Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Định Giá Ở Thương Mại Xây Dựng Mới

thức đo đạc nào đều có ảnh hưởng tới giá nhà ở (McMillan, Jarmin, & Thorsnes, năm 1992; Palmquist năm 1992; Ridker Henning, năm 1968). Khả năng tiếp cận của phương tiện vận tải thường được kết hợp với việc dễ dàng đi lại và khoảng cách với các trung tâm giải trí, nó được đo bằng thời gian di chuyển, chi phí đi lại, sự thuận tiện và các phương thức vận tải khác nhau (Adair, Greal, Smyth, Cooper, & Ryley, 2000; những tác giả khác, 1996.). Người mua có xu hướng gộp chi phí nhà ở với chi phí vận chuyển, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đúng vì Edmonds (1984) thấy rằng chi phí đi lại có thể không bao gồm trong mạng giá trị. Nghiên cứu của ông tại Nhật Bản chỉ ra rằng đó chỉ là thói quen của các doanh nghiệp hoàn trả cho người lao động để đi lại. Như vậy, trong trường hợp đó rõ ràng "chi phí" cho việc đi lại chỉ có thể là thời gian và sự bất tiện.

Cảnh quan xung quanh đôi khi được coi là một tiện nghi gia đình gắn liền với vị trí của khu nhà ở (Benson, Hansen, Schwartz, & Smersh, 1998). Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng những người mua thích các khu nhà có quang cảnh đẹp, chẳng hạn như hồ, sân golf, và sẵn sàng trả tiền thưởng cho các khu nhà như vậy (Cassel & Mendelsohn, 1985, Darling, 1973; Gillard, 1981; Mok và các đồng nghiệp, 1995; Plattner & Campbell, 1978; Rodriguez & Sirmans, năm 1994).

Nghiên cứu năm 1996 tìm thấy một mối tương quan mạnh mẽ giữa điểm nhìn ra cảnh quan và mức cao của sàn nhà vì sàn cao hơn có điểm quan sát tốt hơn. Vì vậy, các đơn vị nhà ở hoặc nhà chung cư cao tầng thường lấy một mức giá cao hơn so với những căn hộ thấp hơn.

Không có nhiều nghiên cứu được thực hiện với điểm nhìn hướng ra nghĩa trang, ngoại trừ tác phẩm của Tse và Love (2000), những người nhận ra điểm nhìn ra nghĩa trang có tác động tiêu cực đến giá của bất động sản tại Hồng Kông. Nói chung, nhà ở nhìn ra nghĩa trang đều bị tránh. Đó là bởi việc nhìn ra nghĩa trang được coi như điểm gở, bao hàm cái chết và chắc chắn không tốt về mặt phong thủy.

Thú vị ở chỗ đã có một số nghiên cứu chứng minh ảnh hưởng của niềm tin phong thủy vào sức mạnh "may " và "không may" của bất động sản. Bourassa và Peng (1999) là những người giao dịch thương mại từ năm 1989 đến 1996, thấy rằng những số nhà may mắn (ví dụ như 3, 6, 8, và 9) có giá ẩn tích cực và được áp dụng vào giá bán nhà ở Auckland, New Zealand. Chau, Ma, và Ho (2001) cũng thấy điều này đúng trong cộng đồng người Quảng Đông ở Hồng Kông. Tuy nhiên kết quả của họ cho thấy số tầng may mắn (ví dụ như 8, 18, hoặc 28) được bán với tiền thưởng cao hơn đáng kể trong thời kỳ bùng nổ của bất động sản hơn là thời kì đình trệ bất động sản.

Thứ hai thuộc tính kết cấu

Giá bất động sản luôn gắn kết tới các thuộc tính cấu trúc. Ball (1973) đã chỉ ra, nếu một ngôi nhà có nhiều thuộc tính mong muốn hơn những căn khác, giá trị của những thuộc tính sẽ được phản ánh trong giá thị trường cao hơn cho ngôi nhà này. Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu khác cũng lưu ý rằng thuộc tính cấu trúc mà người mua ưa chuộng có thể không phải lúc nào cũng giống nhau. Kohlhase (1991) cho rằng tầm quan trọng của thuộc tính cấu trúc có thể thay đổi theo thời gian, và có thể khác nhau giữa các quốc gia. Trong khi các thuộc tính liên quan đến số lượng các phòng và diện tích sàn tương đối quan trọng ở nhiều nước, các thuộc tính khác sẽ thay đổi xu hướng hoặc phong cách xây dựng truyền thống.

