Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

các quy tắc khấu hao và các quy định về giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ. Các bước đánh giá bao gồm:

Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của đất đai. Để ước tính giá trị thị trường của đất xác định giá trị tài sản phải: Giả sử đất trống (không có các tòa nhà) và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới các tòa nhà tương đương với công việc hữu ích trong định giá. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy định của Nhà nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, đơn vị chi phí tiền lương …).

Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng thực tế trên đất. Khấu hao tài sản bao gồm: khấu hao khấu hao hữu hình và vô hình.

Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức: Giá thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới các công trình đất trừ đi – khấu hao ()

Yêu cầu khi áp dụng phương pháp chi phí

Chi phí xây dựng các loại công trình mới có thể được tái tạo chi phí hoặc chi phí thay thế.

Chi phí sinh sản: chi phí hiện tại để xây dựng một cơ sở để thay thế cho công việc giống nhau là có giá trị, bao gồm cả việc xác định giá trị lỗi thời của các tài sản cho họ. Đó là, bản sao này là chính xác bản sao của tác phẩm gốc về vật liệu, thiết kế trang trí, và tay nghề chất lượng, bao gồm người thụ hưởng của những sai lầm thiết kế và kém hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó.

Chi phí thay thế : là chi phí hiện tại của việc xây dựng một tác phẩm có giá trị sử dụng tác phẩm tương tự đang được đánh giá theo thiết kế, tiêu chuẩn, bố trí của hiện tại.

Bình thường chi phí thay thế cho giá trị năng lượng tái tạo chi phí thấp hơn, bởi vì bất kể các phần lỗi thời không cần thiết, được tính trên việc sử dụng các vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng các chi phí thay thế trong tính toán được coi là rất thực tiễn, trong thực tế cần được sử dụng nhiều hơn các chi phí.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí Ưu điểm:

- Các phương pháp xác định giá trị sử dụng hiệu quả khi xác định giá trị tài sản tại thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.

- Phương pháp này tương đối đơn giản, toán học, dữ liệu được sử dụng để tính toán cập nhật tương đối

Nhược điểm:

- Chi phí của tài sản được tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do đó, tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không thể thiếu của tất cả tài sản.

- Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan. Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao.

- Việc định giá phải được thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá.

Trường hợp áp dụng

Chi phí phương pháp thường được áp dụng cho giá trong các trường hợp sau đây:

- Giá bất động sản dự định để sử dụng riêng biệt, thị trường trao đổi ít hơn, chẳng hạn như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, dầu các cơ sở lọc dầu…;

- Các chi phí cho các mục đích bảo hiểm;

- Giá đất để tham gia vào các dự án đấu thầu, giải phóng mặt bằng và bồi thường đất…;

- Định giá đối với nhóm BĐS là nhà ở thương mại xây dựng mới.

c/ Phương pháp thu nhập:

Bản chất của phương pháp thu nhập

Phương pháp xác định giá trị thu nhập được dựa trên việc chuyển đổi thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá trị hiện tại vốn của mình (chuyển đổi này còn được gọi là hoa của thu nhập) để ước tính giá trị thị trường định giá tài sản nhu cầu.

Thu nhập được dựa trên cơ sở lý thuyết, giá của một tài sản là thu nhập trong tương laibằng cách đưa những tài sản, hoặc giá trị thị trường của một tài sản tương đương vớigiá trị hiện tại (ở xác định giá trị thời gian) của tất cả các lợi nhuận có thể kiếm được trong tương lai từ tài sản . Thu nhập được chia thành hai

phương pháp:

- Phương pháp trực tiếp vốn,

- Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

Vốn trực tiếp các phương pháp: phương pháp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn (tại thời điểm định giá) các tài sản như sau:

V=I/R

Trong đó :

V: là giá trị tại sản cần định giá

I: là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm) R: là tỷ lệ vốn hóa.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của tài sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp của tài sản mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn định, trong tương lai.

