Các Đóng Góp Và Mối Liên Hệ Của Các Công Trình Nghiên Cứu

sản đó đến trung tâm của khu vực. Nhóm tác giả cho rằng mức giá bất động sản được xác định sẽ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý này, khoảng cách địa lý này được coi là một biến số trong hàm phân phối xác suất. Để chứng minh cho quan điểm của mình nhóm tác giả thực hiện nghiên cứu sâu một thị trường, thu thập số liệu thống kê về giá nhà tại thời điểm giao dịch, khoảng cách địa lý của từng bất động sản đến trung tâm. Sau khi có đầy đủ số liệu, nhóm tác giả đã dùng các phương pháp xác định giá bất động sản để xác định được mức giá cơ bản của mỗi bất động sản đó, sau đó trừ đi mức giá đã giao dịch thành công; nhóm tác giả cho rằng phần giá chênh lệch đó là do yếu tố khoảng cách địa lý quyết định. Bởi vì, phần giá chênh lệch này tăng giảm tỷ lệ thuận với khoảng cách địa lý của bất động sản đó đến trung tâm. Mặc dù đưa ra kết luận như vậy, nhưng công trình nghiên cứu của nhóm tác giả này chưa thực hiện xây dựng hàm hồi quy cho hệ số điều chỉnh này, và thực hiện kiểm định ý nghĩa thống kê; đống thời công trình nghiên cứu này cũng chưa đưa ra được hệ số mang tính quy luật để có thể áp dụng tính giá bất động sản trong toàn thị trường, mà mới chỉ dừng lại ở việc tìm ra quy luật cho một thị trường điển hình mà các tác giả lựa chọn để nghiên cứu mà thôi.

Giáo sư Richard Ratcliff: Để chứng minh cho quan điểm mức giá được xác định còn phụ thuộc vào kỹ năng trong đàm phán với khách hàng, mức giá có thể tăng hoặc giảm thông qua quá trình đàm phá với khách hàng, yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến quá trình đàm phán là tiện ích của bất động sản. Giáo sư đã thực hiện thu thập số liệu thông qua điều tra thực tế các khu căn hộ khác nhau trong cùng một khu vực, từ đó xác định ra mức chênh lệch giữa các căn hộ có tiện ích khác nhau; đồng thời Giáo sư cũng chỉ ra rằng có những căn hộ có sự tương đồng nhưng vẫn được xác định với mức giá khác nhau, sự khác biệt này được cho là do trong quá trình đàm phán. Từ việc nghiên cứu mức chênh lệch giá do sự khác nhau về tiện ích, Giáo sư đã xây dựng mô hình nghiên cứu dưới dạng hàm: Giá = Hệ số * giá cơ bản + sai số. Phần hệ số này được Giáo sư kiểm định và có ý nghĩa thống kê.

Các nghiên cứu khác: Về cơ bản các công trình nghiên cứu khác, đều nghiên cứu dưới dạng ứng dụng các lý thuyết cơ bản về phương pháp xác định giá để ứng dụng vào một số trường hợp cụ thể, có sự kiểm chứng vào một số thị trường nhỏ, rồi từ đó đưa ra một số nhận định và khuyến nghị, tuy nhiên các ứng dụng này mới chỉ dừng lại ở việc lựa chọn một số mẫu mà bản thân các tác giả có thể thu nhập hoặc quan sát được, nên các mẫu này chưa mang tính đại diện, cũng như các kết luận nghiên cứu chưa được kiểm định mà chủ yếu mang tính nhận định chủ quan của tác giả. Do vậy các kết luận và khuyến

nghị còn mang tính chung chung và các đề xuất hoặc khuyến nghị phần lớn tập trung vào nhóm yếu tố xây dựng chính sách và khung giá.

1.2.2.3. Các đóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu

- Từ quá trình nghiên cứu các công trình khoa học của các tác giả trong và ngoài nước cho thấy, việc xác định giá bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng cần phải tính được mức giá cơ bản của nó, do vậy, khung lý thuyết về yếu tố cơ bản cấu thành giá nhà; cơ sở xác định giá nhà và phương pháp xác định giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm căn cứ để xác định được mức giá cơ bản. Tuy nhiên việc ứng dụng các cơ sở lý thuyết này như thế nào; áp dụng một phương pháp hay áp dụng nhiều phương pháp một lúc sẽ phụ thuộc vào mục tiêu và tiêu chí của mỗi doanh nghiệp hay của mỗi hoạt động nghiên cứu khác nhau.