Nhiều nghiên cứu cho thấy số lượng phòng khách và phòng ngủ (Fletcher và các cộng sự, 2000;. Li & Brown, 1980), số lượng phòng tắm (Garrod & Willis năm 1992; Linneman 1980), và diện tích sàn (Carroll, Clauretie, Jensen, năm 1996, Rodriguez & Sirmans, năm 1994) có mối liên hệ tích cực đến giá bán nhà. Do người mua sẵn sàng trả nhiều hơn cho không gian lớn hơn, đặc biệt là không gian đa chức năng. Những gia đình lớn mong có căn hộ với diện tích sàn lớn và người mua có thể có đủ khả năng chi trả cho tiêu chuẩn sống tốt hơn. Ví dụ, Garrod và Willis đã phát hiện ra rằng một phòng bổ sung sẽ làm tăng giá trị của tài sản khoảng 7%, và thêm một phòng tắm sẽ kiếm được thêm hai lần tiền thưởng.

Các nhà nghiên cứu khác cho rằng kích thước lô đất, tầng hầm, nhà để xe (Forrest, Glen & Ward, 1996), sân trong, hệ thống bình nóng lạnh, một hoặc nhiều lò sưởi, và/hoặc hệ thống sưởi ấm không khí liên quan đáng kể đến giá nhà ở (Garrod & Willis, năm 1992, Li & Brown, 1980; Michaels & Smith, 1990). Ví dụ, Garrod và Willis lưu ý rằng một nhà để xe đơn tăng thêm 6,9% giá và nhà để xe đôi tăng gấp ba lần số tiền này, trong khi hệ thống sưởi thêm khoảng 6,5% giá của ngôi nhà.

Chau và các cộng sự (2001) đã phân loại các điều kiện vật lý của bất động sản chẳng hạn như kích thước, số tầng, tuổi tác, và các thuộc tính hữu hình, trong khi các thuộc tính như khả năng tiếp cận, hướng biển, chất lượng môi trường, và thiện chí của nhà phát triển được coi như thuộc tính vô hình. Theo Chau và các đồng nghiệp, người mua sẵn sàng trả khoảng 416$ HK cho mỗi foot vuông tài sản được xây bởi các nhà phát triển lớn và có uy tín. Giá này là cao hơn khoảng 7% so với giá nhà trung bình.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Thứ ba thuộc tính khu dân cư

Goodman (1989) lập luận rằng trong khi thuộc tính khu dân cư có thể không có giá trị rõ ràng trên thị trường, chúng vẫn có thể có giá trị ngầm thông qua giá ẩn bằng cách so sánh nhà ở có chất lượng khu dân cư khác nhau. Goodman cho rằng việc không mô hình hóa các thuộc tính khu dân cư có thể dẫn đến sai sót nội dung khi định giá tài sản cá nhân và thị trường nói chung, điều này đã được xác nhận bởi Linneman (1980). Linneman nhận thấy từ 15 đến 50% sự thay đổi tiêu chuẩn trong định giá khu nhà ở là do thuộc tính khu dân cư. Đối vơi các khu dân cư có cấu trúc giống hệt nhau, 100% sự khác biệt trong định giá khu nhà ở được tạo ra từ thuộc tính khu dân cư. Nghiên cứu (1970) của Kain và Quigley tiếp tục chứng minh rằng các hộ gia đình thu nhập cao hơn với nền giáo dục tốt hơn thích sống trong vùng có chất lượng tương đối cao nằm xa trung tâm thương mại thành phố.