Các bước thực hiện

Việc xác định giá trị của phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:

Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính rằng các tài sản cung cấp, có tính đếntất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập.

Bước 2: ước tính các chi phí để khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm cả thuế nào bất động sản, sửa chữa, bảo hành …

Bước 3: Xác định mức lãi suất thích hợp sử dụng để tính toán, điều này có thể dựa trên việc phân tích các mức lãi suất của tài sản tương tự.

Bước 4: các hoa công thức hoặc công thức chiết khấu dòng tiền của Bất động sản.

Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập Ưu điểm:

- Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu

- Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác

Nhược điểm:

- Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin.

- Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương.

- Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh, ít liên quan có thể chứng minh để nhìn thấy ngay được.

Trường hợp áp dụng

Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài chính và tài sản cho thuê …), hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư. Đặc biệt phù hợp với các BĐS là nhà ở hoặc văn phòng với mục đích cho thuê thương mại.

Nhận xét chung: Từ thực tế nghiên cứu cho thấy, căn cứ vào mục tiêu của định giá BĐS khác nhau thì việc sử dụng các phương pháp khác. Việc sử dụng một phương pháp hay áp dụng kết hợp nhiều phương pháp để định giá sẽ giúp cho việc hạn chế được những nhược điểm của mỗi phương pháp. Cụ thể:

- Đối với định giá BĐS thế chấp, người ta thường quan tâm đến ba phương pháp cơ bản đó là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Với mục tiêu định giá để sử dụng cho hoạt động tín dụng cho nên phần lớn là định giá tại các BĐS để xác định giá trị hiện tại của BĐS cho nên mức giá được xác định với yêu cầu đảm bảo sự an toàn cao cho tổ chức tín dụng vì thế việc áp dụng kết hợp hoặc sử dụng 1 trong 3 phương pháp này là đáp ứng được yêu cầu đặt ra.

- Trong mua bán BĐS là nhà ở trong khu vực dân cư thông thường người mua và người bán sẽ sử dụng kết hợp cả 5 phương pháp. Tuy nhiên việc sử dụng các phương pháp này thông thường không được sử dụng một cách đầy đủ bởi vì bản thân những người mua và bán BĐS rất ít người có đầy đủ kiến thức và thông tin để sử dụng được các phương pháp này khi định giá BĐS là nhà ở, trong khi đó việc người mua và người bán chưa có thói quen sử dụng các dịch vụ của trung tâm định giá BĐS độc lập.

- Đối với nhà ở TMXDM, các DNĐTXD&KD nhà ở thông thường quan tâm nhất đến phương pháp so sánh và phương pháp chi phí đối với nhà ở TMXDM để bán và kết hợp thêm phương pháp thu nhập đối với nhà ở TMXDM để cho thuê. Đây là nhóm nhà ở xây dựng mới hoàn toàn do vậy, thật dễ hiểu là các DNĐTXD&KD nhà ở sẽ sử dụng

phương pháp chi phí làm nền tảng để tính mức giá đảm bảo bao hàm toàn bộ chi phí và mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp, sau đó kết hợp sử dụng phương pháp so sánh để điều chỉnh mức giá đã được xác định bằng phương pháp chi phí để phù hợp với xu thế của thị trường.

Mặc dù các DNĐTXD&KD nhà ở đã sử dụng kết hợp từ 2 đến 3 phương pháp để định giá nhà ở TMXDM nhưng trên thực tế việc sử dụng các phương pháp này còn gặp rất nhiều khó khăn bởi việc đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của các phương pháp là không đơn giản, trong khi đó việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá cần có cơ sở khoa học chứ không phải chỉ dựa vào cảm tính và suy nghĩ chủ quan của người định giá hoặc lãnh đạo của doanh nghiệp. Phần lớn việc định giá tại các DNĐTXD&KD nhà ở hiện nay còn mang nhiều tính định tính và dựa nhiều vào kinh nghiệm thiếu tính khoa học. Do vậy, cần nghiên cứu và vận dụng mô hình Hedonic để có thể ứng dụng phù hợp tại Việt Nam, từ đó giúp cho các DNĐTXD&KD nhà ở có thêm một phương pháp để lựa chọn khi định giá.