- Các nghiên cứu khoa học đã chỉ ra tính phức tạp của định giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà ở TMXD mới nói riêng và giá BĐS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như: Yếu tố tâm lý của khách hàng, yếu tố tâm linh, yếu tố phong thủy, yếu tố vị trí, yếu tố chất lượng, yếu tố môi trường, nhân văn… Đồng thời tính phức tạp của định giá nhà ở TMXDM còn bởi nguyên nhân do đặc điểm riêng có của BĐS và thị trường BĐS chi phối đến giá.

- Các nhà khoa học đã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của định gía BĐS, tuy nhiên chưa đưa ra được quy trình và nguyên tắc của định giá nhà ở TMXDM.

- Các nghiên cứu khoa học đã đưa ra được các phương pháp định giá BĐS. Trong đó có 05 (năm) phương pháp chủ yếu đó là: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận. Ngoài ra, các nghiên cứu cũng có đưa thêm phương pháp định lượng bằng việc sử dụng hàm Hedonc, nhưng phương pháp này phù hợp và được áp dụng ở các thị trường nước ngoài, chưa được chuẩn hóa để có thể áp dụng tại Việt Nam.

- Những đề tài, luận án nghiên cứu sâu về vấn đề định giá BĐS hoặc nhà ở chủ yếu tập trung vào định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 206 trang tài liệu này.

- Với các giả định là giá nhà ở thương mại xây mới không chỉ phụ thuộc vào các yếu tố cấu thành giá nhà, mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác của các nhóm tác giả nước ngoài đã giúp cho các nhà nghiên cứu, kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở thương mại xây mới có cơ sở để tính toán các yếu tố ảnh hưởng và tính thêm các hệ số này vào quá trình xác định giá.

- Hầu hết các nhóm tác giả nghiên cứu đều có xu hướng và nhận định là giá nhà sẽ được xác định với mức giá cơ bản thông qua các phương pháp tính toán đã được áp dụng cộng thêm một mức hệ số là các yếu tố ảnh hưởng. Tuy nhiên các yếu tố này mỗi công trình nghiên cứu đều lựa chọn và đưa ra quan điểm khác nhau.

1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu

- Các nghiên cứu này mới chỉ nêu ra được là có nhân tố ảnh hưởng đến mức giá bất động sản, tuy nhiên trong quá trình nghiên cứu và kiểm chứng thì mới chỉ hạn chế ở một thị trường và ở một thời điểm cụ thể, chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu đưa ra có thực sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các nhà ở đưa ra hay không.

- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn đề và tìm ra quy luật cho quan điểm của mình ở một thị trường cụ thể, và cũng chỉ khẳng định là quan điểm đó có thể áp dụng được tại khu vực thị trường mà nhóm tác giả đó nghiên cứu; như vậy không mang tính toàn diện, và chưa có cơ sở để áp dụng ra các thị trường khác.

- Về cơ bản các tác giả nghiên cứu nước ngoài đều khẳng định và đi chứng minh là việc xác định giá nhà cần tính thêm các yếu tố ảnh hưởng, nhưng mỗi tác giả lại đi tìm ra một nhân tố để khẳng định là sự chênh lệch giá là do yếu tố do các tác giả lựa chọn để phản bác lại các yếu tố mà nhóm tác giả trước đó đã nghiên cứu. Điều đó thể hiện là các tác giả này đã áp đặt quan điểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do vậy quá trình nghiên cứu đều hướng theo quan điểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu tính khách quan.

- Việc định giá BĐS đối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào đi vào nghiên cứu một cách đầy đủ, mà chỉ mới dừng lại ở việc nêu lên các bất cập trong việc xác định giá; các minh chứng cho sự bất cập đó còn thiếu căn cứ khoa học, các nguyên nhân nêu ra còn mang tính chủ quan.