Trong nghiên cứu trước đây, thuộc tính khu dân cư đã được phân loại khác nhau như sau:

(i) Khác biệt về kinh tế - xã hội (Garrod & Willis, 1992), ví dụ, tầng lớp xã hội của khu dân cư (Richardson, Vipond, Furbey, 1974) và nghề nghiệp của người dân.

(ii) Chính quyền địa phương hoặc các dịch vụ đô thị, ví dụ như trường học (Clauretie & Neill, 2000; Jud Watts, 1981; Kain & Quigley, năm 1970), bệnh viện (Huh & Kwak, 1997), và địa điểm tôn giáo (Carroll et al. , 1996).

(iii) Các yếu tố bên ngoài như tỷ lệ tội phạm (Thaler, 1978), tiếng ồn giao thông (Williams, 1991), tiếng ồn sân bay (Espey & Lopez, 2000; Feitelson và các cộng sự, 1996;. Mieszkowski Saper, 1978), và các trung tâm mua sắm (Des Rosiers, Lagana, Theriault, & Beaudoin, 1996).

Đối với các bệnh viện, nghiên cứu của Huh và Kwak (1997) ở Seoul tiết lộ rằng các bệnh viện có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể tới giá bất động sản. Sự hiện diện của bệnh viện là trướng ngại tại Seoul do các chuẩn mực văn hóa tại Hàn Quốc. Khi có người chết tại Hàn Quốc, xác chết được đặt trong nhà xác bệnh viện, và những lời chia buồn được gửi tới các thành viên gia đình và người thân trong ba ngày. Người dân không thích khu lân cận bệnh viện và các trung tâm y tế do những rối loạn xảy ra bao gồm sự phiền toái của còi báo động xe cứu thương, tắc nghẽn trong vùng lân cận bệnh viện nói chung, cũng như những mê tín dị đoan.

Không thể phủ nhận việc người mua rất thận trọng với các khu vực có bất ổn về an ninh cũng như tỷ lệ tội phạm cao cao. Bằng cách sử dụng tỷ lệ người trong độ tuổi từ 16 đến 21 bỏ học từ trung học như một thước đo về tội phạm và phá hoại, Li và Brown (1980) tìm thấy rằng người mua không thích những khu vực có tỷ lệ tội phạm hoặc phá

phách cao. Clark và Herrin (2000) thấy rằng ở Fresno County, California cứ mỗi nơi xảy ra thêm 10.000 vụ giết người thì giá bất động sản lại thấp hơn 7,28%. Tội phạm cũng đã được đánh giá bởi hình thức khác như số vụ hiếp dâm, cướp bóc, hành hung dã man, trộm cắp xe, và đốt phá trên mỗi 1.000 cư dân (Haurin & Brasington, năm 1996).

Việc gần trung tâm mua sắm và độ lớn của trung tâm mua sắm cũng ảnh hưởng tới giá trị bất động sản xung quanh (Des Rosiers và các đồng nghiệp, 1996; Sirpal, 1994). Ở gần một trung tâm mua sắm cũng có nghĩa với việc đi lại dễ dàng, và chi phí đi lại cũng giảm, nhưng điều này cũng có thể gây bất lợi do ô nhiễm tiếng ồn và tắc nghẽn. Độ lớn của trung tâm mua sắm ảnh hưởng đến các tiện ích của trung tâm. Des Rosiers và các cộng sự thấy rằng cứ thêm một cửa hàng thì giá trị thị trường của bất động sản trong vùng lân cận trung tâm mua sắm lại tăng thêm khoảng 27$.

Lợi ích bên ngoài bao gồm cả cảnh quan dễ chịu, không khí không bị ô nhiễm, sự thanh thản, không gian yên tĩnh, và khu rừng trong đô thị đã được Tyrvainen (1997) nghiên cứu bằng cách sử dụng dữ liệu bán các căn hộ cho người dân ở Bắc Carelia, Phần Lan. Trung bình, kết quả cho thấy người dân đánh giá cao khu nhà toàn màu xanh lá cây và khả năng tiếp cận các khu vực vui chơi giải trí gần rừng. Tuy nhiên, tác dụng của rừng đô thị tới giá tài sản không rõ ràng, như các khu vực gần rừng có thể phải giảm giá bán khi rừng ở quá gần. Tác động của chúng gia tăng ảnh hưởng đến giá cả phụ thuộc vào khoảng cách, kích thước, chất lượng.