2.2.3. Phương pháp định giá ẩn (Hedonic)

a. Cơ sở lý luận

Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn" (Goodman, 1998: 292) [59]. Rosen (1974: 34) [87] định nghĩa giá thụ hưởng là "giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết được mức giá đó khi quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm với chúng" (Ustaoglu, 2003). Rosen (1974), đã đặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua, hoặc giá ẩn của các thuộc tính của một hàng hóa cho nhiều đối tượng người tiêu dùng khác nhau. Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà một người tiêu dùng sẵn sàng trả cho một hàng hóa với điều kiện là họ duy trì được một mức độ thỏa mãn hoặc hài lòng nhất định. Hàm giá bán được định nghĩa là hàm để xác định mức giá tối thiểu mà nhà sản xuất chấp nhận bán hàng hóa để thu lại một khoản lợi nhuận nhất định.

Như đã nêu ở trên, lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng sẽ tạo cơ sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt chẳng hạn như các đơn vị nhà ở mà các thuộc tính riêng lẻ của chúng không có mức giá rõ ràng. Việc áp dụng phương pháp đánh giá độ thỏa dụng truyền thống trong các nghiên cứu về nhà đất là nhằm mục đích đưa ra các suy luận về giá trị không thể quan sát được của các thuộc tính khác nhau chẳng hạn như chất lượng

không khí, tiếng ồn sân bay, phương tiện đi lại (đường sắt, tàu điện ngầm hoặc đường cao tốc) và các tiện nghi lân cận (Janssen et al. 2001).

Trong ba thập kỷ qua, phương pháp hồi quy dựa trên độ thỏa dụng đã được sử dụng rộng rãi trong các tài liệu về thị trường nhà đất để điều tra về mối tương quan giữa giá nhà và các đặc điểm nhà đất. Lý do chính cho việc ứng dụng rộng rãi này là phân tích nhu cầu nhà ở đối với các đặc điểm này và xây dựng các chỉ số giá nhà ở. Tuy nhiên, phương pháp này đã gặp phải một số chỉ trích phát sinh từ những vấn đề tiềm ẩn liên quan đến việc ước định và các giả định mô hình cơ bản, chẳng hạn như xác định nhu cầu cung cầu, sự mất cân đối của thị trường, việc lựa chọn các biến độc lập, lựa chọn dạng phương trình thỏa dụng và phân đoạn thị trường.

Phần lớn các nghiên cứu về giá được thực hiện bằng mô hình thỏa dụng và các phương pháp khác dựa trên phân tích đa hồi quy. Về cơ bản, các phương pháp này phù hợp với những đánh giá đơn giản về mối liên hệ giữa giá và các đặc điểm khác nhau. Tuy nhiên, các kỹ thuật này có thể trở nên khó hiểu khi kế hoạch thẩm định được mở rộng bao gồm các khía cạnh như các yếu tố ngoại lai, sự phi tuyến tính, không gian và các hình thức phụ thuộc khác giữa quan sát, sự không liên tục và không rõ ràng. Tuy nhiên, do vậy, một số lựa chọn thay thế hợp lý sử dụng mô hình mạng thần kinh nhân tạo sẽ phù hợp hơn với các lĩnh vực này. Thực tế, mạng thần kinh nhân tạo là một ví dụ về phương pháp hồi quy linh hoạt. Các loại phương pháp này về cơ bản khác với các phương pháp tiêu chuẩn. Cụ thể, các phương pháp đó cho phép kết quả có phạm vi biến thiên rộng hơn so với mô hình hồi quy thỏa dụng, với những mở rộng về mặt không gian.

b. Nền tảng lý thuyết mô hình định giá Hedonic

Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi [78] đã có một bài nhận định xuất sắc về sự phát triển lý thuyết của mô hình định giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ đo lường các nhân tố ảnh hưởng mà còn đo lường sở thích người mua tác động ra sao đến giá nhà.