- Việc định giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính định tính để định giá. Do vậy rất khó để áp dụng đối với những doanh nghiệp mới và doanh nghiệp có lực lượng cán bộ làm công tác định giá có tuổi đời còn trẻ và thiếu kinh nghiệm.

- Tổ chức hoạt động định giá chưa có sự thống nhất, hình như mỗi doanh nghiệp thực hiện theo một cách khác nhau. Có doanh nghiệp tự tiến hành định giá, có doanh nghiệp đi thuê định giá.

- Thế giới đã đưa ra mô hình định lượng để ứng dụng định giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với thế giới, với thị trường BĐS phát triển có tính ổn định cao, việc vận dụng trong điều kiện ở Việt nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể.

Do vậy, cần phải đi tìm một quy trình, một cách thức tổ chức định giá nhà ở TMXDM đảm bảo tính khoa học và hiệu quả, trong đó cần phải có sự thẩm định lại để đảm bảo mức giá được các DNĐTXD&KD nhà ở đưa ra đảm bảo tính phù hợp với thị trường cũng như đáp ứng được mục tiêu của doanh nghiệp. Đồng thời cần làm rõ và vận dụng mô hình Hedonic một cách phù hợp với điều kiện ở Việt Nam.

1.3. Mục đích, ý nghĩa luận án

1.3.1. Mục đích nghiên cứu của luận án

Trên cơ sở phân tích và đánh giá thực trạng công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, tác giả mong muốn đưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này để góp phần vừa đáp ứng được các mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp, đồng thời đảm bảo mức giá phù hợp với nhu cầu của thị trường trong mỗi giai đoạn khác nhau. Cụ thể luận án sẽ tập trung giải quyết một số mục tiêu sau:

Một là, hệ thống hóa các lý thuyết cơ bản về định giá nhà ở TMXDM thông qua việc tổng hợp, nhận định, so sánh, phát triển và xây dựng một số khái niệm có liên quan.

Hai là, giúp các DNĐTXD&KD nhà ở nhận biết rõ các vấn đề còn bất cập và hạn chế trong quá trình tổ chức định giá nhà ở TMXDM, từ đó có các biện pháp điều chỉnh, thay thế cho phù hợp với đặc thù của doanh nghiệp mình.

Ba là, xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà chung cư TMXDM qua việc xây dựng hàm hồi quy định giá.

Bốn là, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở, để từ đó giúp cho các DNĐTXD&KD nhà ở đưa ra được mức giá không những được thị trường chấp nhận mà còn đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của doanh nghiệp.

1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án

- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm đến vấn đề nhà ở thương mại xây dựng mới .

- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới để tham khảo trong quá trình đưa ra các quyết định quản lý và kinh doanh.

1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu

- Công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở còn có những vấn đề gì bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn đến các vấn đề bất cập và tồn tại đó?

- Giá nhà ở TMXDM được các DNĐTXD&KD nhà ở định giá có phù hợp với nhu cầu của thị trường và đảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?

- Những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở?

- Các DNĐTXD&KD nhà ở cần làm gì để hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM?

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.4.1. Đối tượng nghiên cứu

Công tác định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở.

1.4.2. Phạm vi nghiên cứu

- Luận án nghiên cứu công tác định giá nhà ở TMXDM tại các công ty đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở, với các nội dung cơ bản là: Mục tiêu định giá, quy trình định giá, phương pháp định giá. Luận án tập trung nghiên cứu điển hình để thu thập số liệu và phân tích thực trạng công tác định giá tại một số doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh; cụ thể hơn là tại một số dự án đã được các doanh nghiệp này triển khai.

- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các DNĐTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai đoạn 2008 - 2012. Các ví dụ minh họa và mẫu điều tra nghiên cứu cho việc xây dựng hàm hồi quy được khảo sát đối với nhóm nhà ở chung cư TMXDM.

1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến

Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra, luận án dự kiến đóng góp những điểm mới sau đây:

- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ đó làm căn cứ cho việc xác định các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở TMXDM.

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh của các yếu tố đó đến giá nhà chung cư TMXDM.