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá ở thương mại xây dựng mới

Mục tiêu của doanh nghiệp

Mỗi doanh nghiệp ĐTXD&KD nhà ở trong mỗi giai đoạn khác nhau sẽ có mục tiêu khác nhau, chính những mục tiêu này của doanh nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến định giá nhà ở TMXDM. Cụ thể:

- Với mục tiêu “tối đa hóa lợi nhuận hiện hành”: khi các DNĐTXD&KD nhà ở nhận thấy rằng trên thị trường đang khan hiếm nhà ở, hoặc doanh nghiệp đưa ra sản phẩm nhà ở mới có lợi thế cạnh tranh, doanh nghiệp có thể định mức giá cao để tăng tối đa hóa lợi nhuận và bù đắp vào phần chi phí trước đó.

- Mục tiêu “ dẫn đầu thị phần”: Có nhiều DNĐTXD&KD nhà ở muốn đạt tỷ phần lớn để gặt hái lợi nhuận lâu dài nhờ hiệu quả tăng theo quy mô. Với mục tiêu này, thông thường các doanh nghiệp có xu hướng định mức giá thấp nhất nhằm thu hút thêm nhiều khách hàng, thâm nhập vào thị trường mục tiêu của đối thủ cạnh tranh.

- Mục tiêu dẫn đầu về chất lượng: Các DNĐTXD&KD nhà ở có thể đề ra mục tiêu dẫn đầu về chất lượng sản phẩm nhà ở trong thị trường mục tiêu. Thông thường với mục tiêu này các doanh nghiệp thường định mức giá cao để một mặt thu tối đa lợi lợi nhuận và một mặt để trang trải những chi phí ban đầu tăng do tăng chất lượng nhà ở. Bên cạnh đó, việc định mức giá cao tạo cho khách hàng có cảm giác giá cao thì đồng nghĩa với chất lượng sẽ cao, chất lượng cao sẽ tăng uy tín cho doanh nghiệp và tăng khả năng cạnh tranh của donh nghiệp.

- Mục tiêu đảm bảo “sóng sót”: Trong giai đoạn doanh nghiệp gặp khó khăn do cạnh tranh quyết liệt hoặc thị trường thay đổi đột ngột rơi vào tình trạng đóng băng thị trường BĐS, để duy trì mức kinh doanh ở trạng thái bình thường, đảm bảo quay vòng vốn, các doanh nghiệp sẽ chủ động định mức giá giảm. Trong nhiều trường hợp mức giá này chỉ đủ đảm bảo mức chi phí tối thiểu và một phần chi phí cố định. Song với chính sách giá như vậy doanh nghiệp có thể đủ khả năng cầm cự để chở cơ hội đầu tư mới.

Chi phí sản xuất của doanh nghiệp

Giá thành sẽ quyết định giới hạn thấp nhất của giá. Các doanh nghiệp đều muốn tính một mức giá đủ để trang trải toàn bộ chi phí xây dựng đã bỏ ra trong sản xuất, phân phối và có lợi nhuận chính đáng do nỗ lực kinh doanh và chấp nhận rủi ro của doanh nghiệp. Vì vậy, khi định giá bán nhà ở TMXDM thì giá thành là quan trọng nhất. Khi doanh nghiệp xác định và tính chính xác chi phí thì sẽ giúp cho các nhà quản lý có thể đưa ra các giải pháp để định mức giá đảm bảo tối đa hóa lợi nhuận đồng thời tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp.

Yếu tố tâm lí của khách hàng khi chấp nhận mức giá

Nhận thức của khách hàng về giá trong nhiều trường hợp chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lí. Đặc điểm này thường rất phổ biến ở những hàng hóa mà sự hiểu biết của khách hàng về sản phẩm, về nhãn hiệu, về giá của đối thủ cạnh tranh còn hạn chế.