Cụ thể, với dạng mô hình Hedonic phương trình đơn nhất, mô hình này chỉ đơn thuần đo lường tác động của các yếu tố lên giá mà không kiểm tra tham số cấu trúc của từng yếu tố tác động thế nào. Biến giá có thể ở dạng giá trị tuyệt đối hoặc được logarit. Dạng thường được sử dụng nhất từ trước tới giờ là dạng bán logarit, trong đó biến giá được logarit tự nhiên chạy hồi quy với các biến độc lập khác. Dùng mô hình sẽ thấy được phương sai của từng yếu tố ở các vùng giá khác nhau trong cùng một mẫu.

Như Malpezzi (2003) [78] đã thảo luận, mô hình Hedonic hình thành do sự không đồng nhất về các yếu tố ảnh hưởng cũng như sở thích của người tiêu dùng, hay nói cách khác giá nhà không chỉ ảnh hưởng bởi yếu tố cấu thành khác nhau mà những yếu tố ấy còn được định giá theo cách khác nhau bởi mỗi người tiêu dùng.

Kinh tế lượng luôn đối mặt với vấn đề xác định (ví dụ, phân biệt giữa cung và cầu), cụ thể trong một mô hình cung và cầu, giá của hàng hóa là biến ngoại sinh và người tiêu dùng là người chấp nhận giá sẽ đưa ra quyết định lượng mua dựa trên giá cả. Trong mô hình Hedonic phi tuyến tính khi mà giá còn biến động theo chất lượng thì người tiêu dùng sẽ lựa chọn cả tiêu chí về chất lượng và giá cả.

Do khó khăn trong việc áp dụng thực tế các mô hình Hedonic, dạng hàm và các biến đưa vào mô hình thường có dạng đặc biệt. Điều này có thể khởi nguồn từ các nghiên cứu ban đầu của Lancaster (1966) [70] và Rosen (1974) [87] có đề cập đến mô hình các yếu tố ảnh hưởng giá nhà tuy nhiên lại không chỉ ra cụ thể đó là những yếu tố nào. Trong ứng dụng thực tế, biến phụ thuộc thường là giá bán và nó cũng đóng vai trò đại diện cho giá trị ngôi nhà. Sử dụng giá trị quan sát được sẽ làm giảm thiểu nhiều nhất sai lệch so với các phương pháp khác như chủ nhà tự định giá cho ngôi nhà của mình

Chúng ta có thể đưa vào mô hình vô số các biến, nhưng mối tương quan cao giữa một số biến có dẫn đến vấn đề ước lượng ngay cả khi không đưa tất cả các biến này vào mô hình.Ví dụ, biến địa điểm có thể rất quan trọng trong mô hình nhưng lại phản ánh về một biến khác chẳng hạn như chất lượng trường học. Bởi vậy xác định hệ số cá nhân của mỗi biến càng khó khăn hơn.

Các nghiên cứu đã hết sức nỗ lực để tìm ra dạnh hàm chính xác cho mô hình. Follain và Malpezzi (1980) phát hiện ra rằng dạng hàm semi-log có nhiều lợi thế hơn so với dạng tuyến tính.Trong đó phải kể đến những lợi thế sau: (1) nó cho thấy phương sai trong giá trị của mỗi yếu tố, (2) các hệ số có thể dễ dàng xác định là sự thay đổi tỷ lệ phần trăm giá với mỗi đơn vị thay đổi của mỗi yếu tố, và (3) mô hình semi-log giảm thiểu tối đa một số vấn đề thống kê (heteroscedasticity-phương sai phụ thuộc vào một biến ngẫu nhiên khác)

c. Lịch sử ban đầu của mô hình Hedonic

Xác định "cha đẻ" của mô hình Hedonic không phải đơn giản. Trong bài nhận định của mình, Malpezzi (2003) [78] đã chỉ ra rằng một nghiên cứu của Court (1939) được xem là điểm khởi đầu của mô hình Hedonic, mặc dù thực tế là nghiên cứu này phát triển chỉ số giá hedonic cho xe ô tô chứ không phải cho nhà ở. Thuật ngữ “hedonic” được Goodman (1998) thảo luận, và trở nên phổ biến hơn trong các tác phẩm nghiên cứu của