- Đề xuất nhóm các giải pháp để hoàn thiện và giải quyết các vấn đề còn tồn tại của công tác định giá nhà TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Trong đó luận án đã ứng dụng phương pháp định giá ẩn để xây dựng hàm hồi quy định giá nhà ở chung cư TMXDM áp dụng cho các doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh nhà ở (đã được thực nghiệm và so sánh trong quá trình nghiên cứu), đồng thời đưa ra các điều kiện để các doanh nghiệp có thể áp dụng hiệu quả hàm hồi quy định giá mà luận án đề xuất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, đồng thời tiến hành phân tích và so sánh các nghiên cứu tại Việt Nam và trên thế giới về định giá BĐS nói chung và định giá nhà ở TMXDM nói riêng. Qua nghiên cứu cho thấy có nhiều nghiên cứu về vấn đề định giá BĐS, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào cụ thể và đầy đủ về định giá nhà ở TMXDM. Trong khí đó, những nghiên cứu về định giá nhà ở tại Việt Nam mới chỉ nêu nên những vấn đề bất cập trong định giá nhưng chưa nêu ra được các minh chứng mang tính khoa học cho những vấn đề bất cập đó. Bên cạnh đó có một số nghiên cứu có đề cập đến việc định giá nhà ở cần phải tính đến các yếu tố ảnh hưởng như một yếu tố cấu thành giá bán, nhưng các nghiên cứu chưa chỉ ra cụ thể các nhân tố nào và xác định ra hệ số ảnh hưởng của các nhân tố đó đối với loại nhà ở cần định giá. Đây là khoảng trống cho các nghiên cứu tiếp theo nhằm hoàn thiện công tác định giá nhà ở TMXDM tại các DNĐTXD&KD nhà ở. Từ đó luận án xác định mục tiêu nghiên cứu của luận án và được cụ thể bằng 4 câu hỏi nghiên cứu.

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG

VÀ KINH DOANH NHÀ Ở

2.1. Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở

Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất, đó là những không gian kiến trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người. Hiện nay có nhiều loại hình nhà ở như: Nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tư nhân và nhà ở thương mại. Trong đó nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà chung cư có xu thế phát triển của xã hội hiện đại với mục tiêu đáp ứng tối đa nhu cầu về nhà ở của một đất nước.

2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và định giá nhà ở thương mại xây dựng mới

2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại

Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ đã quy định “Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong đó, nhà ở được đầu tư xây dựng để bán và cho thuê sẽ có hai hình thức cơ bản là đầu tư xây dựng mới hoàn toàn và đầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp” [12].

Nhà ở xây dựng mới được hiểu là một sản phẩm của xây dựng được tạo mới hoàn toàn, hay nói cách khác đây là tài sản nhà ở tăng thêm sau quá trình đầu tư xây dựng; nhà ở được tăng thêm này là nhà ở chưa từng được đưa vào sử dụng.

Như vậy, nhà ở thương mại xây dựng mới được hiểu là nhà ở chưa qua sử dụng do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng làm tăng thêm quỹ nhà ở với mục đích để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.

Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trên thị trường nhà ở hiện nay, các tổ chức, cá nhân thường đầu tư xây dựng các loại nhà ở thương mại sau đây để kinh doanh: nhà ở biệt thự, nhà ở phân lô và nhà ở chung cư.

2.1.1.2. Khái niệm định giá nhà ở thương mại xây dựng mới

Khái niệm định giá tài sản

Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp. Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định.

Theo từ điển Oxford, định giá tài sản được hiểu như sau: “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”.

Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đại học Potstmouth, Vương quốc Anh: “định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”.

Mặc dù có nhiều định nghĩa khác nhau về định giá, nhưng về cơ bản định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường có những đặc điểm cơ bản sau:

- Định giá tài sản là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá;

- Định giá tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền tệ;

- Định giá tài sản được thực hiện trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu…);

- Định giá tài sản được thực hiện tại một thời điểm cụ thể;

- Định giá tài sản được thực hiện theo yêu cầu, mục đích nhất định;

- Định giá tài sản phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định.

Ở nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc đó, từ “định giá” không được sử dụng trong hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản. Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá được coi là hoạt động “thẩm định giá”. Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định gía” trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ định giá tài sản và thẩm định giá