Một số xu hướng có tính phổ biến về sự ảnh hưởng của tâm lí tới nhận thức về giá của khách hàng:

Khi hạn chế về sự hiểu biết đối với sản phẩm, nhãn hiệu và về giá của đối thủ cạnh tranh…khách hàng thường có sự hoài nghi về mức giá chào hàng. Nếu không tìm được lý do giải thích về sự hoài nghi này, họ thường không chấp nhận mức giá.

Khách hàng thường thừa nhận có một mối quan hệ giữa giá và chất lượng. Phần lớn khách hàng đều coi giá là chỉ số đầu tiên thông báo cho họ về chất lượng sản phẩm. Họ cho rằng mức giá bán cao có nghĩa là sản phẩm chất lượng tốt.

Đứng trước một mức giá bán sản phẩm cụ thể, người mua thường so sánh với “ mức giá tha khảo”. “Giá tham khảo” được hình thành qua các nguồn thông tin thương mại hoặc trực tiếp từ những tình huống mua hàng cụ thể. Giá của sản phẩm cạnh tranh luôn được người mua cho là “ giá tham khảo” quan trọng nhất. Nhiều khách hàng có niềm tin, sở thích về giá khó giải thích bằng lập luận logic, ví dụ: thích giá lẻ, dễ có “ảo giác” khi người bán sử dụng nghệ thuật nói giá, đặt giá.

Do vậy, khi doanh nghiệp định giá, điều chỉnh và thay đổi giá bán sản phẩm của mình, các doanh nghiệp không thể bỏ qua thông tin về giá thành, giá cả và các phản ứng về giá của đối thủ cạnh tranh để từ đó đưa ra mức ra phù hợp có tính cạnh tranh. Bởi vì, với người mua “ giá tham khảo” mà họ sử dụng để đánh giá mức giá của doanh nghiệp trước hết là giá của sản phẩm và nhãn hiệu cạnh tranh.

Cách thức tổ chức và qui trình định giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Công tác tổ chức định giá hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp trong quá trình định giá. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở sẽ làm cho công tác tổ chức định giá trở nên đơn giản hơn.Việc xây dựng qui trình định giá chuẩn, đơn giản, rõ ràng sẽ rút ngắn thời gian và chi phí của công tác định giá, do đó cũng sẽ ảnh hưởng tới việc định giá.

Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

Nhà ở thương mại xây dựng mới là các tài sản mang tính đặc thù, đặc biệt, lại chịu tác động của nhiều nhân tố cả khách quan và chủ quan. Việc lựa chọn phương pháp định giá sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.Trong định giá nhà ở không có phương pháp nào là chính xác nhất, mà chỉ có phương pháp phù hợp và hiệu quả đứng trên giác độ phù hợp với điều kiện áp dụng và loại hình nhà ở cần định giá, và quan trọng hơn là giảm thiểu chi phí trong quá trình định giá. Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp căn cứ trên cơ sở nguồn thông tin và số liệu sẵn có, đáng tin cậy sẽ giúp cho người định giá đưa ra mức giá có độ tin cậy cao, thuyết phục khách hàng có cơ sở khoa học và sẽ giảm chi phí cho công tác định giá.

Hệ thống thông tin định giá

Mặc dù thông tin là yếu tố khách quan từ thị trường nhưng việc xây dựng hệ thống thông tin lại hoàn toàn phụ thuộc vào chủ quan của người định giá và chiến lược của từng doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Để xác định được chính xác giá trị của nhà ở thương mại xây dựng mới đòi hỏi người định giá phải thường xuyên thu thập và

xử lý thông tin. Hơn nữa các phương pháp áp dụng thường dựa chủ yếu vào phương pháp so sánh giá bán trên thị trường.

Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá nhà ở.

