đã giải quyết được 3.632 vụ.

Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.329 vụ và đã giải quyết được 1.085 vụ.

- Năm 2000: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 5.553 vụ và đã giải quyết được 4.247 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 5.421 vụ và đã giải quyết được 4.755 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ lý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.436 vụ và đã giải quyết được 1.214 vụ.

- Năm 2001: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 8.479 vụ, đã giải quyết được 6.600 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 8.158 vụ và đã giải quyết được 6.340 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ ý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 1.905 vụ và đã giải quyết được 1.632 vụ.

- Năm 2002: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 12.690 vụ, đã giải quyết được 9.058 vụ, trong đó các TAND cấp huyện đã thụ lý 12.299 vụ và đã giải quyết được 8.776 vụ. Các TAND cấp tỉnh đã thụ ý để giải quyết theo trình tự phúc thẩm 2.074 vụ và đã giải quyết được 1.725 vụ.

Theo số liệu thống kê trên đây và so sánh với số liệu các vụ án dân sự khác cho thấy số lượng các vụ án về quyền sử dụng đất trong những năm gần đây không giảm và chiếm một số lượng lớn trong số các vụ án dân sự nói chung. Theo số liệu thống kê của Văn phòng TANDTC trong năm 2001 các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 58.979 vụ án dân sự nói chung và đã giải quyết được 46.299 vụ [38, tr. 15].

So sánh số vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất thụ lý năm 2001 là 8.479 vụ trong tổng số vụ án dân sự 58.979 vụ thì tỷ lệ là 6,95%.

Tỷ lệ số vụ án đã được giải quyết 6.600/ 46.299 vụ là 7%

* Phân loại các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà TAND đã thụ lý giải quyết thì thấy có các loại tranh chấp sau đây:

+ Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

+ Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.

+ Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất, lối đi chung...

Ngoài ra, TAND cũng thụ lý, giải quyết nhiều vụ tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn; cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất khi vợ chồng con trai con dâu, hoặc con gái con rể ly hôn.

Kết quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân các cấp trong thời gian qua:

+ Năm 1998 trong số 3.550 vụ đã giải quyết ở cấp sơ thẩm, thì có 714 vụ hoà giải thành, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 22vụ/ 1107 vụ.

+ Năm 1999 trong số 6.504 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm, đã giải quyết được 3.712 vụ, hoà giải thành được 829 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 45/1.085 vụ.

+ Năm 2000 trong số 5.553 vụ thụ lý ở cấp sơ thẩm đã giải quyết được 4.247 vụ, trong đó hoà giải thành 335 vụ, ở cấp sơ thẩm hoà giải thành 30/1.214 vụ.

+ Năm 2001 (số liệu 9 tháng) tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý 8.479 vụ, giải quyết được 6.600 vụ, trong đó hoà giải thành được 2.599 vụ, ở cấp phúc thẩm hoà giải thành 43/1.632 vụ.

Số liệu trên phản ánh xu hướng gia tăng số vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất. Kết quả giải quyết năm sau cao hơn năm trước, đặc biệt là tỷ lệ hòa giải thành ngày càng cao. Đây là điều đáng khích lệ.

Hà Nội

* Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án trên địa bàn thành phố

Trong những năm gần đây tình hình tranh chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố chủ yếu là: Tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm đất đai

Theo số liệu thống kê của TAND thành phố, số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất được các TAND quận, huyện, xét xử sơ thẩm trong 02 năm (2002-2003) như sau:

Năm

Phân loại

2002

2003

Thụ lý

Giải quyết

Tỉ lệ

Thụ lý

Giải quyết

Tỉ lệ

- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

80%

58,8

15	12	80%	41	25	61%
- TCHĐ thuê quyền sử dụng đất	3	2	66,7 %	6	6	100%
- Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm...	51	32	62,7 %	173	118	68,2 %
Cộng:	74	50		271	179