Griliches (1958) về nhu cầu phân bón, nhưng thực tế thuật ngữ này đã được đề cập rất nhiều lần trong các bài báo của Court năm 1939 và Goodman cho rằng điều đó là tất yếu bởi đều là các phân tích giá hedonic. Thành quả của Court về cơ bản đáp ứng được các chuẩn mực giai đoạn đó. Court là một nhà kinh tế học cho Hiệp hội Các nhà sản xuất ô tô những năm 1930 cho đến 1940 đã chỉ ra một biến đơn nhất không đủ phản ánh nhu cầu về ô tô. Mô hình Hedonic của ông ta định giá thông qua ba biến: độ khô, khoảng cách trục và mã lực. Mô hình của ông còn hiện đại ở chỗ đã sử dụng dạng semi-log, dựa trên số nhà bán thực tế, và quan sát trong các giai đoạn khác nhau

Tuy nhiên một nghiên cứu khác của Colwell và Dillmore vào năm 1999 [47] lại chỉ ra rằng nghiên cứu của Court không phải là nghiên cứu đầu tiên về Hedonics. Mười bảy năm trước sự ra đời nghiên cứu của Court, một tài liệu chuyên khảo bởi Haas (1922a) tại trường ĐH Minnesota đã áp dụng mô hình Hedonic để định giá đất nông nghiệp. Đồng thời một nghiên cứu khác của Wallace năm 1926 cũng về vấn đề định giá đất nông nghiệp ở Iowa. Colwell và Dillmore liên hệ nghiên cứu của Court và Haas (và Wallace) như sau: Court phát triển ý tưởng của mình bằng mô hình Hedonic sau cuộc thảo luận với Trưởng Cục Thống kê Lao động - người này có thể biết đến các nghiên cứu của Wallace và Haas.

Một số những nghiên cứu quan trọng sử dụng mô hình Hedonic sau này đó là mô hình của Lancaster năm 1966 cũng là đã tạo nền tảng cho việc xác định giá trị của các yếu tố tạo ra độ thỏa dụng và được áp dụng cho định giá nhà ở sau này, mô hình của của Rosen năm 1974 ít nhấn mạnh vào các yếu tố tạo độ thỏa dụng mà tập trung và việc định giá. Nghiên cứu của Rosen là nền tảng cho mô hình định giá Hedonic phi tuyến tính.

Thông thường, mục tiêu của người bán là bán nhà ở mức giá cao nhất có thể trong thời gian ngắn nhất có thể. Hai mục tiêu này có liên hệ mật thiết với việc yết giá. Nếu niêm yết giá quá cao dẫn đến kéo dài thời gian bán hàng và hạn chế lượng đối tượng khách hàng. Niêm yết giá quá thấp có thể giảm bớt thời gian bán nhưng lại nhận một giá trị thấp hơn giá trị xứng đáng có thể thu được.

Bởi vì giá bán và thời gian trên thị trường là hai biến tương tác với nhau, nên một số nghiên cứu đã đồng thời đưa 2 biến vào hay nói cách khác sử dụng mô hình hai trạng thái. Cụ thể là khi biến thời gian trên thị trường được đưa vào mô hình, biến này cho thấy ảnh hưởng tiêu cực trong hàm giá bán, có nghĩa là thời gian đưa giao bán càng lâu thì giá bán càng hạ. Tuy nhiên khi đưa giá bán vào hàm ước lượng thời gian trên thị trường, kết quả càng phức tạp, bởi vì trong một số tình huống giá cao dẫn đến thời gian bán lâu hơn

nhưng trong một số tình huống khác lại dẫn đến thời gian bán ngắn hơn