Đội ngũ nhân lực

Trong bất kỳ điều kiện nào thì nguồn nhân lực cho công việc định giá cũng hết sức quan trọng. Phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình và kết quả định giá nhà ở. Định giá nhà ở là một công việc khó khăn, phức tạp và đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn tốt, cần được đào tạo bài bản. Việc định giá nhà ở là một hoạt động mang tính chất chuyên môn cao, đòi hỏi cán bộ định giá phải là người có kiến thức chuyên môn, am hiểu bản thân nhà ở và các yếu tố tác động đến giá trị của nhà ở cần định giá, nắm vững các kiến thức về kinh tế, kỹ thuật và xã hội vận dụng trong quá trình định giá. Người định giá có kinh nghiệm là người có thể phản ứng nhanh nhạy với những yếu tố ảnh hưởng đến định giá nhà ở và những thay đổi bất thường trong giá trị nhà ở để tránh được những sai lầm và tác động tiêu cực đến hoạt động định giá.

Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Điều kiện tự nhiên là nhân tố mang tính khách quan, tạo nên vị trí cả về tương đối và tuyệt đối cho BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá. Những BĐS ở những vị trí thuận lợi, có điều kiện tự nhiên tốt, phù hợp với điều kiện phát triển của BĐS thì giá trị BĐS sẽ tăng cao. Những BĐS có hình thể, kích thước, diện tích khác nhau cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị định giá, do đó sẽ ảnh hưởng đến việc định giá của các cán bộ ngân hàng.

Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách

Nhà ở là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật. Do đó những qui định của Nhà nước về sở hữu, sử dụng nhà ở, điều kiện nhà ở sẽ ảnh hưởng đến việc định giá nhà ở. Các chính sách của nhà nước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình cũng sẽ tác động đến việc định giá của của doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khi có sự thay đổi trong các qui định của nhà nước về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển công cộng sẽ ảnh hưởng đến kết cấu

cơ sở hạ tầng, và tác động đến thị trường bất động sản, điều này sẽ làm cho giá trị nhà ở thay đổi theo.

Như vậy nếu môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến nhà ở, thị trường thị trường nhà ở, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai – nhà ở; đến các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở cũng như sự phát triển của các tổ chức định giá nhà ở sẽ làm cho việc định giá nhà ở thế chấp được diễn ra thuận lợi, đảm bảo hiệu quả của kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của xã hội.

Môi trường kinh tế

Điều kiện kinh tế phát triển sẽ kích cầu thị trường BĐS, làm cho giá cả trên thị trường BĐS tăng cao. Do đó BĐS ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi, việc sử dụng BĐS tạo ra thu nhập lớn thì giá trị BĐS ở các khu vực đó sẽ cao hơn các khu vực khác. Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các NHTM, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng. Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng

Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường BĐS

Định giá là hoạt động ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động của thị trường Bất động sản. Thị trường càng phát triển và hoạt động càng mạnh mẽ thì càng đòi hỏi công tác định giá thể hiện sự chuyên nghiệp cao. Đối với định giá BĐS việc dựa vào tính chất và điều kiện hoạt động của thị trường là hết sức quan trọng. Do đó việc định giá BĐS cần căn cứ vào đặc điểm phát triển của từng giai đoạn của thị trường BĐS.

Bất kỳ thị trường BĐS ở nước nào thì cũng đều trải qua các giai đoạn phát triển: từ giai đoạn sơ khai, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài chính hóa và cuối cùng là đến giai đoạn phát triển. Ở mỗi một giai đoạn là một cấp độ của thị trường với các đặc trưng và điều kiện hoạt động phù hợp với từng giai đoạn. Do đó để đảm bảo an toàn cho hoạt động định giá BĐS, thì việc xác định chính xác giá trị BĐS là hết sức quan trọng, tránh được các hiện tượng bong bóng trên thị trường.

Nhận thức của người định giá về các nhân tố ảnh hưởng đến gía nhà ở TMXDM

Với đặc điểm riêng có của mình, giá nhà ở TMXDM bị tác động rất nhiều bởi các yếu tố ảnh hưởng đến giá. Do vậy, quan điểm và nhận thức của người định giá sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mức giá được xác định. Ví dụ: Nếu nhận thức của người định giá cho